Köpekontrakt vid köp av bostad i Spanien
På 30 sekunder
Vid ett återförsäljningsköp i Spanien används ett arras-avtal, med en handpenning på 10 till 20 % av priset. Spansk lag erkänner tre typer av arras-avtal, var och en med olika konsekvenser om affären faller igenom. Avtalet måste ange typen, eftersom standardtypen, om inget anges, är den som är sämst för köparen.
| arras penitencialesCivil Code art. 1454 | Arras confirmatoriasdet tysta standardvalet | arras penalesen hybrid | |
|---|---|---|---|
| Vad det är | En rätt att dra sig ur till fast pris | En vanlig delbetalning | Ett vite plus rätt att tvinga fram försäljningen |
| Om ni drar er ur | Ni förlorar handpenningen | De kan fortfarande kräva fullgörelse | Ni betalar vitet, försäljningen kan fortfarande tvingas fram |
| Om de drar sig ur | De återbetalar det dubbla | Ni kan fortfarande kräva fullgörelse | De betalar vitet, försäljningen kan fortfarande tvingas fram |
| Välj detta om | Ni vill kunna lämna till ett känt pris | Ingen part planerar någonsin att dra sig ur | Ni vill ha något som avskräcker från att dra sig ur mer än en vanlig handpenning gör |
Vilket avtal ska jag underteckna, och vad händer om jag behöver dra mig ur?
Ni undertecknar ett avtal om arras. Vad som händer om ni drar er ur beror helt på vilken av de tre juridiska typerna som anges i avtalet. Avtalet om arras är det privata handpenningsavtal som används vid köp av en bostad på andrahandsmarknaden. Köpare och säljare undertecknar det före notarien, och avtalet fastställer påföljden om någon av parterna häver affären. Handpenningen är den betydande betalning som följer efter reservationen och förbinder båda parterna till försäljningen, och enligt spansk praxis betraktas den som handpenning och inte som en delbetalning som ni kan lämna avtalet efter. Arras är inte samma sak som en tjeckisk handpenning. Beroende på vilken typ som avtalats kan det kosta köparen handpenningen att dra sig ur, medan det kan kosta säljaren det dubbla beloppet. Detta är en betydligt större konsekvens än vad ordet "handpenning" antyder för en utländsk läsare.Artikel 1454 i civillagen beskriver den typ som används i de flesta avtal: arras penitenciales. Om köparen drar sig ur förlorar köparen handpenningen. Om säljaren drar sig ur måste säljaren återbetala det dubbla av handpenningen. Denna typ gör det möjligt för endera parten att helt enkelt dra sig ur till ett fast pris. Det finns två andra typer, och de fungerar mycket annorlunda. Ni kan se alla tre angivna i sin helhet bredvid detta stycke.Om avtalet inte anger vilken typ som gäller sägs spanska domstolar vanligtvis utgå från arras confirmatorias. Detta är den version som INTE låter er helt enkelt dra er ur mot priset av handpenningen. Denna standardregel upprepas ofta i juridiska kommentarer. Men artikel 1454 reglerar endast arras penitenciales och anger inte vad som gäller som standard när avtalet är tyst. Den verkliga standardregeln har inte bekräftats mot den officiella juridiska texten i BOE. För en köpare är det säkrast att utgå från att confirmatorias gäller tills en advokat bekräftar något annat. Det är precis därför typen måste anges i en tydlig mening i avtalet och inte lämnas åt antaganden.
Vilken typ av arras bör jag be om?Arras penitenciales, om det är viktigt för Er att kunna frånträda avtalet till ett känt pris. Detta är också den typ som de flesta spanska fastighetsmäklare och jurister av vana använder. I praktiken ber Ni därför vanligtvis bara Er jurist att bekräfta att ordet finns med i avtalet, inte om något ovanligt.
Skiljer sig nyproduktion åt?
Ja. Dokumentet som följer efter reservationen vid nyproduktion kallas vanligtvis helt enkelt privat köpeavtal (contrato privado de compraventa), inte "arras". Ovan nämnda artiklar i civillagen reglerar det inte. Varje betalning Ni gör till byggherren innan byggnaden är färdig måste från det att bygglovet beviljats täckas av en bankgaranti eller försäkring i Ert namn, utfärdad av en auktoriserad bank eller försäkringsgivare. Om byggherren inte levererar i tid återbetalar garantin varje euro Ni har betalat, plus lagstadgad ränta. Detta är ett annat slags skydd än en fördubblad handpenning. Att färdigställa en nyproduktion tar vanligtvis allt från 2 månader till 3 år, beroende på projektets stadium.Den lag som gäller i dag är den första tilläggsbestämmelsen (disposición adicional primera) i Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, ändrad genom Ley 20/2015. En äldre lag, Ley 57/1968, reglerade tidigare detta och nämns fortfarande i mycket äldre material på internet. Den upphävdes den 1 januari 2016 och dess innehåll flyttades in i bestämmelsen ovan. Om ett avtal eller en rådgivare fortfarande hänvisar till 1968 års lag citerar de en upphävd lag. Det är viktigt att uppmärksamma detta och inte anta att det bara är en ofarlig kortform.
| Andrahandsbostäderarras | Nyproduktionprivat köpeavtal | |
|---|---|---|
| Tillämplig lag | Código Civil, art. 1454 | |
| Typiskt belopp i detta skede | 10 till 20 % av priset | Fastställs enligt byggherrens betalningsplan |
| Om de inte kan leverera | Handpenningen återbetalas dubbelt om arras penitenciales anges | Varje betalning återbetalas i sin helhet plus lagstadgad ränta enligt garantin |
| Detta kontrollerar Er jurist först | Att typen av arras anges i avtalet | Att det finns ett äkta bankgarantibevis för just Era betalningar |
Hur lång tid tar det från avtalstecknandet tills Ni får nycklarna?
Vid ett vidareförsäljningsköp tar hela processen från reservation till nycklar vanligtvis 1 till 3 månader. Undertecknandet av arras-avtalet sker normalt ungefär mitt i denna period, när den juridiska granskningen, som i sig tar cirka 2 till 4 veckor, redan har godkänts. Vid nyproduktion tar samma process mycket längre tid, allt från 2 månader till 3 år, eftersom den beror på hur långt projektet har kommit och inte på en fast kalender.Att låta en advokat kontrollera avtalet innan Ni undertecknar det kostar vanligtvis ungefär ~1 % av priset, oavsett vilken väg Ni väljer. Det är en liten kostnad jämfört med det som står på spel: ett dokument som avgör om Er handpenning överhuvudtaget återbetalas, fördubblad eller inte.
Vad går fel i detta skede och hur upptäcker en jurist det först?
Nästan inget av det som går fel här är ovanligt. Det handlar vanligtvis om en kort lista med vanliga misstag. Var och en är billig att upptäcka före undertecknandet men dyr att rätta till i efterhand.
- Högsta riskAvtalet anger inte vilken typ av arras som gällerDet tolkas vanligtvis som confirmatorias, vilket inte ger Er möjlighet att helt enkelt frånträda avtalet mot handpenningen.What to do insteadBekräfta att ordet "penitenciales", eller den typ Ni önskar, står med i texten.
- Värt att invända motHandpenningen betalas direkt till säljarens eget kontoOm säljaren redan har spenderat den är en dom på dubbla handpenningen inte samma sak som att få tillbaka pengarna.What to do insteadBe i stället om ett klientmedelskonto eller spärrat konto, särskilt eftersom säljaren kan vara skyldig att återbetala dubbla handpenningen.
- Högsta riskNyproduktionens bankgaranti beskrivs som "automatisk när Ni har betalat"Garantin måste gälla Era specifika betalningar och vara utfärdad i Ert namn från och med att bygglovet beviljas. Det räcker inte med ett allmänt löfte från företaget.What to do insteadBe om det individuella beviset. Acceptera inte ett marknadsföringspåstående om att ett garantisystem finns.
- Värt att invända motTillträdesfristen har ingen konsekvens om den missasEtt datum utan angiven konsekvens är inte ett verkligt skydd, oavsett vilket alternativ Ni väljer. Det är bara ett hopp.What to do insteadSe till att avtalet anger vad som händer med pengarna och affären om det överenskomna datumet försenas.
Vad Ni ska bekräfta innan Ni undertecknar det bindande avtalet
Fem saker. Er jurist bör kontrollera dessa, inte bara läsa dem en gång och lita på dem, eftersom detta avtal fastställer de verkliga konsekvenserna av att frånträda avtalet.- Vilken typ av arras anges för en bostad på andrahandsmarknadenOrdet "penitenciales" (eller ett motsvarande tydligt uttalande om rätten att frånträda avtalet avseende handpenningen) måste finnas i texten och får inte bara antydas. En bristfällig version talar generellt om "arras" och anger aldrig typen.
- Var handpenningen faktiskt finnsEtt klientmedels- eller spärrkonto är en starkare lösning än pengar som betalas direkt till säljarens privata konto, särskilt om säljaren senare måste återbetala det dubbla beloppet. En bristfällig version anger inget konto alls, utan bara "betald till säljaren".
- Bankgarantiintyget för en nyproduktionDen måste ange er enhet och era specifika betalningar och vara utfärdad av en auktoriserad bank eller försäkringsgivare, inte vara en allmän företagsbroschyr om garantier. En bristfällig version är ett marknadsföringspåstående om att "alla betalningar är garanterade" utan bifogat intyg.
- Tidsfristen för tillträde och vad som händer om den överskridsBåda alternativen bör ange vad som händer med pengarna och affären om det avtalade datumet missas, inte bara vad som händer om någon av parterna helt enkelt ändrar sig. En bristfällig version anger ett datum utan någon följd om det missas.
- Vad som ingår, skriftligen, i en bostad på andrahandsmarknadenFast inredning, vitvaror och allt som annonsen antydde men som lagfarten inte automatiskt omfattar. Detta är det sista dokumentet före notarien där det fortfarande är billigt att lägga till något som saknas. En bristfällig version säger "i befintligt skick" utan att specificera något.
Detta förklarar lagen, inte ert specifika köpekontrakt
Detta är allmän information om spansk avtalsrätt sådan den såg ut den 17 augusti 2026, läst i originalkällan och inte hämtad från kommentarer. Det är inte juridisk rådgivning om det dokument ni har framför er. Vilken typ av arras som gäller, om ett bankgarantiintyg är äkta och aktuellt samt vad en missad tidsfrist faktiskt kostar är frågor som endast en oberoende jurist som läser ert specifika köpekontrakt kan besvara.Vi upprättar inte detta köpekontrakt och är inte part i det. Det vi säkerställer är att en jurist läser det innan ni undertecknar. Vi säkerställer också att typen av arras eller garantiintyget är en uttryckligen angiven och kontrollerad uppgift, inte bara ett antagande som alla gör om alla andra.
Vanliga frågor om köpekontraktet
- Är arrasavtalet samma sak som escritura som undertecknas hos notarien?
- Nej. Arrasavtalet är ett privat dokument mellan köpare och säljare. Det undertecknas före notariestadiet, utan att någon notarie närvarar. Den offentliga escritura pública undertecknas senare på notariekontoret, och det är den som överför äganderätten. Arrasavtalet fastställer villkoren som notariemötet sedan verkställer.
- Vad händer med handpenningen enligt arras om försäljningen faller igenom av en anledning som ingen av parterna kan påverka?
- Det beror på vad själva avtalet säger om situationen. Det är precis därför ett välskrivet arrasavtal omfattar mer än bara "köparen ändrar sig" och "säljaren ändrar sig". En orsak utanför någon av parternas kontroll, till exempel att ett bolån nekas av skäl som inte har samband med köparens agerande, förtjänar en egen specifik klausul i stället för att lämnas åt den allmänna regeln om penitenciales.
- Kan jag förhandla om hur stor andel av priset som betalas i detta skede?
- Ja, 10 till 20 % är ett vanligt intervall, inte en fast regel. Det exakta beloppet är en del av det som köpare och säljare kommer överens om. Ett lägre belopp minskar det som står på spel om Ni behöver frånträda köpet enligt regeln om penitenciales. En säljare kan begära mer om säljaren ser det som ett starkare tecken på åtagande.
