Bedrägerier vid bostadsköp i Spanien
På 30 sekunder
Uppsåtligt bedrägeri är ovanligt på den här kusten. Det förekommer i fyra former: en falsk säljare som säljer en bostad utan rätt att sälja den, vilket enligt en och samma lag kan ge ett till fyra års fängelse, en stulen handpenning, en falsk uthyrning och ett bedrägeri med en bostad under uppförande där etappvisa betalningar tas emot utan bakomliggande bankgaranti.
Vad räknas som bedrägeri i detta sammanhang, och vad gör inte det?
Det mesta som verkar misstänkt med en spansk annons är inte bedrägeri. Det handlar om ett gemensamt annonsnätverk, ett gammalt pris eller en försäljningsteknik, och hela det ämnet hör hemma på en separat sida. Den här sidan behandlar endast fall där någon tar din underskrift eller dina pengar för något som personen inte har rätt att ge dig: en falsk säljare, en stulen handpenning, en falsk uthyrning eller en betalning för en bostad under uppförande utan bakomliggande garanti.En spansk straffrättslig bestämmelse omfattar de tre första mönstren på samma gång. Artikel 251.1 i Código Penal straffar den som falskeligen påstår sig ha rätt att förfoga över egendom som han eller hon inte äger och sedan säljer den, belastar den eller hyr ut den till någon annan, så att den personen drabbas av en förlust. Försäljning, belastning och uthyrning nämns tillsammans i samma mening i lagen. Därför är en falsk säljare och en falsk uthyrning juridiskt sett samma brott i två olika former.
- Falsk säljare
- Så ser det ut
- Någon undertecknar trots att personen inte är den registrerade ägaren, ofta genom en förfalskad eller utgången fullmakt.
- Lagen bakom
- Código Penal art. 251.1: 1 till 4 års fängelse för att sälja egendom utan rätt att sälja den.
- Så upptäcks det
- Den registrerade ägaren i nota simple, kontrollerad mot den som undertecknar.
- Stulen handpenning
- Så ser det ut
- Pengar begärs innan en jurist har läst reservationsavtalet och betalas till ett konto som inte överensstämmer med säljarens.
- Lagen bakom
- Código Penal art. 251.2, tillsammans med samma förfogandebrott.
- Så upptäcks det
- Kontots innehavare, kontrollerad mot säljaren eller den byrå som anges i avtalet.
- Falsk uthyrning
- Så ser det ut
- En annons för semesterboende eller långtidsuthyrning där en överföring begärs före en visning eller ett videosamtal.
- Lagen bakom
- Samma artikel 251.1, den del som handlar om uthyrning.
- Så upptäcks det
- Ett videosamtal i realtid från bostaden, ordnat innan Ni betalar.
- Nybyggnadsbedrägeri
- Så ser det ut
- Etappvisa betalningar till byggherren utan individuell bankgaranti bakom dem.
- Lagen bakom
- Ley 38/1999, första tilläggsbestämmelsen, skärpt genom Ley 20/2015.
- Så upptäcks det
- Själva garantidokumentet, kontrollerat innan varje betalning förfaller.
Ser ut som bedrägeriVad det egentligen är
- Samma lägenhet är annonserad sex gånger till olika priser
- Detta är ett problem med delade annonser, inte bedrägeri. Det finns en separat guide om detta, med kontroller som löser frågan på tio minuter.
- En bostad som såldes för flera månader sedan annonseras fortfarande
- Detta är en gammal annons som ingen har tagit bort. Annonsguiden behandlar detta, inte de kriminella mönstren på denna sida.
- Någon ber om pengar innan Ni har sett bostaden eller ägarhandlingarna
- Detta är det verkliga kriminella mönstret: pengar eller en underskrift tas emot av någon som saknar rätt att ta emot någondera.
Hur kan någon sälja en bostad som de inte har rätt att sälja?
Problemet gäller nästan alltid identiteten, inte själva bostaden: ett förfalskat pass eller ID, en fullmakt som återkallats, löpt ut eller aldrig verkligen utfärdats, eller ett anspråk på arvsrätt som aldrig verkligen har fastställts. De berörda bostäderna följer ofta ett mönster: de har stått tomma länge, ägs av någon som bor utomlands eller har nyligen ärvts utan att uppgifterna ännu har uppdaterats i registret. Det är i dessa situationer som ingen bevakar tillräckligt noga för att upptäcka en främmande person som agerar för ägarens räkning.Skyddet består av samma registerkontroll som en advokat redan utför, men av helt andra skäl. En nota simple anger den registrerade ägaren. En fullmakt som används för att underteckna för någon annans räkning måste vara äkta, giltig och specifikt avse denna försäljning. En advokat kontrollerar detta mot det notarieprotokoll som fullmakten härrör från, i stället för att bara lita på dokumentet. Arevonts kostnadsfria kontroll av annonsen bekräftar vem som faktiskt står bakom en annons, inklusive en kontroll av den registrerade ägarens namn, innan Ni skickar pengar eller bokar en flygresa för att se bostaden.
- Stanna och kontrolleraSäljarens namn stämmer inte överens med den registrerade ägaren i nota simpleNågon som saknar rätt att sälja försöker undertecknaWhat to do insteadHämta nota simple och jämför namnen innan några pengar överförs
- Kontrollera förstSäljaren undertecknar genom en fullmakt som Ni inte har settDokumentet kan ha återkallats, ha löpt ut eller aldrig verkligen ha utfärdatsWhat to do insteadKontrollera notarieprotokollets nummer med den utfärdande notarien
- Kontrollera förstBostaden övergick genom arv och registret verkar vara inaktuelltRegistret kanske inte visar vem som faktiskt kan sälja bostaden idagWhat to do insteadBe om arvshandlingen tillsammans med registeruppgiften
Skulle en notarie automatiskt upptäcka en falsk säljare utan att min egen advokat först kontrollerar detta?Notarien kontrollerar identiteten och registeruppgiften igen vid undertecknandet. Detta är en verklig, oberoende kontroll, men den sker allra sist i processen, efter att en reservationshandpenning vanligtvis redan har bytt ägare. Den kontroll som Er egen advokat gör sker flera veckor tidigare. Det innebär att en falsk säljare upptäcks medan det fortfarande är realistiskt möjligt att dra sig ur, i stället för efter att pengarna redan har överförts.
Vad händer med en stulen handpenning, och hur skiljer den sig från en äkta?
En äkta reservationshandpenning är riktiga pengar med en verklig risk, avsiktligt: det är den enda betalningen vid ett spanskt köp som står utanför hela det garantisystem som har byggts för att skydda allt som följer därefter. Det är precis därför bedrägerier riktas mot denna betalning. Mönstret är nästan alltid detsamma: pengar begärs innan en advokat har läst reservationsavtalet, betalas till ett konto som inte stämmer överens med säljarens eller agenturens namn och beskrivs ibland som återbetalningsbara, "bara för att hålla bostaden", i stället för den verkliga förpliktelse som en reservation faktiskt innebär.En legitim reservationshandpenning betalas till ett konto som anges i själva reservationsavtalet, efter att Er advokat har läst avtalets villkor för att få tillbaka pengarna. Arevonts juridiska samordningstjänst läser avtalet innan några pengar lämnar Ert konto, utan kostnad, eftersom advokaten företräder Er och inte säljaren eller agenturen.
Var dina pengar faktiskt finns
- ReservationBetalas innan någon garanti eller något klientmedelskonto skyddar denDen enda betalningen vid ett spanskt köp som helt står utanför garantisystemet. Det är precis därför bedrägerier riktas mot denna betalning.
- Juridisk kontrollAdvokat läser reservationsavtaletBekräftar kontonamnet och villkoren för återbetalning innan ytterligare pengar överförs.
- arras / köpekontraktFörvaras på advokatens separata klientkontoFrigörs först vid tillträdet, med det skydd som reservationen aldrig hade.
- TillträdeBetalas hos notarienResterande belopp byter ägare vid själva undertecknandet, inte genom en obevakad överföring flera dagar tidigare.
Det som anses vara normal försiktighetDet som verkligen skyddar handpenningen
- Att betala ett mindre belopp för att hålla en bostad innan någon har sett den är bara normal försiktighet
- En äkta reservation betalas först efter att Er advokat har läst avtalet, till ett konto som anges i själva avtalet. Allt som betalas före den tidpunkten skyddar ingen annan än den som begärde betalningen.
- Ett muntligt löfte om att handpenningen är "återbetalningsbar" är lika gott som att skriva ner det
- Endast villkoren i reservationsavtalet avgör om pengarna återbetalas. Ett muntligt löfte har ingen verkan när överföringen väl har genomförts.
- Kontonamnet spelar ingen roll så länge priset verkar rätt
- En äkta handpenning går till ett konto som överensstämmer med säljarens eller förmedlingsbyråns namn. Ett annat kontonamn, särskilt ett personligt eller utländskt, är det tydligaste tecknet på detta upplägg.
Om min handpenning verkligen stals, finns det då någon realistisk möjlighet att få tillbaka den?Det finns två separata vägar, och ingen av dem går snabbt. Er bank kan försöka återkalla en SEPA-överföring samma dag, och chanserna att lyckas minskar kraftigt efter de första 24 till 48 timmarna, så snabbhet är viktigare än allt annat Ni gör. Separat kan en polisanmälan om bedrägeri enligt artikel 251 också öppna en väg till att få tillbaka pengarna inom samma brottmål. Detta är en process för en advokat, inte ett enkelt formulär, och det är värt att inleda den omedelbart i stället för att vänta och se om pengarna återkommer av sig själva.
Kan någon ta ut hyra för en bostad som de inte äger?
Ja, och spansk lag nämner detta direkt: artikel 251.1 omfattar uthyrning av egendom under ett falskt påstående om rätt att förfoga över den, i samma mening som försäljning och uttag av betalning. Detta upplägg riktar sig vanligtvis mot personer som behöver någonstans att bo, inte mot personer som köper: en semesterbostad eller långtidsuthyrning, ibland med bilder kopierade från en riktig annons, där man ber om en överföring till ett personligt konto före varje visning och innan "hyresvärden" går med på ett videosamtal stående inne i den riktiga bostaden.En utländsk köpare utsätts främst för denna risk i samband med en visningsresa, när det kan vara frestande att snabbt boka boende där priset verkar bäst. Metoderna som gör en hyresannons övertygande, inklusive stulna bilder och återanvända beskrivningar, är desamma som redan förklarats för försäljningsannonser i webbplatsens annonsguide. Skillnaden här är att det är pengar för en vistelse, inte för en bostad, som står på spel.
- Stanna och kontrollera"Hyresvärden" vägrar ett direktsänt videosamtal i bostadenEn äkta hyresvärd har inget att dölja och ingen anledning att vägraWhat to do insteadBe om ett samtal i realtid, inte en inspelad visning
- Stanna och kontrolleraOmbedd att betala via banköverföring utanför bokningsplattformenOm Ni hoppar över plattformen förlorar Ni dess betalningshistorik och köparskyddWhat to do insteadBetala via plattformens eget system, inte direkt till ägaren
- Kontrollera förstSamma adress annonseras under ett annat namn någon annanstansAnnonsen kan vara en dubblett eller ett stulet bildmaterialWhat to do insteadSök efter gatu- eller exploateringsnamnet bland andra annonser
Kunde en exploatör bara försvinna med delbetalningar innan garantin från krisperioden fanns?
Detta brukade vara den mest skadliga typen av spanskt fastighetsbedrägeri. Det är värt att förstå som historia, eftersom lagen som täppte till denna lucka är exakt det som skyddar en köpare i dag. Ett garantikrav för delbetalningar av nyproduktion har funnits sedan Ley 57/1968. Men tillämpningen före finanskrisen 2008 var inkonsekvent. Exploatörer tog regelbundet emot betalning efter betalning mot byggnadens olika etapper, utan att någon verklig garanti utfärdades i köparens eget namn. När ett projekt misslyckades upptäckte köparna att garantin de trodde sig ha antingen inte existerade eller omfattade en gruppförsäkring som aldrig angav dem personligen.Ley 20/2015 skärpte samma regel, som nu finns i disposición adicional primera i Ley 38/1999. Den täppte till exakt den lucka som gjorde det gamla bedrägeriet möjligt. Varje betalning som görs före tillträdet måste nu täckas av en garanti utfärdad i köparens eget namn och överlämnad när köpekontraktet undertecknas, inte utlovad senare. Själva mekanismen, vad dokumentet måste innehålla och vad som händer om en exploatör fortfarande misslyckas i dag, är ett eget ämne som behandlas fullständigt på en separat sida.
Före Ley 20/2015Sedan Ley 20/2015
- En garanti fanns på papperet, ibland som en gruppförsäkring som täckte hela exploateringen, inte någon enskild köpare med namn.
- Garantin måste utfärdas individuellt, i köparens eget namn, för köparens specifika betalningar och överlämnas när köpekontraktet undertecknas.
- Efterlevnaden var inkonsekvent. En köpare upptäckte ofta att garantin var värdelös först efter att ett projekt redan hade misslyckats.
- Själva dokumentet kan kontrolleras innan varje betalning förfaller. Det är precis då du ska be att få se det, inte efter undertecknandet.
- Finns det över huvud taget ett garantidokument?Who decidesDu frågar byggherren direktWhat it grantsGår vidare till nästa kontrollIf noBetala inte. Utan dokument finns inget skydd, oavsett vad du får höra muntligen.
- Är det utfärdat specifikt i ditt namn?What it grantsBekräftar att den är din, inte en gruppförsäkringIf noEn garanti som anger projektet, men inte dig, skyddar dig inte personligen.
- Täcker den hela beloppet inklusive skatt?What it grantsBekräftar att hela betalningen täcksIf noEn partiell garanti lämnar exakt den lucka som detta bedrägeri utnyttjar.
- Utfärdad av bank eller försäkringsbolag?What it grantsBekräftar att en verklig garant står bakom den och kan hållas ansvarigIf noAllt annat är inte den garanti som lagen kräver.
Den version av detta bedrägeri som fortfarande förekommer i dag är mindre och svårare att upptäcka än att en byggherre helt enkelt försvinner. Det kan se ut som en betalningsplan som går snabbare än utfärdandet av garantin, eller som ett garantidokument som finns men aldrig utfärdades för dina specifika betalningar. Be att få se det innan betalningen förfaller, inte efteråt.
Försvinner denna risk om du köper av en stor och välkänd byggherre?Det minskar risken. En stor byggherre med ett offentligt anseende och andra aktiva projekt har mycket mer att förlora på att inte leverera än en liten eller nybildad byggherre. Men det ersätter inte själva kontrollen. Lagen kräver samma personliga garanti oavsett byggherrens storlek. Dokumentet skyddar dig, inte enbart byggherrens anseende.
Vad du kan kontrollera själv och när du verkligen behöver någon på plats
Alla kontroller nedan är verkliga och du kan utföra dem. Kolumnen till höger är inte det enda sättet att göra kontrollen på. Den visar vad som förändras när kontrollen görs här på kusten i stället för från en skärm långt borta.| Ensam från Tjeckien | Med lokal kontroll | |
|---|---|---|
| Om säljaren äger bostaden | Du kan be om en nota simple och läsa ägarens namn. Men att på egen hand översätta och förstå ett spanskt registerdokument är där de flesta kör fast. | Arevonts kostnadsfria kontroll av annonsens äkthet jämför den registrerade ägaren med den person eller byrå du har kontakt med, innan några pengar överförs. |
| Om kontot för handpenningen vid en reservation är äkta | Du kan be om kontoinnehavarens namn och jämföra det skriftligen med säljarens eller byråns eget namn. | Arevonts juridiska samordning läser villkoren i reservationsavtalet innan pengarna lämnar ditt konto, utan kostnad. |
| Om en hyresannons är äkta | En omvänd bildsökning av fotografierna, samma tio minuter långa kontroll som avslöjar en inaktuell eller duplicerad försäljningsannons. | Ett lives videosamtal från bostaden, ordnat för din räkning när du ännu inte kan resa dit och göra det själv. |
| Om byggherrens garanti täcker din betalning | Du kan be att få se dokumentet och kontrollera att det anger dig personligen och det specifika beloppet innan du betalar. | Bekräftas som en del av den juridiska samordningen innan varje delbetalning förfaller, inte efteråt. |
Hur ovanligt är detta egentligen?
Det finns ingen publicerad statistik som specifikt mäter avsiktliga fastighetsbedrägerier mot utländska köpare på Costa del Sol. Att hitta på en sådan skulle vara värre än att ärligt säga det. Det vi ärligt kan säga är följande: det mesta av det som känns oroande med att köpa här, de gemensamma annonserna, de gamla priserna och försäljningsteknikerna, är inte alls bedrägeri. Om man behandlar allt som bedrägeri blir köparen orolig för fel saker och oförsiktig med de verkliga riskerna.De fyra mönstren ovan är verkliga brott, med en verklig bestämmelse i Código Penal bakom vart och ett. Kontrollerna som upptäcker dem, att läsa registret, läsa avtalet före betalning, ringa "hyresvärden" på video och se garantin innan pengarna förfaller, är samma kontroller som en omsorgsfull köpare ändå bör göra vid varje köp av helt vanliga skäl. Detta är allmän information om hur spansk lag behandlar dessa mönster. Det är inte juridisk rådgivning om någon specifik transaktion, och inget av detta utför de kontroller som beskrivs. Det gör en oberoende jurist för din räkning. Webbplatsens egen guide till vad en jurist kontrollerar förklarar detta i sin helhet.Arevont tar ingen förmedlingsavgift från de jurister företaget samarbetar med och tar inget betalt av köparen för kontrollerna ovan. Det gör inget köp riskfritt. Det innebär att de kontroller som upptäcker dessa fyra mönster finns tillgängliga för dig innan du förbinder dig till något.
Vanliga frågor om köpbedrägerier
- Hur förvandlas en stulen annons till ett bedrägeri, i stället för att bara vara en dålig annons?
- Själva annonsen, även med kopierade fotografier, är inte brottet. Brottet sker i det ögonblick någon använder den falska annonsen för att ta emot pengar eller en underskrift för en bostad eller uthyrning som personen inte har rätt att erbjuda dig. En stulen annons som du aldrig har betalat något för är bara en dålig annons. Samma annons blir ett bedrägeri när du skickar en handpenning till ett orelaterat konto.
- Innebär köp genom en byrå som Arevont att detta inte kan hända mig?
- Nej, och ingen här påstår det. Arevonts kostnadsfria kontroller bekräftar den registrerade ägaren, läser reservationsavtalet innan du betalar och verifierar en hyresannons genom ett livesamtal när du ber om det, allt innan pengar överförs. De eliminerar de specifika blinda fläckar som en köpare i Tjeckien har när han eller hon tittar på en skärm. De gör inte bedrägerier omöjliga överallt i världen.
- Vilket är det tydligaste tecknet på att något följer ett av dessa fyra mönster i stället för att vara en vanlig dålig annons?
- Pengar eller en underskrift begärs innan det går att göra en kontroll, oavsett om det innebär en visning, att en jurist läser ett avtal eller ett videosamtal från bostaden. Alla mönster ovan har denna gemensamma egenskap. En legitim säljare, byrå eller byggherre har ingen anledning att vägra ordningen kontroll först, sedan betalning, eftersom kontrollen gör transaktionen verklig även för dem.
- Kan jag få tillbaka en stulen handpenning genom spanska domstolar, inte bara via min bank?
- En brottsanmälan om bedrägeri enligt artikel 251 öppnar en möjlighet att få tillbaka pengarna inom samma brottmål. Er advokat kan driva detta parallellt med, eller i stället för, ett separat civilrättsligt krav. Att få tillbaka pengarna är aldrig garanterat, särskilt inte när de väl har lämnat Spanien. Det är precis därför kontrollerna ovan finns: för att förhindra förlusten från början, inte för att rätta till den i efterhand.
- Jag hittade en mycket billigare version av en bostad jag gillar, återpublicerad någonstans informellt, till exempel i en Facebook-grupp. Bör jag anta att det är en av dessa bedrägerier?
- Inte automatiskt. Oftast är detta precis det mönster med gamla, felprissatta eller dubblerade annonser som webbplatsens annonsguide förklarar, inte bedrägeri. Det blir ett brottsligt bedrägeri först när någon ber er att betala eller skriva under innan ni eller er advokat kan kontrollera vem personen verkligen är. Se den återpublicerade annonsen som ett tips värt att kontrollera, inte som bevis för något av mönstren i sig.
