Hantering av korttidsuthyrning på Costa del Sol, från licens till utbetalning
Alla bostäder på denna kust får inte hyras ut till turister, och det är det första som måste klarläggas. Andalusien, kommunen och ägarföreningen har var sin vetorätt, och sedan april 2025 kan en förening säga nej till en ny korttidsuthyrning med tre femtedelars majoritet. Därför börjar vi med att kontrollera om uthyrning är lagligt möjlig på just er adress, och först därefter talar vi om driften. Om det är möjligt sköter vi allt med vårt eget team och våra egna städare: licensen tillsammans med er advokat, annonserna, prissättningen, varje gäst, städningarna mellan gäster, den registrering hos polisen som Spanien kräver samt en månadsrapport med pengarna på ert spanska konto. Vi tar 20 % + moms av varje bokning och ingenting alls om inget bokas.
Först och främst om ni över huvud taget får hyra ut den
Att köpa en bostad på den här kusten och att hyra ut den till turister kräver två olika tillstånd, och det senare är inte automatiskt. Om korttidsuthyrning är möjlig på en viss adress avgörs av tre separata myndigheter, och alla tre måste säga ja. Två nästan identiska lägenheter i samma planerade bostadsområde kan få helt olika besked.Detta är viktigare än allt annat på den här sidan, eftersom det är det enda som inte kan rättas till i efterhand. En provision kan förhandlas, en annons kan skrivas om och en städare kan bytas ut. En ägarförening som har röstat mot korttidsuthyrning har fattat sitt beslut, och bostaden ni köpte av den anledningen är nu en bostad ni äger av en annan anledning.
| Vem som beslutar | Vad den beslutar | Vem kontrollerar det och när |
|---|---|---|
| Andalusien och turistregistret | De regionala reglerna för en vivienda de uso turístico och själva registreringen. Utan den får ni inte lagligen annonsera om korttidsuthyrning. Sedan juli 2025 finns även ett separat nationellt registreringsnummer från det statliga uthyrningsregistret, som plattformarna kräver innan en annons publiceras. En bostad som uppfyller reglerna har därför i dag båda. Det regionala registret godkänner inte heller en registrering i en kommun som har infört en egen begränsning, vilket innebär att kommunens beslut går före det regionala. | Er jurist lämnar in ansökan tillsammans med oss. Vi kontrollerar först om bostaden över huvud taget kan registreras, eftersom en licensansökan för en bostad som inte kan få licens innebär pengar och veckor som går till spillo. |
| Kommunen | Kommunerna fastställer sina egna begränsningar, och flera har skärpt reglerna för nya turistuthyrningar i sina mest belastade stadsdelar. Beskedet gäller per kommun och ibland per stadsdel, och det är det som ändras oftast. | Vi kontrollerar reglerna för er exakta adress innan något läggs på fotografering eller iordningställande. En regel som gällde i en grannkommun eller förra året är inte ett besked. |
| Ägarföreningen | Sedan 3 april 2025 kräver en ny korttidsuthyrning uttryckligt godkännande från en majoritet på tre femtedelar av ägarna. Situationer som redan fanns före detta datum kan bedömas annorlunda, vilket är en fråga för er jurist och inte för oss. | För en bostad på andrahandsmarknaden läser vi stadgarna och protokollen från mötena, och er jurist verifierar dem. För en nyproduktion frågar vi byggherren direkt om uthyrning är tillåten enligt ägarföreningens regler. För en bostad ni redan äger läser vi vad som har beslutats sedan ni köpte den. |
Källor
Kan jag överhuvudtaget hyra ut min lägenhet till turister?Inte automatiskt. Det beror på den specifika fastigheten, kommunen, föreningens regler och de aktuella reglerna för turistboende. Därför kontrollerar vi möjligheten till korttidsuthyrning före bokningen, om uthyrning är en del av anledningen till att Ni köper. För en fastighet som Ni redan äger gäller samma tre kontroller, men de görs nu i stället för då.
I annonsen står det att en turistlicens finns tillgänglig. Räcker det?Nej. En licens som finns i dag berättar vad som gällde när den beviljades, inte vad föreningen beslutade vid sitt senaste möte eller vad kommunen har gjort med nya registreringar sedan dess. Den gäller inte heller automatiskt efter varje ägarbyte, vilket säljare ofta antar. Vi kontrollerar den aktuella situationen för den specifika fastigheten skriftligen, och Er advokat bekräftar den.
Vad som är kostnadsfritt och vad 20 % faktiskt avser
Det finns två delar i detta, och de prissätts helt olika. Att ta reda på om en fastighet får hyras ut är kostnadsfritt, och förblir det oavsett om Ni senare anlitar oss eller inte, eftersom det är svaret som skyddar Er från det enda misstaget på den här sidan som inte går att återkalla. Att sköta uthyrningen är den betalda tjänsten, och den betalas ur fastighetens intäkter.Anledningen till att den första delen är kostnadsfri är inte generositet. Om uthyrning är anledningen till att Ni köper och det visar sig att den inte är möjlig, vill vi hellre att Ni får veta det före handpenningen än efter, och det vill Ni också.
Gratis, oavsett om ni använder oss eller inteDen betalda tjänsten, 20 % + moms av varje bokning
- Ni skickar oss en adress och vi berättar om korttidsuthyrning överhuvudtaget är lagligt möjlig där
- Vi sköter registreringen tillsammans med Er advokat, skapar annonsen, fastställer priserna och marknadsför fastigheten.
- Om Ni köper genom oss kontrolleras lagligheten för uthyrningen före handpenningen, som en del av köpet
- Därefter sköter vi kalendern, håller registreringen aktuell och hanterar kontakten med föreningen som operatör, inte som köpare.
- Vi berättar vilka fastigheter och orter som faller bort om fastigheten måste generera intäkter
- Vi prissätter fastigheten vecka för vecka utifrån vad som faktiskt händer på marknaden den säsongen.
- Vi säger tydligt när en fastighet inte kommer att hyras ut väl, även om det annars vore möjligt för oss att sälja den till Er
- Vi tar hand om varje gäst från den första frågan till omdömet, och våra egna städare gör i ordning fastigheten mellan vistelserna.
- Om svaret är nej får Ni motiveringen, och det kostar Er ingenting
- Ni får en redovisning varje månad med pengarna på Ert spanska konto och varje kostnad specificerad i samma dokument.
En sak förändras inte heller beroende på vilket alternativ Ni väljer. Att tacka nej till uthyrningstjänsten gör inte den kostnadsfria delen sämre. Kontakterna, svaren och den vanliga hjälpen efter att Ni fått nycklarna fortsätter precis som tidigare, och om Ni hellre vill att fastigheten bara står och sköts om är det en annan och billigare tjänst.
Jag har inte köpt ännu. Kan Ni kontrollera en fastighet innan jag lämnar ett bud?Ja, och det är det enskilt mest användbara vi gör i denna fråga. Berätta vilken fastighet det gäller och vad Ni tänker göra med den, så berättar vi vad alla tre myndigheter säger och vad som fortfarande måste verifieras av en advokat. Om Ni köper genom oss sker detta automatiskt före handpenningen. Om Ni inte gör det kostar det fortfarande ingenting.
Vad vi faktiskt gör och vad pengarna används till
Korttidsuthyrning är inte en passiv inkomstform, utan en liten hotellverksamhet med Er ytterdörr som arbetsplats. Någon måste svara på ett meddelande klockan elva på kvällen, avgöra om en bokning tre veckor fram i tiden har rätt pris, vara på plats när en gäst inte kan öppna grinden, registrera varje ankomst hos polisen och se till att fastigheten verkligen är ren fyra timmar efter att den senaste gästen har lämnat. Det är arbetet, och 20 % är priset för att slippa utföra det.Tabellen nedan visar hela omfattningen. Den är medvetet specifik, eftersom skillnaden mellan en förvaltare och en annan nästan aldrig ligger i den angivna procentsatsen.
| Vad | Så debiteras det | Vad det innebär i praktiken |
|---|---|---|
| I 20 % | ||
| Annonserna och kanalerna | Ingår i provisionen | Professionell fotografering, annonstexten och fastigheten publiceras på Airbnb, Booking.com och andra portaler via en enda kanalhanterare, så att en kalender styr dem alla och fastigheten inte kan dubbelbokas. Vi tar också emot våra egna direktgäster, som inte medför någon plattformsprovision alls. |
| Prissättningen | Ingår i provisionen | Fastställs efter säsong, veckodag och vad som faktiskt säljer den månaden, och justeras när kalendern fylls. Ett fast nattpris är den vanligaste anledningen till att en fastighet ger mindre intäkter än den intilliggande. |
| Varje gäst, från den första frågan till omdömet | Ingår i provisionen | Förfrågningar, bokningen, ankomstinstruktioner, problemet vid midnatt, utcheckningen, tvister och omdömena. På det språk gästen än skriver, vilket inte är tjeckiska och ofta inte heller engelska. |
| Incheckning och åtkomst | Ingår i provisionen | Ankomsten hanteras på plats, även för gäster som landar klockan ett på natten och för dem som inte får upp porten. Nycklar, koder och åtkomst sköter vi, så att Ni inte behöver ordna det från Tjeckien. Standardlösningen är en nyckelbox vid bostaden, vilket är enkelt, billigt och fungerar även när wifi inte gör det. Om Ni hellre vill ha ett smart lås går det också bra. Då sker ankomsten som självincheckning med en kod som utfärdas för varje bokning och slutar fungera vid utcheckningen, vilket passar sena flyg. Inget av alternativen ändrar vad Ni betalar oss. Provisionen är fasta 20 % + moms, oavsett om någon möter gästen vid dörren eller inte, eftersom det aldrig var den dyra delen av arbetet att möta gästen. |
| Gästregistrering hos polisen | Ingår i provisionen | I Spanien måste varje gäst registreras för varje vistelse, och skyldigheten ligger på värden, inte på plattformen. Registreringen görs i SES.HOSPEDAJES, inrikesministeriets system, och vi lämnar in den digitalt vid incheckningen för varje gäst och varje bokning. Det är en av de två skyldigheter som ägare som hyr ut privat oftast inte känner till, och det är den som kan leda till böter. |
| Omsättningen mellan vistelser | Ingår i provisionen | Vår egen städpersonal, inte en underentreprenad, enligt samma standard varje gång, med byte av sänglinne och fotografering av bostaden när gästerna lämnar, så att skicket den lämnades i är ett faktum och inte en diskussion. |
| Månadsrapporten och utbetalningen | Ingår i provisionen | Ett dokument i månaden: vad som kom in per bokning, vad som betalades ut och varför, vår provision samt beloppet som sätts in på Ert spanska konto. Inte en totalsumma utan redovisning. Rapporten är dessutom en sammanfattning, inte gränsen för vad Ni kan se, eftersom Ni också får tillgång till en portal med kalendern och bokningarna: vad som är bekräftat, vad som är på väg och vilka datum som fortfarande är lediga, utan att behöva fråga någon. Ägare som vill titta varje vecka kan göra det, medan ägare som vill läsa ett dokument i månaden och inget annat är det normala. |
| Debiteras gästen, inte Er | ||
| Städavgiften | Gästen betalar den | Varje bokning har en städavgift, precis som alla andra boenden Ni någonsin själva har bokat. Den debiteras gästen, dras inte från Era intäkter och behålls av oss, med avdrag för tvätten, som kostar ungefär 12 till 15 € per gäst för handdukar och sänglinne. |
| Betalas ur hyresintäkterna och specificeras i Er redovisning | ||
| Mindre reparationer under uthyrningen | Betalas av inkomsten, självkostnad | En trasig persienn, en havererad varmvattenberedare eller en ny vattenkokare. Det betalas av det bostaden har tjänat in och syns på rapporten med fakturan som underlag. Inget läggs ovanpå och vi tar inget från hantverkaren för att ha förmedlat uppdraget. |
| Samordning av hantverkare för ett större arbete | 25 € / h, plus 25 € för resan | Samma taxa som för vår fastighetsförvaltning, och resan är kostnadsfri när den sammanfaller med en omsättning som vi ändå skulle ha utfört. Hantverkarens faktura är hans egen; vår gäller endast den tid någon måste vara på plats. |
| Inte av oss. Någon annan gör det och vi samarbetar med dem | ||
| Turistlicensen och registreringen | Er jurist, vid ett tillfälle | Lämnas in av Er jurist och förbereds tillsammans med oss. Det är en kostnad Ni betalar en gång, före den första gästen, och den finns med i pristabellen nedan. |
| Skatt på hyresintäkterna | Er skatterådgivare | Vi är inte skatterådgivare, och den här sidan blir inte i det tysta skatterådgivning. Vi ger Er rådgivare siffrorna per månad i det format han eller hon ber om. Vad som är avdragsgillt och med vilken skattesats beror på Er skatterättsliga hemvist. |
| Försäkring | Förmedlad | En försäkring för en ägare som själv bor i bostaden är inte samma sak som en försäkring för en bostad där betalande gäster bor, och det är inte valfritt att vara ärlig mot försäkringsbolaget om hur bostaden används. En specialist hanterar detta. |
Vem talar med gästerna och på vilket språk?Det gör vi, på det språk gästen skriver på, vanligtvis engelska, spanska eller tyska. Ni behöver inte alls delta i konversationen om inget kräver ett beslut från Er, och Ni är aldrig den person som en gäst kontaktar vid midnatt för att luftkonditioneringen har slutat fungera.
Använder Ni ett externt städföretag?Nej. Städpersonalen är vår egen och är anställd av oss, och städning är en verksamhet vi driver snarare än en tjänst vi köper in. Det är den största praktiska skillnaden mellan förvaltare på den här kusten, eftersom en omsättning som inte sker i tid innebär en avbokad bokning och ett omdöme som Ni inte kan ta bort.
Så rör sig pengarna faktiskt
Det här är det som ägare frågar om sist och oroar sig mest för, så här är hela kedjan. Inget i den är ovanligt, men nästan ingen publicerar den, och en ägare som inte känner till ordningen på dessa steg kan inte avgöra om en rapport stämmer.
- Gästen bokar och betalarGästen betalar nattpriset plus städavgiften, antingen till plattformen eller direkt till oss. Plattformen tar sin egen provision i detta skede. Den procentsatsen fastställs av Airbnb eller Booking, inte av oss, och visas på Er rapport som en egen post i stället för att ingå i någon av våra poster.
- Vistelsen genomförs och bostaden ställs i ordningIncheckning, själva vistelsen, utcheckning och därefter städning och linne. Städavgiften som gästen betalat täcker detta och påverkar aldrig Era intäkter. Tvätten tas från den avgiften och kostar ungefär 12 till 15 € per gäst.
- Kostnader som hör till bostaden dras avEn reparation, ett byte, en förbrukningsvara eller ett tillträdesbesök som någon behövde göra. Varje post specificeras med fakturan som underlag. Inget läggs ovanpå hantverkarens pris, och inget dras av från det för att vi introducerade honom.
- Vår 20 % dras av från det som återstårDet är en andel av hyresintäkterna, vilket är anledningen till att det inte kostar något under en månad utan bokningar. Provision efter bostadens egna kostnader, i stället för före dem, är den modell som gör att våra incitament pekar åt samma håll som era.
- Resten går till ert spanska kontoMånadsvis, till ett konto i ert namn i Spanien. Ni behöver ett spanskt konto för detta, och vi kan hänvisa er till sidan om hur man öppnar ett om ni ännu inte har ett.
- Kontoutdraget följer medEtt dokument: varje bokning, varje kostnad, provisionen och utbetalningen. Det är också dokumentet som er skatterådgivare behöver, vilket är ytterligare en anledning till att det är specificerat i stället för sammanfattat.
Det vi medvetet inte gör är att ange en månadssumma som ni kan förvänta er. Vad en bostad tjänar beror på marknaden, bostaden, dess omdömen och prissättning, och en förvaltare som lovar en summa före den första säsongen har inte berättat sanningen om vilka av dessa faktorer de kan påverka.
Kostnaden
En provision som avtalas innan något börjar, och inget att betala förrän bostaden ger intäkter. Det finns ingen startavgift, ingen månadsavgift, ingen publiceringsavgift och ingen kostnad för fotograferingen.
| Vad | Hur mycket | Vad det innebär |
|---|---|---|
| Vår provision | 20 % + moms per bokning | Fast. Den tas från hyresintäkterna efter bostadens egna kostnader. Den exakta summan bekräftas för er bostad innan ni fattar något beslut, eftersom en bostad som kräver mer arbete för att kunna hyras ut kostar mer att driva. |
| Kom igång | 0 € | Fast. Professionell fotografering, annonstexten, prissättningen och publiceringen av bostaden på kanalerna ingår alla i provisionen. Ni behöver inte betala något innan bostaden har gett intäkter. |
| En månad utan bokningar | 0 € | Fast. Provisionen är endast en andel av hyresintäkterna, så en tom månad kostar er ingenting. Ni kan också lämna när ni vill, och bekräftade bokningar respekteras när ni avslutar samarbetet. |
| Bostadsförvaltning utöver uthyrningen | 0 € | Fast. Om bostaden ger intäkter genom oss ingår den löpande förvaltningen redan i uthyrningsprovisionen, och det finns ingen separat förvaltningsavgift. |
| Städning mellan vistelser | Gästen betalar | Fast. Den debiteras gästen som en städavgift vid varje bokning, så den dras inte från era intäkter. Vi behåller den, med avdrag för tvätt på cirka 12 till 15 € per gäst för handdukar och sänglinne. |
| Samordning av hantverkare | 25 € / h, plus 25 € för resan | Fast, och samma taxa som för vår bostadsförvaltning. Avgiften tas inte ut när arbetet utförs i samband med en omsättning som någon ändå skulle ha gjort. |
| Turistlicensen och registreringen | 150 till 400 €, en gång | Preliminär summa. Faktureras av er advokat, förbereds tillsammans med oss och betalas en gång före den första gästen. Det är advokatens avgift, inte vår, och den beror på bostaden. |
| Plattformens provision | Fastställs av plattformen | Airbnb och Booking tar sin egen procentandel innan pengarna når oss. Vi fastställer den inte och tar ingen andel av den. Den visas som en separat post på ert kontoutdrag, och en direktbokande gäst betalar ingen del av den. |
Vilka är villkoren, och vad händer med mina bokningar om jag lämnar?Det finns ett skriftligt avtal. Det är enkelt, och ni kan avsluta det när ni vill. Bokningar som redan har bekräftats respekteras när ni avslutar samarbetet, eftersom en gäst som bokat i god tro inte ska behöva förlora sin semester på grund av ett byte av förvaltare. Inget annat har någon uppsägningstid, och kalendern, annonsen och fotografierna är era.
De fyra saker varje ägare frågar om innan de säger ja
De här frågorna kommer alltid upp i samma ordning, och ingen av dem är orimlig. Det är ert hem, och förslaget är att främmande människor ska sova där medan ni befinner er två tusen kilometer bort.
- Främmande i mitt hemVarje gäst identifieras och registreras hos polisen innan de vistas i bostaden, eftersom det är en lagstadgad skyldighet och inte en tjänst som vi har hittat på. Bokningar granskas, och en förfrågan som verkar gälla en fest snarare än en semester avvisas. Vi förlorar hellre en helg än en god grannrelation.
- Tänk om något går sönderDet finns tre olika lösningar som täcker detta, och vilken som gäller beror på var bokningen kommer ifrån. Därför är det bra att känna till alla tre. En bokning via en plattform täcks av plattformens egen värdgaranti eller skadeförsäkring, och skadeanspråket hanteras genom dem. En bokning som kommer direkt till oss omfattas av en handpenning, som tas ut före ankomsten och återbetalas efter att bostaden har kontrollerats. Dessutom har Ni Er egen försäkring, som måste vara tecknad för en bostad med betalande gäster och inte för en ägarbostad, eftersom en försäkring som beskriver fel användning är en försäkring som avslår skadeanspråket. Det som får alla tre lösningarna att fungera är dokumentation: bostaden fotograferas efter varje gästbyte, så att det finns ett daterat register över både bostadens skick när gästen anlände och när gästen lämnade den. Små saker går sönder hela tiden. De repareras med hjälp av intäkterna och redovisas på avräkningen, och ingen gör anspråk på ersättning för ett vinglas.
- Blir det här ett jobb?Det är ett arbete. Det är vårt arbete. Ni deltar inte i kommunikationen med gästerna, Ni prissätter inte kalendern, Ni behöver inte jaga en städare och Ni behöver inte registrera någon hos någon myndighet. Det Ni får är en månadsredovisning och ibland ett beslut som kostar pengar.
- Kan jag fortfarande använda mitt hem?Nej. Ni blockerar de datum Ni vill ha före säsongen och använder sedan bostaden själv. Det vanliga är motsatsen till vad många förväntar sig: ägarna kommer under mellansäsongen och till jul, när kusten ändå är trevligare att vistas på, och låter bostaden ge intäkter under de sommarveckor de sannolikt inte skulle ha använt.
Kan jag ha kvar mina egna saker i bostaden?Ett låst ägarskåp är normalt och de flesta av våra ägare har ett. Allt annat måste kunna ersättas, eftersom något förr eller senare kommer att gå sönder eller försvinna. Tumregeln är att sådant Ni skulle bli ledsen över att förlora inte bör finnas i en bostad som gäster använder.
När bostaden är er
Ni väljer Era egna datum först och kalendern byggs kring dem. I praktiken innebär det att Ni berättar för oss före säsongen vilka veckor Ni vill ha och senare blockerar andra datum, så länge de inte redan är sålda. En bekräftad bokning kan inte avbokas för att ge plats åt Er, vilket är den enda verkliga begränsningen och samma begränsning som gäller för alla hotell.Det är viktigt att vara ärlig om avvägningen, eftersom den utgör hela beslutet. De veckor då bostaden ger mest intäkter är de veckor då Ni helst skulle vilja vara här. En ägare som vill ha augusti varje år och samtidigt vill att bostaden ska täcka sina kostnader ber om två olika saker. Det är bättre att känna till det i förväg än att upptäcka det i juni. Ägare som är här flera gånger om året och väljer mellansäsongerna brukar vara mycket nöjda med detta upplägg. Ägare vars enda resa är de två första veckorna i augusti brukar bli nöjdare med en bostad som de helt enkelt äger.Dessutom anländer Ni till en bostad som verkligen är redo, vilket är den underskattade delen. Den har städats till den standard som en betalande gäst förväntar sig, sänglinnena är rena och allt som slutade fungera i mars åtgärdades då, i stället för att Ni skulle upptäcka det klockan elva på kvällen med en resväska i hallen.
Om korttidsuthyrning inte är möjlig
Ibland är svaret på det första alternativet nej. Föreningen har röstat mot det, kommunen har stoppat nya registreringar eller så var byggnaden helt enkelt aldrig anpassad för det. Det innebär inte att bostaden är slut och inte heller att samtalet är över. Det betyder bara att en annan plan behövs.
- LångtidsuthyrningOm byggnaden inte tillåter korttidsuthyrning kan Ni vanligtvis ändå hyra ut bostaden på lång sikt, bara inte via Airbnb eller Booking. Intäkten är lägre per månad men betydligt jämnare, och det finns en hyresgäst i stället för fyrtio gäster. Avvägningen är den viktiga: bostaden är upptagen, så Ni kan inte använda den själv.
- Medeluthyrning, några månader i tagetMånadsuthyrning under vintern är en verklig marknad på den här kusten, eftersom nordeuropéer kommer hit över vintern och sommargästerna har åkt hem. Det ligger mellan de två alternativen: bättre intäkter än vid långtidsuthyrning, samtidigt som bostaden är ledig under de månader då Ni faktiskt vill använda den.
- Och vi kan ta på oss vilket som helst av dem om Ni frågarBåda erbjuds på förfrågan och är inte fasta tjänster. Berätta för oss så säger vi om bostaden passar. När vi tar på oss uppdraget lägger vi ut bostaden på Idealista, där hyresgästerna på den här kusten faktiskt letar, och vi betalar själva för fotograferingen. Det finns ingen startavgift och inget att betala för att få bostaden publicerad. Poängen är inte generositet. En bostad som står tom eftersom uthyrningen inte blev av är värd ingenting för någon av oss.
- Äg bostaden och få den omhändertagenOm bostaden inte ska ge intäkter blir frågan vem som håller uppsikt över ett tomt hem. Det är en separat och betydligt billigare tjänst, och den beskrivs på en annan sida.
- Vänta och kontrollera igenEn förening kan rösta igen och en kommun kan ändra sina regler åt båda hållen. Om svaret är nej idag är det bra att veta vad som skulle behöva ändras för att svaret ska bli ja. Det kan vi berätta för Er i stället för att gissa.
Jag har redan hyrt ut bostaden själv. Vad händer med min annons och mina omdömen?Vi tar över kalendern i stället för att börja om från början. Bekräftade bokningar respekteras enligt Era befintliga villkor, och när det är möjligt behåller vi den befintliga annonsen så att omdömeshistoriken inte går förlorad. En annons med två års omdömen ger mer intäkter än en ny annons utan omdömen. Det som vanligtvis ändras först är prissättningen och fotograferingen. Berätta för oss innan Ni skriver under något, eftersom ett överlämnande mitt i en säsong måste planeras utifrån de bokningar som redan finns.
Det vi kontrollerar innan något kostar
Detta görs före fotograferingen, före licensansökan och innan några pengar betalas. Det tar dagar snarare än veckor, och det mesta är skrivbordsarbete. Resultatet är ett enkelt svar: ja, och här är vad som behövs, eller nej, och här är varför. Om svaret är nej har vi båda sparat mycket tid och ni har inte betalat någonting.| Vad vi kontrollerar | Därför avgör det svaret | Det här får ni |
|---|---|---|
| Själva fastigheten | ||
| Handlingar för boende och brukbarhet | En bostad kan inte registreras för turistuthyrning utan de dokument som visar att den är lagligen beboelig. Vid en nyproduktion följer detta med överlämnandet. För en äldre bostad på andrahandsmarknaden saknas det ibland helt, vilket är ett problem som fanns redan innan Ni kom in i bilden. | Bekräftat utifrån dokumenten, med bristerna tydligt angivna. Allt som saknas skickas till Er advokat, inte till oss. |
| Om en registrering kan finnas på denna adress | En tillståndsansökan för en bostad som inte kan få tillstånd kostar veckor och advokatarvodet, och slutar där den började. | Kontrollerat mot registret innan något lämnas in. |
| Planlösningen, sovplatserna och vad reglerna kräver | Turistboenden har minimikrav, och antalet gäster Ni lagligen kan ta emot avgör vad bostaden kan tjäna mer än nattpriset gör. | En skriftligt fastställd kapacitet och vad som skulle krävas för att öka den. |
| Kommunen och registret | ||
| Kommunens egna begränsningar | Flera orter har skärpt reglerna för nya turistuthyrningar, och beslutet fattas per ort och ibland per distrikt. Andalusiens register godkänner inte en registrering där orten har begränsat uthyrningen. | Det aktuella läget för Er exakta adress, daterat så att Ni vet när det kontrollerades. |
| Om reglerna ses över | En regel som snart kommer att ändras är lika viktig som en som redan har ändrats, och det är skillnaden mellan att lägga pengar på att komma igång nu och att vänta tre månader. | Vad som är känt och vad som inte är det, uttryckt tydligt i stället för framställt som en säkerhet. |
| Ägarföreningen | ||
| Samfällighetens stadgar | Ett förbud kan vara inskrivet i stadgarna och ändå aldrig nämnas av någon som säljer bostaden. Det är samma dokument som Er advokat läser före ett köp. | Genomläst, med de relevanta klausulerna citerade för Er. |
| Mötesprotokollen | Den omröstning med tre femtedelars majoritet som är avgörande kan redan ha ägt rum eller stå på dagordningen för ett möte som ingen berättat om för Er. En omröstning som planeras till nästa månad kan avgöra hela skälet till att Ni köper. | Genomlästa så långt tillbaka som de finns, med allt relevant markerat. |
| Föreningens faktiska inställning | En byggnad där uthyrning är laglig men grannarna är fientliga är en byggnad där varje gäst leder till ett klagomål. Detta är en bedömning snarare än ett dokument, och den är värdefull att ha. | En ärlig bedömning, även när den är skälet till att vi skulle säga nej. |
| Om det faktiskt kommer att fungera | ||
| Gästregistrering och praktiska skyldigheter | Varje gäst måste registreras för varje vistelse, och skyldigheten ligger på värden. Det är något som ägare som hyr ut privat oftast inte känner till. | Upprättat före den första bokningen och genomfört digitalt vid varje incheckning. |
| Tillträde, nycklar och hur gästen kommer in | Ett planerat bostadsområde med grind och en kod som föreningen inte lämnar ut, eller en byggnad där conciergen vägrar ta emot turister, gör en bra bostad praktiskt omöjlig att hantera. | Genomgånget i praktiken, inte taget för givet. |
| Om vi hinner göra i ordning det i tid | Utcheckning klockan tio och incheckning klockan tre innebär fyra timmar för en fullständig städning och ett byte av sänglinne. Om vårt team inte pålitligt kan vara på plats ligger bostaden utanför det vi åtar oss, och vi säger hellre det än accepterar den. | Ett rakt ja eller nej, baserat på var bostaden faktiskt ligger. |
| Vad bostaden behöver före den första gästen | Sängar, sänglinne, ett kök som fungerar för sex personer i stället för två, mörkläggning i sovrummen och luftkonditionering som har servats. En bostad som är möblerad för en ägare är sällan möblerad för gäster. | En lista där det nödvändiga skiljs från det som kan göras senare. |
Så börjar det
Köpet består av femton steg och avslutas med nycklarna. Detta är vad som händer därefter. Om Ni köpte genom oss genomfördes uthyrningskontrollen i steg 01 redan före Er bokning, så detta börjar vid steg 02. Om Ni inte gjorde det börjar det med en adress och ett telefonsamtal.Steg 15 av 15 och därefter
- LämplighetskontrollenKostnadsfritt, cirka dagarNi ger oss adressen och berättar vad ni vill göra med fastigheten. Vi kontrollerar de tre lagren och ger er ett skriftligt svar med motivering. Det är kostnadsfritt, oavsett om ni går vidare eller inte, och det är steget som avgör allt som följer.New buildVi frågar utvecklaren direkt om korttidsuthyrning är tillåten enligt samfällighetens regler, eftersom det vid en nyproduktion kanske ännu inte finns några protokoll att läsa och stadgarna är utvecklarens utkast. Det är mycket enklare att få svaret före tillträdet än efter.ResaleVi läser stadgarna och mötesprotokollen, och er advokat verifierar dem. För en fastighet som tidigare har hyrts ut kontrollerar vi även om den befintliga registreringen överförs eller om en ny måste lämnas in, eftersom säljare rutinmässigt antar det första alternativet och det inte alltid stämmer.
- Vi besöker fastighetenFöre annonseringVi tar inte på oss en fastighet som vi inte har sett. Det är vid besöket som det verkliga svaret framträder: hur fastigheten kommer att fotograferas, hur många personer som bekvämt kan sova där i praktiken och inte bara teoretiskt, vad som saknas, om terrassen är anledningen till att någon bokar den och hur snabbt vårt team kan komma in och ut på en bytesdag.
- Licensen, tillsammans med er advokatVeckorRegistreringen lämnas in av er advokat och förbereds tillsammans med oss. Parallellt berättar vi vad fastigheten behöver före den första gästen, uppdelat i sådant som är nödvändigt och sådant som kan vänta till efter den första säsongen.
- Fotografering, annons och prissättningCirka dagarProfessionella fotografier, en annons skriven för varje kanal, en priskalender anpassad till den säsong som lanseringen sker under och fastigheten publicerad på plattformarna via en och samma kalender. Allt detta ingår i provisionen och ni faktureras inte för något av det.
- Den första gästen och den första avräkningenFrån och med dåBokningarna kommer in, fastigheten ställs i ordning mellan dem och en månad senare får ni den första avräkningen och den första utbetalningen. Därefter hör ni från oss när något kräver ett beslut och annars en gång i månaden.
Göra det själv eller inte
Samma fastighet, samma säsong, två sätt. Den vänstra kolumnen visar vad privat uthyrning från Tjeckien faktiskt innebär, inte en karikatyr av den.| På egen hand eller via en annan förmedlare | Med Arevont | |
|---|---|---|
| Vem godkände att du får hyra ut? | Vanligtvis ingen. En agent sade ja eller annonsen angav att en licens fanns tillgänglig, men inget av detta är ett dokument. | Det gör vi, på alla tre nivåerna, innan något har kostat pengar. Vi betraktar inte en agents svar som en bekräftelse. |
| Vem svarar gästen klockan elva på kvällen | Ni gör det, på engelska, i en annan tidszon, om en varmvattenberedare som ni aldrig har sett. | Det gör vi, på gästens språk, och ni får veta det genom avräkningen. |
| Vem städar mellan vistelserna | En städfirma som ni aldrig har träffat, bokad via meddelande, där ni får veta att den inte dykt upp genom nästa gäst. | Våra egna städare, anställda av oss och enligt ett schema som vi kontrollerar. |
| Vem registrerar gästerna hos polisen | Ni gör det vid varje vistelse, och de flesta privata uthyrare känner inte till att skyldigheten finns. | Det görs digitalt vid varje incheckning som en del av tjänsten. |
| Vem betalar för en trasig panna i augusti | Ni gör det, genom en överföring från Tjeckien, efter att ha hittat en rörmokare som svarar på ett språk ni inte talar. | Det betalas ur intäkterna till självkostnadspris, specificeras på avräkningen och någon är på plats medan arbetet utförs. |
| Vad händer en månad utan bokningar | 0 €, och annonsen ligger kvar. | 0 €. Provisionen är en andel av intäkterna, så inga intäkter innebär ingen provision. |
| Kostnaden när den hyrs ut | Plattformens provision plus er egen tid, vilket är kostnaden som ingen räknar med. | 20 % + moms av bokningen, plus plattformens egen provision, och ingen plattformsprovision alls för våra direktbokande gäster. |
| Språket som allt sker på | Spanska med stadshuset, föreningen och hantverkaren. Engelska med gästerna. | Tjeckiska med oss, allt annat sköter vi. |
Lägenheten var ett rimligt köp. Ett möte som ingen hade nämnt avgjorde saken.
Detta är ett av fallen som redan finns på vår startsida och som hör hemma mer på denna sida än någon annan, eftersom korttidsuthyrning var hela anledningen till att kunden köpte. En lägenhet i Mijas för 495.000 €, inom budgeten och anpassad efter hur kunden ville använda den. Den var redan reserverad och handpenningen var betald.- Vad kunden köpteEn lägenhet som passade budgeten och planen. Korttidsuthyrning var en del av planen. Bostaden var reserverad och reservationshandpenningen var betald.
- Vad vi fannTillsammans med juristen upptäckte vi att ett föreningsmöte var planerat kort efter reservationen och att dagordningen innehöll en omröstning om korttidsuthyrning. Informationen som skulle avgöra om köpet var meningsfullt fanns inte i annonsen.
- Vad vi gjordeVi rekommenderade att inte fortsätta automatiskt bara för att bostaden redan var reserverad. Vi väntade på resultatet av omröstningen.
- Så slutade detOmröstningen tillät inte det som kunden hade räknat med. Vi rekommenderade att inte gå vidare med köpet. Reservationshandpenningen återbetalades och kunden drog sig ur affären.
Kunden undvek inte bara ett dåligt köp. Hen förlorade inte heller reservationshandpenningen.
Så betalas det
- UthyrareBetalar nattpriset och städavgiften. Plattformen tar sin egen provision från detta innan pengarna når oss, och en gäst som bokar direkt hos oss betalar inget av detta.
- NiBetala ingenting i förskott och ingenting varje månad. Våra 20 % och bostadens egna kostnader dras från det bostaden tjänar in, och båda specificeras på samma redovisning.
- Arevont20 % av varje bokning, städavgiften efter avdrag för tvätten samt 25 € i timmen när någon måste vara på plats i bostaden för en hantverkare. Det är allt. Inga andra intäkter tillkommer och ingen avgift tas ut av en hantverkare för förmedlingen.
Det kostar inget att börja och inget under en månad utan bokningar. Avtalet löper vidare och Ni kan avsluta det när Ni vill, medan bekräftade bokningar respekteras vid avslutet.Om vi även sköter korttidsuthyrningen av fastigheten tas ingen separat förvaltningsavgift ut: den löpande tillsynen täcks redan av uthyrningsprovisionen. Det är ingen rabatt vi har hittat på för den här sidan, utan så har de två tjänsterna alltid hängt ihop.Allt Ni redan får från oss förblir oförändrat. Kontakterna, svaren och den vanliga hjälpen efter att Ni fått nycklarna kostar ingenting och kommer aldrig att göra det, oavsett om bostaden tjänar en euro eller inte.
Vi sköter själva fastighetsförvaltning, städning och fullständig korttidsuthyrning.
Vad vi inte kommer att lova Er och när Ni inte bör göra detta
Vi garanterar inte beläggning och vi garanterar inte intäkter, och det bör ingen ärlig uthyrare göra. Vad en bostad tjänar beror på marknaden, själva bostaden, dess omdömen och prissättningen, och vi kontrollerar de två sistnämnda av dessa fyra faktorer. Den som ger Er en siffra innan de har sett Er bostad och innan den första säsongen är över berättar något de inte kan veta.Det är också därför det inte finns en enda intäktssiffra någonstans på denna sida. Ingen beläggningsgrad, inget genomsnittligt nattpris och ingen avkastning. På den gamla versionen av denna sida hade vi sådana siffror, men de var platshållare som ingen hade verifierat, vilket är värre än att inte ha några alls. När vi publicerar siffror här kommer de att vara verkliga och hämtade från bostäder som vi faktiskt förvaltar. Fram till dess är frånvaron det ärliga svaret.Uthyrning är den enda verkliga risken med hela köpet, och det är värt att upprepa även i slutet, inte bara i början. Vi har sett köpare bygga en hel budget kring hyresintäkter och sedan upptäcka att deras förening hade röstat mot korttidsuthyrning. Om uthyrning är anledningen till att Ni köper, kontrollera detta före reservationshandpenningen, oavsett om Ni gör det med oss eller någon annan.Vi arbetar endast i området från Manilva till Marbella: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís och Marbella. Utanför dessa fem orter tackar vi nej. En uthyrare som inte kan ha en städare vid dörren på en bytesdag är ett telefonnummer, inte en verksamhet, och att ta betalt för en sådan tjänst vore värre än att inte ha sidan alls. Av samma anledning tar vi också endast emot ett begränsat antal bostäder.Det finns också en version av Er som inte bör göra detta. Om Er enda resa per år är de två första veckorna i augusti kommer uthyrningen att ta de veckor Ni faktiskt vill ha. Om bostaden ligger någonstans med liten aktivitet under lågsäsongen kan den vara uthyrd i tio veckor och stå tom i fyrtiotvå, vilket innebär mycket omsättning för ganska lite resultat. Om Ni helt enkelt helst vill att ingen annan ska sova i Er säng är det ett helt legitimt svar, och det finns en billigare tjänst för Er: någon tar hand om bostaden, men ingen bor där.
De vanligaste frågorna om korttidsuthyrning
- Vilken provision tar Ni, och tillkommer något annat?
- 20 % av varje bokning, draget från hyresintäkten efter bostadens egna kostnader. Det finns ingen startkostnad, ingen månadsavgift, ingen annonsavgift och ingen avgift för fotografering. Den exakta procentsatsen bekräftas för Er bostad innan Ni bestämmer Er, eftersom en bostad som kräver mer arbete för att hyras ut kostar mer att driva. Det enda övriga som någonsin visas på en redovisning är plattformens egen provision, kostnader som bostaden själv har medfört samt 25 € i timmen om någon behövde vara på plats för en hantverkare.
- När och hur får jag betalt?
- Varje månad till ett konto i Ert namn i Spanien, med en redovisning som visar varje bokning, varje kostnad och provisionen. Ni behöver ett spanskt bankkonto för detta. Om Ni ännu inte har ett sådant är det en separat och enkel uppgift, och det finns en sida om detta.
- Vem registrerar gästerna hos polisen?
- Det gör vi digitalt vid varje incheckning. Spanien kräver detta för varje gäst under varje vistelse, och skyldigheten ligger på uthyraren, inte på Airbnb eller Booking. Det är en av de två saker som ägare som hyr ut privat oftast inte känner till. Den andra är att bostaden måste vara registrerad innan den över huvud taget får annonseras.
- Kan jag använda bostaden själv?
- Ja. Ni spärrar de datum Ni vill ha före säsongen och använder bostaden. Den enda begränsningen är att en bekräftad bokning inte kan avbokas för att ge plats åt Er, vilket är samma regel som alla hotell följer. De flesta ägare som trivs med detta upplägg kommer under mellansäsongen och till jul och låter bostaden generera intäkter under sommaren.
- Vad händer om något går sönder medan en gäst bor i bostaden?
- Vi tar hand om det. Små saker åtgärdas samma dag och betalas ur intäkterna. De visas på Er redovisning tillsammans med den tillhörande fakturan. Allt som är dyrt får en prisuppgift och ett meddelande till Er innan det åtgärdas, om det inte aktivt orsakar skada. I så fall begränsar vi först skadan och kontaktar Er sedan. Ni är inte den person som en gäst ska meddela om en varmvattenberedare.
- Garanterar Ni en minimiintäkt eller ett minsta antal nätter?
- Nej, och det bör ingen ärlig uthyrare göra. Resultaten beror på marknaden, bostaden, dess omdömen och prissättningen. Det vi gör är att berätta för Er innan vi börjar om vi tror att bostaden kommer att hyras ut väl, även när svaret är att den inte kommer att göra det. Vi förlorar hellre bostaden från portföljen än tar oss an en som leder till en besviken ägare.
- Hur lång tid tar det från det första samtalet till den första gästen?
- Lämplighetskontrollen tar några dagar. Licensen och registreringen genom Er jurist är det som tar längst tid, och det handlar om veckor snarare än dagar. Fotografering, annonser och prissättning tar några dagar när bostaden är klar. Det som vanligtvis avgör tidsplanen är inte pappersarbetet utan om bostaden är möblerad och utrustad för gäster. För en tom bostad som köpts utan möbler är detta ett separat arbete med en egen ledtid.
- Betalar jag skatt i Spanien på hyresintäkterna?
- Ja, och skatten beräknas på olika sätt för de perioder då bostaden är uthyrd och de perioder då Ni använder den eller den står tom. Avdragsgilla kostnader kan dras av mot hyresintäkterna när de juridiska villkoren är uppfyllda, och beräkningen beror på Er skatterättsliga hemvist och hur bostaden används. Vi är inte skatterådgivare och låtsas inte vara det. Det vi tillhandahåller är de månatliga siffror Er rådgivare behöver, i det format som rådgivaren efterfrågar.
