Sälja fastighet i Spanien: skatter och försäljningskostnader
På 30 sekunder
Att sälja som icke bosatt innebär tre separata betalningar. Köparen håller inne 3 % av priset vid slutförandet. Skatten på Er verkliga vinst är en fast skatt på 19 %. Den kommunala plusvalía-skatten ska också betalas, och enligt lag kan ansvaret läggas på köparen när säljaren inte är bosatt i landet.
| Försäljningspris | 500.000 € |
|---|---|
| Källskatt vid tillträde3 % av priset | 15.000 € |
| Kapitalvinstskatt19 % av den faktiska vinsten | Regleras efter deklaration |
| plusvalía municipalUpp till 30 % av markvärdesökningen | Regleras efter deklaration |
Vilka är de tre separata betalningarna, och varför blandar människor ihop dem?
Varje försäljning av en icke-resident innebär samma tre betalningar, och varje betalning styrs av en annan regel med en annan tidsfrist. Att blanda ihop innehållandet på 3 % med skatten på 19 % är den vanligaste sammanblandningen. Innehållandet är ett FÖRSKOTT, inte skatten. De två beloppen överensstämmer sällan.
| Betalning | Skattesats | Vem betalar |
|---|---|---|
| 3 % innehållande (Modelo 211) | 3 % av det avtalade försäljningspriset | Innehålls av KÖPAREN vid tillträdet och betalas direkt till skattemyndigheten, oavsett om Ni slutligen är skyldig att betala något. |
| Kapitalvinstskatt (Modelo 210) | 19 % av den faktiska vinsten, fast, samma för alla icke-residenta. | Säljaren, avräknat mot de 3 % som redan innehållits: återbetalning om för mycket har innehållits, ytterligare betalning om för lite har innehållits. |
| plusvalía kommunal (IIVTNU) | Upp till 30 %, fastställs av det lokala ayuntamiento och tillämpas på ett underlag som beräknas enligt den av två metoder som ger det lägre beloppet. | Säljaren enligt lag, men stadshuset kan kräva att KÖPAREN betalar den som ersättande skattskyldig när säljaren är icke-resident, en regel som de flesta säljare aldrig förväntar sig. |
Hur fungerar innehållandet på 3 %, och när får Ni tillbaka det?
Vid tillträdet måste köparen enligt lag innehålla 3 % av det överenskomna priset och betala in beloppet till skattemyndigheten inom en månad med Modelo 211. Detta sker oavsett resultatet av Er försäljning. Även en säljare som inte gjort någon vinst eller som sålt med förlust får 3 % av försäljningspriset innehållet hos notarien.Därefter har Ni fyra månader från försäljningsdagen på Er att lämna in Modelo 210. Där deklarerar Ni den faktiska kapitalvinsten och stämmer av den mot det som innehållits. Om skatten på 19 % av Er faktiska vinst är lägre än de 3 % som redan innehållits, vilket är vanligt för en fastighet som ägts i flera år på en stigande marknad, får Ni tillbaka mellanskillnaden. Om den är högre betalar Ni underskottet i samma deklaration.
Innehållandet på 3 %
- Vid tillträdetKöparen innehåller 3 %Oavsett resultatet.
- Inom 1 månadModelo 211 lämnas in av köparenBetalas in till skattemyndigheten.
- Inom 4 månaderNi lämnar in Modelo 210Deklarera den faktiska vinsten och stämma av den.
- Efter deklarationenÅterbetalt eller brist regleradÅterbetalning om 19 % av vinsten är lägre än de 3 % som innehållits.
Fyramånadersfristen och avstämningen är exakt den typ av deklarationsärende som Arevont överlåter till en oberoende jurist i stället för att hantera direkt. Arevont utför inte skattearbete, och denna deklaration bör inte lämnas till dess att tidsfristen närmar sig.
Vad är den kommunala skatten plusvalía?
plusvalía är den kommunala skatten på ökningen av markvärdet för en fastighet och är en kostnad för säljaren, inte köparen. I praktiken kan kostnaden ändå bli köparens att betala vid tillträdet: om säljaren inte är bosatt i landet kan kommunen göra köparen till betalningsansvarig i stället, vilket förklaras i sin helhet nedan. Den har inget att göra med byggnaden eller med Er verkliga vinst: den beskattar endast ökningen av värdet på MARKEN under den, enligt den ökning som kommunen beräknar under de år Ni ägde den.Sedan en reform 2021 gäller inte längre den gamla schablonformeln, som kunde beskatta Er även vid en förlust. Ni väljer den av två beräkningsmetoder som ger det lägre resultatet. Den objektiva metoden använder det taxerade markvärdet, multiplicerat med en koefficient som fastställs utifrån innehavstiden, med ett tak på högst 30 % när den lokala skattesatsen tillämpas. Den verkliga metoden baseras på den faktiska ökningen mellan Era inköps- och försäljningspriser. Om värdet inte ökade alls bekräftar skattemyndighetens egen reform att ingen skatt ska betalas enligt någon av metoderna.
Ökade markvärdet medan Ni ägde fastigheten?
- JaBetalas enligt den av de två metoderna som ger det lägre beloppet, med ett tak på 30 % när den lokala skattesatsen tillämpas.
- Nej, eller så kan Ni inte visa detInget ska betalas enligt någon av metoderna, vilket bekräftades av reformen 2021.
Vad säljare antarVad reformen 2021 ändrade
- plusvalía betalas alltid vid försäljning
- Den ska endast betalas när markvärdet har ökat. Sälj med förlust, eller till samma markvärde som Ni köpte för, så ska inget betalas, så länge Ni kan visa det.
- Det är alltid säljaren som betalar, utan undantag
- Enligt lagen är säljaren betalningsansvarig, men om säljaren inte är bosatt i landet kan kommunen göra KÖPAREN till betalningsansvarig i stället. I praktiken innebär det ofta att beloppet hålls inne från köpeskillingen vid tillträdet i stället för att faktureras separat senare.
Vad kostar mäklar- och juridikdelen av en försäljning?
Två ytterligare poster tillkommer utöver skatterna, och ingen av dem är en skatt: det är marknadsavgifter, på samma sätt som vid ett köp. Hur Ni säljer påverkar båda.
- Option 1EnsamrättsuppdragEn mäklare, ett förmedlingsavtal.
- Kostnad
- 1,5 till 4 %
- Snabbhet
- Beror på mäklarens köparnätverk
- Räckvidd
- Mäklarens eget nätverk
- Option 2Multi-agencyFlera mäklare marknadsför den samtidigt.
- Kostnad
- 1,5 till 4 %
- Snabbhet
- Ofta snabbare, mindre personlig service
- Räckvidd
- Störst räckvidd av de tre
- Option 3Privat försäljningIngen mäklare alls.
- Kostnad
- 0 €, ingen provision
- Snabbhet
- Vanligtvis långsammare
- Räckvidd
- Endast ditt eget nätverk och dina portaler
- Säljarens mäklarprovisionVanligtvis 1.5 till 4 % av försäljningspriset för en bostad på andrahandsmarknaden, betald av säljaren. Detta är ett marknadsspann, inte ett belopp som fastställts av någon officiell källa, eftersom ingen tillsynsmyndighet publicerar någon provisionssats. Det varierar beroende på mäklare, region och det specifika förmedlingsavtalet. Se det därför som en uppskattning som Ni bör bekräfta med mäklaren, inte som en fast kostnad.
- Egen advokat vid försäljningenEn säljare har nytta av ett oberoende juridiskt ombud av samma skäl som en köpare: kontroll av avtalet, samordning av innehållandet av 3 % och tillträdet samt, där det är relevant, beräkningen av plusvalía. Det mesta av den oberoende juridiska samordning som omfattar köpsidan gäller även vid en försäljning.
Vad du bör bekräfta innan du uppskattar nettolikviden
Fyra saker, kontrollerade mot dina faktiska köpehandlingar snarare än en allmän regel.| Be om | Vad det visar | Så ser ett dåligt svar ut |
|---|---|---|
| Ditt ursprungliga inköpspris och kostnader, skriftligen | Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan vad du betalade, plus godkända förvärvs- och förbättringskostnader, och vad du säljer för, inte enbart försäljningspriset. Utan de ursprungliga beloppen kan ingen beräkna den faktiska skatteskulden på 19 %. | Inga uppgifter om de ursprungliga köpekostnaderna, notarieavgiften eller fakturorna för förbättringar. |
| Om föreningsavgifterna och IBI är reglerade för bostaden | En obetald skuld till föreningen eller IBI-räkning kan belasta bostaden och försvåra tillträdet, precis som på köparsidan. | Ingen har kontrollerat att kontot är uppdaterat innan ett försäljningsdatum avtalats. |
| Vilken beräkningsmetod för plusvalía ger det lägre beloppet | Enligt lag är valet ditt, och de två metoderna kan ge mycket olika resultat beroende på hur länge du ägde bostaden och hur markvärdena utvecklades lokalt. | Ett belopp som hämtats från endast en metod, utan att den andra har beräknats för jämförelse. |
| Vem som enligt avtalet ansvarar för plusvalía i försäljningsavtalet | Eftersom kommunen kan kräva köparen som ersättande skattskyldig bör ett försäljningsavtal tydligt ange vem av köparen och säljaren som står för denna kostnad, i stället för att överlåta det till den part som kommunen råkar kräva först. | Ett avtal som helt tiger om plusvalía. |
Vinst mot förlust eller oförändrad försäljning
Källskatten på 3 % ser likadan ut i båda fallen. Det som händer därefter gör det inte.| Försäljning med vinst | Försäljning utan vinst eller med förlust | |
|---|---|---|
| 3 % källskatt vid tillträdet | Innehålls i alla fall, enligt Modelo 211. | Även denna innehålls oavsett: köparens skyldighet beror inte på ditt faktiska resultat. |
| Kapitalvinstskatt att betala | 19 % av den faktiska vinsten, sannolikt mindre än de innehållna 3 %, vilket ger återbetalning. | Inget att betala; hela den innehållna 3 % kan återkrävas. |
| plusvalía municipal | Att betala på ökningen av markvärdet, beräknat enligt den lägre av två metoder. | Inget att betala om markvärdet faktiskt inte ökade, vilket kan styrkas enligt reformen från 2021. |
| Deklaration krävs i båda fallen | Modelo 210 inom fyra månader för avstämning och krav på eventuell återbetalning. | Modelo 210 inom fyra månader, för att återfå den innehållna skatten och, där så är relevant, styrka att ingen ökning av plusvalía har skett. |
Mekanismen, inte ditt nettobelopp
Vi har hämtat skattesatsen på 19 % för kapitalvinster, innehållandet på 3 % och reformen av plusvalía direkt från Agencia Tributarias egna sidor och relevanta BOE-texter, den 17 augusti 2026. En sak bör särskilt uppmärksammas: regeringens föreslagna uppdatering av plusvalía-koefficienterna för 2026 (RD-ley 16/2025) godkändes inte av parlamentet. Därför är det koefficienterna i RD-ley 8/2023 som fortfarande gäller. Flera av de kommenterande källor vi kontrollerade hade ännu inte uppdaterats.Detta är allmän information om hur en försäljning beskattas, inte en beräkning av ert eget nettobelopp. Er verkliga vinst beror på det ursprungliga inköpspriset, era avdragsgilla kostnader och de specifika plusvalía-koefficienter som kommunen tillämpar. Dessa uppgifter bör ingå i en skriftlig beräkning från en advokat, inte i ett publicerat intervall. Arevont är ingen skatterådgivare och lämnar inte in denna skattedeklaration. Detta arbete ska utföras av en oberoende advokat.Vissa ämnen behandlas i separata guider: den löpande skatten på schablonberäknad inkomst och hyresinkomst som gällde medan ni ägde fastigheten, vilket är en annan fråga än försäljningen; hur en föreningsskuld kan knytas till en fastighet; samt den separata frågan om skatt på att inneha förmögenhet i stället för att realisera en vinst. Varje ämne har sin egen guide.
Vanligaste frågorna om försäljning och avvecklingskostnader
- Får jag ändå tillbaka hela beloppet på 3 % om jag säljer med förlust?
- Ja, om ni kan visa att ni faktiskt har gjort en förlust. Den kapitalvinstskatt som ska betalas är noll, och ni kan återfå hela det innehållna beloppet på 3 % vid tillträdet genom att lämna in Modelo 210 inom fyramånadersfristen. Det innehållna beloppet är inte ett minsta belopp som ni är skyldig att betala. Det är ett förskott som stäms av mot det verkliga resultatet.
- Kan jag krävas på plusvalía efter att jag redan har lämnat Spanien?
- Ja. Det är precis därför regeln finns som tillåter kommunen att ta ut plusvalía från köparen som ersättningsskattskyldig: det är svårare att kräva betalning av en icke-resident säljare som redan har lämnat landet än att ta ut skatten vid försäljningen. Därför bör försäljningsavtalet tydligt ange vem som står för kostnaden i stället för att lämna frågan olöst.
- Ändras skattesatsen på 19 % om jag har blivit skattemässigt bosatt i Spanien när jag säljer?
- Ja: en person som är skattemässigt bosatt i Spanien beskattas för en kapitalvinst enligt den ordinarie skalan för residenta i stället för den fasta skattesatsen på 19 % för icke-residenta, och omfattas av egna regler om skattelättnad vid återinvestering i permanentbostad som inte gäller för icke-residenta. Det är en helt annan beräkning, och webbplatsens guide om skatt för residenta behandlar den utförligt.
