Dubbelbeskattning i Spanien: vad tjeckiska och polska ägare faktiskt betalar
På 30 sekunder
Spanien beskattar först era hyresinkomster, er försäljning och ert arv, helt enkelt eftersom egendomen ligger i Spanien. För hyresinkomster och en försäljning förhindrar skatteavtal sedan att ni beskattas två gånger. För arv finns inget sådant avtal.
Vilket land beskattar er spanska egendom först?
En regel gör resten enklare. När det gäller fast egendom ger både skatteavtalen mellan Tjeckien och Spanien samt mellan Polen och Spanien, liksom nästan alla skatteavtal i världen, det land där egendomen faktiskt ligger den första rätten att beskatta inkomster och vinster från den. Spanien beskattar spanska hyresinkomster, en spansk försäljning och ett spanskt arv först, oavsett var ni bor.Ditt hemland, Tjeckien eller Polen, måste sedan hantera den redan beskattade inkomsten när du deklarerar din globala inkomst i hemlandet. Det är där skatteavtalets mekanism, en avräkning mot det du redan har betalat, faktiskt blir viktig, och där de två systemen verkligen skiljer sig åt, vilket avsnitten nedan visar.
Hur beskattas dina hyresinkomster på båda sidor?
Som icke bosatt ägare beskattas du enligt IRNR, inkomstskatten för icke bosatta, som deklareras på Modelo 210. Som bosatt inom EU/EES, vilket omfattar både tjeckiska och polska ägare, är skattesatsen 19 % på dina NETTOhyresinkomster: bolåneränta, reparationer, förvaltningsavgifter, IBI och byggnadsförsäkring är alla avdragsgilla innan skatten beräknas. Deklarationsperioden för ett visst års hyresinkomster är 1 till 20 januari följande år.Om du INTE hyr ut fastigheten beskattar Spanien dig ändå. En regel om schablonintäkt gäller helt enkelt eftersom fastigheten står till ditt eget förfogande och beskattas årligen med samma skattesats på 19 %, återigen på Modelo 210. Detta avslöjar ett vanligt felaktigt antagande: att du inte hyr ut fastigheten innebär inte att det saknas spansk skatt att ta hänsyn till.
I hemlandet deklarerar en person som är skatterättsligt bosatt i Polen de spanska hyresinkomsterna som en del av den globala inkomsten och begär sedan lättnad för den redan betalda spanska skatten genom avräkning mot den polska skatten på samma inkomst, en avräkningsmekanism som bekräftats direkt i källan. En person som är skatterättsligt bosatt i Tjeckien beskattas också för global inkomst, och det finns avtalsbaserad lättnad för utländska inkomster, men det bekräftades inte i denna genomgång vilken specifik metod, avräkning eller undantag, som avtalet mellan Tjeckien och Spanien tillämpar på hyresinkomster från fast egendom. Beskriv det för en tjeckisk ägare som att lättnad finns, men att den exakta mekanismen måste bekräftas av den egna revisorn, snarare än som ett slutgiltigt konstaterande åt något håll.Den här sidan anger skattesatsen endast i den utsträckning som behövs för att visa avtalsmekanismen. Den exakta skattetabellen, beräkningsunderlaget för schabloninkomsten och hela deklarationskalendern behandlas i sin helhet i en separat guide.
Källor
Om jag aldrig hyr ut fastigheten, måste jag ändå lämna in något i Spanien?Ja. Regeln om schablonintäkt gäller oavsett om du faktiskt hyr ut fastigheten eller inte, och den deklareras på samma sätt, på Modelo 210, med samma skattesats på 19 % för personer som är bosatta inom EU/EES. Att hoppa över detta eftersom fastigheten står tom är ett verkligt och vanligt misstag.
Vad händer med skatten när du säljer?
Som bosatt inom EU/EES beskattas både tjeckiska och polska säljare med 19 % på kapitalvinsten, det vill säga försäljningspriset minus anskaffningskostnaden och godkända kostnader. Källorna skiljer sig åt när det gäller om skattesatsen på 19 % nu är enhetlig för alla icke bosatta eller fortfarande tillämpas tillsammans med en högre skattesats för personer utanför EU i vissa tolkningar. Oavsett vilket får en tjeckisk eller polsk säljare, som EU-medborgare, skattesatsen 19 %, och det är den siffran som det är värt att utgå från.Vid tillträdet är köparen enligt lag skyldig att hålla inne 3 % av försäljningspriset och betala beloppet direkt till det spanska skattekontoret inom 30 dagar, som säkerhet för din slutliga skatt på kapitalvinsten. Detta påverkar direkt vad som faktiskt sätts in på ditt konto hos notarien, inte bara din slutliga skatt, och det är viktigt att känna till innan du godkänner ett försäljningspris.
| Steg | Vad händer | Var detta anges |
|---|---|---|
| Hos notarien vid tillträdet | Köparen håller inne 3 % av försäljningspriset och betalar det till skattekontoret inom 30 dagar. | Modelo 211 |
| Därefter: din egen deklaration | Du lämnar själv in deklarationen för kapitalvinsten. Om 19 % av den faktiska vinsten är mindre än de 3 % som hölls inne begär du tillbaka mellanskillnaden. Om beloppet är högre betalar du det återstående beloppet. | Modelo 210 |
| I hemlandet, i din årliga deklaration | Polen: du deklarerar vinsten och begär avräkning för den redan betalda spanska skatten, enligt samma mekanism för global inkomst som för hyresinkomster. Tjeckien: du deklarerar vinsten och det finns avtalsbaserad lättnad, men den specifika metoden enligt just detta avtal bekräftades inte i denna genomgång. | Skattedeklaration i hemlandet |
Finns det ett skatteavtal som hindrar att dina arvingar beskattas två gånger?
Nej. Detta är den viktigaste uppgiften på sidan, och den överraskar de flesta tjeckiska och polska köpare: Spanien har INTE ingått något arvsskattavtal med vare sig Tjeckien eller Polen. Spaniens nätverk av arvsskattavtal omfattar endast tre länder: Frankrike, Grekland och Sverige.Den avtalsbaserade lättnad för inkomst och kapitalvinster som beskrivs ovan omfattar inte arv över huvud taget. En tjeckisk eller polsk arvinge som ärver din spanska fastighet beskattas av Spanien för den spanska tillgången oavsett, enligt de regionala reglerna där fastigheten ligger. Separat kan Tjeckien eller Polen tillämpa sina egna nationella regler om arvsskatt på samma arv, utan någon bilateral mekanism som är utformad för att förhindra dubbelbeskattning.
| Skattelättnad | Vad det gör | Villkor |
|---|---|---|
| Släktskapsavdrag, grupperna I-II | Minskar det beskattningsbara värdet av arvet med upp till 1.000.000 EUR. | Make eller maka, barn, barnbarn, föräldrar eller mor- och farföräldrar. |
| Avdrag för stadigvarande bosättning | En fast nedsättning med 99 % av värdet på den avlidnes egen bostad, utan tak. | Endast om bostaden var den avlidnes stadigvarande bostad och arvingen behåller den under de följande tre åren. |
| 99 % skattereduktion | Minskar den skatt som annars skulle ha betalats, efter ovanstående nedsättningar, med 99 %. | Gäller grupperna I och II enligt Andalusiens egen regionala lagstiftning. |
En regel på EU-nivå är relevant här av en annan anledning: EU:s arvsförordning 650/2012 avgör vilket lands ARVSRÄTT, inte skattelagstiftning, som reglerar hur ert dödsbo fördelas juridiskt, och den kan ha betydelse för dokumentationen. Den förhindrar inte dubbelbeskattning i sig och är en separat fråga från allt ovanstående.Hela processen för spansk arvsskatt, tidsfristen för deklarationen, frågan om lagval och de genomräknade exemplen är ämnet för en separat guide. Det denna sida tillför är det enda faktum som den guiden inte behandlar: själva luckan i skatteavtalet och varför det innebär att skattelättnaden ovan är ensidig och endast gäller på Spaniens sida.
Källor
Kan mina arvingar verkligen beskattas av både Spanien och Tjeckien eller Polen för samma bostad?Det är den ärliga, olösta risken. Spanien beskattar arvet på sin egen sida med hjälp av den regionala skattelättnaden ovan. Om Tjeckien eller Polen därefter beskattar samma arv på nytt, och om något av länderna har en egen ensidig skattelättnad för utländsk arvsskatt som redan har betalats, var inget som denna undersökning bekräftade för något av länderna. Det kräver en namngiven specialist på arvsskatt i ert eget land, inte en gissning.
Vad innebär deklarationen faktiskt varje år?
En tjeckisk eller polsk ägare med spanska hyresinkomster eller en spansk försäljning har verkligen TVÅ skattedeklarationer att ta hänsyn till, inte en enda process som automatiskt samordnas. På den spanska sidan Modelo 210 för hyresinkomst eller schablonberäknad inkomst, och separat vid en försäljning, samt dokumentationen för notariens innehållande av 3 %. På hemmalandets sida lämnas er vanliga årliga deklaration, som måste omfatta samma inkomst eller vinst från Spanien, samtidigt som avräkningen enligt skatteavtalet aktivt begärs där.Ingen av sidorna gör detta åt er. Spanien meddelar inte automatiskt den tjeckiska eller polska skattemyndigheten vad ni har betalat, och deklarationen i ert hemland känner inte heller automatiskt till det. Ni eller er revisor måste själva begära skattelättnaden på båda sidor varje år som den är tillämplig.
Detta är exakt den typ av samordning mellan två länder som en spansk gestor, i samarbete med er egen revisor i hemlandet, finns till för att hantera, i stället för att ni själva ska försöka sammanställa två uppsättningar dokument på två språk.
Vad ni bör ha på plats innan er spanska bostad leder till två skattedeklarationer
Fem saker att samla in före den första hyresbetalningen eller försäljningen, i stället för att upptäcka dem när deklarationsfristen närmar sig.| Ha på plats | Varför det är viktigt | Så ser ett dåligt svar ut |
|---|---|---|
| En namngiven revisor på den spanska sidan som lämnar in Modelo 210 åt er | Nettosatsen på 19 % förutsätter att ni begär avdrag för faktiska avdragsgilla kostnader. Om ni missar dem betalar ni för mycket. | Att lämna in deklarationen själv en gång och hoppas att samma tillvägagångssätt fungerar varje år. |
| En namngiven revisor eller skatterådgivare i hemlandet för samma inkomst eller vinst | Skatteavräkningen enligt avtalet är inte automatisk. Ni måste aktivt begära den i deklarationen i hemlandet. | Att anta att Spanien och ert hemland samordnar skatten sinsemellan. |
| Ett tydligt svar på om bostaden räknas som uthyrd eller står tom | Båda beskattas i Spanien med samma skattesats, men enligt olika regler och genom olika deklarationer. | Antagandet "Vi hyr egentligen inte ut den, så det finns inget att deklarera" är precis det som är fel. |
| En anteckning om deklarationsperioden 1 till 20 januari för föregående års hyresinkomster | Att missa den är ett bristande fullgörande av skyldigheterna, inte en mindre försening. | Att få reda på tidsfristen efter att den har löpt ut. |
| Tidig rådgivning om arvsplanering med hänsyn till luckan i skatteavtalet ovan | Det finns ingen bilateral lösning för arvsskatt, så planeringen måste göras i förväg, inte efter ett dödsfall. | Att vänta tills det verkligen blir aktuellt, när inget längre kan planeras. |
Det som verkligen är olöst här
Detta är allmän vägledning per den 21 augusti 2026, inte skatterådgivning om er egen situation. Den bygger på en avgränsad undersökning med namngivna källor för varje avsnitt ovan, och flera verkliga kunskapsluckor anges uttryckligen i stället för att gissas fram.Den tjeckisk-spanska skatteavtalets egen metod för skattelättnad, genom avräkning eller undantag, för hyresinkomster och kapitalvinster bekräftades inte mot själva avtalstexten i denna genomgång. Avtalet behöver läsas direkt, eller granskas av en tjeckisk skatterådgivare, innan någon slår fast hur det förhåller sig.Den exakta mekanismen för att styrka redan betald spansk skatt vid begäran om avräkning i hemlandet, det vill säga ett intyg jämfört med ett Modelo 210-kvitto, bekräftades inte för något av länderna. Det bekräftades inte heller om Tjeckien eller Polen har en egen nationell tröskel som utlöser en separat skyldighet att deklarera utländska tillgångar, vilket är en annan fråga än själva inkomsten eller vinsten.Framför allt undersöktes inte Tjeckiens eller Polens egna nationella ensidiga lättnadsbestämmelser för redan betald utländsk arvsskatt i denna genomgång. Eftersom det inte finns något skatteavtal alls om arv är detta den viktigaste luckan att täppa till med hjälp av en namngiven specialist innan Ni förlitar Er på något av ländernas skydd.
De vanligaste frågorna om dubbelbeskattning
- Ändras någon av de spanska skattesatserna om Ni bor i Tjeckien eller Polen i stället för i Spanien?
- Nej. Spanien beskattar fastigheten eftersom den ligger i Spanien, med samma skattesats för alla personer bosatta i EU eller EES, oavsett i vilket EU-land de bor. Skillnaden mellan en tjeckisk och en polsk ägare är vad som händer därefter i hemlandet, inte vad Spanien självt tar ut.
- Om jag redan betalar skatt i Spanien, måste jag ändå deklarera samma inkomst i hemlandet?
- Ja. Både Tjeckien och Polen beskattar sina skatterättsligt bosatta invånare för inkomster från hela världen, så samma inkomst eller vinst från Spanien måste också tas upp i Er deklaration i hemlandet. Skatteavtalet finns just för att Ni ska få avräkning där för den spanska skatt som redan har betalats, men endast om Ni faktiskt begär den.
- Är de 3 procent som hålls inne vid försäljningen samma sak som min slutliga skatt på kapitalvinsten?
- Nej, och det är ett vanligt misstag att behandla den på det sättet. Det är en säkerhet som hålls inne och avräknas mot Er slutliga skatteskuld. Därefter lämnar Ni in Er egen deklaration: om den faktiska skatten på vinsten på 19 procent är lägre än det innehållna beloppet begär Ni tillbaka mellanskillnaden, och om den är högre betalar Ni resten.
- Kan ett spanskt testamente undvika problemet med dubbelbeskattning av arv?
- Ett spanskt testamente hjälper Er familj att undvika flera månaders extra administration efter ett dödsfall och låter Er välja vilket lands arvsrätt som ska tillämpas på kvarlåtenskapen. Det löser dock inte skattefrågan ovan på egen hand: det finns inget skatteavtal i någon riktning, så skatteexponeringen i båda länderna kräver separat rådgivning, oavsett om det finns ett testamente eller inte.
