Köpa fastighet via bolag: när det lönar sig
På 30 sekunder
För nästan alla som köper ett enda fritidshus är svaret nej. Ett bolag medför årliga deklarationer, beskattar Er egen användning av fastigheten och gör en försäljning mer komplicerad. Det sänker inte heller köpskatten med en enda euro.
Hur många spanska fastigheter, och finns det en verklig verksamhet bakom dem?
- Ett fritidshusKöp privat. Det är det enkla, vanliga svaret för nästan alla köpare.
- Flera fastigheter, kommersiellt uthyrda som en verklig verksamhetEtt bolag kan vara motiverat. Skaffa oberoende skatterådgivning innan ni bildar bolaget, utifrån era egna siffror.
Är ett bolag vanligtvis motiverat för ett fritidshus?
Nej, och det är värt att säga tydligt, i stället för att framställa det som ett neutralt val mellan två lika bra alternativ. Om ni köper en enda fastighet för er egen och er familjs användning är privat ägande nästan alltid enklare, billigare att driva och billigare att sälja. Alla verkliga fördelar med ett bolag gäller en annan situation än er.Den här frågan kommer ständigt upp, vanligtvis utifrån ett tjeckiskt antagande att ett bolag kan skydda mot skatt på samma sätt som det ibland gör i hemlandet. I Spanien gör det vanligtvis motsatsen när det gäller ett enda fritidshus. Ni betalar samma köpeskatt, ytterligare ett skattelager på er egen användning av fastigheten och en uppsättning årliga deklarationer som en privatperson aldrig behöver tänka på.
Vad man antarHur skatten faktiskt ser ut
- Ett bolag minskar skatten vid fastighetsköpet
- Det gör det inte. ITP eller IVA plus AJD, den engångsskatt som tas ut vid köp, beräknas på samma sätt oavsett om köparen är privatperson eller bolag.
- Ett bolag skyddar fastigheten från att räknas som privat förmögenhet
- Aktierna eller andelarna är fortfarande en tillgång som ni äger, värderad genom bolagets egen balansräkning, och de räknas fortfarande med vid förmögenhetsbeskattning. Se den särskilda guiden om förmögenhetsskatt för en beskrivning av mekanismen.
- Att använda fastigheten själv genom det egna bolaget är ett skattemässigt neutralt arrangemang
- Det är det vanligtvis inte. Om bolaget äger fastigheten och ni eller er familj använder den privat, behandlas arrangemanget som om bolaget hyrde ut den till er till marknadshyra, och den beräknade hyresinkomsten är skattepliktig.
När är ett bolag värt kostnaden?
Det finns fyra verkliga fall, och de har en sak gemensamt: inget av dem gäller ett enda fritidshus. Ett bolag medför en verklig administrativ och ekonomisk börda, och denna börda lönar sig först när tillräckligt mycket händer för att motivera hanteringen. Fallen med generationsskifte och ansvar nedan nämns som verkliga överväganden, men beskrivs inte med siffror, eftersom den verkliga mekanismen beror på gränsöverskridande skatteavtal och omständigheter som ingen allmän regel kan avgöra.
- En verklig portfölj, inte en fastighetEn investerare som innehar flera spanska fastigheter för uthyrning, i stället för ett enda fritidshus, har större verklig anledning att använda en bolagsstruktur: gemensam administration, en enda uppsättning räkenskaper för flera tillgångar och en struktur som kan belåna hela portföljen.
- Korrekt planering av generationsskifteAtt överföra andelar i ett bolag inom familjen kan i vissa fall vara enklare än att överföra en direktägd fastighet. Men detta beror helt på det specifika avtalet om generationsskifte och arv mellan Spanien och ert hemland, och frågan bör ställas till en specialist i båda länderna.
- En befintlig verksamhet som redan behöver närvaro i SpanienEtt bolag som faktiskt bedriver verksamhet i Spanien, till exempel genom att driva uthyrning som sin verkliga verksamhet i stället för att endast inneha en tillgång, har en annan skattesituation än ett skalbolag som skapats enbart för att inneha en lägenhet som fritidsbostad.
- Ansvarsseparering för en uthyrningsverksamhet med högre riskNär en fastighet hyrs ut kommersiellt i verklig omfattning och med verklig operativ risk överväger vissa ägare en bolagsstruktur av ansvarsskäl. Detta är ett verkligt övervägande. Men den administrativa kostnaden måste vägas ärligt mot en risk som en bra försäkring kanske redan täcker billigare.
Lägg märke till vad som inte finns på listan: att köpa en lägenhet för familjens semestrar och hyra ut den ibland. Detta är det vanliga fallet som ofta får en onödig bolagsstruktur, och så bör det inte vara.
Vad måste ni rapportera när ett bolag äger fastigheten, och när?
Tre återkommande deklarationer, och alla infaller under samma del av året. Sedan Real Decreto 609/2023 skapade det nationella Registro de Titularidades Reales måste varje spanskt bolag uppge sin verkliga huvudman, den fysiska person som ytterst äger eller kontrollerar bolaget. Detta sker två gånger: först i själva bildandehandlingen och sedan som bilaga till årsredovisningen, som varje år lämnas in till Registro Mercantil, handelsregistret. Detta är ett nationellt krav, inte något som är specifikt för fastigheter, och det gäller oavsett om bolaget är vilande eller bedriver aktiv verksamhet.Dessutom måste bolaget lämna in en årlig deklaration för Impuesto sobre Sociedades till den nationella skattemyndigheten AEAT. Detta gäller även under ett år utan någon verksamhet alls, vilket kallas en noll deklaration. Att hoppa över den är inte ett säkert alternativ. Sanktionerna blir större ju längre en obligatorisk deklaration saknas, enligt samma regel som beskrivs i webbplatsens guide om skatt för personer som inte är skattemässigt bosatta, när det gäller en privatpersons egen årliga deklaration.
| jan | feb | mar | apr | Maj | jun | jul | aug | sep | okt | nov | dec | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bolagsskattedeklaration (Impuesto sobre Sociedades) | jul | |||||||||||
| Årsredovisning deponerad hos Registro Mercantil | jul | |||||||||||
| Uppgift om verklig huvudman (titularidad real) | jul |
- Bolagsskattedeklaration (Impuesto sobre Sociedades)
- Förfaller den 25 juli för ett bolag med kalenderår. Ett avvikande räkenskapsår flyttar datumet, så bekräfta ert datum med er revisor.
- Årsredovisning deponerad hos Registro Mercantil
- Lämnas in tillsammans med eller kort efter deklarationen.
- Uppgift om verklig huvudman (titularidad real)
- Bifogas årsredovisningen och lämnas dessutom in på nytt vid bildandet, när detta infaller under året.
Att ordna varje styrelseledamots NIE och företagets eget spanska skattenummer före bildandet, i stället för att upptäcka bristen hos notarien, är precis vad Arevonts NIE- och administrationstjänst hanterar i samband med ett sådant köp.
Vad kostar det att driva ett bolag, utöver själva köpet?
Ungefär 500 till 1 000 € per år, enbart för administrationen av det vilande bolaget, utöver en köpeskatt som är identisk med den vid ett privat köp. Ett vilande bolag, som äger bostaden och inte gör något annat, behöver fortfarande formell bokföring, en årlig bolagsskatte deklaration och årsredovisning som lämnas in till registret. Detta är en verklig, återkommande kostnad utan motsvarighet för en privatägd bostad, utöver de vanliga årliga ägandekostnader som varje köpare redan har.Den årliga avgiften på 3 % av taxeringsvärdet är den enda siffran som det är värt att vara exakt med, eftersom den skrämmer fler köpare än den borde. Den gäller endast ett bolag som är hemmahörande i ett land som Spanien klassificerar som en icke samarbetsvillig jurisdiktion, tidigare kallad ett skatteparadis. Varken Tjeckien eller Polen finns på den listan, så ett normalt bildat tjeckiskt eller polskt bolag, eller ett spanskt SL som ägs av en tjeckisk eller polsk delägare, utlöser inte avgiften. Detta bör sägas tydligt, eftersom rädslan för den är vanlig och den verkliga risken för de köpare som denna webbplats riktar sig till i praktiken är noll.
| Förvärvsskatt (ITP eller IVA plus AJD)Samma som privat köp | Ingen besparing |
|---|---|
| Årlig administration av vilande bolagBokföring, deklaration, registeranmälan | 500 till 1 000 € |
| 3 % särskild avgift på taxeringsvärdetEndast icke samarbetsvilliga jurisdiktioner, inte Tjeckien eller Polen | Ej tillämpligt |
| 25 % bolagsskatt på hyresinkomsterJämför med Er personliga skattesats för personer utan skatterättslig hemvist i Spanien på samma inkomst | Beror på hyran |
| Äga privat i ställetInget bolagsled alls | 0 €, inget extra led |
Skulle ett tjeckiskt eller polskt bolag fungera i stället för att bilda ett spanskt SL?Ett utländskt bolag kan äga spansk egendom, och det finns ingen nationalitetsbegränsning för detta. I praktiken använder de flesta köpare som verkligen behöver en bolagsstruktur ett spanskt SL, eftersom det är vad spanska banker, notarier och fastighetsregistret är organiserade för att hantera i det dagliga arbetet. Ett utländskt bolag innebär dessutom ett eget extra lager av gränsöverskridande rapportering utöver allt som beskrivs ovan. Vilket alternativ som verkligen är enklare för Er situation är en fråga för en jurist som arbetar med båda jurisdiktionerna.
Vad Ni bör bekräfta innan Ni väljer bolagsstruktur
Det här är en ärlig checklista, inte ett säljargument för något av alternativen. De flesta köpare som läser den bekräftar att inget av detta gäller dem och köper privat.- Är detta verkligen en enda fastighet för privat bruk och familjebruk?Om svaret är ja är detta det normala fallet, och det ärliga svaret ovan gäller: köp privat. Det betyder inte att ett bolag är olagligt eller ovanligt, utan bara att det här medför en kostnad utan motsvarande fördel.
- Äger Ni redan, eller planerar Ni att äga, flera spanska fastigheter?För en portfölj finns större fördelar som kan uppväga bolagets administrationskostnad. Det betyder inte automatiskt att ett bolag är rätt lösning, inte ens då. Beräkningen måste fortfarande göras.
- Är arv mellan generationer en verklig och nära förestående fråga?Detta är det enda fallet där en struktur verkligen kan vara till hjälp, men endast med korrekt gränsöverskridande rådgivning. Det betyder inte att alla strukturer fungerar på samma sätt enligt tjeckiska eller polska arvsregler. Detta måste kontrolleras separat.
- Är fastigheten belägen i ett land som finns på Spaniens lista över icke samarbetsvilliga jurisdiktioner?Detta är den enda situation där den årliga avgiften på 3 % överhuvudtaget gäller. För ett normalt bildat tjeckiskt eller polskt bolag är svaret nej, och denna kostnadspost gäller helt enkelt inte Er.
Personligen eller via ett företag
Samma bostad, två sätt att äga den. För ett enda fritidshus är kolumnen till höger det vanliga svaret.| Via ett företag | Personligen | |
|---|---|---|
| Förvärvsskatt vid tillträde | Oförändrat: ITP eller IVA plus AJD, beräknat på samma sätt. | Oförändrat: ingen besparing heller vid personligt köp. |
| Använda bostaden själv | Kan utlösa en beräknad marknadshyra, beskattad som företagsinkomst. | Inget sådant problem: ni äger och använder helt enkelt er egen bostad. |
| Årliga deklarationer utöver själva bostaden | En bolagsskattedeklaration varje år, även vid noll aktivitet, samt årsredovisning och uppgift om verklig huvudman. | Den vanliga årliga deklarationen för icke bosatta som webbplatsens skatteguider redan täcker, och inget mer. |
| Löpande kostnader utöver bostaden | ungefär 500 till 1 000 € per år för grundläggande administration av ett vilande bolag. | Inga utöver kostnaderna för att äga själva bostaden. |
| Senare försäljning | Antingen säljer ni bostaden från bolaget eller själva aktierna. Det senare alternativet är en mycket mer komplex transaktion som kräver specialiserad skatterådgivning för båda parter. | En vanlig bostadsförsäljning, den process som webbplatsens guide om försäljnings- och avvecklingskostnader redan beskriver. |
| Förmögenhetsskatt | Aktierna räknas fortfarande med och värderas via bolagets balansräkning. | Själva bostaden räknas med. Se guiden om förmögenhetsskatt för vem som verkligen omfattas. |
Vad en generell regel avgör och vad bara era egna siffror kan avgöra
Bolagsskattesatsen (25 %) och kravet på redovisning av verklig huvudman är fastställda regler, hämtade från originalkällan. Den särskilda avgiften på 3 % och dess omfattning avseende icke samarbetsvilliga jurisdiktioner är också hämtade från originalkällan (Ley IRNR, artiklarna 40-45). Slutsatsen att den inte gäller ett normalt bildat tjeckiskt eller polskt bolag följer direkt av denna omfattning. Beloppet på ungefär 500 till 1 000 € per år i löpande kostnader är en marknadsuppskattning som kontrollerats mot två källor, inte en officiellt publicerad siffra. Verkliga offerter varierar beroende på leverantör.Ingen generell regel avgör om ett företag sparar pengar åt er i just ert fall. Det beror på om ni över huvud taget hyr ut bostaden, till vilken hyra, er egen personliga skattesituation i hemlandet samt de gränsöverskridande arvs- och skatteavtalsfrågor som endast en skatterådgivare med erfarenhet av båda jurisdiktionerna verkligen kan besvara. I det vanliga fallet, en bostad, privat användning med tillfällig uthyrning, är den ärliga utgångspunkten att det inte kommer att spara pengar åt er. Det är bolagsstrukturen som måste motivera sina egna kostnader.Ingen här utför beräkningen ovan. Arevonts juridiska samordning tar in en oberoende rådgivare innan ni binder er genom att betala en reservationshandpenning. På så sätt fattas ett så viktigt beslut utifrån verkliga siffror, inte utifrån ett tjeckiskt antagande som hamnat här av misstag.
Vanliga frågor om köp via ett företag
- Oroar jag mig i onödan för skatten på 3 %?
- För ett normalt bildat tjeckiskt eller polskt bolag, nästan säkert ja. Den årliga avgiften på 3 % gäller endast ett bolag som är hemmahörande i ett land som Spanien klassificerar som en icke samarbetsvillig jurisdiktion, och varken Tjeckien eller Polen finns på den listan. Detta är en av de vanligaste onödiga farhågorna kring ämnet.
- Kan jag sälja bolagets aktier i stället för att sälja bostaden?
- Ja, och köpare väljer ibland denna struktur för att ändra hur transaktionen beskattas. Det är en mycket mer komplex transaktion än en vanlig bostadsförsäljning. Den kräver specialiserad skatterådgivning för både säljarens och köparens del. En köpare bör vara försiktig med att acceptera en aktieförsäljning i stället för en bostadsförsäljning utan att exakt förstå vilka skulder och förpliktelser som följer med aktierna.
- Undviker man spansk förmögenhetsskatt genom att äga bostaden via ett företag?
- Nej. Aktierna själva är en tillgång som ni personligen äger, värderad via bolagets egen balansräkning, och de räknas med på samma sätt som en direktägd bostad. Se guiden om förmögenhetsskatt för vem som verkligen omfattas. För de flesta vanliga köpare omfattas ingen alls, oavsett om de äger via bolag eller inte.
- Vad händer med den minsta hyrestiden om ett företag hyr ut bostaden långsiktigt?
- Det förändras. En företagsuthyrares minsta hyrestid enligt spansk hyreslagstiftning är 7 år, i stället för de 5 år som gäller för en privat hyresvärd. Guiden om uthyrda bostäder behandlar detta utförligt. Det är en verklig och specifik konsekvens som är värd att känna till innan ni bestämmer hur ni ska äga en bostad som ni planerar att hyra ut långsiktigt.
