Skatter vid köp av bostad i Spanien: ITP, IVA och AJD
På 30 sekunder
Vid ett köp i Costa del Sol betalar Ni en av två skatter. Vilken beror enbart på vem som säljer. Ett återförsäljningsobjekt från en privat ägare belastas med ITP på 7 % av priset. En nyproduktion från en exploatör belastas med IVA 10 % plus AJD 1,2 %, sammanlagt 11,2 %.
Vem säljer bostaden till er?
- Privat ägare, andrahandsbostadITP med 7 % av priset, eller av referensvärdet om detta är högre.
- En byggherre, nyproduktionIVA med 10 % plus AJD med 1,2 %, totalt 11,2 %.
Vilken skatt betalar ni och varför beror den på säljaren?
IVA, spansk mervärdesskatt, är 10 % av priset på en helt ny bostad. Den gäller när säljaren är byggherren, eftersom en försäljning av nyproduktion är en affärstransaktion som omfattas av mervärdesskatt och inte en överlåtelse mellan privatpersoner.AJD är den spanska stämpelskatten på den undertecknade lagfartshandlingen, en liten procentandel av priset, och i Andalusien betalas den tillsammans med IVA vid köp av nyproduktion. Den kombineras aldrig med överlåtelseskatten för bostad på andrahandsmarknaden nedan. Ett köp medför den ena eller den andra skattefamiljen, aldrig båda.ITP är överlåtelseskatten som betalas när ni köper en bostad på andrahandsmarknaden, och i Andalusien är den 7 % av priset. Den gäller när säljaren är en privatperson och inte en byggherre, vilket är det normala fallet för en begagnad bostad.
Vem säljerVad ni betalar
- En byggherre, för en bostad i nyproduktion
- 10 % IVA plus 1,2 % AJD, totalt 11,2 %. Fastställs av nationell och regional lagstiftning, inget att förhandla om.
- Privat ägare, bostad på andrahandsmarknaden
- 7 % ITP, beräknad på det högsta av ert överenskomna pris och bostadens officiella referensvärde. Se nedan.
Gäller de lägre skattesatser som ni kanske har läst om någonsin för er?
Både spansk och andalusisk lag publicerar reducerade skattesatser under de angivna standardsatserna, och en utländsk köpare som undersöker ämnet kommer att hitta dem. De gäller nästan aldrig för köp av semesterbostad eller för investering. Det är värt att förstå varför i stället för att hoppas att de gäller.De fyra satserna nedan anges så som de vanligtvis beskrivs, snarare än hämtade ordagrant från den officiella lagtexten, så betrakta dem som vägledande. Detta kostar er inget i praktiken, eftersom ingen av dem är en skattesats som ni skulle behöva budgetera för.
| Sänkt ITP, 6 % eller 3,5 %Endast bosatta | Sänkt IVA, 4 %Socialbostäder | Högre IVA, 21 %Mark och lokaler | |
|---|---|---|---|
| Vad krävs | Bostaden blir er stadigvarande bostad, alltså er huvudsakliga och permanenta bostad, och dessutom gäller ett värdetak. | Avsett för officiellt skyddade socialbostäder (vivienda de protección oficial). | Gäller en tomt eller en kommersiell lokal, inte en bostad. |
| Gäller det en vanlig köpare | Nej. En icke-bosatt person som köper en andrabostad på Costa del Sol omfattas inte, oavsett vad en annons antyder. | Nej. Det gäller inte vanlig nyproduktion på denna kust. | Detta är det enda fallet där skattesatsen är högre för köparen, inte lägre. |
| Så hanterar Ni det | Räkna med 7 %. Om en mäklare säger att en lägre skattesats gäller, be mäklaren bekräfta det skriftligen och låt er advokat kontrollera saken. | Bortse från det om bostaden inte formellt har utsetts till skyddat boende, vilket anges i dess egna handlingar. | Kontrollera vad ni köper. En tomt eller en kommersiell lokal beskattas annorlunda än en bostad, och annonsen klargör inte alltid detta. |
Den praktiska regeln är att räkna med 7 % för en bostad på andrahandsmarknaden och 11,2 % för nyproduktion. Betrakta alla lägre belopp som ett specialfall som inte gäller er förrän en advokat har bekräftat detta skriftligen.
Varför kan skatten bli högre än 7 procent av det ni betalade?
valor de referencia är det referensvärde som Spanien fastställer för en bostad, och överlåtelseskatten för en bostad på andrahandsmarknaden beräknas utifrån detta när det är högre än det pris ni betalade. Sedan den 1 januari 2022 är skattebasen för ITP enligt lag det högsta av de två beloppen, inte bara det pris som anges i avtalet.Det finns för att hindra köpare och säljare från att ange ett för lågt pris för att minska skatten. För en ärlig köpare som har kommit överens om ett rimligt pris är effekten enkel och automatisk: om Catastros eget referensvärde är högre än det ni kom överens om, beräknas skatten i stället utifrån referensvärdet.
Vad köpare antarVad referensvärdet innebär
- Skatten är 7 % av avtalspriset
- Det är 7 % av det högsta av avtalspriset och referensvärdet. De två beloppen ligger vanligtvis nära varandra, men ibland gör de inte det.
- Ett lägre avtalat pris ger lägre skatt
- Endast ned till referensvärdets golv. Under den nivån förblir skatten densamma oavsett vad avtalet säger. Därför leder en för låg prisuppgift inte till något annat än risk.
| Avtalat pris | Referensvärde | |
|---|---|---|
| Grundbelopp | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP att betala7 % av underlaget | 28.000 € | 30.100 € |
Kan jag bestrida referensvärdet om jag anser att det är fel?Ja, genom den skatt ni betalar: ni kan betala ITP utifrån referensvärdet och därefter formellt bestrida det eller i vissa fall begära en rättelse. Ni måste visa att det verkliga marknadsvärdet är lägre. Detta är ett ärende för en advokat, inte ett formulär som ni fyller i själva. Det är värt att ta upp frågan före tillträdet om beloppen skiljer sig mycket åt, inte efter att ni redan har betalat.
Vad händer om ni själva tar med köpeskillingen kontant?
Nästan ingen som finansierar ett köp i Spanien bör bära kontanter över en gräns, och orsaken är inte bara praktisk. Spanien betraktar en kontantförflyttning över ett visst gränsvärde som något ni måste deklarera i förväg, separat från eventuella frågor från banken eller advokaten om var pengarna kommer ifrån.Den regel som gäller för en utländsk köpare är spansk lag, inte den EU-förordning som de flesta artiklar hänvisar till. EU-regeln (Reglamento 2018/1672) reglerar endast EU:s yttre gräns. När ni reser in i eller lämnar EU med 10.000 € eller mer i kontanter måste detta automatiskt deklareras om ni bär kontanterna med er, eller uppges på begäran om de transporteras utan att någon följer med. Att resa från Tjeckien till Spanien innebär inte att ni passerar EU:s yttre gräns, så den förordningen gäller inte för denna resa.Det som gäller är i stället spansk lag direkt: enligt Ley 10/2010 och Orden ETD/1217/2022 ska en förflyttning av 10.000 € eller mer per person, på en nationell resa eller en resa inom EU, deklareras på blanketten Modelo S-1 och lämnas in i förväg där gränsövergången saknar tullstation. En separat, högre gräns på 100.000 € gäller endast för förflyttningar som helt sker inom Spanien och gäller inte för en resa från Tjeckien till Spanien.
- Flytta 10 000 € eller mer i kontanterWho decidesDen som bär kontanternaWhat it grantsUtlöser skyldighetenIf noInget att deklarera
- Lämna in Modelo S-1 i förvägWho decidesNi, före resanWhat it grantsLaglig, registrerad förflyttningIf noBeslag och böter
- Bekräfta taket för kontant betalning med er advokatWho decidesEr advokatWhat it grantsInget tak för denna betalningIf noNi riskerar att överskrida ett tak som ingen har bekräftat för er
Ytterligare en regel bör uppmärksammas, snarare än framställas som fastställd: Spanien begränsar också hur stor del av ett köpeskilling som får betalas kontant, enligt Ley 7/2012 art. 7 i ändrad lydelse. Så som regeln vanligtvis beskrivs är taket 1.000 € när ett företag är part i transaktionen, eller 10.000 € när betalaren är en privatperson som inte är bosatt i Spanien. Vi har inte läst denna siffra i den officiella juridiska texten i BOE, så se den som en stark indikation på att en stor kontant betalning är begränsad och bekräfta det exakta beloppet med er advokat innan ni förlitar er på det.
Källor
Måste jag fortfarande deklarera något om jag överför pengarna via bank i stället för att bära med mig dem?En banköverföring är inte en kontantförflyttning, och Modelo S-1 gäller inte för den. Er bank kommer fortfarande att fråga om pengarnas ursprung som en del av de vanliga kontrollerna mot penningtvätt. Det är en annan fråga än den som detta avsnitt besvarar, och den behandlas på FAQ-sidan under "Måste jag dokumentera var mina pengar kommer ifrån?" En banköverföring är också den metod som denna webbplats rekommenderar: se guiden om valutaöverföringar.
Vad ni bör bekräfta innan ni förlitar er på dessa skattesatser
Fyra saker som kontrolleras mot just er transaktion, inte mot en publicerad skattesats.| Be om | Vad det visar | Så ser ett dåligt svar ut |
|---|---|---|
| Fastighetens valor de referencia | Catastro publicerar uppgiften och er advokat kan kontrollera den innan ni undertecknar något. Den visar om 7 % ska tillämpas på det pris ni kommit överens om eller på ett högre belopp. | Ingen har kontrollerat det, eller så finns ett löfte om att "ta hand om det senare". |
| Skriftlig bekräftelse av vilken skattefamilj som gäller | Huruvida säljaren är byggherren (IVA och AJD) eller en privat ägare (ITP) verkar självklart men är det ibland inte, till exempel när det gäller en bostad på andrahandsmarknaden som består av en osåld nyproducerad bostadsenhet som fortfarande ägs av den ursprungliga byggherren. | Ett antagande baserat på hur bostaden marknadsförs i stället för på vem som anges som säljare i avtalet. |
| Hur ni planerar att överföra köpeskillingen | En banköverföring eliminerar helt frågan om Modelo S-1. Om någon del av planen omfattar kontanter är det nu ni bör ta upp deklarationsskyldigheten och betalningstaket, inte efter att ni redan har passerat gränsen. | Ingen plan utöver "Jag tar med dem när jag kommer". |
| Huruvida er situation alls berör förmögenhetsskatt eller inkomstskatt för icke-residenta | Båda finns, båda är separata från lagret av skatter på köpet ovan och båda har egna sidor: förmögenhetsskatt och inkomstskatt för icke-residenta. | Tystnad eller ett antagande om att köpet är den enda skattehändelsen. |
Banköverföring jämfört med att bära kontanter
Två sätt som köpeskillingen fysiskt kan anlända på, och endast ett av dem undviker en deklaration.| Kontanter | Banköverföring | |
|---|---|---|
| Deklarationsskyldighet | Modelo S-1, inlämnad i förväg, över 10.000 € per person. | Ingen som är specifik för överföringen. |
| Risk med betalningstaket | Kan vara begränsad över ett lågt tröskelbelopp enligt Ley 7/2012 art. 7. Bekräfta med er advokat. | Inte tillämpligt. En överföring är inte en kontant betalning. |
| Visa pengarnas ursprung | Svårare: kontanter har ingen egen dokumenterad historik när de väl kommer fram. | Ett kontoutdrag som både din egen bank och den spanska banken redan har. |
| Praktisk risk med själva resan | Att bära en stor summa kontanter genom Europa, deklarerade eller inte. | Ingen utöver den vanliga risken med att resa. |
Satsen, inte din räkning
Alla satser ovan gäller per augusti 2026. Vi har läst dem direkt i andalusisk och nationell skattelagstiftning, i stället för att kopiera dem från en kommentar, och stämt av dem mot Andalusiens budgetlag för 2026, som varken ändrade ITP-satsen på 7 % eller AJD-satsen på 1,2 %. Andalusien fastställer sina egna ITP- och AJD-satser inom den nationella ramen. Samma köp i en annan autonom region kan ha en annan regional sats, även om den underliggande nationella lagen är identisk.Detta är allmän information om hur skatten tillämpas, inte en beräkning av vad Ni personligen ska betala. Referensvärdet, det exakta tillträdesdatumet och varje särskild omständighet kring Ert köp hör hemma i Er advokats skriftliga rådgivning, inte i en publicerad guide. En uppgift, taket för kontantbetalningar, är uttryckligen markerad som overifierad i stället för att anges som fastställd: förlita Er inte på beloppet utan att Er egen advokat bekräftar det.Vissa ämnen behandlas i separata guider: guiden om köp kostnader täcker den fullständiga kostnaden, inklusive avgifter till notarie, fastighetsregister och advokat. Guiden om årliga kostnader täcker IBI och deklarationen för icke-bosatta som börjar året efter tillträdet. Guiderna om förmögenhetsskatt och arv täcker dessa två separata skattefrågor i sin helhet.
Vanligaste skattefrågorna
- Om jag köper en osåld bostad från en bank i stället för från en byggherre, vilken skatt gäller då?
- Det beror på vem som juridiskt säljer den till Er, inte på hur den marknadsförs. En bank eller fond som innehar återtagna bostäder i nyproduktion säljer vanligtvis som företag. Det kan innebära att IVA fortfarande gäller, även om transaktionen ser ut som ett köp av en bostad på andrahandsmarknaden. Det är just sådana fall checklistan ovan är till för att upptäcka före tillträdet, inte efteråt.
- Ändras skattesatsen om jag köper genom ett spanskt bolag i stället för privat?
- Köpskatten (ITP eller IVA plus AJD) beräknas på samma sätt, oavsett vem köparen är. När ett bolag är köpare ändras i stället helt andra saker: löpande bolagsskatt, årliga deklarationer och hur en framtida försäljning beskattas. Den jämförelsen behandlas i guiden om att köpa genom bolag.
- Är AJD-satsen densamma överallt i Spanien?
- Nej. AJD, liksom ITP, är en regionalt fastställd sats inom en nationell ram, så en annan autonom region kan fastställa en annan procentsats. Siffran 1,2 % ovan gäller specifikt Andalusiens aktuella sats, per augusti 2026.
