Vad en advokat kontrollerar före köp av fastighet i Spanien
På 30 sekunder
En oberoende spansk advokat genomför omkring 15 kontroller innan Ni får besked om huruvida Ni bör fortsätta. Kontrollerna omfattar ägande, belastningar, byggnadens laglighet och samfällighetsskulder. Det tar 2 till 4 veckor och kostar cirka ~1 % av priset.
De fem första av femton, i sin helhet nedan
- ÄgandeOm registeruppgiften stämmer överens med personen som säljer.
- Belastningar och utmätningBolån, utmätningar och andra registrerade belastningar som kan vara knutna till själva fastigheten.
- Servitut och begränsningarRegistrerade vägservitut eller andra begränsningar som ingen nämnde i annonsen.
- FöreningsskulderObetalda avgifter till comunidad, som kan överföras till en ny ägare upp till en lagstadgad gräns.
- IBI och lokala skyldigheterDen årliga fastighetsskatten, kontrollerad enligt samma princip att skulder följer fastigheten.
Hur bekräftar en advokat vem som äger fastigheten?
Genom att läsa en nota simple och därefter kontrollera vad den inte visar. En nota simple är ett enkelt utdrag ur det spanska fastighetsregistret som visar vem som äger en fastighet och vilka belastningar som är registrerade på den, och det är det första dokument som Er advokat läser innan Ni betalar något. Registro de la Propiedad är det formella namnet på det spanska fastighetsregistret, den institution som ligger bakom ägaruppgiften. Cadastre är den tjeckiska kortform som denna webbplats använder för det spanska fastighetsregistret, uppgiften om vem som äger en fastighet och vilka belastningar som finns på den.En nota simple är informativ. Den är inte en garanti för äganderätten på det sätt som en utländsk köpare kanske förväntar sig. Det dokument som har full rättslig beviskraft är en certificación registral, ett mer omfattande och långsammare utdrag som vanligtvis endast begärs vid tillträdet. När Ni ska avgöra om Ni vill gå vidare är det nota simple som advokaten utgår från. Det är klokt att begära en som är högst några veckor gammal, i stället för att förlita sig på en kopia som säljaren råkar ha.
Informativ nota simpleRegistro de la Propiedad
- Titular (ägare)
- FÖRNAMN EFTERNAMN
- Beskrivning
- Urban fastighet · XXX m²
- Belastningar (avgifter)
- Hypotek · Bank X · XXX.XXX €
- Titular (ägare). Ägaruppgiften: vem registret anger som aktuell ägare av fastigheten.
- Beskrivning. Beskrivningen: areal och gränser, kontrollerade mot Catastro och den fysiska fastigheten.
- Belastningar (avgifter). Belastningarna: eventuella bolån, utmätningar eller servitut som är registrerade på fastigheten. Detta är vad en nota simple styrker.
Det som lätt förväxlasSå fungerar det i praktiken
- Cadastre och Registro de la Propiedad är samma sak
- Det är två separata spanska system. Denna webbplats samlar dem under ett tjeckiskt ord för enkelhetens skull. Registro de la Propiedad registrerar juridiskt ägande och belastningar. Catastro registrerar den fysiska beskrivningen av en fastighet och det värde som används för att beräkna lokala skatter. De två kan skilja sig åt för samma fastighet. Att rätta denna avvikelse är ett vanligt fynd och är vanligtvis möjligt.
- Om nota simple ser felfri ut är fastigheten felfri
- Den visar endast det som är registrerat. Något kan vara verkligt men oregistrerat, till exempel en utbyggnad som ingen har anmält eller en gränstvist som ingen har dokumenterat, och en nota simple visar det inte. Därför innehåller checklistan nedan fler punkter än själva registeruppgiften.
Vad visar en nota simple exakt?Vem som är registrerad som ägare, fastighetens fysiska beskrivning enligt registreringen samt eventuella belastningar på den: inteckningar, utmätningar, servitut eller andra belastningar. Den visar inte oregistrerade omständigheter. Därför är den en av flera kontroller, inte hela kontrollen.
Kan någon annans skuld bli er?
Ja, på två specifika och väl etablerade områden, och det är detta som överraskar utländska köpare mest. Inom dessa två områden knyter spansk praxis vissa skulder till själva fastigheten, inte bara till den person som hade skulden.
- Inteckningar, utmätningar och andra registrerade belastningarEn belastning som inte löses före försäljningen förblir knuten till fastigheten, så att en köpare kan komma att äga något som fortfarande belastas av den tidigare ägarens skuld. Den kontrolleras i nota simple och bekräftas på nytt av notarien vid tillträdet.
- Obetalda föreningsavgifterSkulder till comunidad de propietarios kan överföras till en ny ägare, upp till en lagstadgad gräns. Detta beskrivs vanligtvis som det innevarande året plus ett fastställt antal tidigare år. Det styrks av ett intyg från föreningsförvaltaren, som begärs före undertecknandet.
- Obetalda lokala skatter, som IBIDenna skyldighet anses följa med fastigheten och inte endast stanna hos den person som hade skulden, på samma sätt som föreningsskulder. Det styrks av ett intyg som bekräftar att IBI är betald till och med aktuell dag. Andalusisk lag kräver dessutom separat att säljaren tillhandahåller detta intyg innan fastigheten ens erbjuds till försäljning.
De exakta lagstadgade gränserna för hur många år av obetalda föreningsavgifter som belastar en ny ägare är en teknisk fråga. Detta varierar beroende på transaktionens specifika omständigheter, så vi reducerar det medvetet inte till en enda siffra. Er jurist bekräftar vilken gräns som gäller för ert köp med hjälp av det faktiska intyget.
Går det att få reda på en föreningsskuld innan den framgår av ett intyg?Protokollen från de senaste ordinarie föreningsmötena nämner vanligtvis en skuld eller en planerad extra uttaxering innan den blir ett officiellt intyg. Det är standard och värt att begära de två senaste protokollen tillsammans med själva intyget, oavsett om er jurist redan har gjort det.
Vad innebär det att en spansk fastighet är "lagligt uppförd"?
Det innebär att fyra saker måste stämma överens, i rätt ordning. Ett enda NEJ i kedjan räcker för att stoppa processen. licencia de primera ocupación är det slutliga inflyttningstillstånd som en nyproduktion behöver innan den lagligen får bebos och anslutas till försörjningsnäten. För en bostad på andrahandsmarknaden är frågan i stället om det som faktiskt står på tomten motsvarar det som någon gång har godkänts och registrerats.
- Ett bygglov utfärdades innan byggnationen påbörjadesWho decidesKommunen vid byggtidpunktenWhat it grantsByggnationen var över huvud taget godkändIf noByggnationen genomfördes utan tillstånd. Detta är det allvarligaste fyndet på denna lista.
- Tillståndet licencia de primera ocupación utfärdadesWho decidesKommunen vid byggnationens slutWhat it grantsFastigheten får enligt lag anslutas till vatten och elektricitet samt bebosIf noFastigheten får enligt lag inte bebos eller anslutas till försörjningsnäten, oavsett hur färdig den ser ut
- Fastighetsregistrets beskrivning överensstämmer med det som faktiskt byggdesWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsDet ni köper på papperet är det som faktiskt existerarIf noEn oregistrerad tillbyggnad eller ändring, ett av de vanligaste fynden vid en spansk juridisk kontroll
- Catastro överensstämmer med fastighetsregistretWho decidesCatastro, finansministerietWhat it grantsSkatteberäkningarna och fastighetsregistret överensstämmerIf noEn avvikelse. Detta är vanligt och kan vanligtvis rättas till, men bör lösas före undertecknandet, inte efteråt.
Kan en oregistrerad tillbyggnad verkligen leda till ett rivningsföreläggande?I de allvarligaste fallen på denna kust, ja, särskilt när byggnationen strider mot reglerna för skyddad mark och inte bara saknar ett tillstånd. De flesta fynd är mindre allvarliga och kan lösas genom att det som redan finns registreras, mot en kostnad. Oavsett vilket är det ett fynd som är värt att göra före undertecknandet, inte efteråt.
Vilken information är säljaren enligt lag skyldig att ge er innan er jurist ens granskar något?
Åtta specifika uppgifter, vid två olika tidpunkter, oavsett vad en jurist själv hittar. Andalusisk konsumentskyddslagstiftning ger redan en köpare rätt till vissa dokument från säljsidan när försäljningen sker genom en yrkesmässig aktör eller en förmedling. En privat säljare som agerar ensam vid ett enstaka tillfälle omfattas inte av denna specifika regel. Men en utländsk köpare som anlitar en förmedling, inklusive denna, har full rätt till dem.
- Vem äger fastighetenSka lämnas till er innan ni ens lämnar ett bud, enligt Decreto 218/2005, Anexo V.
- Eventuella registrerade belastningarIngår också i samma informationsblad om bostaden på andrahandsmarknaden som ska lämnas före budet.
- Ytan enligt en nota simple som är högst tre månader gammalRedovisad före ett bud, så att beloppet som Ni baserar Ert bud på har kontrollerats.
- Aktuell samfällighetsavgiftRedovisad före ett bud, så att Ni känner till den verkliga återkommande kostnaden.
- Ett intyg på att IBI är betald till och med aktuellt datumKrävs före ett bud. Ytterligare ett IBI-intyg krävs på nytt före undertecknandet.
- De relevanta tillståndenSka vara tillgängligt minst tre arbetsdagar före undertecknandet, inte samma dag.
- Stadgarna för comunidad och förvaltarens intyg om eventuella skulderSka också vara tillgängligt minst tre arbetsdagar före undertecknandet.
- Libro del EdificioByggnadens eget tekniska underhållsregister. Detta är det sista dokumentet som ska vara tillgängligt före undertecknandet, inom samma tredagarsperiod.
Det praktiska värdet av denna rättighet är att den inte beror på att Er jurist ställer rätt fråga vid rätt tidpunkt. Om säljarsidan eller den förmedlande byrån inte kan ta fram dessa dokument på begäran, bör Ni se det som värdefull information i sig, långt innan den juridiska kontrollen ens har inletts. Detta är den aktuella rättsliga ställningen per den 17 augusti 2026, fastställd utifrån själva dekretstexten och Junta de Andalucía:s egna publicerade riktlinjer, inte en kommentar. Detta gäller byråförmedlade och yrkesmässiga försäljningar i Andalusien. En privat engångsförsäljare är undantagen enligt förordningens egen lydelse. Tillsynen utförs av regionala konsumentinspektörer, som får kontrollera efterlevnaden utan att identifiera sig. Den realistiska påföljden för den lindrigaste överträdelsen är böter på 200 till 5.000 €, inte ett stort belopp.
Gäller denna rättighet om jag köper direkt av en privat ägare utan att någon byrå är inblandad?Nej. Förordningen undantar en genuint privat engångsförsäljning. Den gäller så snart en yrkesmässig aktör eller en byrå är involverad i försäljningen, vilket omfattar de flesta transaktioner som en utländsk köpare sannolikt gör på denna kust.
Vad kan jag göra om en säljare eller byrå vägrar att tillhandahålla dessa dokument?Se det som en allvarlig varningssignal, inte som ett mindre administrativt problem, och ta upp det med Er jurist innan Ni betalar något. Den regionala konsumentmyndigheten i Andalusien är den instans som övervakar efterlevnaden av själva förordningen. Det omedelbara skyddet är dock helt enkelt att inte fortsätta med en transaktion där grundläggande information som Ni har rätt till undanhålls.
De femton punkter som en spansk juridisk kontroll normalt omfattar
Alla punkter gäller inte för alla fastigheter. En advokat kontrollerar vad som är relevant för just Er transaktion, mot ett arvode på ungefär ~1 % av priset, med en förmedlingsavgift på 0 € till oss. Listan blir längre vid en nyproduktion och omfattar då även företaget bakom projektet.- ÄgandeOm registeruppgiften stämmer överens med personen som säljer. Att köpa av någon som inte lagligen kan överföra det som säljs.
- Belastningar och utmätningHypotek, utmätningar och andra belastningar som är registrerade på fastigheten. En belastning som inte avlägsnas före försäljningen och som förblir knuten till fastigheten i stället för till den tidigare ägaren.
- Servitut och begränsningarRegistrerade servitut eller andra begränsningar av fastigheten. Något som Ni antog endast tillhörde Er visar sig vara gemensamt eller begränsat.
- FöreningsskulderObetalda avgifter till comunidad de propietarios samt ett intyg före undertecknandet. Skulder som kan övergå till en ny ägare och ibland uppgå till tiotusentals euro.
- IBI och lokala skyldigheterDen årliga fastighetsskatten och relevanta lokala avgifter. Samma princip om att skulder följer fastigheten gäller.
- Avstämning mot fastighetsregistretHuruvida Registro de la Propiedad och Catastro beskriver samma fastighet. En avvikelse mellan de två, vilket är vanligt och vanligtvis går att rätta till, men som är billigare att upptäcka före undertecknandet.
- Byggnadens lagenlighetHuruvida det som står på tomten är det som har godkänts och huruvida ändringar har registrerats. En oregistrerad tillbyggnad, ett av de vanligaste fynden, som kan påverka bostad på andrahandsmarknaden och hypotek.
- licencia de primera ocupaciónFörsta inflyttningstillståndet för fastigheten. Utan det får en fastighet inte lagligen bebos eller anslutas till allmännyttiga tjänster.
- Gemensamma regler och begränsningar av korttidsuthyrningStadgarna för comunidad samt eventuella begränsningar av användning eller korttidsuthyrning. En fastighet som är laglig att köpa, men där semesteruthyrning ändå är begränsad eller förbjuden.
- Exploatören, endast vid nyproduktionVem som står bakom projektet och vad de tidigare har färdigställt. En ny eller oerfaren exploatör, vilket är värt att känna till före ett åtagande, inte efteråt.
- Licencia de obra, endast vid nyproduktionBygglovet som gör det lagligt att påbörja bygget. Bygget påbörjades utan korrekta tillstånd, vilket är den allvarligaste anmärkningen på denna lista.
- Markklassificering, endast vid nyproduktionBekräftelse på att tomten är suelo urbano, klassificerad som urban och bebyggbar. Skyddad mark eller landsbygdsmark, vilket innebär ett helt annat köp än det som säljs.
- Bankgarantin, endast vid nyproduktionEn giltig garanti som täcker varje delbetalning och som är utfärdad specifikt i köparens namn. Skyddet som återbetalar pengarna om bygget inte färdigställs. En gruppförsäkring i byggherrens namn ger inte samma skydd.
- Tillträdesdatumet i avtalet, endast vid nyproduktionNär projektet ska godkännas och kontrolleras mot dokumentationen. Garantin gäller även om bygget pågår efter avtalsdatumet, så det skriftliga datumet är viktigare än en broschyrs uppskattning.
- Godkännande och inflyttningslicens, endast vid nyproduktionIntyget om att arbetena är färdigställda och licensen för första inflyttning, när bygget är klart. Det är dessa dokument som förvandlar en byggnad som ser färdig ut till en byggnad där Ni får bo lagligen. Förseningar vid nyproduktion uppstår vanligtvis här.
Var den juridiska kontrollen sker i köpprocessen
Hela köpet består av femton steg, från det första samtalet till nycklarna. Den juridiska kontrollen är steg nio och kommer efter reservationen, inte före den.Steg 9 av 15
- Juridisk granskningVanligtvis 2 till 4 veckorDen oberoende juristen går igenom checklistan ovan innan hen rekommenderar att köpet ska fortsätta. Det som vanligtvis gör att detta tar längre tid är inte själva juridikarbetet, utan dokument som ännu inte har kommit från säljaren, byggherren eller samfällighetsförvaltaren.
Vad en slutförd kontroll visar Er, och vad den inte visar
Detta är allmän information om vad en spansk juridisk kontroll omfattar och om en specifik andalusisk konsumentskyddsförordning. Informationen är aktuell per den 17 augusti 2026 och har lästs i originalkällan, inte kopierats från en kommentar. Detta är inte juridisk rådgivning om Ert eget köp och beskriver inte vad som kontrollerades eller inte kontrollerades för någon specifik fastighet.En slutförd kontroll är ingen garanti. Den visar att det som kunde verifieras har verifierats och vad som upptäcktes. Alla punkter på listan ovan gäller inte för varje fastighet. Avsnittet om köparens rättigheter beskriver vad lagen kräver att säljsidan ska tillhandahålla, inte vad en specifik säljare i Er egen transaktion faktiskt tillhandahöll.Den här sidan utför inte själva kontrollen, och vi är ingen advokatbyrå. En oberoende jurist utför den faktiska juridiska granskningen av Ert köp. Om Ni söker hjälp med att samordna processen är det en separat guide.
De vanligaste frågorna om juristens kontroller
- Gör notarien samma kontroll som juristen?
- Nej. Notarien bekräftar identiteten och uppgifterna i registret på nytt vid undertecknandet, som offentlig tjänsteman utan att företräda någon av parterna. Juristens kontroll sker flera veckor tidigare, specifikt för Er, medan det fortfarande är realistiskt möjligt att dra sig ur köpet.
- Vilket är det vanligaste problemet som denna typ av kontroll upptäcker?
- En oregistrerad ändring av byggnaden: en tillbyggnad, en inglasad terrass eller arbeten som utförts utan att motsvarande tillstånd har registrerats. Det handlar sällan om rent bedrägeri. Much oftare rör det sig om ofullständig dokumentation som helt enkelt aldrig har hunnit ikapp det som faktiskt finns.
- Vad ber juristen samfällighetsförvaltaren om, mer exakt?
- Två saker enligt standardförfarandet: ett intyg som bekräftar den aktuella skuldsituationen samt de två senaste uppsättningarna protokoll från ordinarie föreningsstämmor. Intyget bekräftar det exakta beloppet. Protokollen visar ofta en skuld eller en planerad extra avgift innan den ens blir ett officiellt intyg. Därför upptäcker en begäran om båda tillsammans mer än ett intyg ensamt.
- Hur skiljer sig detta från en teknisk eller byggnadsteknisk besiktning?
- Helt och hållet. En jurists kontroll är juridisk och omfattar ägande, skulder, tillstånd och planstatus. En teknisk inspektion av en arkitekt eller besiktningsman granskar själva byggnadens fysiska skick: fukt, taket och installationerna. Den ena ersätter inte den andra.
- Gäller detta på samma sätt för en tomt som för en färdig fastighet?
- Kontrollen av markklassificeringen är ännu viktigare för en tomt, eftersom frågan om den är suelo urbano avgör om det överhuvudtaget går att bygga på den. Flera av de andra punkterna, särskilt inflyttningslicensen, blir inte relevanta förrän något har byggts.
