Guides

Ordlista över termer vid köp av fastighet i Spanien

Alla termer nedan är sådana som Ni faktiskt kommer att möta: i en annons, i ett avtal, hos notarien eller på en räkning. Termerna är ordnade efter köpprocessen, inte alfabetiskt, så listan fungerar också som en karta över vad som händer härnäst. Varje post ger Er en mening att förlita Er på, ett kort sammanhang och en länk till sidan som förklarar begreppet i sin helhet.

Begrepp som ni möter vid köp: 34
grupperade efter köpets olika steg: 6
Begrepp där den uppenbara gissningen är fel: 6
Begrepp som förblir på spanska: 17

Så läser ni den här sidan

Läs den i ordning så blir ordlistan en karta över köpet

Termerna står i den ordning du möter dem, från det första dokumentet till räkningarna du betalar flera år senare, vilket ingen ordlista på något av språken gör. Om du redan känner till ordet du söker kan du använda listan nedan för att hoppa dit. Om du inte gör det kan du börja högst upp, så visar ordningsföljden var du befinner dig.Each entry opens with one sentence that is the whole answer, then a short paragraph on when it comes up and what to watch, then a link to the page that goes into it properly. A few entries carry a warning, because Czech instinct about the Spanish version of the concept is actively misleading.

Vem skyddar Er egentligen vid ett köp i Spanien?

Er egen jurist skyddar Er, inte notarien. Denna enda skillnad är den största mellan att köpa i Spanien och att köpa nästan var som helst annars, och det är anledningen till att de fyra första termerna nedan är viktigare än deras längd antyder.

NIE[ny-eh]: NIE är det spanska identifikationsnumret för en utlänning, och Ni kan inte köpa en fastighet, betala en skatt eller underteckna hos notarien utan ett sådant nummer.Número de Identidad de Extranjero. Det är inte ett uppehållstillstånd och gör Er inte till resident någonstans. Det är det nummer som den spanska staten använder för att registrera Er. Ni möter det redan i början, eftersom Ni behöver det för lagfarten, skattebetalningarna och abonnemangsavtalen. Er jurist ansöker om det med en fullmakt, så Ni behöver inte inställa Er personligen. Det misstag som kostar tid är att vänta tills ett underteckningsdatum redan finns i kalendern.Så skaffar Ni NIE
NIF: NIF är det spanska skatteidentifikationsnumret som används av företag och spanjorer, och det är inte samma handling som ett NIE.Ni möter NIF om Ni köper genom ett företag eller läser ett avtal där ett sådant anges. De två namnen kan se ut att vara utbytbara i ett dokument, men det är de inte: NIE identifierar en utländsk fysisk person, medan NIF identifierar en skattskyldig enhet. Det är särskilt viktigt att hålla isär dem när ett köp struktureras genom ett företag. Fatta detta beslut tillsammans med en jurist och en skatterådgivare innan Ni undertecknar något, inte efteråt.Köp genom ett företag
notario: Notarien bevittnar undertecknandet och gör försäljningen till en offentlig handling, men kontrollerar inte om fastigheten är ett bra köp.Det är här de flesta utländska köpare missförstår Spanien. I Ert hemland kan notarien vara det skyddande säkerhetsnätet; i Spanien bekräftar notarien identiteter, läser upp lagfarten och dokumenterar handlingen. Det är Er jurists uppgift att kontrollera ägande, skulder, belastningar och tillstånd, och ingen annan gör detta åt Er. Ni träffar notarien en gång, vid tillträdet, och mötet är kort eftersom allt redan har beslutats.Watch out. En spansk notarie kontrollerar betydligt mindre än ordet antyder. Ert skydd kommer från Er jurist, inte från notariekontoret.Notarie och underskrift
gestoría[khes-to-REE-ah]: En gestoría är en spansk administrativ byrå som lämnar in handlingar till staten för Er räkning, och de flesta länder saknar en direkt motsvarighet.Inte en jurist, inte en revisor och inte en fastighetsmäklare. En gestoría finns eftersom den spanska administrationen kräver mycket pappersarbete. Den hanterar registreringar, inlämningar, fordonsöverlåtelser och skatteblanketter som en löpande tjänst. Ni kommer troligen att möta en sådan efter att Ni fått nycklarna, när en blankett måste lämnas till ett kontor som bara godtar handlingar på ett visst sätt.NIE och administration
catastro: Catastro är Spaniens skattemässiga fastighetsregister, som värderar och beskriver en fastighet, och det är ett annat register än ägarregistret.Spanien har två register över samma fastighet, och de stämmer inte alltid överens. Registro de la Propiedad anger vem som äger den och vilka belastningar som finns; catastro anger vad fastigheten är, var den ligger och vilket värde den har i skattehänseende. Er jurist läser båda, eftersom en avvikelse mellan dem, i fråga om yta eller gränser, är ett av de vanligaste problemen vid en äldre vidareförsäljning. Er IBI-faktura beräknas utifrån catastro-värdet.Watch out. En fastighet, två register. En felfri ägarregistrering betyder inte att fastighetsregistrets uppgifter stämmer överens med den.Fastighetsregister
Registro de la Propiedad: Registro de la Propiedad är det formella namnet på Spaniens fastighetsregister, den institution som ligger bakom ägarregistreringen.Ni kommer att se detta namn på dokument, i officiella hänvisningar och på kostnadsposten i Era köpkostnader. Det är värt att känna igen, eftersom registerposten är det viktigaste dokumentet i köpet efter själva lagfarten: det är där Ert ägande slutligen registreras. Avgiften för registreringen är en av de mindre kostnaderna vid ett köp.Vad kostar ett köp
nota simple[NOH-ta SIM-ple]: En nota simple är ett enkelt utdrag ur det spanska fastighetsregistret som visar vem som äger en fastighet och vilka belastningar som är registrerade på den, och det är det första dokument som Er jurist läser innan Ni betalar något.Det är billigt, kommer snabbt och kan begäras av alla som har ett legitimt intresse. Just därför bör inga pengar flyttas innan någon har läst det. Det visar den registrerade ägaren, fastigheten såsom registret beskriver den och belastningarna på den: inteckningar, utmätningar, servitut och registrerade samfällighetsskulder för enheten. Ni möter det allra först i den juridiska granskningen, dagar efter att Ni bestämt Er för en fastighet och veckor före tillträdet. Det viktiga är inte själva dokumentet, utan datumet. Ett utdrag som hämtades för två månader sedan beskriver fastigheten såsom den var för två månader sedan. Endast ett aktuellt utdrag är användbart.Watch out. En nota simple är informativ, inte ett bevis på äganderätt. Det utdrag som har juridisk beviskraft är en certificación registral, och de två är inte samma dokument.Vad kontrollerar juristen

Vilka ord i en annons förändrar vad Ni egentligen köper?

Två av dem är viktigast. Angivelsen av kvadratmeter, eftersom spanska annonser anger flera siffror och marknadsför den största. Och namnet på bostadsområdet, eftersom samfälligheten som hör till det avgör Era månadskostnader och om Ni över huvud taget kan hyra ut fastigheten.

apartamento: En apartamento på denna kust är en lägenhet i ett förvaltat bostadsområde, vilket gör den till en annan produkt än en lägenhet i ett stadshus.En kustlägenhet kommer med gemensamma områden, en pool, en samfällighet som röstar om olika frågor och en månadsavgift. Två lägenheter med identisk storlek kan därför kosta och fungera mycket olika beroende på vad som omger dem. Spanska annonser använder också piso för en lägenhet i en stadsbyggnad, så det är värt att skilja orden åt när Ni läser en bostadsportal.Lägenheter på Costa del Sol
urbanización: En urbanización är ett planerat eller inhägnat bostadsområde med gemensamma områden och anläggningar.Det mesta som säljs på denna kust ligger i ett sådant område. Urbanización avgör poolen, trädgårdarna, säkerheten, parkeringen, månadsavgiften och i praktiken om korttidsuthyrning över huvud taget är möjlig. Ni möter begreppet så snart Ni börjar leta, och det påverkar mer hur fastigheten fungerar i vardagen än planlösningen gör.Samfällighetsavgifter
segunda mano: Segunda mano är en fastighet som säljs av en befintlig ägare i stället för av en byggherre, vilket förändrar skatterna, avtalen och kontrollerna.Hela köpprocessen beror på vilken sida av denna gräns Ni befinner Er. En vidareförsäljning köps med överlåtelseskatt (ITP) i stället för moms, avtalas genom ett privat depositionsavtal och kräver historiska kontroller: vem som äger fastigheten, vilka belastningar som finns på den och vad som har byggts utan tillstånd. Ett nybygge är motsatsen i alla tre avseenden.Återförsäljningsobjekt
obra nueva: Obra nueva är en fastighet som köps av en byggherre, färdigställd eller fortfarande under uppförande, och som betalas i etapper i stället för på en gång.Ett nybygge är lika mycket en betalningsplan som en fastighet. Ni reserverar först och betalar sedan i etapper kopplade till byggnadens milstolpar under en period på upp till tre år. Varje betalning som görs innan byggnaden är färdig måste täckas av en bankgaranti utfärdad i Ert namn; det är garantin, inte avtalet, som ger Er pengarna tillbaka om byggherren inte fullföljer.Nybyggen på Costa del Sol
metros construidos: Spanska annonser anger flera olika kvadratmetersiffror för samma fastighet, och den som marknadsförs är vanligtvis den största av dem.Byggd yta, tomtyta och terrassyta är tre olika siffror. En annons som anger en totalsumma har ofta lagt terrassen till den invändiga ytan. Ni stöter på detta så snart Ni börjar jämföra två fastigheter utifrån pris per kvadratmeter, vilket är precis den jämförelse som dessa siffror i det tysta förvränger. Fråga vilken mätning siffran avser och jämför invändig yta med invändig yta. En stor terrass är värdefull att ha, men den är inte lika mycket värd som ett rum.Granskning av annonsen
solárium: Ett solárium är en privat takterrass ovanpå en lägenhet, som vanligtvis nås via en egen trappa och vanligtvis räknas med i den annonserade ytan.Detta är en av de egenskaper som verkligen behåller sitt värde på denna kust, och en anledning till att en bostad på översta våningen kostar mer än den på våningen under. Ni möter ordet i annonser för takvåningar och lägenheter på översta våningen. Kontrollera två saker: om det juridiskt ingår i Er fastighet eller är ett gemensamt tak som Ni endast har rätt att använda, samt om allt som har byggts där har tillstånd. En otillåten konstruktion på ett tak blir Ert problem när Ni väl köpt fastigheten.Otillåtna tillbyggnader
shortlist: En kortlista är den lilla grupp fastigheter som klarade en kontroll mot det Ni faktiskt efterfrågade.Poängen med en kortlista är det som har tagits bort. Allt som inte höll måttet när det gäller realistiskt pris, buller, väderstreck, gångavstånd, områdets regler eller gatans känsla under lågsäsong har redan tagits bort, med angiven anledning. Ni möter den tidigt. En kortlista som innehåller allt Ni gillade är egentligen ingen kortlista. Det är bara ett sökresultat.Så söker vi efter en fastighet
visita: En prohlídka är en visning, och på denna kust innebär det att se gatan och bostadsområdet lika mycket som själva fastigheten.En visning som bara omfattar interiören hoppar över den del som avgör om Ni kommer att trivas med att äga fastigheten: bullret på natten, promenaden till allt Ni behöver, solen på terrassen vid den tid då Ni faktiskt skulle använda den och hur platsen känns i februari i stället för i augusti. Ni gör visningar under en resa som planeras kring flera sådana, eller via video om Ni ännu inte kan resa.Visningsresor

Vilket dokument binder Er egentligen till köpet?

Arras-avtalet, inte lagfarten hos notarien. När Ni når notarien är allt redan avgjort, vilket är anledningen till att det privata avtalet som undertecknades veckor tidigare är det som bör läsas två gånger.

contrato de reserva: Ett contrato de reserva tar bort fastigheten från marknaden under en kort period mot en mindre betalning.Detta är det första dokument Ni undertecknar och den enda betalning som görs utanför garantisystemet. Just därför måste beloppet vara litet och avtalet tydligt ange vad som gör att pengarna återbetalas. Ni möter det i samma ögonblick som Ni bestämmer Er, ofta under tidspress, vilket är den sämsta möjliga tidpunkten att läsa ett avtal för första gången.Reservation
señal: Señal, eller handpenningen, är den större betalning som följer efter reservationen och binder båda parter till försäljningen.Vid en vidareförsäljning motsvarar den normalt omkring en tiondel av priset, ibland mer, och är det största belopp som överförs före tillträdet. Ni möter den några veckor efter reservationen, när Er jurist har slutfört kontrollen. Läs vad avtalet anger ska hända om någon av parterna drar sig ur, eftersom den klausulen, inte beloppet, är det viktiga.Watch out. Detta är handpenning med avtalsföljder, inte en delbetalning som hålls på konto. Spansk praxis anger i avtalet konsekvenserna för den part som bryter affären.Köpeavtal
arras[AH-ras]: Contrato de arras är det privata handpenningsavtal som används vid en vidareförsäljning. Köpare och säljare undertecknar det före notarien, och det fastställer påföljden om någon av parterna avbryter affären.Detta är dokumentet som verkligen binder försäljningen; lagfarten hos notarien är det formella genomförandet av den. Det fastställer priset, tillträdesdatumet, vad som ingår, vad som händer med handpenningen och vilka konsekvenserna blir för båda parter. Ni möter det efter den juridiska kontrollen och före tillträdet. Läs klausulen om att bryta affären två gånger.Watch out. Arras är inte en återbetalningsbar reservationsbetalning. Beroende på vilken typ som avtalats kan ett avbrytande kosta köparen handpenningen och säljaren det dubbla beloppet.Köpeavtal
escritura pública: Escritura pública de compraventa är den notariserade köpehandlingen, dokumentet som överför äganderätten till Er.Ni möter den en gång, vid tillträdet, när Ni betalar återstoden och hämtar nycklarna. Allt i den har redan beslutats i de tidigare avtalen, så själva undertecknandet går snabbt. Er kopia av escritura, när den har registrerats, är beviset på att fastigheten är Er.Överlämning av nycklar
cheque bancario[CHEH-keh ban-KAH-ryo]: En cheque bancario är en bankcheck dragen på Ert spanska konto och det är det sätt på vilket återstoden av köpeskillingen ofta överlämnas hos notarien.Den behövs eftersom pengarna måste finnas tillgängliga i sin helhet vid notariebesöket och inte fortfarande vara under överföring. Ni möter den under dagarna före tillträdet, när Er jurist eller bank förbereder den mot disponibla medel. Det viktiga för Er är tidpunkten: pengarna måste finnas på kontot och vara bokförda innan checken kan utfärdas. Inget kan anlända samma dag.Växling av kronor till euro

Vilka skatter Ni betalar beror på en sak: vem som säljer

Ett nybygge från en byggherre medför IVA och AJD. En vidareförsäljning från en ägare medför i stället ITP. Denna enda skillnad förklarar merparten av gapet mellan det avtalade priset och de pengar Ni faktiskt behöver.

IVA: IVA är spansk moms, och för en helt ny bostad uppgår den till 10 % av köpeskillingen.Detta gäller en nyproduktion som köps av byggherren och är den största enskilda kostnaden utöver priset. Ni betalar den vid tillträdet, via er advokat, tillsammans med övriga skatter. Den gäller inte vid köp av en begagnad bostad, där en överlåtelseskatt tas ut i stället. Just denna skillnad är anledningen till att den totala kostnaden för ett köp märkbart högre för en nyproduktion än för en begagnad bostad.Vad kostar ett köp
AJD: AJD är den spanska stämpelskatten på den undertecknade lagfartshandlingen, en liten procentandel av priset, och i Andalusien betalas den tillsammans med IVA vid köp av nyproduktion.Actos Jurídicos Documentados. Den förekommer alltid tillsammans med IVA i en kostnadsberäkning för nyproduktion, aldrig med överlåtelseskatten för en begagnad bostad. Ni betalar den vid tillträdet, via er advokat. Ni kommer endast att se den som en kostnadspost, inte som ett val: här finns inget att välja. Den finns med i denna ordlista eftersom den förekommer på varje kostnadsunderlag för nyproduktion under en förkortning som inte förklarar någonting.Skatter och avgifter
ITP: ITP är den överlåtelseskatt som betalas vid köp av en begagnad bostad, och i Andalusien uppgår den till 7 % av priset.Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Detta är motsvarigheten till IVA vid köp av en begagnad bostad och anledningen till att ett köp av en begagnad bostad kostar mindre att slutföra än ett köp av nyproduktion. Ni betalar den vid tillträdet, via er advokat. En sak bör ni känna till i förväg: skatten beräknas inte alltid på det pris ni har kommit överens om. Spanien har även ett referensvärde för bostaden, och om detta värde är högre beräknas skatten i stället utifrån referensvärdet.Skatter och avgifter
valor de referencia[ba-LOR deh reh-feh-REN-thya]: Valor de referencia är det referensvärde som Spanien fastställer för en bostad, och överlåtelseskatten vid köp av en begagnad bostad beräknas utifrån detta när värdet är högre än det pris ni betalade.Det finns för att förhindra att köp deklareras till ett lägre värde än det verkliga. I praktiken innebär detta för en ärlig köpare att skatten inte alltid motsvarar vad priset antyder. Er advokat kontrollerar detta belopp före tillträdet, så att ni kan budgetera korrekt för skatten. Detta är den vanligaste enskilda anledningen till att skatten vid köp av en begagnad bostad blir högre än vad köparen förväntade sig utifrån köpeskillingen.Skatter och avgifter

Vad måste hända mellan det att byggnaden färdigställs och att den juridiskt blir er?

En licens, en besiktning och en garanti. Kommunen måste intyga att byggnaden får användas som bostad, bristerna måste listas innan ni undertecknar i stället för att påtalas i efterhand, och konstruktionen omfattas av tio års skydd som inte omfattar ytskikten.

entrega de llaves: Tillträdet är den dag då resterande belopp betalas, lagfartshandlingen undertecknas och bostaden blir er, och vid nyproduktion är det ett datum som kan flyttas.Vid köp av en begagnad bostad fastställs datumet i avtalet och brukar förbli oförändrat. Vid nyproduktion beror det på att byggnaden färdigställs och får sina tillstånd, och byggherrar blir ofta försenade. Ni möter det som den tidsfrist som allt annat räknas bakifrån, vilket är anledningen till att pengarna planeras att vara tillgängliga tidigare än de behövs. Vid nyproduktion bör ni kontrollera vad avtalet säger om en försening, eftersom era datum och byggherrens datum inte finns i samma dokument.Försening av tillträdet
licencia de primera ocupación[lee-THEN-thya deh pree-MEH-ra o-koo-pa-THYON]: Licencia de primera ocupación är det inflyttningstillstånd som en nyproduktion behöver innan den lagligen får användas som bostad och anslutas till försörjningsnäten.Kommunen utfärdar det och bekräftar att byggnaden färdigställdes enligt tillståndet. Ni möter det vid överlämningen av en nyproduktion. Om det saknas är det ett verkligt problem, inte en formalitet: utan det kan ni inte teckna normala avtal för el, vatten och andra tjänster, och bostadens juridiska status förblir olöst.Överlämning av nycklar
snagging: Snagging är en besiktning av en färdig nyproduktion för att upptäcka brister och ofärdigt arbete, som listas och överlämnas till byggherren för åtgärd.Den spanska byggbranschen använder också det engelska ordet, så ni kommer att höra det på byggplatsen. Ni möter det under dagarna kring överlämningen, och tidpunkten är hela poängen: en lista som upprättas innan ni undertecknar väger betydligt tyngre än ett klagomål i efterhand. Se till att listan skrivs ned, dateras och bekräftas. Ett muntligt löfte om att åtgärda något är inte dokumentation av någonting.Snagging och besiktning
Seguro Decenal[seh-GOO-ro deh-theh-NAL]: Seguro Decenal är den obligatoriska tioåriga försäkringen som täcker konstruktionsfel i en ny byggnad.Spansk bygglagstiftning kräver den. Den hör till byggnaden, inte till er, och följer därför med till nästa ägare. Ni möter den i byggherrens dokumentation, och den är viktigast om ett allvarligt fel uppstår flera år efter att ni fått nycklarna. Den täcker inte allt: tioårsskyddet gäller konstruktionsfel. Kosmetiska brister och färdigställandearbeten har betydligt kortare garantitider.Byggfel

Vilka skyldigheter börjar den månad då ni får nycklarna?

IBI till kommunen, samfällighetsavgiften och en spansk skattedeklaration, oavsett om ni någonsin hyr ut bostaden eller inte. Ett uthyrningstillstånd är ett fjärde krav om uthyrning ingår i planen, och det beviljas inte automatiskt.

IBI: IBI är den årliga spanska fastighetsskatten, som betalas till kommunen av den som äger bostaden.Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Kommunen tar ut den och beloppet varierar från ort till ort. Det är en av de mindre kostnaderna för att äga en bostad här. Ni möter den under ert första hela ägarår. Värt att känna till före köpet: en obetald IBI-skuld är knuten till bostaden. Er advokat kontrollerar detta och reglerar skulden före tillträdet.Årliga kostnader
comunidad de propietarios: Comunidad de propietarios är ägarföreningen som förvaltar de gemensamma delarna av en bebyggelse och fastställer månadsavgiften.Den beslutar om poolen, trädgårdarna, säkerheten och underhållet samt i praktiken om korttidsuthyrning över huvud taget är tillåten i byggnaden. Ni möter den från den månad då ni blir ägare, genom avgiften och genom mötena. Avgiften överraskar oftast köpare, eftersom den tas ut oavsett om ni befinner er i landet eller inte.Watch out. En comunidad är inte bara en passiv serviceavgift. Det är en juridisk person som röstar, och sedan april 2025 kan en majoritet på tre femtedelar begränsa eller förbjuda korttidsuthyrning i er byggnad.Föreningsavgifter
Modelo 210: Modelo 210 är den spanska skatteblankett som en ägare utan skatterättslig hemvist i Spanien lämnar in, och den ska lämnas in även när bostaden aldrig hyrs ut.Den omfattar den schablonintäkt som Spanien antar att en ägare utan skatterättslig hemvist i Spanien tjänar enbart genom att ha bostaden tillgänglig. Den omfattar även hyresintäkter när sådana finns. Ni möter den året efter köpet, och de flesta ägare får kännedom om den sent. Det är precis därför den finns med i denna ordlista. Det är en deklaration, inte ett beslut: arbetet består i att komma ihåg att den finns och att se till att någon lämnar in den i tid.Skatt för icke-resident
VUT: VUT är den andalusiska licensen för turistuthyrning, och utan en sådan får en bostad inte lagligen hyras ut till semesterboende.Vivienda de Uso Turístico. Om ni kan få en sådan beror på bostaden, kommunen och föreningens egna regler. Det innebär att svaret är specifikt för lägenheten, inte för regionen. Ni möter frågan före köpet om uthyrning är en del av anledningen till att ni köper, eftersom ni kontrollerar detta före bokningen och inte upptäcker det i efterhand. En annons som påstår att en licens finns att tillgå innehåller ett påstående som måste verifieras, inte ett faktum.Korttidsuthyrning
okupas[o-KOO-pas]: Okupas är ockupanter, och ordet används i Spanien nästan som ett egennamn för fenomenet snarare än som en beskrivning av människor.Detta är den risk som utländska köpare oftast tar upp, och det är värt att skilja den från rubrikerna. Den är koncentrerad till vissa typer av bostäder och specifika situationer. Det vanliga skyddet består av att bostaden är bebodd, ett larm, en välskött bebyggelse och en försäkring som faktiskt täcker risken. Ni möter ordet före köpet, i nyheterna. Den användbara reaktionen är att fråga vilken risk som gäller för den specifika bostaden, inte generellt.Okupas och risker
plusvalía[ploos-ba-LEE-ah]: Plusvalía är den kommunala skatten på ökningen av markvärdet för en bostad, och den är en kostnad för säljaren snarare än köparen.Ni möter den när ni säljer, tillsammans med övriga kostnader vid försäljning och innehållandet för icke-residenter. Den finns med i denna ordlista eftersom en köpare som planerar att äga bostaden en kortare tid behöver veta att försäljning medför egna skatter. Beloppet fastställs av kommunen, inte av er bokförda vinst. Den som överväger att sälja om två eller tre år bör räkna med detta före köpet, inte efteråt.Försäljning och kostnader vid utflyttning

Where to go next

Hittar Ni inte ordet eller kan Ni inte läsa dokumentet framför Er?

Send it over and you get the answer about your document rather than a general definition. This list covers the vocabulary of a normal purchase, and a contract, a listing or a registry extract will always contain something a glossary cannot anticipate.

Looking at a specific property?

Send us the property