Luftfuktighet i en lägenhet på Costa del Sol
På 30 sekunder
Fukt på Costa del Sol är vanligtvis inte en läcka. Det är kondens: varm, fuktig luft som möter kalla ytor i en tom lägenhet med tunna väggar. Därför är den fuktiga årstiden här november till februari, inte augusti. Det är också därför en lägenhet som var perfekt i maj kan lukta mögel i januari.
Inne i rummetUtomhus
- Varm, fuktig inomhusluft
- Detta är rummets sida. Den innehåller fukt som en kall vägg inte kan hålla kvar.
- VäggenOisolerad, enkelskiktad
- Tillräckligt kall på insidan för att sjunka under daggpunkten en vinternatt.
- Daggpunkten
- Punkten där luft som möter den kalla ytan avger sin fukt som kondens, inte som en läcka.
- Utomhus
- Svalare nattluft. Det är den verkliga orsaken till att väggens insida blir kall.
Varför är vintern den fuktiga årstiden här, inte sommaren?
Köpare förväntar sig fuktproblem i augusti, när det är varmt och havet är varmt. De publicerade siffrorna säger motsatsen. Detta är AEMET:s egna normalvärden för Málaga Airport, uppmätta under perioden 1981 till 2010. De förklarar varför en stängd lägenhet drabbas mellan november och februari.
| Månader | Relativ medelfuktighet | Vad som händer i en stängd lägenhet |
|---|---|---|
| November till januari | 71 till 72 % | Den värsta kombinationen: fuktig luft utomhus, kalla väggar inomhus, ingen uppvärmning och ingen som öppnar ett fönster. Det är då mögel uppstår i takhörn och bakom garderober. |
| Februari till mars | 67 till 68 % | Fortfarande fuktigt och fortfarande kallt på natten. Skador som orsakats i december upptäcks vanligtvis nu av den som besöker bostaden först. |
| April till maj | 59 till 63 % | Bostaden torkar upp och väggarna blir varmare. Det är också då de flesta visningar äger rum, vilket är precis därför som en visning säger så lite om fukt. |
| Juni till juli | 58 % | De torraste månaderna på året vid denna kust. Luftkonditionering avlägsnar också fukt medan den kyler, så en bebodd bostad på sommaren förblir torr. |
| Augusti till september | 61 till 65 % | Luftfuktigheten stiger med havstemperaturen, men förblir under vintervärdena. Det som människor minns som en "fuktig augusti" är värme plus fuktighet, inte den högsta luftfuktigheten. |
| Oktober | 70 % | Vändpunkten. Höstregnen anländer, byggnaden kyls ned och den fuktiga årstiden börjar igen. Det är denna månad bostaden ska förberedas inför, inte december. |
Augusti
- Medelluftfuktighet
- 61 till 65 %
- Väggens yta
- Varm, nära lufttemperaturen
- Byggnadens nyttjandegrad
- Bebodd, luftkonditionerad
- Vad händer
- Torrt: AC:n avlägsnar fukt medan den kyler
Januari
- Medelluftfuktighet
- 71 till 72 %
- Väggens yta
- Kall, ofta under daggpunkten
- Byggnadens nyttjandegrad
- Tom, ouppvärmd
- Vad händer
- Kondens på de kallaste ytorna
Är kusten verkligen fuktigare än inlandet i Spanien?Ja, men siffran är lägre än vad internet påstår. Málagas flygplats har ett genomsnitt på 65 % över året, med en topp på omkring 72 % i december, jämfört med de betydligt torrare värdena i inlandet. Kustproblemet är inte en extrem luftfuktighet. Det är en mild, fuktig vinter i kombination med byggnader som är utformade för sommaren, samt salt i luften som angriper material på ett annat sätt.
Vilken typ av fuktproblem ser Ni?
Dessa fyra typer av fukt ser likadana ut, men de är inte samma problem. De har inte samma lösning, och det är inte alltid samma person som får betala. Nästan all kustfukt är den första typen nedan.
- KondensDen klart vanligaste
- Var det förekommer
- Takhörn, kalla ytterväggar, bakom möbler, inuti garderober.
- Hur det ser ut
- Svartfläckigt mögel, vattendroppar på glas på morgonen och en unken lukt i en stängd bostad.
- Vem som vanligtvis betalar
- Ni. Det orsakas av luft och temperatur, inte av ett byggfel, och ventilation plus värme löser vanligtvis problemet.
- Inträngande fuktUtifrån
- Var det förekommer
- En avgränsad fläck, inte en stor spridning: under ett fönster, nedanför en terrass eller på en vägg som utsätts för kraftigt regn.
- Hur det ser ut
- Förvärras efter regn och torkar långsamt. En tydlig fläck snarare än allmän fukt.
- Vem som vanligtvis betalar
- Den som äger den del som vattnet kom igenom: ofta föreningen, om det gäller ett gemensamt tak eller en fasad.
- Stigande fuktFrån marken
- Var det förekommer
- Ett band längs nederdelen av en vägg. Bottenvåningar, garage, förråd, äldre hus.
- Hur det ser ut
- En jämn höjd, salt som får putsen att vittra och färg som lossnar från väggen.
- Vem som vanligtvis betalar
- Ni. Det här är en fråga om byggperiod: äldre konstruktioner saknar ofta helt en fuktspärr.
- En läckaFrån ett rör
- Var det förekommer
- På en enda plats, ofta i ett tak under ett badrum.
- Hur det ser ut
- Kan uppstå när som helst under året. Om en fläck uppstår i juli är det inte kondens.
- Vem som vanligtvis betalar
- Det beror på källan. Den måste hittas innan den kan repareras, och er försäkring kanske täcker sökandet, kanske inte.
Skador från en gemensam del av byggnaden, till exempel ett tak, en gemensam terrass ovanför, en fasad eller ett gemensamt rör, hanteras av föreningen och dess försäkring, inte av er. Det är värt att kontrollera denna gräns innan ni reserverar bostaden, inte efteråt.
Betyder fukt i badrumstaket att lägenheten ovanför läcker?Inte nödvändigtvis, och detta är det vanligaste felaktiga antagandet. Ett badrum utan fönster och med en svag frånluftsfläkt producerar tillräckligt med fukt på egen hand för att svärta ett hörn av taket, och det är kondens. En läcka ovanifrån ger vanligtvis en tydlig fläck. Den kan uppstå när som helst under året och visar ofta en vattenlinje. Innan ni skriver till grannen, låt frånluftsfläkten gå i tjugo minuter efter varje dusch i två veckor och se om det gör någon skillnad.
Varför är spanska kustbyggnader utsatta för fukt?
Detta beror inte på dåligt hantverk. Dessa byggnader följer en byggtradition som utformats för värme och sol. Den traditionen används sedan i ett klimat som också har en fuktig, sval vinter, av ägare som inte är där för att hantera detta.
- Ingen fuktspärr i äldre konstruktionerSpaniens byggregler fick först 2006 en särskild bestämmelse mot fukt. Bestämmelsen omfattar väggar och golv i kontakt med marken samt fasader och tak. Byggnader som uppfördes före detta saknar ofta helt en spärr mellan marken och väggen, vilket är precis den förutsättning som orsakar stigande fukt.
- Tak utan hängrännorPlatta tak och terrasser här leder ofta vattnet rakt över kanten i stället för till en hängränna och ett stuprör. Regnet rinner då längs fasaden och blöter upp väggens nederdel, om och om igen, på samma plats.
- Dekorativ kakelbeklädnad i stänkzonenEtt kakelklätt band längst ned på en vägg ser bra ut men stänger inne fukt bakom sig. När vatten väl finns inne i väggen hindrar en vattentät yta den från att torka utåt. I stället torkar den inåt, in i er lägenhet.
- Enkelglas och tunn isoleringKallt glas och kalla väggar är ytor där kondens bildas. I ett äldre kusthus med ursprungliga aluminiumfönster och utan köldbryggsisolering finns en köldbrygga runt varje fönster. Därför uppstår mögel först vid fönsterkanter och överstycken.
- Bostadsyta under en terrassEn kakelklädd terrass över ett sovrum är i praktiken ett platt tak med möbler på. Dess tätskikt slits med tiden och avloppen kan täppas igen. När det ger upp är taket under oftast den första platsen där någon märker det.
- Salt och ultraviolett ljusInom några hundra meter från havet angriper salt metallbeslag, gångjärn, skärmar, räcken och allt som är krompläterat. Stark sol förstör också fogmassor, plast och utomhustyger mycket snabbare än i Centraleuropa. Material som skulle hålla i tio år på andra platser kan se utslitna ut efter två eller tre år. Detta är ett underhållsfaktum, inte en defekt.
Vilken byggperiod förändrar risken?
Detta är den praktiska versionen av allt ovan. Två lägenheter på samma gata och till samma pris kan komma från två olika bygggenerationer, och fuktrisken beror främst på vilken av dem det gäller.
1960sIdag
- Kusthus från 1960- och 70-talenIngen fuktspärr
- 1980s-90s urbanisationsFöre reglerna, bättre byggt
- 2000-talet, fram till krisenBred kvalitetsvariation
- Nybyggen från efter 2010Isolerade, ventilerade
- CTE:s fuktskyddsstandard börjar gälla
- 2006
TidsperiodenVad ni kan förvänta er
- Kusthus från 1960- och 1970-talen
- Byggdes snabbt för den tidiga turismen. Vanligtvis saknas fuktspärr, det är enkelglas och minimal isolering, taken är platta och har lagats flera gånger, och rörsystemen är gemensamma och lika gamla. Många har underhållits väl av sina samfälligheter, och de bra är helt okej. Den verkliga frågan är vad samfälligheten har lagt pengar på, och det står i mötesprotokollen.
- Områden från 1980- och 1990-talen
- Den klassiska bostaden på andrahandsmarknaden på Costa del Sol. Bättre byggd, men fortfarande uppförd innan reglerna om fukt och värmeisolering fanns. De återkommande problemen är terrassens tätskikt över bostadsrum, väderutsatta väggfötter och fönsterkanter. Fråga vad som har bytts ut och när.
- 2000-talet, fram till krisen
- En enorm mängd byggdes snabbt under denna period, och kvaliteten varierar kraftigt. Allt som färdigställdes från och med 2007 bör ha projekterats enligt gällande byggregler, som anger andra fuktregler på marknivå, fasader och tak. Året för bygglovet är viktigare än försäljningsåret.
- Nybyggen från efter 2010
- Tvåglasfönster, köldbryggor, isolering, mekanisk ventilation och en inbyggd standard för fuktskydd. Fukt här är vanligtvis ett fel, inte ett normalt tillstånd. Det innebär att någon annan ansvarar enligt garantierna, inte ni.
- Den nyligen renoverade lägenheten
- Den som bör granskas noggrannast, oavsett tidsperiod. Nymålade ytor och nytt kakel kan innebära en verklig förbättring, men kan också dölja ett problem. Leta efter övermålade lagningar på samma höjd, nya gipsskivor på bara en vägg, en inklädd sektion som döljer något och en lukt som inte stämmer med ytskikten. Fråga vad som reparerades och be att få se fakturan.
- En bostad som stått tom i flera år
- Annorlunda än allt ovanstående. Ingen ventilation, ingen uppvärmning och ofta inget underhåll under flera vintrar, så kondensskador byggs upp med tiden. Det går ofta att reparera, och det är ett verkligt skäl att förhandla om priset. Det är också därför priset såg bra ut från början.
Hur håller ni en tom lägenhet torr från ett annat land?
En fritidsbostad som står stängd från oktober till juni är inte samma byggnad som den ni såg på visningen i maj. Allt nedan fungerar, är billigt och kan till största delen ordnas den sista dagen av ett besök.
- En avfuktare med hygrostat, inte timerstyrningStäll in den så att den bara startar när luftfuktigheten överstiger en viss nivå, med målet 40 till 60 %. Anslut avloppet till ett avloppsrör så att ingen behöver tömma en behållare.
- En hygrometer som ni kan läsa av på distansEn billig sensor som registrerar temperatur och luftfuktighet och skickar uppgifterna till er telefon. Detta är det bästa en frånvarande ägare kan installera.
- Låt luften cirkuleraHåll innerdörrarna öppna, garderobsdörrarna på glänt och möblerna borta från ytterväggarna. Mögel växer där luften står stilla.
- Lämna inte lägenheten tillsluten och ouppvärmd hela vinternEn låg underhållsvärme kostar mindre än reparationen skulle göra. Där det inte är möjligt måste avfuktaren vara ansluten till el.
- Någon måste öppna fönstrenVädra lägenheten i tio till femton minuter flera gånger under vintern. Detta är den enda delen som ingen kan automatisera.
- Förbered ordentligt innan ni åkerTöm inget som ni kommer att behöva, och låt elen vara ansluten. Att stänga av strömmen för att spara små fasta avgifter är så en avfuktare slutar fungera.
Inget av detta kräver en betaltjänst, och vi ser hellre att ni gör det själva än köper något ni inte behöver. Det en betaltjänst tillför är en person: någon som går in, öppnar fönstren, inte behöver tömma något, läser av hygrometern och berättar om ett problem i februari i stället för i juli.
Räcker en avfuktare, eller behöver ni byggarbeten?Vid kondens i en lägenhet som i rimligt gott skick löser ventilation plus en avfuktare plus varma ytor problemet i de flesta fall. Det en avfuktare inte kan göra är att stoppa vatten som tränger in utifrån eller upp från marken. Om en fläck återkommer på samma ställe efter regn, eller sitter som ett band längst ned på en vägg med salt i putsen, är det ett byggnadsproblem. Att torka luften kommer bara att dölja det.
Vad ni kan se på tjugo minuter vid en visning
Ta med denna lista till en visning eller skicka den till den som visar bostaden åt er. En ficklampa i telefonen är den enda utrustning ni behöver. Garderoberna och takhörnen säger mer än utsikten från terrassen.| Var ni ska leta | Varför där | Så ser ett varningstecken ut |
|---|---|---|
| Inne i lägenheten | ||
| Takvinklar, särskilt i badrum och sovrum | Detta är rummets kallaste punkt och den sämst ventilerade. | Svartprickigt mögel eller ett hörn som målats i en något annorlunda vit nyans än resten. |
| Ytterväggen och den norra sidan | Det förblir kallast och får minst solljus. | En sval, fuktig känsla i putsen, fläckar eller färg som rest sig i små blåsor. |
| Fönstersmygar, överstycken och undersidan av fönsterbrädor | Gamla aluminiumkarmar skapar en köldbrygga och en väg för vatten. | Mögel runt fönstret, fläckar under fönsterbrädan, ruttna tätningar eller kondensmärken på glaskanten. |
| Väggarnas nedersta 40 cm och golvlisterna | Stigande fukt visar sig alltid på en konstant höjd. | Ett band av missfärgning eller saltutfällning, sönderfallande puts eller en golvlist som bara har bytts på en vägg. |
| Lukten, innan någon öppnar ett fönster | Det är den mest tillförlitliga kontrollen Ni har. | En unken lukt i en lägenhet som har vädrats och städats inför visningen, eller en stark luftfräschare. |
| Platserna som ingen öppnar | ||
| Bakom och inuti garderoberna | Stillastående luft mot en kall yttervägg är den klassiska platsen där mögel växer. | Mögel på baksidan, på förvarade textilier eller en garderob som inte går att flytta. |
| Under handfaten och bakom badkarsfronten | Långsamma läckor uppstår där ingen tittar. | Svullen spånskiva, vattenfläckar eller en misstänkt ny skåpbotten. |
| Taket direkt under en terrass | En terrass ovanför ett rum är egentligen ett platt tak med plattor ovanpå. | Varje fläck, varje hårfin spricka som följer en linje eller nymålad färg enbart på det taket. |
| Förrådet och garaget | Under marknivå, ouppvärmt och oventilerat: det värsta tänkbara i byggnaden. | Mögel på förvarade föremål, en fuktlinje, rostig metall eller en avfuktare som redan står igång i hörnet. |
| Utvändigt och gemensamt | ||
| Fasadens sockel och eventuellt kaklat stänkskydd | Det är här regnvatten från taket landar och inte kan torka ut. | Upprepade reparationer, fläckar under en takkant utan hängränna eller skadade plattor vid väggens nederkant. |
| Terrassens avlopp, uppvik och plattorna vid tröskeln | Tätskikt brister vid kanter och utlopp, inte i mitten. | Ett igensatt utlopp, plattor i nivå med dörrtröskeln eller silikon som använts i stället för en korrekt detaljlösning. |
| Föreningens protokoll från de senaste tre åren | Tak-, terrass- och fasadarbeten beslutas och betalas vid dessa möten. | Upprepade fuktproblem som nämns, en uppskjuten takreparation eller en extra uttaxering som avvisats. |
| Vad som har reparerats och fakturan | En verklig reparation har dokumentation. Att dölja ett problem har inte det. | En nylig ommålning som ingen kan förklara och inga handlingar för något av det. |
Fukt i en gemensam byggnadsdel eller i Er egen lägenhet
Samma fläck på samma vägg kan innebära olika kostnader beroende på var vattnet kom ifrån. Det är värt att ta reda på detta innan Ni reserverar bostaden, inte efter att Ni äger den.| Gemensam del av byggnaden | Er lägenhet | |
|---|---|---|
| Typisk orsak | Taket, terrassen ovanför om den är gemensam, fasaden, ett gemensamt rör, ett gemensamt avlopp eller en stödmur. | Kondens, Era egna rör, Er egen terrass, Era egna fönster och Era egna ventilationsvanor. |
| Vem betalar | Föreningen, genom avgiften eller en särskild uttaxering. Spansk fastighetsrätt kräver att föreningen utför det arbete som behövs för att underhålla de gemensamma delarna. | Ni, såvida det inte rör sig om ett byggfel som fortfarande omfattas av garantitiden eller ett krav enligt Er egen försäkring. |
| Så tar Ni reda på det före köpet | Protokollen från de tre senaste årsmötena, föreningens räkenskaper och en direkt fråga till förvaltaren om planerade arbeten. | Checklistan för visning ovan och en teknisk besiktning av en bostad Ni verkligen överväger. |
| Vad som kan gå fel | Arbetet är beslutat men inte finansierat, eller finansieras genom en uttaxering som förfaller efter Ert tillträde. Fråga specifikt vad som har godkänts men ännu inte betalats. | En kosmetisk reparation som döljer en verklig, pågående orsak, som sedan blir Ert problem. |
| Så hanterar Ni det | Be att få alla planerade arbeten och alla godkända uttaxeringar skriftligen innan Ni reserverar bostaden. Er advokat kontrollerar föreningens skulder som standard. | Begär ett pris för reparationen eller be att den utförs före tillträdet och kontrolleras efteråt. |
Bostaden som var äldre än fotografierna
Det här är ett av våra egna fall och anledningen till att vi skrev ned allt detta. Vid besöket var bostaden helt enkelt mycket äldre än bilderna i annonsen antydde. Ingenting hade förfalskats. Fotografierna var äkta. De gjorde bara det som fotografier gör: visade ett rum efter att det hade städats, belysts och omsorgsfullt inramats. Ålder syns på de platser som kameran riktas bort från, och på den här kusten är det samma platser där fukt visar sig: vid väggens nederkant, runt fönsterkanterna, på baksidan av garderober och i förrådet.Det är hela anledningen till att låta någon stå i bostaden med en ficklampa innan Ni sätter Er på ett flygplan.
Det vi inte berättar för er
Vad en reparation kostar. Vi publicerar inga belopp i euro för att torka en vägg, putsa om en nederkant eller tätskikta en terrass, eftersom det ärliga spannet är mycket stort och vi annars bara skulle gissa på ett mellanvärde. Begär en offert baserad på en skriftlig besiktningsrapport, så blir beloppet verkligt.Om fukt påverkar priset och i så fall hur mycket. I praktiken gör den ofta det, och hur mycket beror på vad säljaren känner till, vad Er rapport visar och hur länge bostaden har varit till salu. Vi anger inget genomsnittligt belopp här, eftersom en påhittad procentsats är sämre än ingen procentsats alls.Vi utför inte besiktningar själva. Den tekniska besiktningen är en separat, förmedlad tjänst som utförs av en kvalificerad person. Det Ni just har läst är medvetet den version Ni kan göra själv, kostnadsfritt, innan Ni lägger pengar på någon annan.Och så finns den del som ingen kan lastas för. Salt, sol och en fuktig vinter är helt enkelt vad det här klimatet innebär. Material åldras snabbare här, en tom lägenhet fungerar sämre än en bebodd, och viss kondens i en kall januarilägenhet är fysik, inte ett fel. Byggnaderna är inte dåligt byggda. De byggdes för sommaren, vilket är den årstid då Ni såg dem.
De vanligaste frågorna om fukt och byggkvalitet
- Utvecklaren säger att fukten beror på kondens, inte på ett fel. Vem avgör?
- I slutändan avgör en teknisk expert, och i praktiken har den som först kan visa upp en skriftlig rapport den starkare positionen. Garantitiderna för en nyproduktion är tio år för stommen, tre år för installationerna och ett år för ytskikten. Ett fuktproblem omfattas bara av dessa tider om det beror på ett byggfel. Kondens som orsakas av hur en lägenhet används och ventileras räknas inte. Därför är en oberoende besiktning med fotografier och datum mer användbar än ett argument, och därför är den första årets snagging-period så viktig.
- Är svartmögel i hörnet farligt?
- Det är en hälsofråga snarare än en akut byggnadsskada. Mögelsporer kan förvärra astma, allergier och andningsproblem, och barn och äldre påverkas mer. Rengör möglet och åtgärda sedan orsaken, eftersom det återkommer varje vinter om man bara rengör. Om någon i familjen har astma bör Ni se ett ihållande fuktproblem som ett skäl att inte köpa, inte som ett mindre projekt.
- Hur vet jag om lägenheten har ett fuktproblem om jag visar den i maj?
- Titta på de platser där spåren finns kvar: baksidorna av garderober, takhörnen, väggens nederkant, förrådet och taket under terrassen. Fukt lämnar märken som finns kvar efter en torr vår, och nymålning just på dessa platser är i sig ett varningstecken. Ställ sedan två frågor skriftligen: har fukt någonsin åtgärdats här, och hur mycket spenderade föreningen senast på taket, terrasserna eller fasaden?
- Kan jag be säljaren att åtgärda fukten före tillträdet?
- Ja, och detta är ofta det bättre resultatet för båda parter. Se till att orsaken identifieras i stället för att fläcken bara målas över. Kom skriftligen överens om vad som ska göras och av vem, och låt kontrollera arbetet före Er underskrift, inte efteråt. Om arbetet inte hinner slutföras är alternativet en prisjustering baserad på en verklig offert, inte på ett avrundat belopp.
- Är nyproduktioner immuna mot detta?
- Nej, men de har betydligt bättre förutsättningar. Byggreglerna har krävt fuktskydd sedan 2006, och byggnader från efter 2010 har inbyggda tvåglasfönster, isolering och ventilation, vilket gör kondens betydligt mindre sannolik. När något ändå går fel är det vanligtvis ett fel där någon bär ansvaret. Det nyproduktion inte kan förhindra är att en stängd lägenhet blir fuktig under en vinter. Den delen är fortfarande Ert ansvar.