Korttidsuthyrning av fastighet i Spanien: licens, regler och kostnader
På 30 sekunder
Tre separata myndigheter måste säga ja innan ni kan hyra ut en fastighet på Costa del Sol till turister: regionen genom VUT-registret, kommunen och er ägarförening, som kan förbjuda uthyrningen helt genom en omröstning med tre femtedelars majoritet. Det separata nationella annonseringsnumret ogiltigförklarades av Högsta domstolen i maj 2026, så det regionala VUT-registret är det som gäller.
Vem behöver en VUT-licens och vem gör det inte?
VUT är den andalusiska licensen för turistuthyrning, och utan en sådan får en fastighet inte lagligen hyras ut till semesterboende. Om någon del av er plan omfattar natt- eller veckobokningar via Airbnb, Booking.com eller en liknande plattform behöver ni en VUT-licens, oavsett hur få veckor per år ni planerar att hyra ut. De enda uthyrningar som står utanför denna regel är långtidsuthyrningar med en minsta lagstadgad hyrestid. Det är en annan uppsättning regler, som behandlas i en separat guide.Licensen gäller fastigheten och den person som registrerar den, inte hela byggnaden. Två identiska lägenheter i samma byggnad kan få olika besked. Det beror på att den tredje spärren, föreningsomröstningen, avgörs per byggnad och inte per enhet, och att den kan ändras efter att någon av ägarna har köpt sin lägenhet. Den 17 augusti 2026 administrerar Andalusien den regionala spärren genom det omarbetade VUT-registret (vivienda de uso turística), Decreto 31/2024 och Decreto-Ley 1/2025. Att endast få ett av de tre godkännandena är det vanligaste sättet för en utländsk köpare att till slut äga en fastighet som inte får hyras ut lagligen.
De tre spärrarna i följd
- RegionenWho decidesJunta de Andalucía, VUT-registerWhat it grantsDen regionala licensen för att alls annonsera fastighetenIf noFastigheten får inte lagligen hyras ut till turister, oavsett pris och plattform.
- KommunenWho decidesAyuntamiento:s egen planeringsbedömningWhat it grantsInget kommunalt hinder mot nya registreringar i områdetIf noFlera kustkommuner har pausat nya registreringar i sina mest belastade områden. Ett VUT-nummer kan inte utfärdas där, oavsett vilken typ av fastighet det gäller.
- BostadsområdetWho decidesOmröstning med tre femtedelar av ägare och andelstalWhat it grantsTillstånd från byggnaden, separat från licensenIf noEtt giltigt VUT-nummer och en välvilligt inställd kommun kan fortfarande inte åsidosätta ett beslut från ägarföreningen mot uthyrning, sedan den 3 april 2025.
Kan jag hyra ut fastigheten endast några veckor per år utan att registrera den?Nej. Det finns inget undantag från registreringskravet för ett minsta antal nätter. Att annonsera även en enda vecka utan ett VUT-nummer och motsvarande nationella registrering är samma överträdelse som att driva uthyrningen året runt. Bötesbeloppet baseras på verksamheten, inte på hur stor del av året den omfattade.
Vad kräver dekretet om beboelighet inne i lägenheten?
Det omarbetade dekretet innehåller fasta regler, inte rekommendationer. Det anger minimikrav som en fastighet måste uppfylla innan en licens beviljas. Ett fotografi i en annons bevisar inte att något av dessa krav är uppfyllda.
- Antal sovplatserHögst 4 personer per sovrum, varav högst 2 i våningssängar, samt upp till 2 ytterligare personer på en bäddsoffa i vardagsrummet (Decreto 31/2024 + DL 1/2025, art. 6.1). Den ofta upprepade uppgiften "6 per sovrum" hör till den gamla, upphävda lydelsen.
- KlimatkontrollLuftkonditionering från maj till augusti och uppvärmning från december till mars i varje beboeligt rum. Bärbara enheter är nu uttryckligen tillåtna, vilket den gamla lydelsen inte medgav (art. 6.1).
- Fasta inventarierEn fast lista över obligatoriska köks-, badrums- och textilartiklar, en brandvarnare och en brandsläckare, angiven i en bilaga i stället för att lämnas åt bedömning (Anexo).
- Uthyrarets skyldigheterEtt telefonnummer för kontakt 24 timmar om dygnet, städning mellan varje vistelse, officiella reklamationsblanketter på plats, en utrymningsplan på insidan av dörren samt ett kvitto med RTA-koden (art. 6.2).
- Planeringsmässig förenlighetDen ansvarsförklaring som lämnas in för att registrera fastigheten måste nu ange att användningen är förenlig med kommunens planeringsförutsättningar, och ett negativt kommunalt yttrande upphäver registreringen (Decreto-Ley 1/2025).
Läget den 17 augusti 2026, baserat på vår egen verifierade genomgång av det omarbetade dekretet och inte på en offentlig guide som fortfarande beskriver den upphävda lydelsen. Allmän information, inte en ersättning för att er advokat bekräftar den aktuella lydelsen för just er fastighet.
Har ägarföreningen vetorätt, separat från licensen?
Ja, och det är den spärr som de flesta säljare inte nämner. Sedan den 3 april 2025 kan en ägarförening godkänna, begränsa, ställa villkor för eller förbjuda turistuthyrning i byggnaden. Detta kräver en majoritet på tre femtedelar av ägarna, som representerar tre femtedelar av andelstalen. En fastighet kan ha ett helt giltigt VUT-nummer och ändå ligga i en byggnad där föreningen förbjuder uthyrning. Dessa två fakta motsäger inte varandra, eftersom de besvarar olika frågor.Arevont kontrollerar alla tre spärrarna, regionen, kommunen och ägarföreningen, innan ni lägger en euro på möbler, fotografering eller en licensansökan. Detta ingår i tjänsten för uthyrningshantering. Kontrollen är kostnadsfri, oavsett om ni senare använder tjänsten eller inte. Det är den mest värdefulla åtgärden att vidta innan ni reserverar en fastighet som ni delvis köper för att hyra ut.
Innan ni reserverar
- Läs ägarföreningens stadgar och protokollen från de senaste två årenOmröstningen med tre femtedelars majoritet kan redan ha ägt rum eller stå på dagordningen för ett möte som ingen har berättat om för er.
- Where
- Begärs från säljaren eller ägarföreningens förvaltare.
- Watch out
- "De vanliga reglerna gäller" är inget svar. Varje ägarförening beslutar om sin egen ståndpunkt.
- Kontrollera kommunens aktuella planeringslägeFlera kommuner på Costa del Sol har pausat registreringen av nya turistuthyrningar i sina mest belastade stadsdelar.
- Where
- Kommunens stadsbyggnadskontor.
- Watch out
- Ett svar som är ett år gammalt eller kommer från en grannkommun är inte samma svar.
- Få den kostnadsfria kontrollen av de tre spärrarna innan ni lägger pengar på möblerArevont kontrollerar regionen, kommunen och ägarföreningen tillsammans och ger ett skriftligt svar.
- Where
- Tjänst för uthyrningshantering, kostnadsfri oavsett vilket.
Om en granne i min byggnad redan hyr ut sin lägenhet, betyder det att jag också kan göra det?Inte automatiskt. En omröstning som aldrig har utlysts är inte detsamma som en omröstning som gav ett ja. En ägare som redan hyrde ut före den 3 april 2025 behåller en ställning som en ny registrering inte övertar. Läs stadgarna och protokollen från de senaste två åren innan ni antar att en grannes praxis gäller för er lägenhet.
Vad kostar det att uppfylla kraven före den första gästen?
Tre kostnader skiljer en tom lägenhet från en laglig annons, och ingen av dem är licensavgiften.
| Möblering enligt dekretet, inte efter egen smakpaket i uthyrningsstandard till mellanklass, publicerade leverantörspriser | 4 500 till 26 000 € |
|---|---|
| Registreringeninlämnad av er advokat utifrån befintlig dokumentation om beboelighet | Ingår i juristkostnaden |
| Det nationella annonsnumretogiltigförklarades av Högsta domstolen i maj 2026; endast den regionala VUT-koden gäller | Krävs inte längre |
Ingen av dessa tre kostnader anges i en försäljningsannons, och ingen av dem är valfri om bostaden verkligen ska generera intäkter genom korttidsuthyrning.
Vad ni bör bekräfta innan ni lägger pengar på möbler eller fotografering
Fem kontroller, i denna ordning, eftersom de två första avgör om resten över huvud taget är värt att göra.| Bekräfta | Därför avgör det svaret | Så ser ett dåligt svar ut |
|---|---|---|
| Föreningens stadgar och protokollen från de två senaste åren | Omröstningen med 3/5 majoritet kan redan ha ägt rum eller stå på dagordningen för ett möte som ingen har berättat för er om. | "De vanliga reglerna gäller." Det finns inga vanliga regler; varje förening röstar fram sin egen ståndpunkt. |
| Om kommunen har begränsat nya registreringar | Flera kommuner på Costa del Sol har skärpt reglerna för nya turistuthyrningar i sina mest trafikerade distrikt, per kommun och ibland per distrikt. | Ett svar som är ett år gammalt eller kommer från en grannkommun. |
| Handlingarna om nyttjande och beboelighet | En bostad kan inte registreras utan de dokument som visar att den är lagligen beboelig, och för en äldre bostad på andrahandsmarknaden saknas de ibland helt. | En försäkran från säljaren i stället för det faktiska intyget. |
| Det antal sovplatser som planlösningen får rymma enligt förordningen | Kapaciteten avgör intäkterna mer än nattpriset, och gränsen på 4 personer per sovrum är strängare än vad de flesta broschyrer förutsätter. | Ett kapacitetsanspråk som bygger på den gamla, upphävda lydelsen. |
| Om en VUT-registrering som gjordes innan ni ägde bostaden fortfarande överförs enligt uppgift | Säljare antar regelmässigt att en registrering automatiskt består vid ett ägarbyte. Det stämmer inte alltid. | "Den har redan ett tillstånd" utan något dokument som bekräftar vad som överförs och vad som måste registreras på nytt. |
Tillstånd möjliggör uthyrning på papperet, men laglig uthyrning i praktiken är två olika frågor
Samma bostad, kontrollerad ensam jämfört med kontrollerad med Arevont innan ni förbinder er.| Kontrollerad separat | Kontrollerad med Arevont | |
|---|---|---|
| Regional VUT-registrering | Bekräftat tillgänglig. Säger inget om de två andra hindren. | Bekräftat tillgänglig och kontrollerad mot vad föreningen och kommunen tillåter separat. |
| Föreningens omröstning | Antagen utifrån en grannes tillvägagångssätt eller utifrån vad mäklaren säger. | Läst i stadgarna och de faktiska protokollen, med datum, före reservationen. |
| Möbleringskostnaden | Inköpt först och därefter kontrollerat mot inventarieförteckningens bilaga. | Budgeterad utifrån förordningens krav innan en enda euro spenderas. |
| Utfallet om en spärr säger nej | Upptäckt efter tillståndsansökan, möbelinköpen och fotograferingen. | Upptäckt före reservationen, när det inte kostar något att avstå. |
Vad endast en lokal kontroll kan berätta om er specifika lägenhet
Detta är allmän information om det omarbetade andalusiska dekretet och regeln om omröstning i föreningen, aktuell per den 17 augusti 2026. Vi har läst den själva i stället för att kopiera den från en offentlig vägledning som fortfarande beskriver den gamla lydelsen. Detta är inte juridisk rådgivning om er byggnad. Reglerna skiljer sig mellan kommuner och förändras över tid. En jurist bekräftar den aktuella situationen för en specifik bostad innan ni spenderar pengar på den.En tidigare obesvarad fråga är nu avgjord: Högsta domstolen ogiltigförklarade i maj 2026 kravet på nationellt Registro Único för annonseringsnummer (STS 620/2026, bekräftat via domstolsväsendets egen portal), eftersom staten överskred sin behörighet. Den andalusiska VUT-registreringen påverkas inte och är fortfarande den registrering som har betydelse. Fråga er jurist om ni registrerade er enligt det nationella systemet 2025 och vill veta vad ni ska göra med det numret.Ingen beläggningsgrad, inget nattpris och ingen inkomstuppgift anges någonstans ovan. Vad en bostad tjänar på uthyrning är en marknadsfråga som besvaras i en separat vägledning. Det är en annan fråga än om bostaden överhuvudtaget får hyras ut lagligen, vilket är den enda fråga som denna sida besvarar.
De vanligaste frågorna om korttidsuthyrning
- Garanterar köp av nyproduktion att föreningen tillåter turistuthyrning?
- Nej. Vid nyproduktion kanske det ännu inte finns några protokoll att läsa, eftersom föreningen inte har sammanträtt. Stadgarna är fortfarande byggherrens utkast. Fråga byggherren direkt och skriftligen om uthyrning tilläts i föreningens regler innan ni slutför köpet. Den första omröstningen efter överlämnandet kan gå åt vilket håll som helst.
- Vad händer om jag hyr ut utan ett VUT-nummer?
- Den annonserade bostaden utgör beviset, och inspektörer behöver inte identifiera sig innan de genomför en kontroll. Påföljderna står i proportion till överträdelsen, och tillsynen mot uthyrning utan registrering har ökat kraftigt sedan omarbetningen 2024 till 2025, med mer än 15.300 registreringar som har annullerats i Andalusien sedan 2024. Plattformar tar också bort oregistrerade annonser när ett regionalt eller nationellt nummer krävs och saknas.
- Kan föreningen ändra sig efter att ha röstat ja?
- En förening kan rösta igen, åt vilket håll som helst, vid ett senare möte. Det som skyddar en ägare som redan hyr ut lagligen är den icke retroaktiva lydelsen i ändringen från 2025, inte en permanent garanti för att dagens beslut består efter varje framtida beslut.
- Är en villa utanför en förening enklare att få tillstånd för än en lägenhet?
- Föreningens godkännande faller bort, vilket tar bort ett av de tre lagren. De regionala och kommunala kraven gäller fortfarande fullt ut, och en fristående villa måste fortfarande uppfylla samma dekret om beboelighet samt samma regler om inventarier och kapacitet som en lägenhet i ett flerbostadshus.
