Otillåtna tillbyggnader på en i övrigt laglig fastighet
På 30 sekunder
En inglasad terrass, en pool eller ett extra rum som har byggts utan tillstånd på ett i övrigt lagligt hus är vanligtvis ett problem som går att åtgärda, inte en katastrof. Men ofta upptäcker man det vid ett olämpligt tillfälle: när antalet kvadratmeter i fastighetsregistret, Catastro och den faktiska byggnaden inte stämmer överens. Att korrigera uppgifterna kan också medföra fyra års retroaktiv IBI.
Vad räknas som en otillåten tillbyggnad?
Allt som fysiskt har lagts till fastigheten efter det ursprungliga bygglovet, utan ett motsvarande eget bygglov. Detta mönster återkommer längs kusten på ett begränsat antal sätt.En solterrass är en privat takterrass ovanpå en lägenhet, som vanligtvis nås via en egen trappa och vanligtvis räknas in i den annonserade ytan. Det är en av de vanligaste platserna där just detta problem döljer sig: huruvida något som byggts där, en pergola, ett rum eller en inglasad del, någonsin har godkänts är en separat fråga från huruvida solterrassen i sig juridiskt utgör en del av er fastighet, och en otillåten konstruktion på ett tak är ett fel som köparen övertar tillsammans med terrassen.
- En inglasad terrassGlas eller väggar som lagts till en terrass eller balkong som ursprungligen var öppen, för att skapa extra inomhusyta.
- En swimmingpoolEn pool som byggts utan ett eget separat bygglov. En pool kräver detta bygglov utöver husets bygglov.
- Ett extra rum eller en extra våningExtra yta som lagts till utöver vad det ursprungliga bygglovet tillät, ibland byggd på ett platt tak eller en solterrass.
- En gränsmur eller uthusbyggnadEn konstruktion på tomten som aldrig har godkänts, även när själva huset är helt lagligt.
Hur upptäcker en köpare detta före tillträdet, inte efteråt?
Tecknet att leta efter är en skillnad mellan två dokument. Dokumenten ska beskriva samma fastighet, men gör det ofta inte. Registro de la Propiedad registrerar den juridiska beskrivning som er advokat läser i nota simple. Catastro är det separata skatte- och fastighetsregister som registrerar den fysiska beskrivning som används för att beräkna IBI. En tillbyggnad som uppförts utan bygglov deklareras sällan i något av systemen, så skillnaden är ofta det enda synliga tecknet på den.Arevonts partner för tekniska inspektioner går igenom fastigheten med den riktiga planritningen. De mäter vad som faktiskt finns där mot vad båda dokumenten anger. Detta är viktigt eftersom en så liten skillnad är lätt att missa i en annons, på ett fotografi eller till och med vid en vanlig visning.
Vad dokumenten angerVad som faktiskt är byggt
- Registro de la Propiedad
- Den juridiska beskrivning som er advokat läser i nota simple. Uppdateras sällan efter ett odeklarerat tillägg.
- Catastro
- Skattefastighetsregistrets fysiska beskrivning, som används för att beräkna IBI. Ibland större än uppgiften i registret, ibland visar den fortfarande bara den ursprungliga byggnaden.
- Själva fastigheten
- Vad som faktiskt står på tomten i dag. Endast en genomgång på plats med planritningen kan bekräfta detta.
| Mönstret bakom skillnaden | Vad det vanligtvis betyder | Hur allvarligt det brukar vara |
|---|---|---|
| Catastro visar fler kvadratmeter än Registro | Detta är det vanligaste mönstret. En verklig tillbyggnad uppfördes och deklarerades aldrig i något av systemen, så skatteregistret utökades medan den juridiska beskrivningen förblev densamma. | Värt att undersöka direkt. Detta är det mönster som är viktigast här. |
| Registro visar mer än Catastro | Detta betyder vanligtvis att uppgifterna i Catastro helt enkelt aldrig uppdaterades efter en rivning eller en gränsändring. Det handlar vanligtvis inte om ett dolt tillägg. | Lägre risk, men fortfarande värt att bekräfta i stället för att anta. |
| Båda dokumenten överensstämmer, men själva fastigheten är större | Detta är mer sällsynt och allvarligare. Ett tillägg har aldrig deklarerats någonstans, så en dokumentkontroll från skrivbordet kan inte hitta det. | Endast en fysisk inspektion på plats mot planritningen kan hitta detta. |
Vi beskriver det allmänna samordningsförfarandet mellan Registro och Catastro så som det normalt fungerar. Detta bygger på flera källor från yrkesverksamma som beskriver samma process på samma sätt, inte på en specifik artikel i Ley Hipotecaria. Er advokat kan ange den exakta bestämmelse som gäller för er egen fastighet.
Kan en gammal, odeklarerad tillbyggnad legaliseras nu?
Ofta ja. Förfarandet är administrativt, inte ett nytt bygglov. Ni upprättar en "declaración de obra nueva por antigüedad" hos en notarie, med stöd av ett tekniskt åldersintyg. I Andalusien lämnar ni dessutom in den genom Catastros eget förfarande för avvikelser (Modelo 900D). Detta fungerar eftersom samma sexårsfrist som enligt andalusisk lag gäller för en hel olaglig byggnad också gäller för ett enskilt otillåtet tillägg. När denna tid har gått ut på mark utan särskilt skydd kan tillägget vanligtvis registreras som ett befintligt förhållande i stället för att rivas.Samma undantag gäller här som för en hel olaglig byggnad, så kontrollera dem i stället för att anta att de inte gäller. En tillbyggnad på mark med särskilt skydd, i kustpåverkanszonen eller som påverkar ett registrerat servitut omfattas inte alls av sexårsfristen, oavsett hur gammal den är. Vi förklarar hela regelverket och den begränsade grupp marktyper där ni inte kan regularisera en konstruktion en gång för alla i webbplatsens separata guide om hela byggnader, i stället för att upprepa det här.
- Skaffa ett tekniskt åldersintygEn behörig yrkesperson bekräftar när tillägget uppfördes.
- Where
- En arkitekt eller en topograf
- Underteckna en declaración de obra nueva por antigüedadDen notariella handling som fastställer tillbyggnaden som ett befintligt faktum.
- Where
- Notarie
- Anmäl Catastro-avvikelsenModelo 900D uppdaterar fastighetstaxeringsregistret så att det stämmer med verkligheten.
- Where
- Catastro
- How long
- Veckor, när intyget och handlingen finns
- Bekräfta markklassificeringen under tillbyggnadenSamma undantag för skyddad mark som gäller för en hel olaglig byggnad gäller för en enskild tillbyggnad.
- Watch out
- På skyddad eller kustnära mark är denna möjlighet inte tillgänglig alls.
Vad man antarVad som faktiskt måste göras
- Om den är tillräckligt gammal blir den automatiskt laglig
- Den kan registreras genom ett särskilt notariellt förfarande och ett fastighetsregisterförfarande som någon måste genomföra. Ingenting sker automatiskt bara för att tiden har gått.
- En inglasad terrass eller en liten pool är för obetydlig för att spela någon roll
- Det är inte storleken som avgör detta. Samma undantag i markklassificeringen som gäller för en hel olaglig byggnad gäller för en enskild pool eller terrass på samma tomt.
Om den nuvarande ägaren redan försökte legalisera tillbyggnaden för flera år sedan men aldrig slutförde processen, tar köparen då över den oavslutade processen?Generellt sett ja, i praktiken. Den underliggande avvikelsen finns kvar tills processen är helt slutförd, oavsett vem som inledde den. Fråga specifikt hur långt ett tidigare försök till legalisering nådde. Att ta över en påbörjad process är vanligtvis snabbare än att börja från noll. Men den är inte automatiskt löst bara för att någon en gång inledde den.
Vad kostar en odeklarerad tillbyggnad om den aldrig åtgärdas?
Det finns tre separata kostnader, inte en. Ingen av dem uppstår när tillbyggnaden uppförs.Arevonts juridiska samordning begär Catastro-utdraget tillsammans med nota simple som en standarddel av den juridiska granskningen. På så sätt upptäcks avvikelsen medan det fortfarande finns tid att förhandla in den i priset, i stället för att upptäcka den efter tillträdet.
| När det kostar Er | Hur | Hur långt bakåt |
|---|---|---|
| Bolånefinansiering | En långivares värdering utgår från bostadens registrerade kvadratmeter, inte de marknadsförda. Vid finansiering räknas därför en odeklarerad tillbyggnad inte alls. | Detta gäller inte retroaktivt. Det minskar bara det belopp som banken lånar ut i dag. |
| Förfallen IBI | När en avvikelse har korrigerats i Catastro, oavsett om det sker genom en framtida ägare, en försäljning eller en kontroll från kommunen, kan skattemyndigheten fastställa den obetalda skatteskulden för tidigare år. | Upp till fyra år tillbaka. Detta är den allmänna tidsgränsen för en skattefastställelse. Efter korrigeringen löper tiden inte längre bakåt. |
| Andrahandsbostadens värde | Detta är den svåraste av de tre kostnaderna att mäta. En odeklarerad tillbyggnad gör en framtida andrahandsförsäljning av bostaden långsammare och kan minska det belopp som en noggrann köpare är beredd att betala efter att ha genomfört samma kontroll som beskrivs ovan. | Löpande, så länge avvikelsen inte korrigeras. |
Minskar en odeklarerad tillbyggnad det belopp som banken lånar ut?Det kan den göra. Bolånevärderingen baseras normalt på bostadens lagligt registrerade storlek, inte på det som faktiskt finns där eller det som anges i annonsen. Om en bostad i verkligheten är större än vad handlingarna visar, värderar banken inte den extra ytan förrän den har deklarerats korrekt.
Vem bör betala för att åtgärda detta, köparen eller säljaren?
I en vanlig förhandling är kostnaden för att åtgärda en känd odeklarerad tillbyggnad säljarens ansvar när den upptäcks före tillträdet, inte köparens när den upptäcks efteråt. När en avvikelse har upptäckts är det normalt och rimligt att be säljaren att antingen slutföra åtgärden före undertecknandet eller sänka priset med den uppskattade kostnaden för att göra det. Detta är bättre än att acceptera bostaden i befintligt skick och ta på sig både kostnaden och administrationen.Varken Arevont eller en advokat genomför själva åtgärden. En teknisk fackperson, vanligtvis en arkitekt eller lantmätare, tar fram åldersintyget och ritningarna. Notarien och Catastros eget förfarande hanterar resten. Det som en advokats samordning tillför är god tidsplanering inför köpet, så att förhandlingen sker innan Ni förbinder Er, inte efteråt.
- Option 1RekommenderatSäljaren legaliserar före tillträdetSäljaren, som orsakade problemet eller tog över det från en tidigare ägare, åtgärdar det innan Ni blir ägare till bostaden.
- Kostnad
- Säljaren betalar
- Risk
- Lowest
- Hastighet
- Lägger till veckorFör intyget, lagfarten och registreringen hos Catastro
- Option 2PrisavdragNi accepterar fastigheten i befintligt skick, till ett pris som tar hänsyn till åtgärden.
- Kostnad
- Inräknat i priset
- Risk
- MediumNi övertar handlingarna
- Hastighet
- Ingen väntan
- Option 3Köparen övertar, utan prispåslagAcceptera fastigheten utan att förhandla om någonting.
- Kostnad
- Köparen betalar
- Risk
- Highest
- Hastighet
- Ingen väntan
Vad ni bör bekräfta innan ni förlitar er på dessa siffror
Fyra saker, kontrollerade mot just er fastighet i stället för ett publicerat intervall.| Bekräfta | Vad det visar | Så ser ett dåligt svar ut |
|---|---|---|
| Registrerade kvadratmeter jämfört med Catastros uppgift | Om de två systemen, som ska överensstämma, verkligen överensstämmer för just denna fastighet. | Ingen har jämfört dem, eller så har man antagit att den marknadsförda storleken är den juridiskt registrerade. |
| En fysisk genomgång jämförd med den verkliga planritningen | Den enda kontrollen som upptäcker en tillbyggnad som är osynlig i båda handlingarna samtidigt. | Att förlita sig på den angivna storleken i annonsen utan att någon befinner sig i fastigheten med en planritning. |
| Om någon tillbyggnad har AFO-status eller en färdig deklaration av nybyggnation på grund av ålder | Om en befintlig avvikelse redan har lösts genom rätt förfarande eller fortfarande är ouppklarad. | Ett muntligt påstående om att "det är i sin ordning" utan något dokument som styrker det. |
| Markklassificeringen under varje tillbyggnad, kontrollerad separat | Samma undantag för skyddad mark som gäller för en hel olovlig byggnad gäller även för en enskild tillbyggnad, inte bara för en hel byggnad. | Antagandet att en liten tillbyggnad automatiskt är för obetydlig för att undantagen ska ha betydelse. |
Detta går vanligtvis att åtgärda och är ändå värt att kontrollera
Detta är allmän information om hur en olovlig tillbyggnad behandlas enligt andalusisk och spansk skattelagstiftning, aktuell den 17 augusti 2026. Vi har gått igenom processen för avvikelser mellan fastighetsregister och fastighets- och skatteregister i flera källor från yrkesverksamma som beskriver standardpraxis. Tidsgränsen på sex år är densamma som i webbplatsens guide om hela byggnader och omfattas av samma markering om att jurist ska bekräfta uppgifterna som den sidan. Detta är inte juridisk rådgivning om någon specifik fastighet.De flesta sådana fynd är precis sådana som vi beskriver ovan: ni kan åtgärda dem, ta hänsyn till dem i priset, och de är så pass vanliga på den här kusten att de sällan är ett skäl att avstå från att köpa en i övrigt bra fastighet. Det verkliga misstaget är inte själva tillbyggnaden. Det är att upptäcka den efter tillträdet i stället för före, när det enda återstående alternativet är att betala hela kostnaden själva.Den här sidan utför inte den kontroll som den beskriver. Arevonts partner för teknisk besiktning och juridiska samordning kontrollerar den specifika fastigheten åt er utan kostnad, innan ni betalar en reservationsavgift.
De vanligaste frågorna om olovliga tillbyggnader
- Är en inglasad terrass alltid en olovlig tillbyggnad?
- Inte alltid. Vissa bostadsområden omfattar en inglasad terrass i den ursprungliga bygglovshandlingen redan från början. I så fall är den helt enkelt en del av den lagliga fastigheten. Den verkliga frågan är om inglasningen av just den specifika bostaden ingick i det som ursprungligen godkändes. Det är precis detta som jämförelsen mellan fastighetsregistret och Catastro samt den fysiska besiktningen kontrollerar.
- Behöver en swimmingpool alltid ett eget separat bygglov?
- I de flesta kommuner, ja. En pool behöver ett eget bygglov, separat från huset. En äldre pool som byggts utan bygglov är ett av de vanligare fynden på den här kusten. Den omfattas av samma sexårsregler och regler om markklassificering som alla andra olovliga tillbyggnader.
- Om jag köper en fastighet med en känd, i priset inräknad olovlig tillbyggnad, övergår då skulden eller risken på mig?
- Den fysiska situationen följer med till den som äger fastigheten. Det är precis därför den bör beaktas i priset, inte ignoreras. Eventuella skatter som fastställts före ert köp är vanligtvis den tidigare ägarens ansvar att betala vid tillträdet. Men tillbyggnadens fortsatta juridiska status blir därefter er att hantera. Därför bör ni förhandla om priset, inte bara acceptera ett lägre pris utan att förstå varför.
- Hur skiljer sig detta från den allmänna avvikelsen mellan Registro och Catastro som beskrivs på andra ställen på webbplatsen?
- Den sidan förklarar den allmänna uppdelningen mellan de två systemen och varför de kan skilja sig åt av många orsaker, däribland en enkel administrativ försening. Den här sidan behandlar den specifika och allvarligaste varianten av denna avvikelse: en som orsakats av en fysisk tillbyggnad som aldrig deklarerats i något av systemen, med en egen kostnad och en egen lösning.
