Notarie vid fastighetsköp i Spanien
På 30 sekunder
En spansk notarie bekräftar vem ni är, läser upp escritura och registrerar den hos fastighetsregistret samma dag. Han kontrollerar inte samfällighetens skulder, byggnadens dokumentation eller om priset är rimligt. Det är er advokats uppgift.
escritura för fastighetsköpLagfarten, första sidan
- Parterna (undertecknarna)
- NAMN EFTERNAMN · NIE X XXXXXXX L
- Köpeskilling
- XXX.XXX €
- Förklaringar
- Fri från belastningar, enligt säljaren
- Underskrift och datum
- Notarie · DD/MM/AAAA
- Parterna (undertecknarna). Köparens och säljarens identitet, bekräftad mot pass och NIE. Detta är centralt för notarien.
- Köpeskilling. Priset som anges i escritura. Notarien registrerar det, men bedömer inte om det är skäligt.
- Förklaringar. Säljarens egen förklaring, kontrollerad mot nota simple som notarien begär. Detta är ingen självständig garanti utöver uppgifterna i fastighetsregistret.
- Underskrift och datum. Undertecknad, uppläst och elektroniskt skickad till fastighetsregistret samma dag.
Vad kontrollerar en spansk notarie?
Den spanska notarien bevittnar undertecknandet och gör försäljningen till en offentlig escritura. Notarien kontrollerar inte om fastigheten är ett bra köp. En spansk notarie kontrollerar betydligt mindre än vad de flesta utländska köpare antar, och i detta köp kommer skyddet från er advokat, inte från notariekontoret. Därför är skillnaden viktig: ordet "notarie" beskriver en välbekant roll i de flesta länder, men här beskriver det en väsentligt annorlunda roll.Det notarien gör samma dag: han bekräftar köparens och säljarens identitet och rättsliga handlingsförmåga, begär själv en nota simple för att bekräfta att säljaren verkligen äger fastigheten och att den är fri från de belastningar ni redan har kontrollerat, upprättar den offentliga escritura, läser upp den innan båda parter undertecknar och skickar en elektronisk kopia till fastighetsregistret samma dag. Det han inte gör: han kontrollerar inte att samfällighetsavgiften är helt betald utöver vad dokumenten framför honom visar, bekräftar inte att byggnaden överensstämmer med bygglovet, bedömer inte om priset är skäligt och ger inte någon av parterna råd om huruvida affären är ett bra köp.
Vad notarien ansvarar förVad ingår inte i hans jobb
- Att bekräfta att båda parter är de de utger sig för att vara och får underteckna juridiskt
- Ja, detta är centralt i rollen.
- Begära en nota simple och läsa upp escritura före undertecknandet
- Ja, och det sker vid själva undertecknandet, inte dessförinnan.
- Skicka handlingen till fastighetsregistret
- Ja, elektroniskt, samma dag.
- Kontrollera att säljaren har betalat föreningsavgifter och lokala skatter
- Nej. Er jurist begär in intygen separat, före denna dag.
- Bekräfta att byggnaden överensstämmer med sitt tillstånd och tomtens planstatus
- Nej. Det är en juridisk och teknisk kontroll som ni ordnar i förväg.
Vem väljer notarien, och ändrar ett bolån svaret?
Vid ett vanligt kontantköp följer rätten att välja notarie i regel kostnadsfördelningen: den som betalar den större andelen får välja, vilket i praktiken oftast är köparen. Om säljaren utan goda skäl insisterar på sin egen notarie kan köparen ta upp saken med kundtjänsten hos det lokala Colegio Notarial.Vid ett BELÅNAT köp handlar svaret om en laglig rättighet, inte om sedvänja. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario garanterar tydligt låntagarens fria val av notarie och hindrar långivaren från att styra valet. Ungefär samtidigt flyttade lagen även de flesta tillhörande kostnaderna till banken: ett dekret från 2018 flyttade stämpelskatten för bolånet till långivaren, och sedan 2019 års lag betalar långivaren även notarien, inskrivningen i fastighetsregistret och gestoría för själva lånet. Den enda kostnad som fortfarande ligger på låntagaren är bankens egen fastighetsvärdering.
Hur betalas köpet?
- Kontant, utan bolånDetta är en sedvänja, inte en formell rättighet: den som betalar den större andelen av kostnaderna väljer, vilket i praktiken oftast är ni.
- Med bolånEn laglig rättighet enligt Ley 5/2019: ni har fritt val av notarie, och lagen hindrar långivaren från att styra valet mot en notarie som den föredrar.
Vad byter händer i rummet, och måste det vara ni?
escritura pública är den notariserade köpehandlingen, dokumentet som undertecknas inför notarien och överför äganderätten till er. Vid en bostad på andrahandsmarknaden betalar ni vanligtvis det utestående beloppet i detta ögonblick: pengar och nycklar byter händer i samma rum, samtidigt.En cheque bancario är en bankcheck dragen på ert spanska konto, och det är det sätt på vilket återstoden av köpeskillingen ofta överlämnas hos notarien.Ni behöver inte personligen vara i det rummet. Under hela köpet krävs i strikt mening bara en resa till Spanien, och oftast delegerar man i stället detta möte. Om er jurist har en fullmakt som omfattar undertecknandet av escritura kan juristen genomföra hela mötet för er räkning. Det är precis därför det lönar sig mer än man först tror att ordna en fullmakt tidigt i processen.
- AndrahandsbostadNi betalar återstoden med cheque bancario eller, i allt högre grad, genom en bekräftad banköverföring som ordnas så att den finns framme före mötet. Notarien bekräftar i handlingens text vilken betalningsmetod som användes.
- Färdig nyproduktionSamma förfarande gäller. Dessutom börjar den tioåriga garantin för byggnadens stomme, den treåriga garantin för installationer och den ettåriga snagging-garantin att löpa från denna dag. Därför är det exakta tillträdesdatumet viktigt även utöver själva transaktionen.
Hur mycket kostar notarien utöver allt annat?
Den spanska regeringen fastställer notarieavgifterna enligt en fast skala, de kan inte förhandlas fritt. Engelskspråkiga källor beskriver vanligtvis skalan som cirka 0,2 till 0,5 % av priset, med en lägre andel när priset stiger. Vår egen publicerade uppskattning slår ihop notarieavgiften med avgiften för den efterföljande inskrivningen i fastighetsregistret, eftersom köparen ser dem som en enda post i slutavräkningen. Som tumregel uppgår registeravgiften till cirka 60 % av notarieavgiften.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Notarie + fastighetsregister, sammanlagtStatlig avgiftsskala, ej förhandlingsbar | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Vad bör redan vara klart innan ni går in till notarien
En bra process slutför dessa fyra saker FÖRE denna dag, eftersom ett möte hos notarien är fel tillfälle att upptäcka någon av dem.- Säljaren har inga utestående skulder till samfälligheten eller skattemyndighetenNotarien läser lagfartsdokumentet, men hämtar inte in intyg åt er. Er advokat begär in dessa före mötet. En dålig process upptäcker ett obetalt belopp samma dag, när checken redan är utfärdad.
- Bankgarantiintyget för en nyproduktionEr advokat bör ha kontrollerat denna betalning, liksom varje tidigare betalning, långt före den sista. Notariebesöket är bara en formalitet om detta arbete har utförts korrekt tidigare. En dålig process granskar garantivillkoren för första gången på tillträdesdagen.
- En auktoriserad tolk, om ni inte läser spanska och deltar personligenNi har rätt att få lagfartsdokumentet ordentligt förklarat på ett språk ni förstår innan ni undertecknar det. En dålig process undertecknar i förlitan på andra, eftersom rummet känns vänligt och alla verkar ha bråttom.
- Vilka deltar och med vilken behörighetOm ni inte deltar personligen måste er advokats fullmakt tydligt omfatta undertecknandet av detta lagfartsdokument. En dålig process utgår från att en fullmakt som upprättats för ett annat, tidigare steg även omfattar detta steg.
Notarien skyddar statens intresse i transaktionen, inte ert
Detta är allmän information om notariernas roll sådan den såg ut den 17 augusti 2026, och det är inte juridisk rådgivning om ert specifika tillträde. Notarien är en genuint neutral offentlig tjänsteman och företräder varken köparen eller säljaren. Att förvänta sig att notarien ska upptäcka ett problem som er egen advokat borde ha hittat är det vanligaste missförståndet om rollen.Vi deltar, eller ser till att någon med rätt behörighet deltar, och bevakar överlämnandet av dokument och nycklar. Vi är inte advokaten och kontrollerar inte själva äganderätt, skulder eller planbestämmelser. Det arbetet sker tidigare, med en oberoende advokat som ni betalar, så att notariebesöket blir den formalitet det ska vara, i stället för det ögonblick då något upptäcks.
Vanligaste frågorna om notarien
- Vem väljer vilken notarie som anlitas?
- Enligt sedvänja väljer den som betalar den större delen av avgifterna, vilket vid ett vanligt köp oftast är köparen. Vid ett köp med bolån är det en laglig rättighet snarare än en sedvänja: Ley 5/2019 garanterar tydligt låntagarens fria val och hindrar långivaren från att styra valet mot en notarie som långivaren föredrar.
- Varför använda cheque bancario i stället för en vanlig banköverföring?
- En bankcheck dragen på ert eget spanska konto gör att pengar och nycklar kan överlämnas i samma rum och i samma ögonblick. Detta är det traditionella sättet att strukturera spanska tillträden. Allt fler använder i stället en bekräftad överföring som ordnas så att den kommer fram före mötet, och det är lika giltigt. Oavsett vilket registrerar notarien exakt vilken metod som användes i lagfartsdokumentet.
- Kan jag ha en auktoriserad tolk vid undertecknandet?
- Ja, och det är värt att ordna detta i förväg i stället för att fråga samma dag. Ni har rätt att få lagfartsdokumentet ordentligt förklarat innan ni undertecknar det, och en auktoriserad tolk är det formella sättet att garantera detta, i stället för att förlita sig på en tvåspråkig vän eller en hastig sammanfattning i rummet.
- Vad händer om notarien upptäcker ett problem med dokumenten samma dag?
- Undertecknandet genomförs inte förrän problemet har lösts. Detta är sällsynt just eftersom en korrekt genomförd process löser dokumentproblemen flera veckor tidigare, under den juridiska kontrollen och skedet med det privata avtalet. Detta är hela argumentet för att inte behandla notariebesöket som den första verkliga kontrollpunkten.
