Vad kostar det att köpa en bostad i Spanien: nyproduktion jämfört med bostad på andrahandsmarknaden
På 30 sekunder
Räkna med ungefär 13 % extra för en nyproduktion och ungefär 9 % extra för ett återförsäljningsobjekt. Detta omfattar skatten, notarien, fastighetsregistret och advokaten. Skillnaden mellan de två siffrorna beror nästan helt på skatten.
| Nyproduktion | Andrahandsbostäder | |
|---|---|---|
| Skatt11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notarie och register | 1.500 € | 1.500 € |
| Advokat~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE och översättningar | 150 € | 150 € |
| Överföring av abonnemang | 600 € | 600 € |
| Totalt ovanpå | 63.250 € | 42.250 € |
Vad ingår i de extra 8 till 13 procenten?
Sex poster, och bara två av dem är skatter. Resten består av en notarie, en post i fastighetsregistret, en advokat, ett NIE och översättningar samt överföring av nyttjandeavtalen till Ert namn. Alla sex gäller både nyproduktion och bostad på andrahandsmarknaden. Det är bara skatteposten som ändras.IVA är spansk moms, och för en helt ny bostad uppgår den till 10 % av köpeskillingen. Det är den större av de två skatteposterna för nyproduktion nedan. De mer ingående detaljerna om varför den gäller och vad skatten för en bostad på andrahandsmarknaden i stället beräknas på finns på skattesidan.
| Post | Nyproduktion (från en byggherre) | Bostäder på andrahandsmarknaden (från privat ägare) |
|---|---|---|
| Skatt | 10 % IVA (spansk moms) plus 1,2 % AJD (stämpelskatt på den undertecknade handlingen) i Andalusien, sammanlagt 11,2 %. | 7 % ITP (överlåtelseskatt), beräknad på det högsta av det avtalade priset och fastighetens officiella referensvärde. |
| Notarie och fastighetsregister | Cirka 1.000 till 1.700 € sammanlagt vid 350.000 till 500.000 €, och cirka 1.400 till 2.200 € vid 1.000.000 €, enligt de officiella avgiftstabellerna. Avgiften ökar långsamt med priset, inte linjärt. | Samma avgiftstabell. Notarien och fastighetsregistret tar inte olika betalt för en bostad på andrahandsmarknaden. |
| Advokat | Cirka 1 % av priset, inklusive moms, för den oberoende juridiska granskningen och själva tillträdet. | Detsamma. Detta är den enda posten som är en marknadsavgift, inte en fast statlig taxa. Det är den avgift som Er egen advokat ska ange skriftligen innan Ni anlitar advokaten. |
| NIE och översättningar | Cirka 150 €, ett fast belopp, inte en procentandel av priset. | Samma fasta belopp. |
| Överföring och anslutning av nyttigheter | Cirka 600 € för att registrera vatten, el och, där det är relevant, internetanslutningen i Ert namn. | Detsamma, även om en distributör inte tar något alls för ett enkelt byte av abonnent. Se kommentaren Klarspråk nedan. |
Vad blir summan vid tre verkliga priser?
En procentsats i sig döljer hur de enskilda kostnaderna förändras. Här är samma tabell beräknad vid 350.000 €, 500.000 € och 1.000.000 €, för båda alternativen. Procentsatsen sjunker något när priset stiger. Det beror på att tre av de sex posterna, notarien och registret, advokatens lägsta arvode, NIE och översättningar samt överföringen av nyttjandeavtal, inte ökar i takt med priset.
- 350.000 €Nyproduktion: totalt 394.950 €, 12,8 % ovanpå. Bostäder på andrahandsmarknaden: totalt 380.250 €, 8,6 % ovanpå.
- 500.000 €Nyproduktion: totalt 563.250 €, 12,7 % ovanpå. Bostäder på andrahandsmarknaden: totalt 542.250 €, 8,5 % ovanpå.
- 1.000.000 €Nyproduktion: totalt 1.124.750 €, 12,5 % ovanpå. Bostäder på andrahandsmarknaden: totalt 1.082.750 €, 8,3 % ovanpå.
Dessa tre totalsummor är webbplatsens egna publicerade siffror, aktuella per augusti 2026. Samma tabell visas i kostnadskalkylatorn på startsidan. De förutsätter inget ovanligt: ingen reducerad skattenivå, ingen överraskning på grund av referensvärdet och en standardiserad, inte komplex, ägarstruktur. Om Er situation inte är standard ändras totalsumman. Det är just därför checklistan nedan ber om ett skriftligt belopp i stället för ett publicerat intervall.
När förfaller var och en av dessa?
Vid tre eller fyra separata tidpunkter, inte vid en enda, och mönstret skiljer sig åt mellan alternativen. Vid köp av en bostad på andrahandsmarknaden betalas merparten vid tillträdet. Först en mindre reservationshandpenning, sedan resten av handpenningen enligt arras-avtalet medan de juridiska kontrollerna pågår, och därefter skatt, avgifter och återstående köpeskilling under en enda dag hos notarien. Vid nyproduktion fördelas samma totalsumma i stället över byggperioden, genom delbetalningar som kan pågå i två år eller mer innan nycklarna finns.Det är planeringen utifrån enbart totalsumman som överraskar många, eftersom det inte är totalsumman som Ert bankkonto måste klara vid varje tidpunkt. Det viktiga är hur mycket likvida medel Ni behöver ha tillgängliga vid varje tidpunkt, och ett bolån hjälper inte lika mycket med alla betalningar. Det täcker slutbetalningen betydligt lättare än en delbetalning som görs två år före tillträdet. Den enda betalning som fungerar på samma sätt i båda alternativen är reservationshandpenningen, och det är den enda betalning som helt står utanför garantisystemet.
Andrahandsbostäder
- ReservationHandpenningEtt mindre belopp, utanför garantisystemet.
- Avtal om arrasSaldo minus handpenningJuridisk granskning pågår parallellt.
- TillträdeSkatt, avgifter och resten av prisetITP, notarie, register, advokat och återstående saldo, oftast vid ett och samma tillfälle.
Nyproduktion
- ReservationHandpenningSamma lilla belopp, samma regler.
- Under byggtidenDelbetalningarVar och en täcks av en bankgaranti innan den förfaller.
- TillträdeIVA, AJD, avgifter och slutbetalningenRegleras först vid slutet.
Vad köpare antarNär varje betalning verkligen förfaller
- Hela tilläggsbeloppet förfaller vid tillträdet
- Reservationshandpenningen förfaller först och står utanför hela garanti- och skattesystemet. Det är ett mindre belopp som betalas för att ta bort bostaden från marknaden och som återbetalas enligt villkoren i reservationsavtalet. Se guiden om bankgarantier för information om vad som skyddar den och inte.
- Nyproduktion betalas på samma sätt som en bostad på andrahandsmarknaden
- En bostad på andrahandsmarknaden innebär vanligtvis en överlåtelseskatt och en uppsättning avgifter, allt vid eller nära tillträdet. Nyproduktion fördelar de faktiska betalningarna över flera delbetalningar under byggtiden. Varje betalning måste enligt lag täckas av en bankgaranti innan den förfaller, och skatten samt återstående saldo regleras först vid slutet. Se guiden om skydd för pengar för hela vägen varje euro tar.
- Advokatens arvode betalas i förskott
- Det betalas normalt i samband med tillträdet, när den juridiska kontrollen är klar och köpet genomförs. Be att få detta skriftligt innan Ni anlitar någon. Det är den enda posten i tabellen ovan som är en marknadsavgift och inte en statlig taxa.
Vad bör Ni få bekräftat skriftligen innan Ni förlitar Er på ett belopp?
Fyra saker, alla skriftligen och alla tillgängliga innan Ni förbinder Er till något. En procentsats i en guide är ett planeringsvärde. Den visar ungefär beloppets storlek, vilket räcker för att jämföra alternativ men inte för att skriva under ett avtal utifrån det. Det som gör beloppet till Ert faktiska belopp är fastighetens eget referensvärde, en skriftlig avgiftsuppskattning från den advokat Ni faktiskt anlitar, utvecklarens betalningsplan med tillhörande garantivillkor samt en uppskattning av notariekostnad och registreringsavgift för Er egen prisnivå, inte hämtad från en annan.Anledningen till att be om uppgifterna skriftligen är inte misstänksamhet. Det är att ett muntligt belopp inte kan kontrolleras senare mot det Ni faktureras. Var och en av de fyra har också ett tydligt dåligt svar, och det är mer användbart att höra ett sådant än att höra ett belopp. De dåliga svaren är: ingen har kontrollerat referensvärdet, ett avrundat arvode utan specifikation, en betalningsplan utan tillhörande garantidokument eller ett notariebelopp hämtat från en annan prisnivå. Vilket som helst av dessa innebär att uppskattningen Ni utgår från ännu inte har tagits fram på riktigt.
| Be om | Vad det visar | Så ser ett dåligt svar ut |
|---|---|---|
| Fastighetens valor de referencia | Om överlåtelseskatten för en bostad på andrahandsmarknaden beräknas på det pris Ni kommit överens om eller på ett högre officiellt referensvärde. Fullständig information om hur det fungerar finns på sidan om skatter. | Ingen har kontrollerat det, eller så får Ni höra att det "vanligtvis inte är något problem". |
| Advokatens skriftliga arvodesuppskattning | Den faktiska procentsatsen för Ert specifika pris och Er situation, specificerad innan Ni anlitar advokaten. | Ett avrundat belopp utan specifikation, uppgivet muntligen. |
| Utvecklarens betalningsplan och garantivillkor, endast för nyproduktion | När varje delbetalning förfaller och vad som specifikt täcker den. Se guiden om bankgarantier. | En betalningsplan utan bifogat garantidokument. |
| Notariens och registrets uppskattning för Er prisnivå | Den enda posten i denna tabell som förändras stegvis i stället för jämnt med priset. | Ett belopp från en annan prisnivå, kopierat utan kontroll. |
Vad överraskar köpare med detta belopp?
Tre saker överraskar utländska köpare oftare än något annat när det gäller detta belopp, och alla tre handlar om tidpunkter, inte om matematik. Var och en är billig att kontrollera innan Ni förbinder Er och dyr att upptäcka efter tillträdet. Därför är det värt att lista dem separat från procentsatserna ovan.
- DyrtIngen har kontrollerat fastighetens valor de referenciaSpanien beräknar överlåtelseskatten för en bostad på andrahandsmarknaden utifrån det högsta av Ert överenskomna pris och det officiella referensvärdet. Om referensvärdet är högre överstiger skatten 7 % av det Ni faktiskt betalade.What to do insteadBe att få referensvärdet skriftligen innan Ni förbinder Er. Skatteguiden beskriver hur det fungerar och anger källan.
- DyrtNyproduktion budgeterad som om hela beloppet förfaller i slutetDelbetalningar under byggtiden kräver vanligtvis 20 till 40 % av priset kontant innan nycklarna finns, utöver den skatt som redan angetts ovan. Ett bolån täcker vanligtvis inte dessa betalningar på samma sätt som det täcker slutbetalningen.What to do insteadSkaffa betalningsplanen före reservationen och kontrollera exakt vad Er finansiering täcker och när.
- Kan undvikasEn plan för att ta med köpeskillingen kontantEn gränsöverskridande kontantförflyttning över 10.000 € utlöser en spansk tulldeklaration som ska lämnas in före resan, separat från allt som en bank frågar om beträffande pengarnas ursprung.What to do insteadBetala den via banköverföring eller lämna in deklarationen innan Ni flyger. Hur inlämningen går till behandlas i skatteguiden.
Samma köp, två tillträdesvägar
Två genuint olika vägar till samma nycklar, och skatteprocenten är den minsta av skillnaderna mellan dem.| Nyproduktion | Andrahandsbostäder | |
|---|---|---|
| Skatt utöver priset | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fast, utan fråga om referensvärdet. | 7 % ITP, men beräknad på det högre av priset och referensvärdet: se skattesidan. |
| När pengarna ska betalas | Etappvis under byggnationen. Varje etapp täcks av en bankgaranti innan den betalas. | Vanligtvis vid eller nära tillträdet, vid ett eller två tillfällen. |
| Kontanter som behövs innan bolånet hjälper | Ofta 20 till 40 % av priset, eftersom finansiering sällan når betalningar under byggtiden före tillträdet. | Vanligtvis endast handpenningen och avgifterna; ett bolån kan täcka en större del av hela beloppet. |
| Tid från reservation till nycklar | Ungefär två månader till tre år, beroende på byggfasen vid reservationen. | Ungefär en till tre månader. |
| Vad skyddar pengarna medan Ni väntar | Ett skyddat byggkonto samt en individuell bankgaranti. Se guiden om skydd av pengar. | Ett separat klientkonto hos en advokat, som frigörs hos notarien. |
En planeringssiffra, inte Er faktura
Dessa skattesatser gäller per augusti 2026 och är hämtade direkt ur den andalusiska skattelagstiftningen, inte kopierade från en tjeckisk blogg. De gäller ett standardköp av en enskild köpare. De utgör inte personlig skatterådgivning. Andalusien är dessutom inte hela Spanien: en fastighet i en annan autonom region kan ha en annan ITP- eller AJD-sats, eftersom båda fastställs regionalt.En post i tabellen ovan är för vissa köpare mindre än den verkar. Sedan den 12 februari 2026 får en elleverantör inte ta ut någon avgift alls för ett enkelt byte av innehavare på ett elavtal, enligt Real Decreto 88/2026. Beloppet på 600 € för överföring av abonnemang ovan är en samlad, försiktig uppskattning för vatten, el och internet. Er faktiska räkning kan bli lägre.Inget publicerat intervall kan räkna ut Er exakta summa. På skattesidan förklaras mer ingående varför skattebeloppet kan variera, och sidan om årskostnader behandlar allt som börjar månaden efter tillträdet. Båda bör kontrolleras av en advokat mot Era faktiska handlingar, inte mot ett publicerat intervall.
Vanliga frågor om kostnader vid köp
- Varför anger vissa källor 10 till 16 % i kostnader, och inte 8 till 13 %?
- Olika källor räknar med olika saker. Vissa inkluderar ett helt års ägandekostnader (IBI, föreningsavgifter) i "kostnaden för köpet". Det gör intervallet bredare och blandar en engångskostnad med en återkommande kostnad. Intervallen ovan omfattar endast det Ni betalar för att slutföra själva köpet. Därför är intervallet snävare och, anser vi, mer användbart när Ni planerar transaktionen separat.
- Är 13 % eller 9 % exakt för just mitt pris?
- Nej, och de tre räkneexemplen ovan visar varför. Procentandelen sjunker något när priset stiger, eftersom flera av de sex posterna knappt förändras alls med priset. Använd intervallet som Er planeringssiffra och använd checklistan ovan för att omvandla det till ett faktiskt belopp för en fastighet.
- Kan något av detta extra belopp läggas till ett bolån?
- Delvis, och det beror på vilken post det gäller. Ett spanskt bolån dimensioneras utifrån bankens egen värdering av fastigheten, inte utifrån priset plus kostnaderna. Skatte- och avgiftskostnaderna ovan betalas därför normalt med Era egna medel och finansieras inte av bolånet. Vissa köpare lägger till en del av detta i ett större lån med säkerhet i en annan tillgång. Det är ett finansieringsbeslut för bolånetjänsten, inte en fråga om kostnader vid köp.
- Gäller dessa belopp på samma sätt för en tomt eller en kommersiell lokal?
- Nej. Alla belopp här gäller ett bostadsköp. En tomt eller en kommersiell fastighet omfattas av 21 % IVA i stället för 10 %, och ITP-behandlingen av en tomt skiljer sig från den för en färdig bostad. Om det är detta Ni köper är det fel belopp att använda.
