Vanliga frågor om att köpa bostad i Spanien
Det här är svaren vi ger i telefon, med exakt samma ord. Tjugofyra frågor, de som utländska köpare ställer oftast, grupperade efter vad ni arbetar med i stället för alfabetiskt. Varje svar avslutas med en länk till sidan som går igenom ämnet ordentligt.
- cirka utöver köpeskillingen för en nyproduktion
- 13 %
- cirka utöver köpeskillingen för en bostad på andrahandsmarknaden
- 9 %
- ungefär så stor del av värdet som en bank finansierar för en icke bosatt
- 50 %
- hur många gånger Ni behöver komma till Spanien
- 1×
Hur fungerar det faktiskt att köpa i Spanien och hur lång tid tar det?
En färdig bostad tar från några veckor till några månader från reservation till nycklar, och en nyproduktion kan ta ytterligare två år. En resa räcker och två är bättre, eftersom nästan varje steg kan undertecknas genom en fullmakt.Hur fungerar hela köpprocessen och hur lång tid tar den?
För en färdigställd bostad bör Ni vanligtvis räkna med flera veckor till flera månader från reservationen tills Ni får nycklarna. För en nyproduktion beror det på vilket skede projektet befinner sig i. Ni kan köpa en färdig lägenhet, men också ett projekt som färdigställs under de kommande två åren. Vi beskriver hela processen ovan, från urval via juridiska kontroller till notarien.
Hur många gånger behöver jag besöka Spanien?
En gång räcker, och två gånger är bättre. Hela processen kan hanteras på distans med en fullmakt, men vi ser ändå helst att ni besöker platsen minst en gång.
Kan jag köpa en bostad även om jag inte bor i Spanien?
Ja. Att köpa en bostad och att ha uppehållstillstånd i Spanien är två olika saker. Ni kan äga en bostad som icke bosatt, och en stor del av processen kan hanteras genom en fullmakt.
Behöver jag ett NIE och ett spanskt bankkonto för att köpa en bostad?
Ni behöver ett NIE. Ett spanskt bankkonto är mycket användbart i praktiken. Ett NIE är ett identifikationsnummer för utlänningar som ni behöver vid köpet, för skatter och för andra bostadsrelaterade ärenden. Vi ordnar det med en advokat i god tid, eftersom det är ett onödigt sätt att komplicera köpet att vänta på det när ni snart ska skriva under.
Vem ska äga bostaden?
Ni, båda makarna eller någon annan, beroende på er familje- och ekonomiska situation. Det finns inget enda rätt svar. Ägarstrukturen kan senare påverka arv, skatter och försäljningen, så det är bättre att besluta detta med en advokat och skatterådgivare innan ni undertecknar köpekontraktet, inte på notariekontoret. Om ni köper som par, har barn, äger betydande tillgångar i Spanien eller överväger att köpa genom ett företag, ska ni berätta det för advokaten redan från början.
Vad kommer köpet att kosta utöver priset?
Cirka 13 % utöver priset för nyproduktion och cirka 9 % för en bostad på andrahandsmarknaden. Om ni behöver bolån som icke bosatt bör ni räkna med att låna cirka hälften av det värde banken fastställer, i stället för de 70 eller 80 % som ni kanske förväntar er.Hur mycket kostar köpet totalt utöver bostadens pris?
För nyproduktion bör ni räkna med cirka 13 % utöver köpeskillingen och cirka 9 % för en bostad på andrahandsmarknaden. Den största skillnaden gäller skatterna: för nyproduktion betalar ni 10 % moms och även AJD i Andalusien, medan överlåtelseskatten för en bostad på andrahandsmarknaden är 7 %. Ni behöver också lägga till advokat, notarie, fastighetsregister och flera mindre kostnader. Ni kan beräkna hela köpet ovan på sidan utifrån bostadens pris.
Hur mycket egna pengar behöver jag om jag vill ha ett bolån?
Det beror främst på om ni köper nyproduktion eller en bostad på andrahandsmarknaden.För nyproduktion är det en god idé att ha cirka 20 till 40 % av köpeskillingen tillgänglig för betalningar som kan förfalla innan projektet är färdigställt. Ni behöver också egna pengar till skatter och ytterligare köpkostnader, inklusive 10 % moms och andra kostnader kopplade till överlåtelsen.För en bostad på andrahandsmarknaden bör ni som icke bosatt realistiskt räkna med att banken finansierar cirka hälften av det värde som banken tilldelar själva bostaden. Ni behöver därför ha resten av köpeskillingen och köpkostnaderna i egna medel.För en bostad som kostar 500.000 € är era egna kontanta medel därför ofta inte 100.000 eller 150.000 €, utan betydligt mer. Därför ordnar vi finansiering före reservationen, inte först när ni har bestämt er för en viss bostad.
Kan EU-medborgare få bolån?
Ja, men som icke bosatt ska ni inte automatiskt räkna med finansiering på 70 eller 80 % av priset.Med inkomster i en annan valuta än euro är det realistiskt att räkna med finansiering på cirka 50 % av det värde banken fastställer. För vissa kunder kan erbjudandet vara bättre, medan det för andra kan vara sämre, beroende på deras inkomster, skulder, ålder, inkomstvaluta och den specifika banken.Det är också viktigt att banken inte beräknar bolånet utifrån köpeskillingen, utan utifrån sin egen värdering. Om ni köper för 500.000 €, men banken värderar bostaden till 470.000 €, beräknas finansieringen utifrån 470.000 €.Därför kontrollerar vi innan ni väljer bostad vilken finansiering ni realistiskt kan förvänta er och hur mycket egna medel ni kommer att behöva.
Hur överför jag pengar från en annan valuta till euro?
Ni kommer att betala den största delen av köpet i euro, så vid ett större belopp är det klokt att inte bara beakta överföringsavgiften utan framför allt den faktiska växelkursen. Ni kan överföra pengarna via er egen bank eller en specialiserad valutaväxlingstjänst, och vid större belopp lönar det sig att jämföra erbjudandena. Framför allt bör ni inte vänta med överföringen till sista minuten. Banken kan be er att styrka pengarnas ursprung eller fördröja överföringen på grund av en intern kontroll. Utifrån betalningsplanen berättar vi i förväg när ni kommer att behöva varje belopp.
Måste jag bevisa var mina pengar kommer ifrån?
Ja. Vid en större transaktion bör ni räkna med att banken och andra parter som deltar i transaktionen kommer att be er styrka pengarnas ursprung. Om pengarna kommer från försäljning av ett företag, utdelningar, investeringar eller en annan mer komplex struktur bör ni ordna dokumentationen innan ni börjar överföra pengarna.
En nyproduktion kostar cirka 13 % mer än priset, en bostad på andrahandsmarknaden cirka 9 %Samma svar som på den första frågan i den här gruppen, presenterat så att de två alternativen kan jämföras sida vid sida. Ungefärliga siffror från vår egen kostnadskalkylator på startsidan.
Använd kalkylatorn med Ert eget pris i stället för ett exempel. Kalkylatorn tar bostadens pris och räknar fram hela köpet, post för post.
| Nyproduktion | Andrahandsbostad | |
|---|---|---|
| Totalt utöver priset | cirka 13 % | cirka 9 % |
| Huvudskatten | 10 % moms | överlåtelseskatt 7 % |
| andalusisk stämpelskatt | AJD | debiteras inte |
| Betalas också | advokat, notarie, fastighetsregister och flera mindre poster | advokat, notarie, fastighetsregister och flera mindre poster |
Var är era pengar faktiskt utsatta för risk och vad skyddar dem?
På endast ett ställe: reservationen, som är den enda betalning som görs utanför garantisystemet. Allt därefter skyddas antingen av en bankgaranti utfärdad i ert namn eller av att er egen advokat beslutar när pengarna ska betalas ut.Hur skyddas mina pengar?
Det beror på om ni köper nyproduktion eller en bostad på andrahandsmarknaden.För nyproduktion är bankgarantin det viktigaste skyddet. Betalningar som ni skickar till byggherren innan byggnationen är färdigställd måste skyddas enligt den specifika betalningsöverenskommelsen. Innan pengarna skickas kontrollerar advokaten kontot, dokumentationen och den säkerhet som gäller för betalningen. För betalningar som omfattas av en bankgaranti får ni en bekräftelse som avser det specifika beloppet och köparen.För en bostad på andrahandsmarknaden är processen upplagd på ett annat sätt. Advokaten övervakar avtalen, tidsfristerna och överföringssättet så att säljaren får pengarna först när de faktiskt ska betalas ut enligt transaktionen.Det handlar alltså inte bara om vart ni skickar pengarna. Inför varje betydande betalning kontrollerar advokaten varför ni skickar den, till vem och på vilka villkor.
Återbetalas reservationsavgiften om juristen hittar ett problem?
Det beror på formuleringen i reservationsavtalet och varierar mellan byggherrar och säljare. Reservationsavgiften är den enda betalningen utanför garantisystemet, så den bör vara liten och avtalet måste tydligt ange villkoren för återbetalning. Därför läser advokaten igenom det innan pengarna skickas, inte efteråt.
Vad kontrollerar juristen innan jag undertecknar något?
Vem som faktiskt äger fastigheten, om det finns några inteckningar, indrivningsförfaranden eller andra skulder, om uppgifterna i fastighetsregistret är korrekta, om det finns skulder till ägarföreningen och om den juridiska statusen överensstämmer med det ni köper. För en specifik fastighet utökas kontrollerna utifrån dess typ och historik.
Behöver jag en egen jurist?
Ja. En oberoende jurist som företräder er, inte byggherren eller säljaren. Juristen kontrollerar ägande, skulder, panter, tillstånd, avtal och fastighetens juridiska status innan ni förbinder er att köpa. Vi anställer inte jurister och får ingen provision från dem för rekommendationer. Vi ger er flera alternativ och ni kan välja själva.
Vad händer om byggherren inte slutför projektet?
Varje betalning som görs innan byggnaden är färdig måste enligt lag omfattas av en bankgaranti utfärdad i ert namn. Er jurist kontrollerar garantins exakta lydelse för er bostad innan någon betalning skickas och berättar exakt vad den omfattar.
Kan jag ärva den tidigare ägarens skulder?
Vissa skulder och förpliktelser som är knutna till fastigheten kan påverka den nya ägaren. Därför kontrollerar vi före köpet inte bara säljaren utan även själva fastigheten. Bland annat kontrollerar juristen dess status hos ägarföreningen och hämtar in relevanta intyg före undertecknandet.
Fyra antaganden som kostar köpare pengarAlla dessa besvaras utförligt i frågorna ovan. Tillsammans är de de fyra saker som utländska köpare oftast får fel innan någon har läst ett avtal.
Vad köpare antarVad som faktiskt gäller
- Varje betalning är skyddad
- Reservationsbetalningen är den enda betalningen som görs utanför garantisystemet. Därför måste den vara liten, och därför ska avtalet som anger villkoren för att få tillbaka pengarna läsas innan pengarna överförs, inte efteråt.
- Byggherren tar risken för en ofärdig nyproduktion
- Endast om dokumentationen är korrekt. Varje betalning innan bygget är färdigställt måste täckas av en bankgaranti utfärdad i Ert namn, och Er advokat kontrollerar den exakta lydelsen för Er lägenhet innan något skickas.
- Ett bolån täcker 70 till 80 procent
- Inte för en icke bosatt som betalar i en annan valuta än euro. Planera för omkring hälften av det värde som banken själv fastställer, och notera att banken lånar ut mot sin egen värdering, inte mot det pris Ni har kommit överens om.
- Ingen hyresinkomst innebär ingen spansk skatt
- En deklaration måste ändå lämnas. Modelo 210, skatten på schablonberäknad inkomst för icke bosatta, gäller för en tom bostad, och de flesta ägare upptäcker det sent.
Kan ni hyra ut fastigheten till turister?
Inte automatiskt. Det beror på den specifika fastigheten, kommunen och föreningens egna regler. Därför kontrolleras detta innan ni reserverar, i stället för att upptäckas i efterhand.Kan jag hyra ut fastigheten till turister för kortare vistelser?
Inte automatiskt. Det beror på den specifika fastigheten, kommunen, ägarföreningens regler och de aktuella reglerna för turistboende. Därför kontrollerar vi om korttidsuthyrning är möjlig före reservationen, om uthyrning är ett av skälen till att ni köper fastigheten.
Vad kostar det att äga varje år?
IBI, föreningsavgiften, sophämtning, försäkring, drift och en spansk skattedeklaration även under ett år då ni aldrig hyr ut fastigheten. Föreningsavgiften är vanligtvis den kostnad som förklarar varför två liknande lägenheter kostar olika mycket att äga.Vad betalar jag per år?
IBI, ägarföreningens avgifter, avfallsavgifter, försäkring, el och vatten samt, för icke-residenter, även skatteförpliktelser i Spanien. Den största skillnaden mellan två lägenheter med liknande pris beror ofta på ägarföreningens avgifter. Därför visar vi de faktiska årliga kostnaderna för en specifik fastighet i stället för en generell summa.
Betalar jag skatt i Spanien även om jag inte hyr ut fastigheten?
Ja. Modelo 210, skatt på schablonberäknad inkomst för icke-residenter. På ert språk förklarar den nästan ingenting, och de flesta ägare upptäcker detta alldeles för sent.
Vad händer om jag behöver sälja bostaden om två eller tre år?
Ni kan sälja den när som helst. Frågan är till vilket pris och hur snabbt. Fastigheter med något som framtida köpare också kommer att vilja ha säljs lättast igen: ett bra mikroläge, utsikt, rätt orientering, god gångbarhet eller ett projekt av hög kvalitet. Därför överväger vi vid köpet inte bara om ni tycker om fastigheten i dag, utan också vem ni så småningom kommer att sälja den till. Vid försäljning som icke-resident bör ni även räkna med kostnader och skatter som hör samman med försäljningen.
Kommer bostaden att stanna i familjen?
Ja, och detta kan förberedas i förväg. Spansk arvsskatt gäller, men Andalusien erbjuder generösa lättnader för nära familjemedlemmar. I ert testamente kan ni också välja att arvet ska regleras av lagen i ert eget land, och ett kort spanskt testamente kan spara er familj flera månaders pappersarbete.
Är det bättre att köpa än att hyra, och är detta rätt kust för er budget?
Om ni kommer en gång om året i två veckor är det enklare att hyra. Om ni kommer flera gånger om året börjar det på ett annat sätt löna sig att äga, och under ungefär 250.000 € för själva fastigheten kommer vi att säga att Costa Blanca förmodligen är det bättre alternativet.Gör ett fastighetsköp mig till skatterättsligt bosatt i Spanien?
Nej. Att bara äga en fastighet gör er inte skatterättsligt bosatt i Spanien. Skatterättslig hemvist bedöms utifrån er faktiska situation, bland annat hur mycket tid ni tillbringar i Spanien och var centrum för era ekonomiska och personliga intressen finns. Om ni vill tillbringa en större del av året här eller flytta permanent bör ni diskutera er skatterättsliga hemvist med en rådgivare innan ni flyttar. Det kan påverka hur Spanien bedömer era inkomster och tillgångar utanför Spanien.
Är det bättre att köpa eller hyra?
Om ni kommer en gång om året i två veckor och fastigheten annars skulle stå tom resten av året kan det vara enklare att hyra.Men när ni väl kommer hit flera gånger om året eller tillbringar en längre del av året på Costa del Sol börjar det kännas betydligt mer meningsfullt att äga en fastighet. Ni behöver inte leta efter en ledig hyresbostad varje gång, hantera säsongspriser eller flytta mellan olika lägenheter. Ni anländer helt enkelt med en liten resväska, och allt annat väntar redan på er hemma.Detta är ännu mer betydelsefullt om ni reser med hund eller barn, eller om ni vill komma i flera veckor eller månader. Bra långtidsuthyrningar är inte alltid lätta att hitta, och under högsäsongen kan de vara mycket dyra.Och om ni hyr ut fastigheten lagligt när ni inte använder den kan hyresintäkterna täcka en betydande del av de årliga ägandekostnaderna. Med en väl vald fastighet betalar ni inte bara för en plats att besöka på semestern, utan äger ett andra hem som kan generera inkomster under en del av året.Därför fokuserar vi vanligtvis, när vi arbetar med kunder som vill komma hit regelbundet, mer på när det börjar löna sig att köpa än på om det över huvud taget lönar sig.
Costa del Sol eller Costa Blanca?
Det beror främst på Er budget och vad Ni förväntar Er av Spanien.Costa Blanca är generellt billigare, och med samma budget kan Ni köpa betydligt mer där. Costa del Sol är dyrare, men erbjuder en starkare livsstil året runt, internationell infrastruktur, Malagas flygplats, golf, skolor, sjukvård och en stor internationell gemenskap.Om Ni har mindre än cirka 250.000 € för själva bostaden skulle vi säga direkt att vi förmodligen inte skulle fokusera på Costa del Sol. Utbudet i denna prisklass är mycket begränsat, och samma budget kan ge betydligt mer på Costa Blanca.Från cirka 300.000 € börjar verkliga alternativ dyka upp på Costa del Sol, men det beror fortfarande på läget, avståndet till havet, bostadens skick samt Era krav på utsikt eller uthyrning.
Vad tjänar vi på Ditt köp?
Arvodet betalas av exploatören eller säljaren och ingår redan i deras prislista, så köparen betalar inget extra till oss. Vi anställer inte de jurister vi rekommenderar och tar inte heller något arvode från dem.Det längre svaret finns samlat på en sida i stället för i en utfällbar sektion här, eftersom det handlar om frågor som avgör om Ni litar på något annat på webbplatsen och de förtjänar mer än fyra meningar.
Tjugo minuter i telefon besvarar det som en allmän FAQ inte kan
Nästan varje fråga på den här sidan har ett annat svar för en viss fastighet i en viss ort, och det är det svar ni faktiskt behöver. Det här är samma ord som vi använder i samtalet. Det är i samtalet som de tillämpas på er fastighet.Tjugo minuter, utan förpliktelser, och ni kan ta med en fastighet som ni hittat någon annanstans. Om ni redan har en bostadsannons framför er kan ni skicka den till oss i stället, så får ni svaret om just den fastigheten och inte om fastigheter i allmänhet.