Fastighetsbesiktning på Costa del Sol
En teknisk besiktning innebär att en specialist undersöker fastigheten och dokumenterar vad som faktiskt är fel. Den delen utför vi inte själva. Vi anlitar en besiktningsman eller arkitekt, ser till att det sker i tid och säkerställer att deras upptäckter leder till något konkret: ett prisavdrag, ett villkor, en reparation före undertecknandet eller ett skäl att helt avstå från köpet. Vi säger också när det inte lönar sig att beställa en besiktning, eftersom den inte behövs vid varje köp.
Vem granskar egentligen byggnaden
Fyra olika personer granskar en fastighet innan ni köper den, och endast en av dem letar efter fel. Det är värt att känna till innan ni antar att någon redan har kontrollerat det ni är oroliga för.Specialisterna står för sakkunskapen. Vi ser till att allt hänger ihop: att rätt person bokas, att personen får tillträde, att rapporten kommer före den deadline den måste hinna före och att det de har skrivit inte bara blir liggande i er inkorg.
| Vem | Vems sida de står på | Vad de faktiskt gör |
|---|---|---|
| Teknisk besiktningsman eller arkitekt | Ert | Granskar fastigheten, konstruktionen, taket, fukt, installationerna och poolen och dokumenterar sina upptäckter. Detta är den verkliga tekniska kontrollen, och i äldre fastigheter upptäcker den sådant som annars skulle visa sig efter inflyttningen. |
| Advokaten | Ert | Kontrollerar dokumenten, inte byggnaden: äganderätt, avgifter och skulder, föreningens skulder, byggnadens laglighet, nyttjandelovet och planeringsrelaterade fel. En fastighet kan vara i perfekt fysiskt skick och ändå vara ett dåligt köp, och det omvända gäller också. |
| Bankens värderingsman | Banken | Fastställer ett värde för bolåneändamål. Det är inte deras uppgift att hitta fel. Det är ingen teknisk besiktning och ersätter inte en sådan. |
| Säljarens mäklare | Säljaren | Företräder den andra sidan, vilket är deras roll och helt legitimt. Deras beskrivning av skicket är en försäljningsbeskrivning, inte en inspektion. |
| Hantverkare | Ingen av dem, förrän ni anlitar dem | De kommer in senare, när det finns något att prissätta eller reparera. En offert för ett arbete är inte heller en besiktning av byggnaden, och en byggare som vill få arbetet är inte rätt person att tala om för er om arbetet behövs. |
| Arevont | Ert | Inte alls en teknisk roll. Vi säger när en kontroll är värd att beställa, ordnar rätt person, ger personen tillträde, håller tidsplanen mot undertecknandedatumet och tar med det som upptäckts i förhandlingen med er jurist. |
Utför ni själva inspektionen?Nej, och vi skulle inte vilja att ni godtog den om vi gjorde det. Vi är varken arkitekter eller byggnadsingenjörer. Vi ordnar specialisten, finns på plats när det passar er och hanterar allt runt omkring. Rapporten är specialistens och bär deras namn.
Vad bankens värdering inte är
Detta är det dyraste missförståndet på köparens sida vid ett spanskt köp, och det kostar inget att reda ut. Om ni tar ett spanskt bolån kommer en värderingsman att besöka fastigheten. Någon officiell person går runt i den med ett mätinstrument. Det är mycket lätt att dra slutsatsen att byggnaden därför har kontrollerats.Det har den inte. En bolånevärdering finns till för att tala om för banken vad dess säkerhet är värd. Värderingsmannen bekräftar att fastigheten stämmer överens med handlingarna, noterar det synliga skicket, mäter och fotograferar. Allt i rapporten är inriktat på ett belopp, och beloppet är till för långivaren.
Vad denna rapport besvararVad den fortfarande inte talar om för er
- Bankens värdering
- Vad fastigheten är värd som lånesäkerhet enligt de nationella värderingsreglerna. Besöket är verkligt och teknikern är kvalificerad, men uppdraget gäller värde, inte fel. Fukt bakom en garderob ändrar inte den siffra banken behöver.
- Juristens juridiska granskning
- Om det ni köper juridiskt sett är vad det verkar vara: vem som äger det, vilka skulder som belastar det, om det byggdes och byggdes ut med tillstånd och om nyttjandelovet finns. Den besvarar inget om huruvida taket läcker.
- Energiprestandacertifikatet
- Ett bokstavsbetyg som säljaren måste ha. Det beräknas utifrån byggnaden och installationerna, vanligtvis utan att något öppnas, och ett dåligt betyg är en signal om löpande kostnader snarare än en lista över fel.
- Annonsen och mäklarens beskrivning
- Vad fastigheten säljs som. "Gott skick" och "nyligen renoverad" är vanligt försäljningsspråk utan en fastställd betydelse, och fotografierna togs för att få er att vilja se den.
- Den tekniska besiktningen
- Byggnadens faktiska skick, dokumenterat av någon utan intresse av att försäljningen blir av. Detta är den enda av de fem vars syfte är att hitta det som är fel.
Ingen av de andra fyra är oärlig. Var och en besvarar sin egen fråga på ett bra sätt. Misstaget är aritmetiskt: att lägga ihop fyra rapporter och anta att de tillsammans täcker in byggnaden.
Sources
Banken skickar en värderingsman. Behöver jag fortfarande en besiktning?De besvarar olika frågor. Värderingsmannen talar om för banken vad fastigheten är värd som säkerhet. Att leta efter fel ingår inte i den uppgiften, så en värdering ersätter inte en teknisk besiktning och kan inte tolkas som en sådan.
När en besiktning är värd kostnaden och när vi säger att den inte är det
En teknisk besiktning är frivillig i Spanien. Det finns inget lagkrav på att beställa en, och de flesta spanska köpare gör inte det. Det är inte ett skäl att avstå, men det innebär att ingen i processen kommer att jaga er för att få den utförd. Den ärliga frågan är därför inte "bör alla göra detta" utan "skulle det förändra något här".Vi ordnar en besiktningsman när det är motiverat, inte vid varje köp. Ungefär så här drar vi gränsen.
- En äldre fastighet och allt som har ett eget takÅldern är det enskilt starkaste skälet. Ett hus har sitt eget tak, sin egen dränering och ofta sin egen pool och trädgård, och var och en av dessa är ett system som slits enligt en tidsplan som ingen har skrivit ner åt er.
- Synliga arbeten, tillbyggnader eller en ombyggnadNär något har byggts till, byggts in eller gjorts om till ett sovrum finns det två frågor: blev det väl utfört och gjordes det lagligt? Besiktningsmannen besvarar den första frågan, juristen den andra, och de är värda att ställa tillsammans.
- Allt med tecken på fuktNymålad färg på en låg vägg, en avfuktare i hörnet under en visning, en lägenhet på bottenvåningen med en trädgård ovanför golvnivån. Fukt är det fel som den här kusten orsakar mest regelbundet och det som syns sämst på fotografier.
- En fastighet som stått tomMånader utan någon i den och de små felen hopar sig i tysthet: tätningar, pumpar, poolens teknikutrustning, pannan och en luftkonditioneringsenhet som inte har körts på två somrar.
- Ett stort köpInte för att dyra fastigheter är sämre. Utan för att samma proportionella risk innebär ett större belopp, och för att felet på den nivån oftast inte syns. Det är precis därför någon måste gå dit och leta efter det.
- När ni inte kan vara där självaOm beslutet fattas från Tjeckien utifrån fotografier och vår video, är en specialist som befinner sig i byggnaden den del av processen ni saknar, inte ett tillägg.
Och den andra sidan, som vi helst berättar om innan ni lägger pengarna. I en nyproduktion som fortfarande omfattas av garantier är uppgiften inte en besiktning utan en kontroll vid överlämnandet, och den hör hemma på den närliggande sidan nedan. I en liten, nyare och välskött lägenhet utan något ovanligt bekräftar en besiktning ofta det som en noggrann visning redan visade. Det klokaste sättet att använda pengarna är i stället att be en specialist om en offert på just det ni faktiskt bryr er om.Testet vi använder är enkelt: skulle upptäckten realistiskt kunna förändra ert beslut, ert pris eller ett villkor i avtalet? Om svaret är nej säger vi det i stället för att boka någon. Det är inte våra pengar och inte heller vår eftermiddag, så vi har ingen anledning att ordna en kontroll som inte lönar sig.
Begagnat kontra nyproduktion: varför kontrollen är en annan uppgift
Den fysiska besiktningen ser likadan ut i båda fallen. Vad den är TILL FÖR är helt olika, och skillnaden är vem som är skyldig att åtgärda något efteråt.
| Vad som skiljer sig | Begagnat | Nyproduktion |
|---|---|---|
| Garanti | Ingenting. Säljaren ansvarar bara för dolda fel som han eller hon kände till och dolde, och tiden för att framställa ett sådant krav är kort. | Tio år för stommen, tre år för installationerna och ett år för ytbehandlingarna. Betalningar som gjorts före tillträdet täcks av en bankgaranti. |
| Vem åtgärdar det som upptäcks | Det gör ni när bostaden väl är er. Därför måste upptäckten komma före undertecknandet, medan den fortfarande kan påverka priset eller villkoren. | Det gör byggherren på egen bekostnad, vilket är vad snagging-listan finns till för att dokumentera. |
| Skick och utrustning | Det beror på åldern. Räkna med att köket och badrummen så småningom behöver bytas ut, och räkna med att andra saker börjar kräva uppmärksamhet med tiden. | Allt är nytt. Det som kontrolleras är om arbetet är korrekt slutfört och om det stämmer överens med det ni valde. |
| Energi | Lägre energiklasser och högre förbrukning än i en nyproduktion. Det syns på räkningarna, inte i köpeskillingen. | De högsta energiklasserna, lägre förbrukning och lägre räkningar. |
| Vad upptäckten är värd | Ett förhandlingsläge eller ett skäl att avstå. Det förändrar ert beslut och ert belopp. | En åtgärdslista med en tidsfrist och någon som enligt avtalet är skyldig att slutföra den. |
Detta är också det ärliga argumentet mot att anta att en bostad på andrahandsmarknaden är den billigare vägen. En begagnad bostad innebär oftare renovering eller en serie arbeten som utförs gradvis: köket, badrummen och luftkonditioneringen, plus det som ingen förväntade sig när en vägg väl revs. Ni kan lätt hamna på samma kostnad eller högre. En besiktning gör att den beräkningen slutar vara en överraskning och blir ett belopp som ni kände till innan ni undertecknade.
Sources
Behövs detta vid nyproduktion?Vanligtvis inte i denna form. En nyproduktion omfattas av tio-, tre- och ettåriga garantier, så uppgiften i det skedet är kontrollen vid överlämnandet och felistan gentemot byggherren, vilket är en annan tjänst. Om en nyproduktion har stått färdig och osåld under lång tid, eller om Ni köper en inflyttningsklar bostad av en privat säljare i stället för byggherren, gäller åter logiken för en bostad på andrahandsmarknaden.
Säljaren säger att bostaden inte har några fel. Är det bindande?Det är inte samma sak som en garanti. Vid en bostad på andrahandsmarknaden ansvarar säljaren för dolda fel som hen kände till och dolde, vilket innebär att Ni måste bevisa vad någon annan visste, inom en kort tidsfrist och efter att bostaden redan är Er. Det är ett betydligt svagare läge än att ha upptäckt felet före undertecknandet.
Vad händer efter att rapporten kommit
En rapport som inte förändrar något var inte värd att beställa. Detta är den del av tjänsten som faktiskt är vår, och det är anledningen till att vi helst ser att besiktningen görs tillräckligt tidigt för att den ska få betydelse.
- Vi går igenom rapporten med ErRapporterna är på spanska eller engelska och är skrivna för en tekniskt kunnig läsare. Vi går igenom rapporten med Er och skiljer ut de tre grupper som alltid finns: sådant som är normalt för en bostad i denna ålder, sådant som snart kommer att kosta pengar och sådant som förändrar bedömningen.
- De fynd som kräver dokumentation går till juristenEn tillbyggnad som uppförts utan tillstånd, en terrass som har byggts in och en pool som inte finns med i fastighetsregistrets beskrivning. Det fysiska fyndet är början på en juridisk fråga, och den frågan hör hemma hos Er jurist innan den hör hemma hos en byggare.
- Fyndet kan förses med ett beloppEtt fel utan reparationskostnad är ingen förhandlingsposition, utan bara en källa till oro. Om rapporten själv kvantifierar arbetet är det den siffran vi tar upp med säljarens sida. Om den inte gör det kan vi inhämta en offert på reparationen från en hantverkare innan prisdiskussionen äger rum, så att det som begärs är en specifik summa för en specifik reparation och inte en känsla kring bostaden. Säg bara till så ordnar vi det. Det är värt de få dagar det tar när det gäller något Ni faktiskt skulle vilja argumentera för.
- När en arkitekt behövs tar vi in enVissa fynd går utöver vad en besiktningsman kan besvara. Om en tillbyggnad kan legaliseras, vad en renovering faktiskt skulle innebära, om den planerade planlösningen överhuvudtaget är möjlig och vad något av detta kostar. Det är frågor för en arkitekt, och vi tar in en för att bedöma dem. Det är en separat specialist med ett separat arvode, som offereras direkt till Er, och inget av detta går genom oss.
- Det som kan åtgärdas blir ett krav, inte ett klagomålMed rapporten i handen fastställer vi och Er jurist exakt vad som måste dokumenteras, rättas till eller redovisas, och framför det till säljarens sida. Det är en helt annan diskussion än att begära rabatt eftersom bostaden känns sliten.
- Det återspeglas i priset, villkoren eller tidsfristenEtt fynd kan dras av från priset, bli ett villkor som ska uppfyllas före tillträdet eller leda till att säljaren först utför en reparation. Vilket av de tre alternativen som är rätt beror på fyndet och på hur motiverad motparten är, och det är detta förhandlingen ska avgöra.
- Ibland är svaret att avbrytaVi har sagt åt klienter att inte gå vidare när en juridisk eller teknisk kontroll har visat något allvarligt. Ingen tycker om det samtalet, men det är fortfarande billigare än alternativet. Att inte köpa är ett legitimt resultat av en köpprocess, och vi behandlar det som ett sådant.
Vad en teknisk besiktning faktiskt granskar
En besiktning är en visuell inspektion utan ingrepp av de delar av byggnaden som går att nå. Specialisten dokumenterar varje elements skick, de fel som har upptäckts, hur allvarliga de verkar vara och vilka delar som behöver öppnas innan någon kan vara säker. Omfattningen varierar beroende på bostaden och på vem Ni anlitar, så se detta som en bild av uppdraget och inte som en fast lista.| Vad som granskas | Varför det är avgörande | Vad vi gör med fyndet |
|---|---|---|
| Byggnaden | ||
| Konstruktion och grund | Sprickor, rörelser och sättningar är fynd som kan stoppa ett köp i stället för att bara leda till ett nytt pris. De är också sådant som en visning minst sannolikt upptäcker, eftersom det synliga tecknet ofta är en hårfin spricka på fel ställe. | Om det är allvarligt anger rapporten vad som behöver undersökas vidare, och vi stoppar processen där tills det är besvarat. Inget undertecknas så länge det finns en okänd konstruktionsfråga. |
| Tak, terrasser och tätskikt | Här vid kusten gör ett tak oftast ingenting under större delen av året och visar sedan vad det går för under några dagar med kraftigt regn. Ett platt tak eller en terrass ovanför en bostadsyta är där vattnet tränger in. | En reparationsuppskattning blir ett prisargument. Vattenansamlingar, ett trasigt tätskikt eller en terrass med felaktig avrinning blir ett villkor före tillträdet. |
| Fasad, regnvatten och dränering | Hängrännor och stuprör saknas ofta helt här, så regnet rinner ner längs väggen och in i dess nedre del. Det är normalt lokalt, men efteråt är fuktproblemet fortfarande Ert. | Vi tar reda på vad samfälligheten redan har beslutat om detta, eftersom en fasad vanligtvis är gemensam och reparationen kan finansieras genom en uttaxering i stället för att vara Ert eget ansvar. |
| Fukt och vatteninträngning | Stigande fukt är vanligt i lägenheter på bottenvåningen och i hus som byggts utan fuktspärr, och färsk färg döljer det perfekt vid en visning. Det är det mest pålitligt underskattade felet på Costa del Sol. | Mätvärden tas med en fuktmätare i stället för med blotta ögat. Ett mätvärde är ett tal som ni kan lägga fram för säljaren, vilket en magkänsla inte är. |
| Inne i bostaden | ||
| Fönster, dörrar och snickerier | Gammalt aluminium utan termisk brytning, enkelglas och uttjänta tätningar är skillnaden mellan en lägenhet som håller temperaturen och en som kör luftkonditioneringen hela sommaren och ändå är bullrig. | Detta är vanligtvis en kostnad, inte en kris. Vi beräknar den och tar med den i erbjudandet som ett känt belopp i stället för en överraskning under det första året. |
| El | En installation från ett annat årtionde kan vara säker och ändå ligga långt under vad de aktuella reglerna kräver, och den avgör om ni kan installera en induktionshäll, en billaddare eller ytterligare en luftkonditioneringsenhet. | En funktionskontroll av elcentralen, kretsarna och jordningen. Om rapporten flaggar för detta lämnar en elektriker en offert på uppgraderingen innan ni fattar beslut, inte efteråt. |
| VVS, varmvatten och avlopp | Rörens ålder, vattentrycket och hur duscharna och köket faktiskt rinner av. Långsam avrinning och lågt tryck är något man lever med varje dag och syns inte på ett enda fotografi som någonsin tagits. | Kranar och utlopp körs, och avloppen bevakas. När detta pekar på rör i väggarna är det precis den typ av punkt som måste lösas före undertecknandet, inte efteråt. |
| Luftkonditionering och uppvärmning | Enheter har en livslängd och en servicehistorik, och "den fungerar" i april är inte samma sak som att den fungerar i augusti. Ett byte är ett verkligt belopp för hela fastigheten. | Uppvärmning och kylning körs där det är möjligt. Ålder och skick tas med i bilden av driftkostnaderna tillsammans med energiklassen. |
| Kök och badrum | I en begagnad fastighet är detta de två rum som ni bör räkna med att behöva byta ut någon gång. Att veta om den tidpunkten är nu eller om åtta år utgör merparten av renoveringsbudgeten. | Då blir det en planerad kostnad med ett datum, vilket är skillnaden mellan en renovering och en nödsituation. |
| Utvändigt och gemensamma delar | ||
| Pool, växter och bevattning | En privat pool är lika mycket en maskin som ett hål i marken: pump, filtrering, rör och själva poolstommen. Läckor är dyra och syns inte när poolen är full. | När rapporten visar något låter vi en poolspecialist undersöka det, och kostnaden för driften tas med i era ägandekostnader. |
| Trädgård, gränser och vad som är byggt var | Det som finns på tomten bör överensstämma med det som finns på planen. En veranda, ett förråd, en pergola eller en inredd källare som finns i verkligheten men inte på papper är ett juridiskt problem förklätt till ett fysiskt. | Det fysiska fyndet går direkt till er advokat. Detta är den vanligaste platsen där en teknisk kontroll övergår i en juridisk. Var tydliga med vem som besvarar vad: besiktningsmannen beskriver vad som står där och om detta överensstämmer med uppgifterna i fastighetsregistret och fastighetsregistret, samt om det kan legaliseras eller har ett nyttjandetillstånd. Det är advokatens fråga, inte besiktningsmannens. Tre register och en byggnad, och det är normalt att de inte överensstämmer. |
| Gemensamma områden och pågående arbeten | Hissar, garage, tak, pool och fasad är gemensamma, och det är även kostnaden. En samfällighet som redan har röstat igenom en dyr reparation har ålagt er er andel av den innan ni anländer. | Det fysiska skicket framgår av besiktningen, medan protokollen och skulderna kommer från advokaten, och vi ser till att de läses tillsammans i stället för var för sig. |
| Energiklass och driftkostnader | En äldre fastighet hamnar i de lägre klasserna med högre förbrukning, och det märks varje månad i stället för en gång hos notarien. | Det tas med i bilden av ägandekostnaden tillsammans med samfällighetsavgiften och de årliga skatterna, så att det billigare köpet jämförs ärligt med det nyare. |
Besiktningens plats i köpprocessen
Hela köpet omfattar femton steg, från det första samtalet till nycklarna. Den tekniska kontrollen har ett tidsfönster, och det är snävare än de flesta antar: den måste beställas tillräckligt tidigt för att ett fynd fortfarande ska kunna förändra något och slutföras före den underskrift som den ska ligga till grund för.Steg 8, 9, 13 och 14 av 15
- Reservation och tidpunkten för beslutNär ni hittar rätt objektEn reservation tar bort fastigheten från marknaden medan den kontrolleras. Detta är tidpunkten att besluta om en teknisk besiktning ska ingå i kontrollen, eftersom reservationsavtalet också är platsen där det avtalas vad som händer med handpenningen om en kontroll avslöjar ett problem. Att besluta efteråt är det som får människor att känna att de måste gå vidare.ResaleReservationshandpenningen och de avtalade villkoren. Pris, datum och utrustning fastställs också här, vilket är precis vad ett fynd kan öppna för omförhandling.
- Kontrollerna löper parallelltVanligtvis två till fyra veckorDen juridiska granskningen börjar efter reservationen, och detta är det naturliga tillfället att genomföra den tekniska besiktningen parallellt. Samma period, två olika specialister, två olika listor. Det är viktigt att de överlappar, eftersom ett fynd i byggnaden mycket ofta leder till en fråga om dokumentationen, och ni vill att båda fortfarande arbetar när det sker.
- Sista kontrollen före undertecknandetFöre tillträdetI en begagnad fastighet återvänder vi och kontrollerar den igen före undertecknandet, tillsammans med er eller för er räkning. Denna kontroll är vår och det är ingen besiktning: vi bekräftar att fastigheten är i det skick som avtalats och att den utrustning som anges i inventarieförteckningen fortfarande finns kvar. Om ni vill ha en professionell teknisk kontroll av en arkitekt eller besiktningsman ordnar vi den separat.New buildVid nyproduktion beror processen på byggherren. Vissa genomför snagging före äganderättens övergång, andra efteråt. Det är den kompletterande tjänsten.ResaleSkicket stäms av mot det som avtalats och inventarieförteckningen mot det som fortfarande finns i bostaden.
- Notarie och nycklarTillträdesdagenDen tidsfrist som allt ovanstående räknas bakåt från. När lagfarten har undertecknats är bostaden Er i det skick den då befinner sig i, och ett fel som upptäcks på dag två är en reparationskostnad snarare än ett förhandlingsläge. Ni behöver inte vara på plats personligen om Er advokat har fullmakt, och vi är med oavsett.
Samma bostad, kontrollerad på två sätt
Hur den tekniska delen av ett köp ser ut utan och med köparombud.| På egen hand | Med Arevont | |
|---|---|---|
| Vem informerar Er om skicket | Säljarens ombud, vars uppgift är att sälja just denna bostad och vars beskrivning av skicket är en säljande beskrivning. | En specialist utan intresse av att försäljningen blir av, vars enda uppgift är att hitta det som är fel. Vår uppgift är att få in dem i tid. |
| Att hitta rätt person | Att söka på ett språk Ni kanske inte kan läsa, utan möjlighet att skilja en besiktningsman från en hantverkare som letar efter reparationsuppdraget som följer. | Vi ordnar en besiktningsman eller arkitekt bland personer vi samarbetar med och anger vilket av de två som bostaden kräver. |
| Tidpunkt | Beställd sent, efter att reservationen har undertecknats och handpenningen betalats, vilket är när ett upptäckt fel har minst förhandlingskraft. | Bokad under samma period som den juridiska granskningen, så att ett upptäckt fel fortfarande kan hanteras. |
| Vad rapporten leder till | Ett tekniskt dokument på spanska och ett samtal med motparten om det på spanska. | Vi går igenom den med Er, delar upp den i vad som är normalt, vad som innebär en kostnad och vad som förändrar bedömningen, och omvandlar det sistnämnda till ett krav tillsammans med Er advokat. |
| Vad det kostar er | Besiktningsmannens arvode, oavsett vem som ordnar honom eller henne. | Samma besiktningsmans arvode, fakturerat direkt till Er. Att ordna besiktningen, tillträdet, tidpunkten och den efterföljande diskussionen är kostnadsfritt, eftersom Ni som köpare aldrig betalar oss något. |
Bostaden som var mycket äldre än fotografierna
En bostad som vi åkte och tittade på var helt enkelt mycket äldre än vad bilderna i annonsen antydde. Ingenting på fotografierna var falskt. De var väl belysta, väl komponerade och tagna under bostadens bästa timme, och inget av dem avslöjade bostadens ålder. Att stå i bostaden tog ungefär tio sekunder och besvarade en fråga som hela annonsen hade lämnat öppen. Det är den milda versionen av problemet, den version Ni upptäcker genom att vara på plats. Den kostsamma versionen är det Ni inte kan se alls: vad som finns bakom väggen, under terrassen och inuti installationerna. Ingen upptäcker det genom att bara vara på plats, vilket är hela argumentet för att skicka dit någon vars uppgift är att leta efter det.En visning berättar hur gammal en bostad är. En besiktning berättar vad den kostar.
Vad kostar det?
- Köpare0 €Ni betalar oss ingenting, oavsett om Ni köper något eller inte och oavsett om en kontroll som vi ordnat får Er att avstå från en bostad.
- Byggare eller säljare
- Nyproduktion
- 2,5 to 6 %
- Andrahandsbostäder
- 1,5 to 4 %
- Besiktningsman eller arkitektDe fakturerar Er direkt för besiktningen. Vi får ingen ersättning från dem och tar inget för hänvisningen, vilket är samma upplägg som vi har med den advokatbyrå vi rekommenderar.
Vår del är kostnadsfri. Att avgöra om en kontroll är värd att göra, ordna specialisten, ge honom eller henne tillträde, anpassa tidpunkten till dagen för undertecknandet och ta med resultaten in i förhandlingen kostar Er ingenting, eftersom Ni som köpare aldrig betalar Arevont någonting vid något tillfälle.Själva besiktningen ordnas separat och specialisten lämnar prisuppgift direkt till Er. Vi publicerar inget pris för den och kommer inte att hitta på ett intervall: arvodet beror på bostaden, dess storlek och hur långt någon måste resa, och det är deras arvode, inte vårt. Ni får beloppet innan något bokas och Ni fattar beslutet.Det som följer efter rapporten är inte heller vårt. En poolspecialist, elektriker eller hantverkare som lämnar pris på en reparation fakturerar Er för sitt arbete. Ingenting läggs till på deras faktura via oss, vare sig i detta ärende eller i något annat.
Bostadens pris är detsamma även om Ni går direkt. När det gäller nyproduktion kan Ni gärna ta utvecklarens prislista och kontrollera den.
Vad en besiktning inte gör för Er
Den får ingen att åtgärda något. För en begagnad bostad finns ingen garanti. Säljaren ansvarar endast för dolda fel som han eller hon kände till och dolde, vilket innebär att Ni måste bevisa vad någon annan visste, inom en kort tidsfrist, när bostaden redan är Er. Rapportens värde ligger därför helt i det beslut Ni fattar medan Ni fortfarande kan fatta det, inte i ett krav i efterhand.Det är inte heller någon garanti. En besiktning är visuell och icke ingripande: ingenting monteras ned, ingen vägg öppnas, och en rapport som säger att en del behöver undersökas ytterligare är ärlig snarare än undvikande. Något kan fortfarande visa sig under det andra året som ingen hade kunnat se den eftermiddag då de var där.Och vi ordnar inte en besiktning vid varje köp. Vid nyproduktion som omfattas av garantierna är uppgiften en kontroll vid överlämnandet, inte en besiktning. För en liten, nyare och välskött lägenhet är en bra visning plus ett specialistutlåtande om den enda sak Ni bryr Er om ofta en bättre användning av pengarna. Vi berättar hellre det för Er och riskerar att ha fel om arvodet än bokar någon bara för att processen ska se grundlig ut.
Vanliga frågor om den tekniska besiktningen
- Är en teknisk besiktning obligatorisk i Spanien?
- Nej. Det finns inget lagkrav på att göra en sådan vid köp, och de flesta spanska köpare gör det inte. Ingen i processen kommer att be Er om den, vilket är precis därför beslutet måste fattas av Er och inte vara något Ni väntar på.
- När måste jag beställa den?
- Helst vid reservationen, så att den genomförs under samma period på två till fyra veckor som den juridiska granskningen och slutförs före det bindande avtalet. Tillräckligt sent för att Ni ska vara seriös om bostaden, men tillräckligt tidigt för att ett upptäckt fel fortfarande ska kunna påverka priset eller bli ett villkor.
- Vad kostar den och vem betalar?
- Specialisten lämnar prisuppgift direkt till Er och fakturerar Er, och arvodet beror på bostaden och dess storlek. Vi publicerar inget belopp eftersom det inte är vårt arvode att publicera. Vår egen del, att ordna besiktningen och hantera det den visar, är kostnadsfri precis som allt annat vi gör för en köpare.
- Vad händer om besiktningsmannen hittar något allvarligt?
- Det blir ett specifikt krav i stället för ett klagomål. Tillsammans med Er advokat fastställer vi vad som måste dokumenteras, åtgärdas eller beaktas och lägger fram det för säljaren. Det kan dras av från priset, bli ett villkor före tillträdet eller innebära att en reparation utförs först. Och om det är tillräckligt allvarligt rekommenderar vi att Ni avstår från köpet, vilket vi har rekommenderat tidigare.
- Kan säljaren vägra att släppa in en besiktningsman?
- Tillträde kräver säljarens medverkan och ordnas normalt utan problem, vanligtvis i samband med en visning. Om det vägras eller upprepade gånger fördröjs för en bostad som Ni redan håller på att reservera, är det i sig information och vi skulle agera utifrån det.
- Måste jag vara i Spanien för det?
- Nej. Specialisten behöver inte att Ni är där, och det behöver inte vi heller. Ni får rapporten, vi går igenom den med Er i ett samtal, och om Ni vill se något särskilt går vi tillbaka och visar det för Er på video.
