Vad är IBI och hur mycket kommer Ni faktiskt att betala varje år?
På 30 sekunder
IBI tas ut av alla ägare, inklusive icke-bosatta och ägare till tomma fastigheter, som taxeringsvärdet multiplicerat med en skattesats som varje kommunfullmäktige fastställer mellan 0,4 och 1,1 procent, eller upp till 1,3 procent i större kommuner. Det finns ingen enhetlig IBI-skattesats för Costa del Sol.
Vad är IBI exakt och vem måste betala den?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, är Spaniens årliga kommunala fastighetsskatt. Den tas ut av kommunen där fastigheten ligger, av alla ägare, varje år, utan undantag. Icke-bosatta som aldrig befinner sig i Spanien under året måste betala den. Ägare till en obebyggd tomt måste betala den. Det finns inget undantag för utländskt ägande eller för en fastighet som står tom.Många kommuner på Costa del Sol tar inte själva in skatten, utan delegerar i stället indrivningen till Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, ett provinsiellt organ för skatteindrivning.
Hur beräknas Er faktiska IBI-faktura?
IBI är taxeringsvärdet multiplicerat med tipo de gravamen, den kommunala skattesatsen. Taxeringsvärdet är ett administrativt värde som fastställs av Catastro, den statliga myndigheten för fastighetsregistret, och inte marknadspriset eller det pris Ni faktiskt betalade. Det ligger vanligtvis betydligt under marknadsvärdet och revideras endast regelbundet per kommun. Marbellas senaste fullständiga taxeringsöversyn är daterad 2012, vilket innebär att värderingarna där kan släpa efter den verkliga marknaden med långt över ett decennium.Själva skattesatsen fastställs årligen av varje kommun inom ett lagstadgat nationellt intervall: ett golv på 0,4 procent och ett allmänt tak på 1,1 procent för urbana fastigheter, vilket höjs till 1,3 procent i kommuner med över 100.000 invånare. Två identiska villor kan ha mycket olika IBI-fakturor enbart på grund av att de ligger i olika kommuner, med olika skattesatser och olika, eventuellt inaktuella, taxeringsvärden.
| Benahavis, det lagstadgade golvet0.4% av taxeringsvärdet | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% av taxeringsvärdet | 725 € |
| Marbella0.65% av taxeringsvärdet | 975 € |
Vilken är den faktiska IBI-satsen, kommun för kommun?
Det finns ingen enhetlig "Costa del Sol IBI-sats". Den måste kontrolleras kommun för kommun, och intervallet sträcker sig från det lagstadgade minimivärdet och uppåt.
| Kommun | IBI-sats för tätort | Obs! |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Det lagstadgade minimivärdet, bekräftat som stabilt sedan åtminstone 2012. Landsbygd 0,6 %, BICES 1 %. |
| San Roque | 0.47% | Omfattar Sotogrande, Alcaidesa och själva San Roque. Samma sats gäller för mark på landsbygden. |
| Mijas | 0.483% | Enligt uppgifter från Ministerio de Hacienda för 2026. Landsbygd 0,63 %, BICES 1,3 %. |
| Marbella | 0.65% | Aktuell sats enligt en sammanställning som hänvisar till officiella uppgifter; betrakta den som den aktuella siffran, inte som en fast sats. |
Estepona är ett separat, bekräftat fall på sina egna villkor: kommunhuset sänkte den faktiska IBI-räkningen med cirka 20 procent i genomsnitt för 2026, men endast för ägare som är lokalt registrerade som empadronado. En ägare som inte är bosatt där fick ingen sådan sänkning och betalade ungefär lika mycket som 2025. Lättnaden uppgick till 6,1 miljoner euro fördelat på 37.988 betalningsavier, och den årliga IBI-kostnaden för en typisk lägenhet där beskrivs som några hundra euro. En sänkning på 20 procent motsvarar därför ungefär priset för en god middag, inte en livsförändrande summa. Fuengirola tar separat bort en IBI-rabatt på 30 procent som tidigare gällde registrerade turistuthyrningsbostäder och omklassificerar dem även som kommersiella i fråga om avfallsskatt, vilket innebär en faktisk kostnadsökning specifikt för en köpare som ska få hyresintäkter där.
När ska IBI faktiskt betalas, och vad händer om Ni missar betalningen?
IBI debiteras och tas årligen ut av kommunen eller, för många kommunhus på Costa del Sol, av PRP Malaga på deras uppdrag. Det finns inget enda gemensamt datum för betalningsperioden: det beror faktiskt på vilket organ kommunhuset anlitar för att ta in betalningen. I praktiken kan Ni räkna med en eller två årliga betalningsperioder, vanligtvis under årets andra hälft och ibland uppdelade, och bör bekräfta de specifika datumen direkt med den aktuella fastighetens kommunhus eller PRP Malaga vid köpet.
| Om Ni... | Vad händer | Så hanterar Ni det |
|---|---|---|
| Betala i tid med autogiro | Många kommunhus ger en liten rabatt, som fastställs i den enskilda kommunens egna föreskrifter. | Ordna domiciliacion bancaria från ett spanskt konto vid köpet. |
| Missa den frivilliga betalningsperioden | En tilläggsavgift, recargo, tas ut och uppgår till mellan 5 och 20 procent beroende på hur sen betalningen är. | Betala så snart Ni upptäcker det och låt det inte gå längre. |
| Låt skulden förbli obetald under en längre tid | Myndigheten kan gå vidare med ett formellt embargo, det vill säga beslag, av fastigheten eller ägarens bankkonto. | Behandla alla brev från en spansk skattemyndighet som brådskande, även om Ni befinner Er utomlands. |
För en ägare som inte är bosatt i Spanien är autogiro mycket sannolikt det enklaste sättet att både spara några procent och undanröja den realistiska risken att missa en betalningsperiod som Ni från början inte får något pappersmeddelande om.
Vilka andra mindre återkommande kostnader följer med IBI?
De flesta kommuner tar ut en separat årlig avgift för sophämtning, tasa de basura, vanligtvis mellan 50 och 180 euro per år beroende på kommunen och fastighetstypen. I vissa kommuner ingår den i själva IBI-räkningen, medan den i andra debiteras separat, ibland via vattenbolaget i stället för kommunhuset. Detta varierar mellan kommunerna och måste kontrolleras lokalt, inte antas gälla längs hela kusten.En ägare som inte är bosatt i Spanien och inte hyr ut fastigheten anses fortfarande av Spanien få en fiktiv förmån av att äga den och beskattas årligen på en liten procentandel av taxeringsvärdet genom en separat deklaration, Modelo 210. Om fastigheten i stället hyrs ut beskattas själva hyresinkomsten med 19 procent av nettot för personer bosatta i EU eller EES, där IBI ingår bland de avdragsgilla kostnaderna, eller med 24 procent av bruttot utan avdrag för personer utanför EU. Även detta deklareras via Modelo 210 och ska betalas mellan den 1 och 20 januari följande år.Föreningsavgifter, cuota de comunidad, är inte en skatt utan en nästan universell kostnad för alla fastigheter i en comunidad de propietarios, och varierar kraftigt beroende på servicenivån. Vaultens egen forskning om Sotogrande anger 1.500 till 4.000 euro per år för en lägenhet där specifikt, en siffra som inte bör tolkas som ett tal för hela kusten.
Varför påverkar samma IBI-faktura två olika skatteberäkningar?
IBI är inte bara en fristående årlig faktura. Den är också en avdragsgill kostnad mot spansk skatt på hyresinkomster för en EU-bosatt ägare som hyr ut fastigheten, och den ingår i beräkningen av schablonberäknad inkomst för en ägare som inte hyr ut den. Samma årliga IBI-belopp som en köpare budgeterar för som en kostnad påverkar i det tysta två andra skatteposter: det sänker den beskattningsbara vinsten för en ägare som får hyresinkomster, men har ingen motsvarande effekt för en ägare som endast behåller fastigheten som ett andrahandsboende. Det är viktigt att känna till innan ni beslutar om fastigheten ska hyras ut eller behållas enbart för eget bruk, eftersom skattebehandlingen av samma IBI-faktura skiljer sig väsentligt mellan de två alternativen.
Vad ni bör kontrollera om en fastighets IBI före köpet
Sex saker som ni bör fastställa med er jurist före tillträdet, inte efter att den första fakturan kommit.| Ha på plats | Varför det är viktigt | Så ser ett dåligt svar ut |
|---|---|---|
| Den aktuella kommunens exakta kommunala IBI-sats, inte ett genomsnitt för kusten | Det lagstadgade minimibeloppet är 0,4 %, och varje kommun fastställer sin egen sats upp till 1,1 %, eller 1,3 % i större kommuner. | "IBI här ligger vanligtvis på omkring en halv procent", utan att ange den faktiska kommunen. |
| Fastighetens eget taxeringsvärde och året för den senaste taxeringen | Både IBI och schablonberäknad inkomstskatt för icke bosatta baseras på detta belopp, inte på det pris ni faktiskt betalade. | Att utgå från att taxeringsvärdet följer försäljningspriset. |
| Om sophämtningen ingår i IBI-fakturan eller faktureras separat | Detta varierar mellan kommunerna och hanteras ibland via vattenfakturan i stället för av stadshuset. | Att bara budgetera för IBI och överraskas av en andra faktura. |
| Vem som faktiskt tar ut avgiften: stadshuset självt eller PRP Malaga | Detta avgör var en förfrågan eller ett problem med en försenad betalning faktiskt löses. | Att kontakta fel kontor och förlora tid medan en avgift för försenad betalning växer. |
| En autogirobetalning från ett spanskt konto | Det är det praktiska sättet för en ägare som inte är bosatt i landet att undvika att missa en betalningsperiod som ni aldrig får något pappersmeddelande om, och det kan dessutom ge en mindre rabatt. | Att förlita sig på post som aldrig faktiskt når en adress i Prag eller Warszawa i tid. |
| Alla aktuella rabatter som kommunen erbjuder specifikt för empadronado | Esteponas sänkning på omkring 20 procent för 2026 gällde endast lokalt registrerade ägare, inte alla ägare i kommunen. | Att utgå från att en angiven rabattsats även gäller er som icke bosatt. |
Vad som inte är fastställt om dessa siffror
Esteponas, Fuengirolas och Malaga stads exakta aktuella kommunala IBI-satser behöver bekräftas på nytt i en primärkälla, exempelvis en tabell från Hacienda eller stadshusets egen skatteförordning, till skillnad från Benahavis, San Roque och Mijas, som kontrollerades mot en officiell satstabell. De har utelämnats från tabellen kommun för kommun ovan i stället för att publiceras som en uppskattning från en sammanställningssida.Det finns inget enda universellt datum för IBI:s betalningsperiod. Det varierar faktiskt beroende på vilket organ som tar ut avgiften, det vill säga kommunen själv, PRP Malaga eller ett annat provinsiellt organ. Bekräfta därför de specifika månaderna med fastighetens eget stadshus vid köpet i stället för att utgå från ett gemensamt datum för hela kusten.Åren för taxeringsvärdets omprövning bekräftades i denna genomgång endast för Marbella, 2012. En köpare på annan ort bör be sin jurist ta fram det specifika taxeringsvärdet i fastighetsregistret och året för dess egen omprövning för den aktuella fastigheten, eftersom det ligger till grund för både IBI och skatteunderlaget för den schablonberäknade inkomsten.Den exakta regeln för tröskelvärdet för schablonberäknad inkomst på 1,1 eller 2 procent, samt den specifika rabattprocenten för autogiro eller avbetalningsplanen för varje namngiven kommun på Costa del Sol, verifierades inte oberoende mot varje kommuns aktuella skatteförordning i denna genomgång.
Vanligaste frågorna om IBI-skatt
- Finns det en enda IBI-sats för hela Costa del Sol som jag kan budgetera utifrån?
- Nej. Satserna sträcker sig från det lagstadgade minimibeloppet på 0,4 procent till ett allmänt tak på 1,1 procent, eller 1,3 procent i kommuner med fler än 100.000 invånare, och varje kommun fastställer sitt eget belopp. Ange alltid den specifika kommunen i stället för att beräkna ett genomsnitt för kusten.
- Upphör IBI om fastigheten står tom hela året?
- Nej. Den tas ut av varje ägare oavsett nyttjandegrad och ingen befrielse gäller för en fastighet som står tom.
- Kan jag dra av IBI?
- Ja, om ni hyr ut fastigheten: IBI är en av de avdragsgilla kostnaderna mot skatt på hyresinkomster för en person bosatt i EU eller EES. Om ni behåller fastigheten enbart som ett andrahandsboende har IBI ingen motsvarande kvittningseffekt. Det är helt enkelt en årlig kostnad och ingår dessutom i den separata beräkningen av schablonberäknad inkomst för en ägare som inte hyr ut fastigheten.
- Vad händer om jag helt enkelt glömmer att betala eftersom jag bor utomlands?
- En avgift på 5 till 20 procent tillkommer beroende på hur sen betalningen är, och långvarig utebliven betalning kan leda till ett formellt utmätningsförfarande mot fastigheten eller ert bankkonto. Att ordna autogiro från ett spanskt konto vid köpet är den praktiska lösningen på just denna risk.