スペインで不動産を購入する際の用語集
以下の用語はすべて、実際に出会うものです。物件広告、契約書、公証人役場、または請求書に登場します。用語はアルファベット順ではなく購入の流れに沿って並べているため、次に何が起こるかを示す案内図としても利用できます。各項目には、信頼できる一文、簡潔な背景説明、概念を詳しく解説するページへのリンクがあります。
- 購入時に出会う用語
- 34
- 購入の段階ごとに分類されています
- 6
- 見たままの意味ではない用語
- 6
- スペイン語のまま使われる用語
- 17
順番に読むと、用語集が購入の地図になります
用語は、最初の書類から数年後に支払う請求書まで、実際に登場する順に並んでいます。このような順序で掲載している用語集は、どちらの言語にもありません。お探しの言葉がすでに分かっている場合は、以下の一覧から移動してください。分からない場合は上から始めると、順序によって現在の位置が分かります。Each entry opens with one sentence that is the whole answer, then a short paragraph on when it comes up and what to watch, then a link to the page that goes into it properly. A few entries carry a warning, because Czech instinct about the Spanish version of the concept is actively misleading.
スペインでの購入において、本当にあなたを守るのは誰でしょうか。
お客様を守るのは公証人ではなく、お客様自身の弁護士です。この違いこそ、スペインでの購入と他のほとんどの場所での購入を分ける最大の点であり、以下の最初の4つの用語が、長さから想像する以上に重要である理由です。- NIE[ny-eh]
- NIEは外国人のためのスペインの識別番号であり、これがなければ不動産の購入、税金の支払い、公証人役場での署名はできません。Número de Identidad de Extranjero。これは居住許可ではなく、あなたを何らかの居住者にするものでもありません。スペイン国家があなたを登録する際に使用する番号です。公正証書、税金の支払い、公共料金の契約に必要となるため、購入の非常に早い段階で出会います。弁護士が委任状により申請するため、あなたが直接出向く必要はありません。時間を要する典型的な誤りは、署名日がすでに予定表に入ってから申請しようとすることです。NIEの取得方法
- NIF
- NIFは企業およびスペイン人が使用するスペインの納税者識別番号で、NIEとは別の書類です。会社を通じて購入する場合、または会社名を記載した契約書を読む場合にNIFに出会います。書類上では2つの名称が交換可能に見えますが、実際には異なります。NIEは外国人個人を識別し、NIFは納税主体を識別します。会社を通じて購入する場合、この2つを区別することが特に重要です。何かに署名する前に、弁護士と税務アドバイザーに相談して決めてください。署名した後ではありません。会社を通じた購入
- notario
- notarioは署名に立ち会い、売買を公正証書にしますが、その物件が適切な購入であるかどうかは確認しません。ここが、ほとんどの外国人購入者がスペインについて誤解する点です。ご自身の国では公証人が安全網となる場合がありますが、スペインではnotarioは本人確認を行い、証書を読み上げ、その行為を記録します。所有権、債務、負担、許認可の確認はあなたの弁護士の仕事であり、他の誰かが代わりに行ってくれるものではありません。notarioと会うのは決済時に一度だけで、すべてはすでに決定されているため、面談は短時間です。Watch out. スペインのnotarioは、その言葉から想像されるほど多くの確認を行いません。あなたを守るのは公証人事務所ではなく、あなたの弁護士です。公証人と署名
- gestoría[khes-to-REE-ah]
- gestoríaは、あなたに代わって国への各種手続きを行うスペインの書類手続き代行業者で、多くの国には直接相当するものがありません。弁護士でも、会計士でも、不動産仲介業者でもありません。gestoríaが存在するのは、スペインの行政手続きに大量の書類が必要だからです。登録、申告、車両の名義変更、税務書類を通常業務として処理します。最も出会う可能性が高いのは鍵を受け取った後です。特定の方法でしか受け付けない役所に書類を提出する必要が生じるためです。NIEと事務手続き
- catastro
- catastroはスペインの税務上の地籍台帳で、不動産の評価と記載を行うものであり、所有権登記とは別の記録です。スペインでは同じ物件について2つの記録があり、常に一致するとは限りません。Registro de la Propiedadは所有者と物件に設定された負担を示し、catastroは物件の内容と所在地、および税務上の価値を示します。床面積や境界に関する両者の不一致は、古い中古物件で最も一般的な問題の1つであるため、弁護士は両方を確認します。IBIの請求額はcatastroの評価額を基に計算されます。Watch out. 1つの物件に2つの登記があります。所有権の記載が明確でも、地籍記録が一致しているとは限りません。不動産地籍台帳
- Registro de la Propiedad
- Registro de la Propiedadはスペインの土地登記所の正式名称で、所有権記録を管理する機関です。この名称は書類、公式な引用、購入費用の手数料欄に記載されています。登記簿の記載は、公正証書そのものに次いで購入における最も重要な書類であり、最終的に所有権が記録される場所であるため、認識しておく価値があります。登記手数料は購入費用の中では比較的小さなものです。購入費用はいくらかかるか
- nota simple[NOH-ta SIM-ple]
- nota simpleはスペインの土地登記所から取得する簡易抄本で、不動産の所有者と設定された負担を示します。何かを支払う前に弁護士が最初に確認する書類です。安価で、すぐに取得でき、正当な利害関係がある人なら誰でも請求できます。だからこそ、誰かが内容を確認するまで資金を動かしてはいけません。これは登記上の所有者、登記簿が記載する物件の内容、そして物件に設定された負担を示します。負担には住宅ローン、差押え、地役権、住戸に記録されたコミュニティ債務などがあります。物件について合意し、完了手続きの数週間前となる、法的調査のごく初期に取得します。重要なのは書類そのものではなく、その日付です。2か月前に取得した抄本は、2か月前の物件の状態を示すだけです。役立つのは最新の抄本だけです。Watch out. nota simpleは情報提供資料であり、所有権の証明ではありません。法的効力を持つ抄本はcertificación registralであり、両者は同じ書類ではありません。弁護士が確認すること
物件広告のどの言葉が、実際に購入するものを変えるのでしょうか。
特に重要なのは2つです。1つは平方メートル数です。スペインの物件広告では複数の数値が示され、最大の数値が宣伝されるためです。もう1つは開発区画の名称です。そこに付随するコミュニティが月額費用を決め、物件を賃貸できるかどうかも左右するためです。- apartamento
- この海岸でいうapartamentoは、管理された開発物件内の住戸であり、集合住宅内の都市型アパートとは異なる商品です。海岸沿いのアパートには、共有敷地、プール、事項について投票するコミュニティ、そして月額費用が伴います。そのため、同じ広さの2つの住戸でも、周囲の環境によって費用も使い勝手も大きく異なります。スペインの物件広告では、pisoも市街地の建物内のアパートを意味します。そのため、物件ポータルを読む際には、2つの語を区別しておく価値があります。Costa del Solのアパートメント
- urbanización
- urbanizaciónは、共用地と共用設備を備えた計画的な、またはゲート付きの住宅開発地です。この海岸で販売されている物件の大半は、その中にあります。urbanizaciónがプール、庭園、セキュリティ、駐車場、月額費用、そして実際には短期賃貸が可能かどうかまで決めます。物件を探し始めるとすぐにこの言葉に出会い、間取り以上に、物件での暮らし方を左右します。管理組合費
- segunda mano
- Segunda manoは、デベロッパーではなく既存の所有者が販売する物件を意味し、税金、契約、確認事項が変わります。購入全体の形は、この線のどちら側にいるかによって決まります。中古物件はVATではなく譲渡税（ITP）を支払い、私的な手付契約を通じて契約し、所有者、設定された負担、無許可で建築されたものなど、過去に関する確認を行います。新築物件は、この3点すべてにおいて反対です。中古物件
- obra nueva
- Obra nuevaは、完成済みまたは建設中の物件をデベロッパーから購入し、代金を一括ではなく段階的に支払うものです。新築物件では、物件そのものと同じくらい支払いスケジュールが重要です。予約を行い、その後、建設の進捗に連動した段階的な支払いを最長3年間にわたって行います。建物が完成する前に行うすべての支払いは、お客様名義で発行された銀行保証の対象となる必要があります。開発業者が履行できなかった場合に資金を取り戻せるのは、契約書ではなくこの保証です。Costa del Solの新築物件
- metros construidos
- スペインの物件広告では、同じ物件について複数の異なる平方メートル数が示され、広告に使われるのは通常その中で最大の数値です。建築面積、敷地面積、テラス面積は、それぞれ異なる3つの数値です。合計面積を1つだけ示す広告では、テラスを内部面積に加えていることがよくあります。平方メートル単価で2つの物件を比較し始めると、すぐにこの問題に気づきます。まさにこの数値が、その比較をひそかに無意味にするのです。その数値がどの測定値に基づくのかを尋ね、内部面積と内部面積を比較してください。広いテラスは魅力的ですが、部屋と同じ価値ではありません。物件広告の確認
- solárium
- soláriumはアパートの上にある専用の屋上テラスで、通常は専用階段から accessし、広告面積に含まれます。これはこの海岸地域で本当に価値を維持する特徴の1つであり、最上階の住戸がその下の住戸より高価になる理由の1つでもあります。ペントハウスや最上階のアパートの広告でこの語に出会います。2点を確認してください。法的にご自身の物件の一部なのか、それとも使用だけが認められた共有屋根なのか。また、その上に建築されたものに許可があったのか。屋根上の無許可建築物は、購入後にはお客様の問題になります。無許可の増築
- shortlist
- ショートリストとは、あなたが本当に求めていた条件との照合に合格した、少数の物件群です。ショートリストの意義は、何が除外されたかにあります。価格の妥当性、騒音、方角、徒歩の利便性、管理組合の規則、または閑散期の通りの雰囲気で不合格となった物件は、その理由とともにすでに除外されています。早い段階でこのリストに出会います。気に入った物件をすべて含むリストは、本当のショートリストではありません。単なる検索結果です。私たちの不動産の探し方
- visita
- prohlídkaは内覧を意味します。この海岸では、物件そのものと同じ程度に、通りや管理組合も見ることを意味します。室内だけを見る内覧では、物件を所有して楽しめるかどうかを決める部分を見落とします。夜間の騒音、生活に必要な場所までの徒歩距離、実際に使う時間帯のテラスの日当たり、そして8月ではなく2月の住み心地です。複数の物件を回る旅行を組んで内覧するか、まだ渡航できない場合はビデオで内覧してください。内覧旅行
購入を本当に拘束する書類はどれでしょうか。
公証人のもとで作成する証書ではなく、arras契約です。公証人のもとに到着する頃にはすべてがすでに決まっているため、数週間前に署名した私的契約こそ、2度読むべき書類です。- contrato de reserva
- contrato de reservaは、少額の支払いと引き換えに、短期間物件を市場から取り下げる契約です。これはあなたが署名する最初の書類であり、保証制度の対象外で行われる唯一の支払いです。だからこそ金額は少額でなければならず、何が返金の条件となるのかを契約に明確に記載する必要があります。決断した瞬間、多くの場合は時間的なプレッシャーの中でこの契約に出会いますが、契約を初めて読むには最悪のタイミングです。予約
- señal
- señal、すなわち手付金は、予約に続いて支払う大きな金額で、双方を売買に拘束します。中古物件では通常、価格の約10分の1で、ときにはそれ以上になり、完了前に移動する金額として最大のものです。弁護士が確認を終えた予約から数週間後に出てきます。どちらか一方が撤回した場合にどうなるかを契約書で確認してください。重要なのは金額ではなく、その条項です。Watch out. これは前払金として預ける一部支払いではなく、手付金です。スペインの実務では、どちらの側が取引を破棄した場合にも生じる結果を契約に定めます。売買契約
- arras[AH-ras]
- contrato de arrasは、中古物件で使用される私的な手付契約です。買主と売主が公証人のもとへ行く前に署名し、どちらかが取引を取り消した場合の違約金を定めます。これは売買を実際に拘束する書類であり、公証人のもとで作成する証書はその正式な履行です。価格、完了日、含まれるもの、手付金の扱い、双方への影響を定めます。法的調査の後、完了手続きの前に出てきます。契約を破棄する場合の条項は2度読んでください。Watch out. Arrasは返金可能な予約金ではありません。合意した種類によっては、解約によって買主は手付金を失い、売主はその2倍の金額を支払うことになります。売買契約
- escritura pública
- escritura pública de compraventaは、公証人が作成する売買公正証書で、所有権をあなたに移転する書類です。完了手続きで残金を支払い、鍵を受け取るときに1度出てきます。内容はすべて以前の契約ですでに決まっているため、署名自体は短時間で済みます。登記後のescrituraの写しが、物件がお客様の所有であることの証明になります。鍵の引き渡し
- cheque bancario[CHEH-keh ban-KAH-ryo]
- cheque bancarioはスペインの口座から振り出す銀行小切手で、購入価格の残金を公証人役場で引き渡す際によく使われます。公証人との予約時には、資金が移動中ではなく、すでに存在して完全に利用可能である必要があるためです。決済前の数日間に、弁護士または銀行が決済済み資金をもとに準備します。重要なのはタイミングです。小切手を振り出す前に、資金が口座にあり、決済済みでなければなりません。当日に資金を用意することはできません。コルナをユーロに換算
支払う税金は、1つのことによって決まります。誰が売主なのかです。
開発業者から購入する新築物件にはIVAとAJDがかかります。所有者から購入する中古物件には、代わりにITPがかかります。この1つの違いが、合意した価格と実際に必要な資金の差の大部分を説明します。- IVA
- IVAはスペインのVATで、新築住宅では購入価格の10 %です。これは開発業者から購入する新築物件に適用され、価格に上乗せされる単一の費用としては最大です。残りの税金とともに、決済時に弁護士を通じてお支払いいただきます。代わりに譲渡税がかかる中古物件には適用されません。この違いだけで、中古物件より新築物件の購入総費用が明らかに高くなります。購入費用
- AJD
- AJDは、署名済みの権利証書にかかるスペインの印紙税です。価格のごく小さな割合で、アンダルシアでは新築物件のIVAと同時に支払います。Actos Jurídicos Documentados。新築物件の費用明細では必ずIVAと一緒に表示され、中古物件の譲渡税と一緒に表示されることはありません。決済時に弁護士を通じてお支払いいただきます。これは選択事項ではなく、明細項目として表示されるだけです。説明のない略語で新築物件の費用明細すべてに登場するため、この用語集に掲載しています。税金と費用
- ITP
- ITPは中古物件を購入する際に支払う譲渡税で、アンダルシアでは価格の7 %です。Impuesto de Transmisiones Patrimoniales。これはIVAに相当する中古物件の税金で、中古物件の購入費用が新築物件より決済時に安くなる理由です。決済時に弁護士を通じてお支払いいただきます。事前に知っておくべき点として、税金は合意した購入価格を基準に計算されるとは限りません。スペインには物件の基準評価額もあり、それが購入価格より高い場合は、税金も基準評価額に基づいて計算されます。税金と費用
- valor de referencia[ba-LOR deh reh-feh-REN-thya]
- valor de referenciaはスペインが物件に設定する基準評価額で、中古物件の譲渡税は、これが支払価格より高い場合、その金額を基準に計算されます。これは、実際の価値を下回る金額で購入を申告することを防ぐために存在します。誠実な購入者にとっては、税額が必ずしも価格から想定できる金額になるとは限らないということです。弁護士が決済前にこの金額を確認するため、税金を正しく予算化できます。購入価格だけから予想した金額より中古物件の税額が高くなる最も一般的な理由です。税金と費用
建物が完成してから法的にご自身の所有物になるまでに、何が必要でしょうか。
許可、検査、保証の3つです。市役所は建物を居住可能と証明しなければならず、欠陥は署名後に苦情を申し立てるのではなく、署名前に一覧化する必要があります。また、構造部分には10年間の保証が付きますが、仕上げ部分には付きません。- entrega de llaves
- 決済とは、残金を支払い、権利証書に署名し、物件がご自身の所有となる日です。新築物件では、その日程が変更されることがあります。中古物件では、日付を契約で合意し、通常は変更されません。新築物件では、建物の完成と許可の取得に左右され、開発業者が予定より遅れることもよくあります。決済日は他のすべての予定がそこから逆算される期限となるため、資金は必要な日より早く到着するよう手配します。新築物件では、遅延について契約に何が記載されているかをご確認ください。お客様の日程と開発業者の日程は、同じ書類に記載されているわけではありません。完成の遅延
- licencia de primera ocupación[lee-THEN-thya deh pree-MEH-ra o-koo-pa-THYON]
- licencia de primera ocupaciónは、新築物件が合法的に居住され、公共サービスに接続される前に必要な初回居住許可です。市役所が発行し、建物が許可どおりに完成したことを証明します。新築物件では、引き渡し時に確認します。これがない場合、単なる形式上の問題ではなく、実質的な問題となります。通常の方法で公共サービスの契約ができず、物件の法的状態も未解決のままになるためです。鍵の引き渡し
- snagging
- 内覧検査とは、完成した新築物件の欠陥や未完成箇所を確認し、一覧にして開発業者に修正を依頼することです。スペインの建設業界でも英語の言葉が使われるため、現場でこの言葉を耳にします。引き渡し前後の数日間に行われますが、重要なのはそのタイミングです。署名前に作成した一覧のほうが、後から申し立てる苦情よりはるかに効力があります。一覧は必ず書面にし、日付を記載して、受領確認を得てください。何かを修理するという口頭の約束は、記録にはなりません。内覧検査と引き渡し
- Seguro Decenal[seh-GOO-ro deh-theh-NAL]
- Seguro Decenalは、新築建物の構造上の欠陥を補償する義務付けられた10年間の保険です。スペインの建設法で義務付けられています。保険はお客様個人ではなく建物に付随するため、次の所有者にも引き継がれます。開発業者の書類で確認でき、鍵を受け取ってから数年後に重大な問題が発生した場合に特に重要になります。ただし、すべてを補償するわけではありません。10年間の補償は構造上の欠陥が対象です。外観上の欠陥や仕上げ工事には、はるかに短い保証期間が適用されます。建物の欠陥
鍵を受け取った月から始まる義務には、何がありますか。
市役所へのIBI、コミュニティ費、スペインでの税務申告です。物件を一度も賃貸しない場合も必要です。賃貸を計画している場合は、賃貸許可が4つ目の要件になりますが、自動的に付与されるものではありません。- IBI
- IBIは、物件の所有者が市役所に支払うスペインの年次不動産税です。Impuesto sobre Bienes Inmuebles。市町村が課税し、金額は地域ごとに異なります。当地で物件を所有する費用の中では比較的小さいものです。所有開始後、最初の通年に請求されます。購入前に知っておくべき点として、未払いのIBIは物件に付随します。弁護士がこれを確認し、決済前に精算します。年間費用
- comunidad de propietarios
- comunidad de propietariosは、開発区域の共有部分を管理し、月額費を定める所有者組合です。プール、庭園、警備、維持管理、そして実際には建物全体で短期賃貸が許可されるかどうかを決定します。所有権を取得した月から、費用の支払いと総会への参加を通じて関わることになります。費用は国内にいるかどうかにかかわらず請求されるため、購入者が最も驚くことの多い項目です。Watch out. comunidadは単なる受動的なサービス料金ではありません。投票を行う法的組織であり、2025年4月以降は、その5分の3以上の賛成によって建物内の短期賃貸を制限または禁止できます。管理組合費
- Modelo 210
- Modelo 210は、非居住者の所有者が提出するスペインの税務申告書で、物件を一度も賃貸していなくても提出期限が発生します。スペインが非居住者の所有者に対して、物件を利用可能な状態にしているだけで得ているとみなす所得を対象とします。賃貸収入がある場合は、それも対象となります。購入した翌年に必要となりますが、多くの所有者は気付くのが遅れます。まさにそのため、この用語集に掲載しています。これは選択ではなく申告です。存在を覚えておき、期限内に誰かに提出してもらうことが重要です。非居住者税
- VUT
- VUTはアンダルシアの観光賃貸許可で、これがなければ物件を休暇目的の宿泊客に合法的に貸し出せません。Vivienda de Uso Turístico。取得できるかどうかは、物件、市町村、そして管理組合独自の規則によって決まります。つまり、答えは地域全体ではなく、その住戸ごとに異なります。購入理由に賃貸が含まれる場合は、購入前に確認します。予約前に確認するのであり、購入後に初めて知るものではありません。許可を取得できると記載された広告は、事実ではなく、確認すべき主張です。短期賃貸
- okupas[o-KOO-pas]
- Okupasは不法占拠者を指し、スペインでは人々の説明というより、現象を表す固有名詞に近い言葉として使われています。これは外国人購入者が最も頻繁に懸念するリスクですが、報道とは分けて考える価値があります。特定の種類の物件や状況に集中しています。通常の対策は、居住、警報装置、管理の行き届いた開発区域、そしてこのリスクを実際に補償する保険です。購入前にニュースでこの言葉を目にすることがありますが、重要なのは一般論ではなく、特定の物件にどのようなリスクがあるかを確認することです。Okupasとリスク
- plusvalía[ploos-ba-LEE-ah]
- Plusvalíaは、物件の土地価値の上昇に対して課される市町村税で、購入者ではなく売主の費用です。他の売却時費用や非居住者源泉徴収とともに、売却時に出てきます。短期保有を計画する買主は、売却にも独自の税金があると知っておく必要があるため、この用語集に含めています。金額を決めるのは書類上の利益ではなく自治体です。2年または3年後の売却を考えている人は、購入後ではなく購入前にこの費用を見込んでおくべきです。売却と出口費用
その言葉が見つからない、または目の前の書類を読めない場合はどうしますか。
Send it over and you get the answer about your document rather than a general definition. This list covers the vocabulary of a normal purchase, and a contract, a listing or a registry extract will always contain something a glossary cannot anticipate.