Nyproduktion eller bostad på andrahandsmarknaden på Costa del Sol
Skillnaden handlar inte bara om huruvida bostaden är ny. Skatten, betalningsplanen, garantierna, väntetiden och förhandlingsutrymmet förändras också. Inget alternativ är bättre, de passar olika planer.
Tre saker, inte två
Man säger "bostad under uppförande eller bostad på andrahandsmarknaden" som om det fanns två alternativ. På Costa del Sol finns det tre, och det mellersta är det som de flesta köpare inte har övervägt.
- Off-planKöpt av byggherren innan byggnaden är färdig, ibland innan bygget ens har påbörjats. Ni betalar i etapper i takt med att bygget fortskrider, och väntan är priset för den lägre ingångskostnaden och möjligheten att välja bostad.
- Nyproduktion, färdigSamma projekt, köpt nära eller efter tillträdet. Skattebehandlingen är identisk med den för en bostad under uppförande, väntan försvinner nästan helt och valet av bostad är vad som än finns kvar. Ofta det förnuftiga mellanalternativet.
- AndrahandsbostäderKöpt av en befintlig ägare. En annan skatt, en mycket kortare väg till nycklarna, ingen garanti och den enda vägen till adresser som byggdes för flera decennier sedan.
Skatten och betalningsplanen följer de två första tillsammans: skattemässigt är nyproduktion nyproduktion, oavsett om ni köper den när det bara finns ett hål i marken eller under veckan då den färdigställs.
Skatteskillnaden är mindre än den verkar
Det här är siffran som de flesta jämförelser börjar med, och den som oftast misstolkas. Vid nyproduktion betalar ni 10 % IVA plus 1,2 % AJD, alltså 11,2 % i skatt. För en bostad på andrahandsmarknaden betalar ni en enda överlåtelseskatt, ITP, på 7 %.En skillnad på fyra procentenheter i skatt låter avgörande. Det är den inte, eftersom skatten inte utgör hela kostnaden för ett köp. När advokaten, notarien, fastighetsregistret och de mindre posterna räknas med blir totalkostnaden omkring 13 % över priset för nyproduktion och omkring 9 % för en bostad på andrahandsmarknaden.
Det människor jämförDet som faktiskt avgör
- 11,2 % mot 7 % i skatt
- Cirka 13 % mot cirka 9 % totalt, och båda är en procentandel av ett pris som i sig skiljer sig åt.
- Den lägre skatten vinner
- En bostad på andrahandsmarknaden som behöver ett nytt kök, nya badrum och ny luftkonditionering kan totalt kosta mer än den nyproduktion ni avstod från på grund av skatten.
- Skatten är den stora variabeln
- Skick, läge och vad ni behöver spendera efter överlämnandet påverkar totalsumman betydligt mer än fyra procentenheter i skatt.
Välj därför inte utifrån skatten. Räkna ut totalkostnaden för varje specifik bostad, inklusive vad den behöver efter att ni fått nycklarna, och jämför de två beloppen.
Hur och när ni betalar
Betalningsplanen är den praktiska skillnad som de flesta köpare märker först, eftersom den avgör hur mycket kontanta medel ni behöver och när.
| Steg | Nyproduktion | Andrahandsbostäder |
|---|---|---|
| Reservation | Vanligtvis 6.000 till 11.000 €, fastställs av projektet. | Vanligtvis 6.000 till 11.000 €, och för dyrare bostäder upp till 1 % av priset. |
| När avtalet undertecknas | Vanligtvis 20 till 40 % av priset, plus IVA. | Vanligtvis så att totalsumman uppgår till 10 till 20 % av priset. |
| Under tiden | Ytterligare betalningar följer projektets egen tidsplan. I vissa projekt sker delbetalningar under byggtiden, medan andra tar ytterligare en betalning och resterande belopp vid tillträdet. | Ingenting. Ni väntar till det tillträdesdatum som avtalats hos notarien. |
| Hos notarien | Resterande belopp vid tillträdet och överlåtelsen av äganderätten. | Restbelopp vid undertecknande av köpebrev |
Den konsekvens som är värd att planera för är att ni vid nyproduktion kan behöva en stor del av era egna pengar tidigt, månader eller år innan ni har något att använda eller hyra ut. För en bostad på andrahandsmarknaden flyttas pengarna senare, men snabbare.
Vad som täcks därefter
Det här är skillnaden med de skarpaste konsekvenserna, och den som människor bara lägger märke till när något går fel.Nyproduktion omfattas av lagstadgade garantier: tio år för stommen, tre år för installationerna och ett år för ytskikten. En bostad på andrahandsmarknaden omfattas inte av några sådana garantier. Säljaren ansvarar endast för dolda fel som de kände till och dolde, vilket är betydligt svårare att bevisa än ett garantianspråk.
Det gör inte en bostad på andrahandsmarknaden till ett sämre köp. Det gör den tekniska besiktningen till ett måste för den ena och till en bekvämlighet för den andra. För en äldre bostad är en besiktning utförd av en arkitekt eller besiktningsman den enda garanti ni kommer att få.
Utrymme och var de bra adresserna finns
Två avvägningar går åt motsatta håll, och tillsammans avgör de fler köp än skatten gör.
- En bostad på andrahandsmarknaden ger er vanligtvis mer utrymme inomhusÄldre lägenheter byggdes med mer generösa ytor. I nyproduktion går en större del av ytan till terrasser och till bostadsområdets gemensamma faciliteter, så för samma pengar får ni ofta färre kvadratmeter inomhus och mer utomhus.
- Nyproduktion ger er vanligtvis lägre driftkostnaderDe högsta energiklasserna, modern isolering och moderna installationer märks på räkningarna och på allt som ni slipper byta ut under flera år.
- De bästa adresserna vid havet är bostäder på andrahandsmarknadenMarken närmast vattnet bebyggdes för årtionden sedan. De flesta nya projekt ligger på inlandssidan av A7. Nyproduktion i första linjen finns, men i mycket liten omfattning och priset är därefter.
- Nyproduktion låter er väljaUnder byggtiden väljer ni vanligtvis material, ytskikt och färger, och vissa byggherrar flyttar en skiljevägg. En bostad på andrahandsmarknaden köps i befintligt skick; att ändra den innebär en renovering.
Hur länge tills ni har nycklarna
För en bostad på andrahandsmarknaden tar vägen från reservation till nycklar vanligtvis en till tre månader. Vid nyproduktion beror det helt på projektets skede: ett köp nära tillträdet kan gå nästan lika snabbt, medan ett köp från grunden kan innebära två till tre år.Väntan är inte bortkastad tid vid nyproduktion, men det är tid då ni äger ett avtal snarare än en bostad. Om ni behöver någonstans att vara nästa sommar avgör det frågan på egen hand.
Var det finns förhandlingsutrymme
NyproduktionAndrahandsbostäder
- En rabatt på priset är undantaget.
- Priset är vanligtvis förhandlingsbart, men inte alltid.
- Vad som ändras i stället: betalningsplanen, bättre utrustning, vissa extra tjänster.
- Vad som ändras: priset, tillträdesdatumet, utrustningen och avtalets övriga villkor.
- Bästa läget är vanligtvis de sista bostäderna i ett färdigställt projekt som byggherren vill sälja av.
- Det avgörs av hur motiverad säljaren är, vilket är just det en köpare inte kan se på egen hand.
Efter de senaste årens starka tillväxt saktar marknaden in, så vissa byggherrar är mer öppna för att diskutera pris än tidigare. Det är en anledning att fråga, inte en anledning att räkna med rabatt.
Vilken passar er
Inte ett poängsystem. Detta är villkoren under vilka varje alternativ är det självklara svaret.
Nyproduktion är det enklare svaret omEn bostad på andrahandsmarknaden är det enklare svaret om
- Ni vill ha modern standard utan något att göra om, med garantier i ryggen.
- Ni vill ha nycklarna om månader snarare än år.
- Ni vill ha låga driftskostnader och bästa energiklass.
- Ni vill vara så nära stranden som kusten tillåter.
- Ni vill att pool, gym, spa eller coworking ska ingå i anläggningen.
- Ni vill ha fler kvadratmeter inomhus för samma pengar.
- Ni har inget emot att vänta och vill kunna välja planlösning och ytskikt.
- Ni skulle hellre renovera efter egen smak än acceptera någon annans val.
- Ni vill ha flera år utan betydande utgifter för reparationer.
- Ni vill ha ett etablerat område med uppvuxna planteringar och grannar som faktiskt bor där.
Vad du ska kontrollera
De två har olika risker, så den juridiska granskningen är inte densamma för båda.
| Vid nyproduktion | Andrahandsbostad | Varför det är viktigt |
|---|---|---|
| Byggherren, marken, tillstånden och avtalsdokumentationen. | Äganderätt, avgifter, verkställighetsförelägganden och skulder till ägarföreningen. | En skuld som belastar bostaden kan följa med till er; ett projekt utan tillstånd kan stanna upp. |
| Bankgarantin, utfärdad i ert namn och för era specifika betalningar. | Lagligheten i alla byggarbeten och alla oregistrerade tillbyggnader. | Det är här pengar faktiskt går förlorade, och båda delarna kan kontrolleras i förväg. |
| Tillträdesdatumet och vad avtalet säger om det försenas. | Föreningens stadgar, särskilt om Ni avser att hyra ut bostaden. | Ett försenat tillträde kostar tid, och en uthyrningsbegränsning kan undanröja anledningen till att Ni köpte. |
Den jämförelse som människor vill göra är fel
Nästan varje version av denna fråga på nätet besvaras med en skattetabell, eftersom skatt är den enda siffran som är densamma för alla. Det är också den siffra som betyder minst.Köpen går inte fel för att någon betalade 11.2 % i stället för 7 %. De går fel för att en bostad på andrahandsmarknaden behövde arbeten för fyrtiotusen euro som ingen hade räknat med, eller för att en bostad under uppförande köptes utifrån en visualisering och visade sig vara vänd mot norr, in mot en bergssluttning, eller för att en bostad köptes för uthyrning och föreningen redan hade röstat igenom begränsningar av uthyrningen.Därför besvarar vi inte denna fråga abstrakt. Vi jämför två specifika bostäder med alla kostnader inräknade, inklusive vad var och en behöver efter överlämnandet, och säger vilken vi skulle köpa.
Vanliga frågor
- Är en bostad under uppförande billigare än en färdig nyproduktion i samma projekt?
- Vanligtvis ja, och rabatten är ersättningen Ni får för att vänta och ta byggnadsrisken. När ett projekt säljs och färdigställs prissätts de återstående bostäderna normalt högre än de första.
- Kan jag få ett bolån för ett köp av en bostad under uppförande?
- Ja, men inte ännu. Banken godkänner lånet ungefär två månader före tillträdet, så en tidigare ansökan leder inte till något. Det är också därför delbetalningarna av handpenningen vid nyproduktion måste komma från Era egna medel.
- Betalar jag skatt två gånger vid nyproduktion, IVA och ITP?
- Nej. En bostad är antingen en första överlåtelse, vilket innebär IVA plus AJD, eller en efterföljande överlåtelse, vilket innebär ITP. Aldrig båda.
- Vad händer om byggherren inte färdigställer projektet?
- Varje betalning Ni gjorde före tillträdet måste täckas av en bankgaranti i Ert namn, som återbetalar pengarna med lagstadgad ränta. Er advokat kontrollerar den exakta lydelsen av garantin innan någon betalning lämnar Er.
- Är en bostad på andrahandsmarknaden alltid billigare per kvadratmeter?
- Nej. Nära havet är den ofta den dyrare av de två, eftersom marken där bebyggdes för länge sedan och en bostad på andrahandsmarknaden är det enda sättet att köpa där.
