De vanligaste misstagen vid köp av fastighet i Spanien
På 30 sekunder
De misstag som kostar utländska köpare mest i Spanien är alldagliga. De budgeterar för utgångspriset och inget annat, trots att den verkliga kostnaden är 8 till 13 % högre. De förväntar sig att notarien ska kontrollera fastigheten, men det gör notari(en) inte. Och de fattar beslut den sista dagen på en visningsresa eftersom flyget hem går på söndagen.
- ProcessProcessAtt underteckna en reservation innan återbetalningsvillkoren har lästs.What to do insteadLåt advokaten läsa den innan pengarna lämnar Er.
- PengarPengarAtt budgetera för utgångspriset och inget annat och missa de extra 8 till 13 %.What to do insteadBeräkna hela köpesumman innan Ni börjar leta.
- FastighetFastighetAtt hoppa över den tekniska besiktningen eftersom ingen frågar efter en sådan.What to do insteadKontrollera tomten och byggnaden, inte bara priset.
- BeslutBeslutAtt reservera den sista dagen på resan eftersom flyget hem går på söndagen.What to do insteadBestäm kriterierna innan Ni flyger, inte under resan.
Vad oroar sig köpare för och vad kostar verkligen pengar?
Nästan alla utländska köpare anländer med samma korta lista över farhågor, och nästan ingen av dem är det som i slutändan kostar pengar. Det hjälper att reda ut denna lista först, eftersom farhågorna är högljudda medan de verkliga misstagen är tysta.
Det köpare oroar sig för vid ankomstenDet som verkligen kostar pengar
- Ockupanter tar lägenheten medan jag är i Tjeckien
- Det händer, men det är mer sällsynt här än vad den tjeckiska mediebevakningen antyder. Den verkliga risken i området är mindre dramatisk: en regel som Ni inte läste. En förening kan begränsa vad Ni får göra med bostaden, och det beslutet fattas vid ett möte som Ni inte deltog i.
- Utvecklaren tar mina pengar och slutför aldrig bygget
- Varje betalning Ni gör innan en nyproduktion är färdig måste täckas av en bankgaranti i Ert namn, och Er advokat kontrollerar formuleringen för Er lägenhet innan några pengar överförs. Det misstag med pengar som faktiskt händer är mindre och mycket vanligare: att budgetera för utgångspriset och inget annat.
- Det finns ett dolt juridiskt fel som ingen kan hitta
- En bra, oberoende advokat hittar sådana fel, och det är just det Ni betalar för. Det som ingen standardkontroll omfattar, om inte någon uttryckligen ber om det, är vad som enligt lag får byggas på tomten framför Er. Det är inget fel på bostaden. Det är ett faktum om grannskapet.
- Jag kommer att betala för mycket för bostaden
- Det är möjligt, och om Ni behåller bostaden tillräckligt länge kan Ni återhämta Er från det. Den kostsamma versionen är att betala ett rimligt pris för fel bostad: fel mikroläge, fel väderstreck eller en lägenhet vars löpande kostnader gör den dyrare än ett liknande hem.
Vilket av dessa tolv misstag ser Ni oftast?Vi kommer inte att rangordna dem, eftersom vi inte har räknat, och en påhittad rangordning är precis sådant man bör undvika. Däremot kan vi säga var misstagen samlas. Nästan allt kostsamt händer på två ställen: veckan då budgeten fastställs och de två sista dagarna av en visningsresa. En advokat som arbetar för Er upptäcker de flesta administrativa misstagen.
Vilka processmisstag drabbar köpare oftast?
Den spanska notarien bevittnar undertecknandet och gör försäljningen till en offentlig handling, men kontrollerar inte om bostaden är ett bra köp. Han kontrollerar inte att säljaren har betalat föreningsavgifterna, att byggnaden överensstämmer med handlingarna eller att priset är rimligt. Att utgå från motsatsen är det första av fyra misstag. Alla fyra har samma grund: processen verkar bekant, men det är den inte.
- VanligtAtt förvänta sig att notarien kontrollerar bostadenOrdet finns i Ert språk, men beskriver där ett annat arbete. En spansk notarie bekräftar identiteter, läser upp handlingen och dokumenterar att Ni har undertecknat. Han kontrollerar inte att säljaren har betalat föreningsavgifterna, att byggnaden överensstämmer med handlingarna eller att priset är rimligt.What to do insteadBetrakta mötet hos notarien som den dag då försäljningen blir slutgiltig, inte som den dag då den kontrolleras. Kontrollen sker flera veckor tidigare, och någon måste få betalt för att utföra den.
- AllvarligtAtt använda säljarens eller utvecklarens advokatDet erbjuds, och det är bekvämt. I många länder är gränsen mellan de två sidorna ofta oklar. Här gör utvecklarens advokat ett kompetent arbete, men endast för utvecklaren.What to do insteadAnlita Er egen, oberoende advokat som Ni själv betalar. Vi rekommenderar vanligtvis Malaga Solicitors, men Ni är fria att ta med Er egen advokat. Vi tar ingen förmedlingsavgift åt något håll.
- AllvarligtAtt underteckna ett reservationsavtal utan att läsa villkoren för återbetalningReservationsbetalningen är liten jämfört med hela köpeskillingen. Den känns som en formalitet, och köpare undertecknar den vanligtvis under tidspress. Men det är den enda betalningen under hela köpet som inte har någon garanti bakom sig.What to do insteadLåt advokaten läsa reservationsavtalet innan pengarna lämnar Er, inte efteråt. En sak är viktig: exakt vilka upptäckter som gör att pengarna återbetalas till Er, och få detta skriftligt.
- VanligtAtt underteckna spanska handlingar som Ni inte kan läsaAlla i rummet är vänliga och har bråttom, och att be om en översättning känns som att sakta ner processen utan anledning.What to do insteadBe att få handlingen i förväg, på ett språk som Ni kan läsa, samt en auktoriserad tolk hos notarien om Ni vill ha en. Det kostar inget att ta det lugnt vid undertecknandet. Att häva ett undertecknande kostar däremot.
Hur mycket av detta kan jag undvika utan att betala någon?Mer än de flesta förväntar sig. Att läsa reservationsavtalet ordentligt, fråga vem advokaten på andra sidan bordet arbetar för och be om en handling på ett språk som Ni kan läsa är helt kostnadsfritt. Det som inte är kostnadsfritt är den oberoende juridiska kontrollen, och det är det enda område där vi aldrig skulle föreslå att Ni sparar pengar.
Vilka pengamisstag kostar köpare mest?
Lägg till ungefär 13 % ovanpå priset för en nyproduktion och ungefär 9 % för en bostad på andrahandsmarknaden. Lägg sedan till vad det kostar att äga bostaden varje år. Kontrollera därefter hur mycket banken faktiskt kommer att låna ut, baserat på sin egen värdering. Tre av de fyra misstagen nedan handlar om enkel aritmetik, och det fjärde handlar om banken. Ni kan besvara alla fyra innan Ni tittar på en enda bostad.
- Att budgetera för utgångspriset och inget annatFör en nyproduktion bör Ni räkna med kostnader på ungefär 13 % ovanpå priset. För en bostad på andrahandsmarknaden är det ungefär 9 %. Skillnaden beror främst på skatter. En nyproduktion belastas med 10 % moms och, i Andalusien, AJD. En bostad på andrahandsmarknaden belastas med överlåtelseskatt på 7 %. Lägg sedan till advokaten, notarien, registret och flera mindre kostnader. För en lägenhet på 500.000 € är detta inte en liten avrundningsdifferens. Det är skillnaden mellan ett köp som fungerar och ett köp som Ni måste omförhandla.
- Att budgetera för köpet och glömma ägandetAtt äga bostaden innebär en ström av betalningar som aldrig upphör: lokal fastighetsskatt, sophämtning, försäkring, el och vatten, deklarationen för personer som inte är skattemässigt bosatta samt föreningsavgiften. Föreningsavgiften varierar mest, från cirka 900 € till cirka 6.000 € per år. Därför kan två lägenheter till samma pris skilja sig åt med tusentals euro per år. Jämför den totala kostnaden, inte bara priset.
- Att lämna valutaöverföringen till den sista veckanFör en utländsk köpare är den största enskilda kostnaden ofta inte en avgift alls. Det är växelkursen vid en stor överföring. Den näst största risken är tidpunkten. En bank kan be Er bevisa var pengarna kommer ifrån eller hålla inne en överföring för en intern kontroll. Båda sakerna är normala, och båda tar flera dagar. Det sämsta tillfället att upptäcka detta är vid mötet hos notarien.
- Att utgå från att ett spanskt bolån fungerar som ett tjeckisktOm inkomsten är i en annan valuta än euro bör Ni realistiskt planera finansieringen utifrån omkring hälften av det värde som banken själv tillskriver bostaden, inte 70 eller 80 % av det pris Ni kom överens om att betala. Banken lånar ut pengar baserat på sin egen värdering. Om Ni alltså köper för 500.000 € och banken värderar bostaden till 470.000 €, beräknas lånet utifrån 470.000 €. Ordna finansieringen innan Ni reserverar, inte efter att Ni har valt bostad.
Ni kan besvara alla dessa fyra frågor innan Ni tittar på en enda bostad. Därför listas de så tidigt. En budget som redan inkluderar skatten, de årliga kostnaderna och den faktiska belåningsgraden är en budget som Ni verkligen kan köpa bostad utifrån.
Källor
Förändras dessa procentsatser om jag köper genom ett företag?Det kan de göra. Det är en fråga för en spansk skatterådgivare innan Ni undertecknar något, inte för oss och inte för en webbsida. Det vi kan säga är följande: att köpa genom en företagsstruktur för att spara skatt är ett av de områden där ett tjeckiskt antagande fungerar dåligt här, och kostnaden för att göra fel visar sig ofta flera år senare.
Vilka misstag gör köpare när det gäller själva bostaden?
I Spanien krävs ingen besiktning. Ni hindras inte från att köpa intill en tom tomt. Och Ni får ingen information om huruvida Ni får hyra ut lägenheten. Ni måste själv fråga om alla tre sakerna.
- AllvarligtAtt avstå från den tekniska besiktningen eftersom ingen kräver denDet finns inget lagkrav och ingen allmän förväntan, så de flesta köpare avstår från den. Bilderna tas under bostadens bästa timme, och de visar inte dess ålder. De kostsamma problemen finns bakom väggen, under terrassen och inuti installationerna.What to do insteadBeställ en oberoende teknisk besiktning av varje bostad som Ni överväger seriöst.
- AllvarligtAtt kontrollera byggnaden men inte tomten framför denEn vanlig juridisk kontroll informerar Er om bostaden Ni köper. Den talar inte om vad som lagligen får byggas på marken intill. En låg, äldre villa framför Er terrass kan stå på en tomt där betydligt högre bebyggelse är tillåten.What to do insteadFråga vad detaljplanen tillåter på tomten framför, innan Ni räknar med utsikten i priset.
- VanligtAtt anta att Ni kan hyra ut den till turisterInte automatiskt. Det beror på bostaden, kommunen, föreningens regler och det aktuella licenssystemet. En förening kan godkänna, begränsa, villkora eller förbjuda turistuthyrning genom en omröstning med tre femtedels majoritet.What to do insteadKontrollera uthyrningsrätten innan Ni reserverar, om uthyrning är en del av skälet till att Ni köper.
Är ett köp av en bostad under uppförande mer riskfyllt än en bostad på andrahandsmarknaden?Det är en annan typ av risk, inte bara en större risk. Vid köp av en bostad under uppförande är Era pengar utsatta för risk under längre tid, och tillträdesdatumet kan ändras. Därför måste varje betalning före tillträdet täckas av en bankgaranti i Ert namn. Vid köp av en bostad på andrahandsmarknaden får Ni bostaden direkt, men Ni övertar också dess historik: dess skick, handlingar och plats i en förening som redan har fattat beslut och har skulder. Misstagen nedan förekommer i båda situationerna.
Vilket är det allra dyraste misstaget på den här kusten?
Ett tidsschema, inte ett dokument. Det ser ut så här: fem bokade dagar, åtta visningar per dag, ett flyg hem på söndagen och ett undertecknat reservationsavtal på lördagseftermiddagen. Resan närmar sig sitt slut, och att åka hem utan något känns som ett misslyckande. Ingen av de engelska guiderna nämner detta misstag. Enligt vår erfarenhet är det det kostsammaste av de fjorton.Det finns inget juridiskt problem här. Alla är ärliga och handlingarna är i ordning. Men köparen har ändå fattat beslutet av fel anledning. En tidsfrist som beror på ett flyg, ett skollov eller en byggherres prissättningsomgång är inte ett skäl till att en bostad passar Er.Lösningen är enkel och fungerar. Bestäm före resan vad som skulle göra en bostad värd att reservera. Skriv ned det. Och ge Er själv tillåtelse i förväg att åka hem utan att köpa. De flesta visningsdagar omfattar färre än sex bostäder, av samma anledning: efter sex slutar Ni verkligen att se dem. Om resan ger Er ett urval av bostäder i stället för en underskrift var det en lyckad resa.
Den andra delen av problemet är tillgänglighetspressen, och den förtjänar ett eget namn. "Den sista bra bostaden" är ett skäl för en säljare att vilja ha ett snabbt beslut. Det är inte i sig ett skäl för Er att fatta ett.
Vilka av dessa misstag är specifikt tjeckiska?
Fyra misstag, och inget av dem förekommer i någon engelsk guide, eftersom de inte är misstag som en engelsk köpare gör. Vart och ett är en vana som fungerar bra i Tjeckien, men inte här.| Vad som följer med från Tjeckien | Varför det inte fungerar här | Vad Ni bör göra i stället |
|---|---|---|
| Fastighetsregistrets säkerhet | I många länder är fastighetsregistrets ägaruppgifter nästan ett slutgiltigt bevis, och människor behandlar den spanska motsvarigheten på samma sätt. En nota simple är ett enkelt utdrag ur det spanska fastighetsregistret som visar vem som äger en bostad och vad som är registrerat mot den, och det är det första dokument Er jurist läser innan Ni betalar något. Men det är inget slutgiltigt bevis. Det är en ögonblicksbild. Vissa belastningar tar tid att synas där, och den faktiska byggnaden kan skilja sig från det som är registrerat. | Se det som en av flera informationskällor. Juristen läser det tillsammans med föreningsintyget, uppgifterna om licensstatus, fastighetskatastret och själva byggnaden. Det är skillnaden mellan två av dessa uppgifter som kontrollen identifierar. |
| Förmedlaren är ungefär neutral | I många länder är skillnaden mellan köparens och säljarens förmedlare knappt märkbar, så en utländsk köpare tänker inte på att fråga. På den här kusten betalas personen som visar Er bostaden vanligtvis av säljaren och utför sitt arbete korrekt för säljarens räkning. | Ställ en fråga till alla som visar Er en bostad: vem betalar Er? Bestäm sedan hur Ni ska tolka svaret. Det är ingen anklagelse, utan ett faktum som Ni behöver känna till. |
| Budgetering i kronor | En budget som bygger på en växelkurs Ni såg en gång är ingen verklig budget. Vid ett köp på flera hundra tusen euro är en liten förändring i växelkursen värd mer än alla avgifter på den här sidan tillsammans. Och kursen Ni får vid en stor överföring är inte den kurs Ni ser i nyheterna. | Sätt budgeten i euro, få en verklig offert för den överföring Ni faktiskt kommer att göra och ta reda på innan Ni lämnar ett bud hur en förändring av kursen påverkar Er övre gräns. |
| Min jurist, min bank och min mäklare följer med | Er egen jurist hemifrån kan inte genomföra ett spanskt fastighetsköp. Ett tjeckiskt bolån gäller inte för en spansk bostad. Och ett tjeckiskt försäkringsbolag försäkrar vanligtvis inte byggnaden. Det brukar människor upptäcka precis när de behöver det. | Utgå från att inget följer med er utöver era pengar och era handlingar. Ordna de spanska motsvarigheterna tidigt. Räkna med att NIE är det första steget ni behöver ta, inte något att skjuta upp. |
Varje upptäckt här är billig före reservationen och dyr efter den.
Nästan inget av detta är ovanligt. Det som avgör kostnaden är när det kommer fram. Detta är verkliga kategorier av upptäckter, visade på båda sidor av undertecknandet.| Före reservation | Efter undertecknande | |
|---|---|---|
| Föreningsomröstning om turistuthyrning | Ni väntar på mötet, läser resultatet och fattar beslut med det framför er. Om det undanröjer skälet till att ni ville köpa, köper ni inte. | Ni äger en lägenhet som inte kan användas för det ni köpte den till. Omröstningen gäller inte retroaktivt för personer som redan hyr lagligt, vilket inte hjälper någon som ännu inte har börjat. |
| Vad som får byggas på tomten framför | Planeringsförutsättningarna kontrolleras, och antingen är priset rimligt med hänsyn till risken eller så är det inte det. | Ni får veta det när stängslet sätts upp. Utsikten utgjorde en stor del av priset, och det finns ingen väg tillbaka till den. |
| Handlingar som inte överensstämmer med byggnaden | Kraven skickas till säljaren och nästa steg avvaktar tills de har lösts. Risken ligger kvar på säljarens sida. | Risken är er. Ni är ägare till en odokumenterad tillbyggnad och den person som måste legalisera den. |
| En förening med skulder eller kommande uttaxering | Intyget begärs in, de senaste protokollen läses och uttaxeringen förhandlas antingen in i priset eller blir ett skäl att avstå. | En begränsad period av betalningsförsummelser följer bostaden i stället för säljaren, och uttaxeringen kommer i ert namn. |
| Den verkliga totalkostnaden | Skatten, avgifterna och de årliga driftskostnaderna finns med i budgeten, så den övre gräns ni söker inom är verklig. | Skillnaden tas från handpenningen, inredningsbudgeten eller den reserv ni hade tänkt behålla. |
| Själva reservationshandpenningen | Återbetalningsvillkoren läses först, så handpenningen antingen skyddas mot exakt dessa upptäckter eller betalas inte. | Det handlar om 6.000 till 11.000 € som står utanför garantisystemet, och om pengarna kommer tillbaka beror på en formulering som ingen läste. |
Fyra gånger avrådde vi en kund från att köpa
Varje misstag ovan är en kategori. De fyra fall som ligger bakom dessa kategorier är verkliga och beskrivs utförligt på en egen sida. I ett fall avgjorde ett föreningsmöte utgången. I ett annat, en nyproduktion, var pressen att fatta ett snabbt beslut det enda brådskande. I en bostad på andrahandsmarknaden kunde tomten framför enligt lag rymma något som var tre våningar högt. Och i en villa stämde byggnaden och dess handlingar inte helt överens. Vi hade inget att vinna på något av dessa fyra samtal.Vi återger dem inte här i förkortad form. Ett fall som är värt att läsa är värt att läsa ordentligt, och det finns ett klick bort.
Misstagen vi inte kan skydda er mot
Vi kan kontrollera en bostad, en förening, en tomt och en uppsättning handlingar. Vi kan inte säga om ni fortfarande kommer att vilja flyga hit sex gånger om året 2032, och det är antagandet bakom de flesta fritidsbostäder. Om det ärliga svaret är en resa om året i två veckor är det ofta bättre att hyra, och det kommer vi att säga.Det andra är budgeten, och det är det minst populära vi säger. Under ungefär 250.000 € för själva bostaden är utbudet på Costa del Sol mycket begränsat, och Costa Blanca är ofta mer rimligt för samma pengar. Från omkring 300.000 € finns det verkliga alternativ här, men det beror fortfarande på orten, avståndet till havet, skicket och vad ni behöver av utsikten. Vi skickar hellre någon till en annan kust än säljer den bästa bostaden från ett dåligt urval av bostäder.Och vi är inte advokaten. Vi samordnar, håller kalendern och berättar vad vi tycker. Den juridiska kontrollen utförs av en oberoende advokat som ni betalar och som arbetar för er, och vi tar ingen avgift från någon advokat för att hänvisa er någonstans.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Vanliga frågor om köp misstag
- Är något av dessa tolv omöjligt att ångra?
- Två kommer nära. Ett föreningsbeslut som hindrar er från att hyra ut bostaden är inget ni kan köpa er ur, och det gäller inte heller ett bygglov på tomten framför er. Allt annat kan åtgärdas till en kostnad. Den kostnaden är vanligtvis pengar, ibland ett år och i vissa fall en bostad på andrahandsmarknaden som säljs vid ett sämre tillfälle än ni skulle ha valt.
- Gäller samma misstag vid 300.000 € och vid tre miljoner?
- Listan är densamma, men tyngden förändras. I den lägre prisklassen gör räknefel mest ont, eftersom kostnaderna utöver priset tar en större andel av det ni har. I den högre prisklassen gör dokumentfelen mest ont, eftersom beloppen är större och en avvikelse mellan en villa och dess handlingar är dyr att rätta till. Därför kontrollerar vi mer vid en hög budget, inte mindre.
- Är det för sent att få bostaden kontrollerad om jag redan har reserverat den?
- Nej, och detta är det vanligaste tillfället då människor kontaktar oss. Det som förändras är er position, inte svaret: kontrollen hittar samma saker oavsett. Vad ni kan göra med upptäckterna beror på vad reservationsavtalet säger om att få tillbaka pengarna. Skicka bostaden och avtalet tillsammans till oss, så berättar vi båda sakerna på en gång.
- Är dessa misstag specifika för Costa del Sol?
- Process- och penningmisstagen är spanska och gäller överallt i landet. Tre har en lokal prägel: tomten framför er spelar större roll vid en kust där utsikten är en del av priset, spannet för föreningsavgifter är större i resortområden än i ett stadskvarter, och schemamissen drabbar alla som köper på en plats dit de måste flyga.
- Varför skulle en mäklare publicera en lista över misstag som köpare gör?
- Därför att listan är själva argumentet. Varje punkt på den är något vi skulle upptäcka och berätta för er om. En köpare som läser den och sedan hanterar sitt köp omsorgsfullt på egen hand får fortfarande ett bättre resultat än en som inte läste den. Vi får betalt av säljsidan genom ett arvode som finns oavsett vilken mäklare som medverkar. En sida som gör det svårare att sälja till er kostar oss alltså ingenting.
