Hantering av NIE i Spanien och köpadministration
NIE är ert spanska identifikationsnummer, och ni behöver det för att slutföra ett köp, ansöka om bolån och därefter betala skatt på bostaden. En oberoende jurist ordnar det. Vår uppgift är att processen startar tillräckligt tidigt för att NIE aldrig ska bli det som alla väntar på, och att resten av dokumentationen samordnas kring det. Det mesta som ni behöver lämna in skickas elektroniskt från Tjeckien, och med en fullmakt behöver ni inte flyga tillbaka för varje underskrift.
Vem gör vad och var slutar vårt ansvar?
Specialisterna står för sakkunskapen. Vi ser till att allt hänger ihop. Den meningen finns på vår startsida, och denna tabell visar vad den innebär i praktiken för dokumentationen kring ett köp.Nästan inget av arbetet nedan utförs av oss. Den oberoende juristen utför det juridiska arbetet och betalas av er, inte av oss, och han företräder er, inte säljaren. Vår uppgift är att hålla ordning på kalendern: att veta vad som måste påbörjas, i vilken ordning och hur tidigt, så att inget på denna lista blir orsaken till att datumet för undertecknandet flyttas.
| Vad måste göras | Vem gör det | Vad det innebär för er |
|---|---|---|
| Innan ni kan underteckna något | ||
| NIE | Den oberoende juristen | Ni tillhandahåller identitetshandlingarna och juristen lämnar in ansökan. Vi håller med honom om när den ska påbörjas, och svaret kommer nästan alltid tidigare än en förstagångsköpare förväntar sig. |
| Fullmakten | Ni hos en notarie | Ett besök, och det förbinder er inte till att köpa något. Det gör att juristen kan hantera resten utan att ni behöver flyga tillbaka. |
| Översättningar | Juristens kontor | Prissätts tillsammans med NIE i de publicerade tabellerna över köpkostnader, ungefär till det belopp som anges i kostnadsavsnittet nedan. |
| Ett spanskt bankkonto | Juristen, med banken | Praktiskt användbart vid kontantköp och obligatoriskt före undertecknandet av ett bolån. Det har en egen sida i stället för ett stycke här. |
| Beslut som blir billigare om de fattas tidigt | ||
| Att visa var pengarna kommer från | Ni, för banken och juristen | Vid ett större köp kommer detta att efterfrågas. Samla ihop det innan ni börjar föra över pengar, inte medan en betalning redan granskas. |
| I vems namn bostaden registreras | Ni, med juristen och en skatterådgivare | Ägandet påverkar arv, skatt och en framtida försäljning. Bestäm detta före köpekontraktet, inte hos notarien. Om ni köper som par, har barn, äger andra tillgångar i Spanien eller överväger ett företag, bör ni säga det redan vid det första samtalet. |
| Efter tillträdet | ||
| Drift, vatten och överföringar | Juristen efter tillträdet | En standarddel av arbetet efter tillträdet. Om något ändras eller går fel senare hjälper vi er att ta reda på vem ni ska kontakta. |
| De årliga skattefristerna | Juristen eller en skatterådgivare | Det är inte vårt och framställs aldrig som vårt. Det ni får av oss är kunskap om vem som ansvarar för det och när tidsfristerna infaller. |
| När allt detta ska ske | Arevont | Den här raden omfattar hela tjänsten. Vi skaffar inte ert NIE, agerar inte med stöd av er fullmakt och ger inte skatterådgivning. Vi ser till att personerna som gör detta börjar i tid och samordnar sina insatser. |
Behöver jag ett NIE för att köpa en bostad i Spanien?Ja. Det är identifikationsnumret för utländska medborgare och ni behöver det för köpet, skatten och allt annat som rör bostaden. Ett spanskt bankkonto krävs inte på samma sätt, men är mycket användbart i praktiken.
Vem skaffar det egentligen?Er oberoende jurist. Hen står på er sida och är oberoende av oss och säljaren. Samma kontor hanterar vanligtvis kontot, överföringarna av driftavtal och de årliga skattedeklarationerna därefter. Vi kommer överens om tidsplanen med juristen och följer sedan upp den.
De tre tillfällen då det redan måste finnas
Att vänta på ett NIE tills ni ska underteckna är ett onödigt sätt att komplicera ett köp. Det är hela argumentet för att börja tidigt, och det blir lättare att förstå när ni vet var i processen numret faktiskt efterfrågas.
- Om ni lånar, vid ansökanEn spansk bank vill ha NIE i dokumentpaketet, tillsammans med skattedeklarationer och lönespecifikationer. En bolåneansökan här mäts i veckor snarare än dagar, så ett saknat nummer försenar inte bolånet med en vecka, utan hela ärendet.
- Vid tillträdet, utan undantagNumret anges i lagfartshandlingen. Undertecknandet kan inte genomföras utan det, vilket är anledningen till att det är den enda handling som kan flytta ett fastställt datum.
- För allt efter nyckelöverlämningenSkattedeklarationer, driftavtal, samfälligheten och en framtida försäljning. NIE upphör att vara en köpehandling den dag ni tillträder och blir det nummer som ni identifieras med.
- Och vanligtvis innan ni märker detI vår process med femton steg sker detta i steg tio och parallellt med den juridiska granskningen, inte efter den. När ett underteckningsdatum finns i kalendern bör numret redan finnas.
- Och ett nummer för varje namn i lagfartshandlingenDet handlar inte om ett NIE per köp. Alla som ska stå som ägare behöver ett eget, vilket innebär båda makarna om ni köper tillsammans och även eventuella barn om bostaden också ska stå i deras namn. Varje person behöver lämna in en separat ansökan. Att upptäcka detta två veckor före tillträdet, när bara en av er har ett nummer, innebär en mycket besvärlig vecka och är det vanligaste sättet som detta går fel på.
Måste jag resa till Spanien för att få NIE?Inte nödvändigtvis, och för de flesta av våra klienter hanteras det utan en särskild resa. Om ni behöver inställa er personligen beror på tillvägagångssättet och er situation. Det är er jurist, inte vi, som informerar er om detta.
Vad ansökan innebär och vad som faktiskt avgör väntetiden
Detta är den del som vi kan beskriva men inte utför. NIE tilldelas av den spanska polisen, genom ett standardformulär och mot en fastställd avgift, och det är er jurist som lämnar in ansökan. Det följande beskriver vad ni kan förvänta er och bygger på vad myndigheterna själva publicerar. Själva förfarandet, steg för steg, finns i vår guide.
Vad köpare antarVad den officiella ståndpunkten är
- Det finns ett sätt att ansöka, och det är samma för alla
- Det finns två. Inifrån Spanien skickas ansökan till polisen, direkt eller via en immigrationsmyndighet eller polisstation. Utanför Spanien går den via ett spanskt konsulat. Vilket alternativ som gäller för er beror på var ni befinner er när ansökan görs, och de två alternativen fungerar inte på samma sätt.
- Det tar veckor att få numret
- När en ansökan har registrerats har myndigheten högst fem dagar på sig att avgöra den, och tystnad efter det räknas som avslag, inte som en försening. Det är inte själva utfärdandet som tar tid.
- Så det går snabbt
- Inte nödvändigtvis, och vi kommer inte att ange någon tidsram. Ingen av de två vägarna offentliggör hur lång tid det tar innan en ansökan registreras. Det beror på tidsbokningen och varierar mellan olika kontor och konsulat. Vi planerar utifrån denna osäkerhet i stället för att lova ett datum, och vi börjar tidigt just eftersom vi inte kan lova något.
- Ett NIE är samma sak som spanskt uppehållstillstånd
- Det stämmer inte. Ett NIE är i sig ett nummer för personer som har ett ekonomiskt, yrkesmässigt eller socialt skäl att ha kontakt med Spanien, vilket ett bostadsköp är. En EU-medborgare som senare planerar att stanna längre än tre månader registrerar sig separat och får ett registreringsbevis, som har samma nummer och ofta kallas det gröna NIE-numret. Ett köp placerar er inte i den andra kategorin.
Den praktiska följden är densamma i båda fallen: ingen kan ge er ett garanterat datum, så det enda verkliga sättet att påverka detta är att börja tidigt. Det är den del vi ansvarar för.
Källor
Hur lång tid tar det att få ett NIE?Vi kommer inte att ange någon tidsram, och vi skulle vara misstänksamma mot en myndighet som gör det. Den lagstadgade tidsfristen för att avgöra en registrerad ansökan är kort. Ingen offentliggör hur lång tid det tar att få en ansökan registrerad, eftersom det beror på tidsbokningar som varierar mellan olika kontor och konsulat. Att börja tidigt är det enda tillförlitliga svaret.
Vad en fullmakt tar bort från kalendern
En fullmakt är det enda dokument som avgör hur mycket av köpet ni måste närvara vid personligen. Med en sådan kan er advokat sköta en stor del av pappersarbetet för er, inklusive tillträdet hos notarien. Utan fullmakt innebär varje underskrift en flygresa.
- Den kan undertecknas långt innan ni köper någotDen binder er inte till ett köp och behöver inte vänta på ett sådant. Om ni undertecknar den medan ni redan är vid kusten för en visningsresa kostar det en timme av en dag som ni ändå tillbringar här, och det förenklar allt som kommer senare.
- Det går att underteckna den från Tjeckien, men det kostar merDet innebär vanligtvis ytterligare formaliteter, en apostille och en översättning. Inget av detta är ett problem, men det kräver arbete och kostar pengar. Därför nämner vi notarien medan ni är här, i stället för efteråt.
- Den sköter det mesta av adminNIE, bankkonto och resten av pappersarbetet kring köpet kan till stor del hanteras åt er med stöd av fullmakten. Ni behöver inte resa tillbaka till Spanien för enskilda dokument.
- Och även själva undertecknandetNi behöver inte vara hos notarien. Om er advokat har en lämplig fullmakt kan han genomföra köpet åt er, och vi finns där på dagen och bevakar överlämnandet oavsett vilket.
- Berätta för advokaten från början vad den ska omfattaEn fullmakt upprättas för ett visst ändamål och är inte ett universellt dokument som täcker allt som kan uppstå. Säg tidigt vad ni vill kunna göra utan att flyga hit, så att omfattningen fastställs när dokumentet upprättas och inte upptäcks först senare.
En varning, och det är anledningen till att vi inte tar något av detta lättvindigt. En förfalskad fullmakt är ett känt sätt att genomföra bostadsbedrägerier i Spanien, vid sidan av falska annonser och mejlet om att "våra bankuppgifter har ändrats". Betala aldrig någon eller underteckna något med stöd av ett dokument som ni har fått via mejl utan att först kontrollera det med oss eller er advokat.
Kan allt pappersarbete göras utan att jag kommer till Spanien?Nästan allt. Med en fullmakt kan NIE, bankkonto och underskrifter hanteras på distans. Det enda besök vi verkligen rekommenderar har inget med pappersarbete att göra: att se bostaden och gatan med egna ögon.
Kan jag underteckna fullmakten i Tjeckien?Ja, men det innebär vanligtvis ytterligare formaliteter, en apostille och en översättning. Om ni ändå kommer på en visningsresa är det snabbare och billigare att underteckna den här, och den förpliktar er inte att köpa.
Att köpa en bostad är inte samma sak som att bo här
Detta är den mest missförstådda delen av hela ämnet, så det är värt att säga klart och tydligt. Att äga en bostad i Spanien ger er inte rätt att bo i Spanien och gör er inte i sig till skattemässigt bosatt i Spanien. Det är tre separata frågor med tre separata svar.För en utländsk köpare är den goda nyheten att den första frågan i stort sett inte är något problem. Som EU-medborgare behöver ni inget visum, och om ni senare bestämmer er för att stanna längre än tre månader registrerar ni er och får ett bevis. Själva köpet är inte beroende av något av detta: ni kan äga en bostad här som icke-bosatt, och en stor del av processen kan hanteras genom en fullmakt.Skatterättslig hemvist bedöms utifrån er faktiska situation, inte utifrån vad ni äger. Om ni funderar på att tillbringa större delen av året här eller flytta permanent bör ni ta upp frågan med en rådgivare innan ni flyttar, inte efteråt. Vi är inte immigrations- eller skatterådgivare och kommer inte att låtsas vara det. Vår uppgift är att se till att ni inte köper utifrån ett felaktigt antagande och att förmedla kontakt med någon som är kvalificerad för er situation.
Kan jag köpa en bostad även om jag inte bor i Spanien?Ja. Att köpa en bostad och att ha spanskt uppehållstillstånd är två olika saker. Ni kan äga en bostad här som icke-bosatt, och en stor del av processen kan hanteras genom en fullmakt.
Det här behöver vi från er
Det mesta av köpet sköts av oss, advokaten, förmedlarna, byggherren och banken. Det vi behöver från er är beslut, dokument och ett fåtal specifika tillfällen. Det här är dokumentdelen, och det mesta skickar ni elektroniskt från Tjeckien.| Vad som behövs | Vem begär det | Så brukar det gå |
|---|---|---|
| Identitet | ||
| Pass eller nationellt ID-kort | Advokaten för NIE-ansökan, notarien vid undertecknandet och banken för kontot. | En skannad kopia till att börja med. Originalet behövs där ett dokument faktiskt undertecknas. |
| Er adress och era kontaktuppgifter i Tjeckien | Advokaten och banken behöver dem som en del av den vanliga identifieringen. | Skickas elektroniskt tillsammans med resten. |
| Var pengarna kommer från | ||
| Kontoutdrag | Banken, juristen eller byggherren, som bevis på var pengarna kommer ifrån. | Elektroniskt, och det är värt att förbereda detta innan ni börjar flytta pengar, inte efteråt. |
| Bevis på pengarnas ursprung | Samma tre vid alla större köp. Detta är inte valfritt och det är här överföringar kan stoppas. | Vanligtvis kontoutdrag, handlingar från försäljningen av en annan fastighet, inkomster eller utdelningar. Vad som är rätt beror på er situation. |
| Dokumentation för en mer komplex struktur | Banken, om pengarna kommer från försäljningen av ett företag, från investeringar eller genom någon mer komplex struktur. | Börja med detta allra först. Det är det som tar längst tid att sammanställa och det som kan stoppa en överföring helt. |
| Endast om du lånar pengar | ||
| Två eller tre års deklarationer | Den spanska banken, som en del av bolåneansökan. | Elektroniskt. Översättningar där banken begär dem. |
| Lönebesked eller företagsbokslut | Den spanska banken, för att fastställa inkomsten bakom ansökan. | Elektroniskt, med deklarationerna. |
| En kreditupplysning | Den spanska banken. | Skaffas i Tjeckien och skickas vidare. |
| Kontoutdrag för eventuella befintliga lån | Den spanska banken, för att se vad som redan är bundet. | Elektroniskt. NIE finns på samma lista, vilket är det praktiska skälet till att det inte kan lämnas till senare. |
| Endast om ni använder en fullmakt | ||
| Själva fullmakten | Er advokat, så att han kan företräda er. | Undertecknad inför notarie. Här under en resa eller från Tjeckien. |
| En apostille och en auktoriserad översättning | Endast om fullmakten undertecknades i Tjeckien i stället för i Spanien. | Ytterligare formaliteter och extra kostnader. Det är det praktiska skälet till att underteckna den medan ni är här. |
Var detta ingår i köpet
Hela köpet omfattar femton steg, från det första samtalet till nycklarna. Dokumentationen på den här sidan är steg tio, och den väntar inte på steg nio: den pågår parallellt med den juridiska granskningen. Steg sju delas med den juridiska sidan, där advokatintroduktionen hanteras, medan den här sidan handlar om fullmakten.Steg 7 och 10 av 15
- Advokaten och fullmaktenNär det är lämpligtOm ni vill det presenterar vi er för en oberoende advokat medan ni är här, och ni kan gå igenom de juridiska och skattemässiga frågorna med honom ansikte mot ansikte. Om ni beslutar er för att fortsätta kan fullmakten undertecknas hos notarien under samma vistelse. Ni behöver inte köpa först: den kan förberedas långt i förväg och förenklar allt därefter. Den kan också undertecknas från Tjeckien, vilket vanligtvis innebär ytterligare formaliteter, en apostille och en översättning.
- NIE, kontot och dokumentenParallelltNIE är ert spanska identifikationsnummer, som behövs för att slutföra köpet. Advokaten ansöker om det och hanterar bankkontot samt resten av dokumentationen efter behov. En fullmakt gör det möjligt för honom att sköta en stor del av detta för er räkning, så att ni inte behöver resa tillbaka till Spanien för enskilda dokument.
Gör pappersarbetet själva eller med oss
Samma dokument, hanterade på två sätt.| På egen hand | Med Arevont | |
|---|---|---|
| Påbörja NIE-ansökan | Ni tar reda på vilket alternativ som gäller för er, hittar tiden och följer själva upp processen. | Vi kommer överens om tidpunkten med advokaten i början av processen, och han lämnar in ansökan. Tidigt, eftersom ingen kan lova ett datum. |
| När du upptäcker att det saknas | Ofta när ni förväntas underteckna, vilket är det dyraste möjliga tillfället. | Den pågår parallellt med den juridiska granskningen, så den är klar långt innan det finns ett datum för undertecknandet. |
| Varje underskrift därefter | Ytterligare en flygresa eller ett dokument som skickas tillbaka för en formalitet som ingen nämnde. | En fullmakt, överenskommen i förväg så att den täcker det den faktiskt måste omfatta. Ni behöver inte flyga tillbaka för varje dokument. |
| Språket det sker på | På spanska eller engelska, med myndigheterna och banken, enligt deras tidsplan. | På tjeckiska, från det första samtalet till nycklarna, med personer som finns här på kusten. |
| Vem håller koll på tidsfristerna | Det gör ni, gentemot advokaten, banken, notarien och registret samtidigt. | En kontakt för er. Dussintals saker som vi håller ögonen på. |
Köp utan besök hos notarie
Det här är inte en kundberättelse, och vi presenterar den inte som en sådan. Det är den ordning processen faktiskt tillåter, strukturerad så att ni kan se vilka delar som verkligen kräver att ni är i landet och vilka som inte gör det. Varje steg i den är något vi gör vid vanliga köp.- Urvalet sker via samtal och videoTjugo till sextio minuter i det första samtalet för att ta reda på vad ni söker, därefter ett första urval. För de bostäder ni överväger seriöst kan vi filma bostaden eller ringa er live därifrån, så att ett urval av bostäder kan minskas utan att någon behöver flyga.
- En resa täcker det ni behöver göraSjälva visningen och besöket hos notarien för fullmakten. Mötet med advokaten ryms under samma vistelse. Om fullmakten undertecknas här i stället för från Tjeckien slipper ni apostillen och översättningen.
- NIE och kontot löper i bakgrundenSteg tio, parallellt med den juridiska granskningen i stället för efter den. Advokaten ansöker om NIE och sköter kontakten med banken, och inget av detta kräver ytterligare en resa.
- Dokumenten skickas elektroniskt från TjeckienIdentifikation, bevis på var pengarna kommer ifrån och låneunderlaget om det finns ett sådant. Ni skickar det mesta från ert skrivbord.
- Advokaten slutför hos notarieMed en lämplig fullmakt undertecknar han köpehandlingen för er räkning, och bostaden blir er. Vi är där den dagen och följer överlämnandet ända fram till nycklarna.
En resa räcker. Och vi ser ändå gärna att ni kommer, eftersom en kust inte är ett dokument.
Vad kostar det?
- Köpare0 €Vår samordning debiteras inte. Det ni betalar för på den här sidan är advokaten, notarien och de officiella avgifterna, och inget av det tillfaller oss.
- Byggare eller säljare
- Nyproduktion
- 2,5 to 6 %
- Andrahandsbostäder
- 1,5 to 4 %
- ArevontVårt arvode ingår i den provisionen, och endast om ett köp genomförs. Den advokat vi rekommenderar betalar oss ingenting för hänvisningen, vilket är själva poängen med att rekommendera honom.
NIE och översättningarna visas som en enda rad på cirka ~150 € i våra publicerade tabeller över köpkostnader. Det är viktigt att känna till att denna post är fast: beloppet är detsamma vid 350 000 €, 500 000 € och en miljon, eftersom det är en avgift och en översättning, inte en procentandel av något. Vid ett stort köp är det en av de få kostnader som inte ökar i takt med köpeskillingen.Notariearvodet för fullmakten är en separat kostnad och vi publicerar ingen summa för det, eftersom vi inte har någon summa som vi kan stå bakom. Om den undertecknas i Tjeckien tillkommer en apostille och en auktoriserad översättning. Be advokaten om beloppet när ni beslutar er för att underteckna, och fråga före undertecknandet, inte efteråt.Beräkningen ovan är ungefärlig. De exakta kostnaderna varierar något beroende på bostadens pris, bolånet och den specifika transaktionen.
Om ni till slut beslutar er för att inte köpa betalar ni ingenting till oss.
Vad vi inte gör och inte kan lova
Vi skaffar inte ert NIE. Det gör en oberoende advokat, som ni betalar och arbetar för er. Vi är inte en advokatbyrå, vi agerar inte enligt er fullmakt och vi ger inte skatte- eller immigrationsrådgivning. När ni behöver en advokat, skatterådgivare eller immigrationsspecialist presenterar vi er för någon vi litar på och förblir er huvudsakliga kontakt under hela processen.Vi kommer inte att tala om för er hur lång tid NIE tar. Den lagstadgade tidsfristen för att fatta beslut om en registrerad ansökan är kort, men tiden det tar att få en ansökan registrerad publiceras inte för någon av vägarna och varierar mellan kontor och konsulat. Den som ger er ett säkert datum gissar. I stället börjar vi tidigt, vilket är den enda del av processen som någon faktiskt kan kontrollera.Hela köpet kan genomföras på distans med en fullmakt, men vi ser ändå gärna att ni kommer åtminstone en gång. En gång räcker och två gånger är bättre. En bostad är en plats, och video är ett bra urval men ett dåligt underlag för det slutliga beslutet.Och att köpa här ger er inte automatiskt någon uppehållsrätt, och gör er inte heller till skattemässigt bosatta i Spanien. Om något av detta är en del av anledningen till att ni köper, bör ni reda ut det med en kvalificerad rådgivare före köpet, inte efteråt.
Vanliga frågor om NIE och administration
- Vad kostar NIE?
- I våra publicerade tabeller över köpkostnader anges NIE och översättningarna tillsammans till cirka ~150 €. Det är ett fast belopp och inte en procentandel, så beloppet är detsamma oavsett vad bostaden kostar.
- Vad kan en fullmakt inte göra?
- Den hanterar pappersarbetet, inte besluten. Den väljer inte bostad, kommer inte överens om ett pris, förbinder er inte till någonting och befriar inte er advokat från skyldigheten att ge er råd innan ett steg tas. Den upprättas också för ett visst omfång, så tala om för advokaten från början vad ni vill kunna göra utan att flyga dit.
- Behöver jag även ett spanskt bankkonto?
- Det är mycket användbart i praktiken och krävs innan ni undertecknar ett bolån, eftersom månadsbetalningarna dras från kontot. Hur kontot öppnas har en egen sida i stället för ett stycke här.
- Gör ett fastighetsköp mig till skatterättsligt bosatt i Spanien?
- Nej. Att äga en bostad gör er inte automatiskt skattemässigt bosatta i Spanien. Det bedöms utifrån er faktiska situation, bland annat hur mycket tid ni tillbringar här och var centrum för era ekonomiska och personliga intressen finns. Om ni planerar att tillbringa större delen av året här bör ni söka rådgivning innan ni flyttar.
- Måste jag bevisa var mina pengar kommer ifrån?
- Vid en större transaktion, ja. Banken och de andra parterna kommer att vilja ha dokumentation om pengarnas ursprung. Om de kommer från försäljningen av ett företag, från utdelningar, från investeringar eller genom någon mer komplex struktur bör ni ordna pappersarbetet innan ni börjar föra över pengar, inte medan en betalning hålls inne.
- Vem hanterar pappersarbetet efter tillträdet?
- Advokaten slutför administrationen efter tillträdet, överför abonnemangen och hjälper vanligtvis till med de årliga skatteförpliktelserna tillsammans med en skatterådgivare. Vi förblir er kontakt här vid kusten, så när något förändras eller går fel senare vet ni vem ni ska fråga.
