Penningöverföringar till Spanien vid köp av bostad
På 30 sekunder
Ett spanskt köp innebär fyra till åtta separata överföringar under en period från tre månader till tre år. Växelkursen kostar Er betydligt mer än avgifterna. En marginal på en procent för en bostad på 400.000 € är 4.000 €, vilket är mer än alla överföringsavgifter för köpet sammanlagt.
Vad som betalas, när och till vem
Varje guide som skrivs på engelska behandlar detta som en enda överföring av köpeskillingen. Så är det inte, och denna skillnad är hela ämnet för den här sidan. Nedan följer förloppet i den ordning det sker, med mottagaren för varje betalning. Det här är den del som människor oftast gör fel på när tiden är knapp.Kontraktet om arras är det privata handpenningsavtal som används vid en bostad på andrahandsmarknaden. Köpare och säljare undertecknar det före mötet hos notarien, och det fastställer påföljden om någon av parterna avbryter affären. Det är den betalning som det är viktigast att skydda mot valutakursrisk, eftersom det vanligtvis är det största enskilda beloppet före tillträdet.Dessa andelar är typiska, inte fasta. Det är ert eget avtal som fastställer dem. Vid nyproduktion kan byggherrens betalningsplan ofta förhandlas, även när priset inte kan det.
Betalningsförloppet
- Dagar efter ert beslutReservationTill säljarens mäklarbyrå, byggherren eller advokaten, enligt reservationsavtalet. Aldrig till ett privat konto.
- Veckor efter reservationenHandpenning, arrasVanligtvis 10 % av priset, ibland upp till 20 %. Vanligtvis till er advokats klientmedelskonto.
- Över 1 till 3 år, endast nyproduktionEtappbetalningarMot byggnadens milstolpar, till byggherrens skyddade byggkonto, inte det vanliga kontot.
- Före mötet hos notarienÅterstoden av prisetDisponibla medel, till advokatens klientmedelskonto eller med bankcheck. Denna tidsfrist får inte överskridas.
- Vid tillträdet och därefterSkatter och avgifterCirka 13 % för nyproduktion, cirka 9 % för en bostad på andrahandsmarknaden, via er advokat.
- Från och med nycklarnaMöblering och första räkningarLeverantörer, ägarföreningen, el och vatten, kommunen.
Vem ska jag skicka reservationsbetalningen till?Till den som anges i reservationsavtalet. Läs avtalet före överföringen, inte efteråt. Normalt är det mäklarbyrån, byggherren eller er advokatbyrå. Om det angivna kontot tillhör en privatperson ska ni avbryta och fråga varför. Det finns ingen legitim anledning till detta vid ett bostadsköp.
Kursen, avgiften och vad ni bör hålla koll på
Överföringsavgifter är synliga, tryckta och små. Valutakursen är osynlig, otryckt och stor. Denna skillnad är anledningen till att köpare fokuserar på fel siffra.Gör denna beräkning en gång, på ert eget belopp. En procent av ett köp på 400.000 € är 4.000 €. En överföringsavgift är bara några euro. Inget annat beslut om en överföring spelar lika stor roll som att få rätt valutakurs.
| En banks kundspread3 till 4 % marginal, enligt publicerade guider | 12.000 till 16.000 € |
|---|---|
| En specialists utbudSnävare, förhandlingsbart vid större belopp | Lägre, be om båda offerterna |
| SkillnadenVad felvalet kostar er | Tusentals euro |
Vad köpare bevakarVad som verkligen avgör kostnaden
- Överföringsavgiften
- Två eller tre euro inom eurobetalningsområdet, ibland ingenting. Det är ett avrundningsfel vid ett fastighetsköp, och det är den siffra de flesta banker annonserar, just eftersom de tjänar sina pengar någon annanstans.
- En provisionsfri överföring
- Provisionsfritt är inte gratis. Marginalen ligger i skillnaden mellan den kurs ni får och den kurs banken själv handlar till. Vår undersökning visar att en vanlig banks marginal kan uppgå till 3 till 4 %, vilket enbart på en handpenning motsvarar tusentals euro.
- Vänta på en bättre kurs
- Det är ingen plan, eftersom ni har en avtalsenlig tidsfrist och marknaden inte har det. Att behålla tjeckiska kronor mot en euroskuld som ni redan har undertecknat för är ett vad, oavsett om ni avsåg att göra det eller inte. Frågan är inte om kursen kommer att förändras, utan vad som händer med ert köp om den förändras till er nackdel.
- Växla köpeskillingen
- Bara en del av det ni ska betala i euro. Skatter och avgifter, cirka 13 % vid nyproduktion och cirka 9 % för en bostad på andrahandsmarknaden, är också en kostnad i euro. Detsamma gäller möbler och det första årets löpande kostnader. Köpare växlar priset och växlar sedan resten till den kurs som råkar erbjudas den veckan.
- Ett terminskontrakt är spekulation
- Det är tvärtom. Ett terminskontrakt låser en kurs för ett framtida datum, vanligtvis upp till tolv månader framåt, mot en handpenning på cirka 10 %. Det omvandlar en okänd kostnad till en känd. Vid nyproduktion med delbetalningar över två år är det säkra valet att låsa kursen, medan det är ett vad att låta den flyta.
En varning om terminskontrakt, eftersom de engelska källorna utelämnar detta. En fast kurs är en förpliktelse, inte ett val. Om ert köp inte blir av är ni fortfarande skyldiga att fullfölja avtalet. Anpassa belopp och datum till betalningar som ni enligt avtalet är bundna att göra, och låt de osäkra ligga med rörlig kurs.
Har en specialistleverantör era pengar någon gång under processen?Kort sagt, ja. Därför är leverantören lika viktig som kursen. Pengarna lämnar er bank, finns hos leverantören medan växlingen genomförs och går sedan vidare till mottagaren. Kontrollera att företaget är auktoriserat i sitt hemland och att det håller kundmedel på separerade konton. Gör en liten första överföring före en större, så att ni har sett att hela överföringsvägen fungerar.
Den tjeckiska sidan: vad er egen bank kommer att fråga efter och vad den kan hålla inne
Nästan allt som skrivs om detta ämne beskriver mottagarsidan. De förseningar vi ser uppstår på avsändarsidan, och denna försening kostar mer än valutamarginalen någonsin gör. Ett tillfälligt stopp på grund av regelefterlevnad för en betalning vid tillträdet är ingen avgift. Det är ett missat möte hos notarien.
- Meddela banken före den första stora överföringen, inte under denEn betalning som ligger långt utanför ert normala mönster granskas. Granskningen är rutinmässig och går snabbare när banken redan känner till att ett köp är på gång och har sett avtalet.
- Samla underlaget för pengarnas ursprung i en mappFörsäljning av ett företag, utdelningar, ett investeringskonto, en fastighetsförsäljning, en gåva, ett arv. Det kommer att efterfrågas på båda sidor, så samla in allt nu och ha översättningarna klara, inte under veckan då tidsfristen löper ut.
- Räkna med frågan två gångerEr tjeckiska bank frågar, och sedan frågar den spanska banken eller juristen igen. Ingen av dem godtar den andras underlag, men samma mapp besvarar bådas frågor.
- Planera aldrig en överföring så att den kommer fram samma dag som den behövsStopptider, helger, spanska helgdagar som inte är tjeckiska och bankens egna kontroller lägger alla till dagar som inget schema visar. Räkna bakåt från datumet hos notarien och lägg till en vecka som ni inte avser att använda.
Om ni tar med kontanter i stället för att överföra pengar gäller andra regler. Pengar som förs in i eller ut ur Europeiska unionen omfattas av en deklarationströskel, och Spanien har en egen deklarationsskyldighet för större förflyttningar av kontanter eller liknande betalningsmedel. Vid ett fastighetsköp är detta ett teoretiskt alternativ, inte ett praktiskt sådant, eftersom både notarien och banken vill ha en spårbar betalning.
Källor
Kan min tjeckiska bank vägra att skicka pengarna?Den kan neka eller stoppa en betalning medan den kontrollerar pengarnas ursprung, och den behöver inte varna er i förväg. Det handlar inte om att banken är besvärlig. Det är lagen som banken arbetar under. Vägen framåt är densamma i alla fall: förbered dokumentationen i förväg, meddela banken vad som är på väg och lämna tid i schemat för en fråga som ni hoppas att ingen ställer.
Vad ni inte ska göra
Fem misstag står för nästan alla pengar som går förlorade i denna del av ett köp, och inget av dem handlar om att välja fel leverantör.
- KostsamtBetala reservationsavgiften med kortVäxlar till en kurs som ni inte hade godkänt, ofta med en avgift för kontantuttag, via en väg som ingen kan spåra ordentligt i efterhand.What to do insteadBetala genom överföring till det konto som reservationsavtalet anger.
- AllvarligastÖverföra pengar till ett privat kontoInte till en agents privata konto, inte till en direktörs konto och inte till ett konto i ett ovidkommande land. Det finns ingen legitim anledning till något av dessa tre alternativ.What to do insteadStanna upp och fråga varför. Detta är den tydligaste varningssignalen i hela processen.
- KostsamtEndast omräkning av prisetSkatter, notarie, register, jurist, möbler och det första årets föreningsavgifter är också skulder i euro.What to do insteadRäkna om totalsumman, inte rubrikpriset, så att ni inte köper euro två gånger till två olika kurser.
- KostsamtAtt försöka tajma marknaden med en deadline framför sigNär avtalet väl är undertecknat är en fördelaktig kurs en bonus, och en ofördelaktig kurs ett problem som ni inte kan säga nej till.What to do insteadBestäm i förväg vilka betalningar ni är avtalsmässigt bundna till och lås kursen för dem.
- GrundorsakAtt lämna allt till den sista veckanAtt öppna ett konto, styrka medlens ursprung, jämföra leverantörer och överföra ett stort belopp tar flera dagar vardera, och dessa dagar infaller inte samtidigt.What to do insteadDetta är misstaget som orsakar alla de andra. Börja i stället tidigt.
En bank eller en valutaspecialist
Detta är inte en fråga med ett enda svar. Det beror på beloppets storlek och på hur mycket av processen ni vill sköta själva.| Bank | Specialist på valutaväxling | |
|---|---|---|
| Den kurs ni får angiven | Bankens egen växlingskurs för privatkunder. Källorna i vårt material anger marginalen till upp till 3 till 4 % vid en vanlig banköverföring. | Snävare och förhandlingsbar vid större belopp. Besparingen ligger i kursen, inte i den annonserade avgiften. |
| Vad ni får veta om kostnaden | Vanligtvis en avgift och en kurs som ni själva måste räkna ut i förhållande till marknaden. | Vanligtvis en kurs som anges i förhållande till marknaden. Be båda aktörerna om båda siffrorna och jämför hur många euro som kommer fram. |
| Att låsa en kurs före en betalning | Erbjuds sällan till privatkunder. | Ett terminskontrakt, vanligtvis upp till tolv månader i förväg mot en handpenning på omkring 10 %. Vid nyproduktion är detta det främsta skälet att använda ett sådant. |
| Efterlevnad och medlens ursprung | Er befintliga bank känner redan er, vilket kan göra en stor överföring enklare i stället för svårare. | En ny bankrelation innebär en fullständig registreringsprocess före den första överföringen. Börja tidigt, inte under veckan då en deadline infaller. |
| Var dina pengar finns under överföringen | Från bank till bank, med insättningsgaranti i båda ändar. | Via leverantörens klientmedelskonto. Kontrollera tillståndet och att klientmedlen hålls åtskilda, och testa först vägen med en liten överföring. |
| När banken är det bättre alternativet | Små belopp, löpande kostnader efter köpet och allt där en extra administrativ dag kostar mer än marginalen. | Handpenningen, slutbetalningen och delbetalningarna vid nyproduktion. Ju större beloppet är, desto mer väger kursen än bekvämligheten. |
Vi rör inte era pengar och får inte betalt för dessa råd
Vi överför inte pengar, vi växlar inte valuta och tar ingen andel av någon växling. Det finns ingen valut tjänst hos Arevont och det kommer inte att finnas någon, eftersom inget annat vi säger om kurser kan vara tillförlitligt i det ögonblick vi tjänar på den kurs ni får.Vi anger inte heller någon leverantör här. Om ni hellre vill slippa börja från noll kan vi förmedla kontakt med en som vi har arbetat med, men ni kan självklart använda er egen bank. Be båda att ange hur många euro som faktiskt kommer fram, för ert verkliga belopp, samma morgon, och välj det högre beloppet.Det vi däremot ger er är kalendern. Berätta köpeskillingen och ungefär när ni vill köpa, så får ni tidsföljden: vilket belopp som ska finnas var, när det ska vara på plats och vem som tar emot det. Det är den delen som kostar människor pengar, och det är den delen som ingen skickar till er.
Vanliga frågor om penningöverföringar till Spanien
- Bör jag vänta på en bättre växelkurs?
- Inte när ni har en avtalsenlig tidsfrist. Att vänta är ett vad på valutamarknaden, med pengar som ni redan har lovat någon annan. Nackdelen är en betalning som ni inte kan genomföra. Om ni vill skydda er mot kursen i stället för att slå vad om den, lås de belopp som ni redan har förbundit er till och låt de osäkra beloppen vara rörliga.
- Är ett terminskontrakt värt det vid nyproduktion?
- Det är i detta fall det är mest meningsfullt, eftersom delbetalningarna löper över ett till tre år och totalsumman är fast i euro från den dag ni undertecknar. Ett terminskontrakt omvandlar en okänd kostnad i koruna till en känd kostnad. Två saker att vara uppmärksam på: Det är en skyldighet, inte ett val, så anpassa det till betalningar som ni är avtalsenligt bundna till. Kontrollera också vad som händer om byggherrens tidsplan försenas, eftersom era datum och hans inte står i samma dokument.
- Hur mycket bör jag växla utöver köpeskillingen?
- Tillräckligt för att täcka skatter och avgifter, som uppgår till omkring 13 % vid nyproduktion och omkring 9 % för en bostad på andrahandsmarknaden, samt möblering och det första årets löpande kostnader. En bostad här medför föreningsavgifter, kostnader för el och vatten, lokal fastighetsskatt och försäkring från och med den första månaden, och inget av detta ingår i det pris ni förhandlade fram.
- Vad händer om pengarna kommer fram för sent till notarien?
- Mötet flyttas, och alla som ska vara med måste vara tillgängliga igen: säljaren, notarien och ibland banken. I värsta fall innebär ett avtal med en fast tidsfrist att ni bryter mot avtalet. Då handlar samtalet om er handpenning, inte om växelkursen. Därför planeras saldot bakifrån från undertecknandet, med en veckas marginal som ingen avser att använda.
- Kan jag helt enkelt betala från mitt tjeckiska konto och hoppa över allt detta?
- För de flesta betalningar vid ett köp, ja, och många köpare gör precis det. En tjeckisk eurobetalning når ett spanskt konto precis som en inhemsk betalning. Det är planeringen som kostar pengar att hoppa över. Växlingen sker fortfarande någonstans, till någons kurs, och frågor om regelefterlevnad ställs fortfarande. Det ni egentligen väljer är vem som växlar och när, inte om det ska ske.
