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スペインの短期賃貸: 許可証、規則、費用

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Costa del Solの物件を観光客に賃貸するには、3つの別々の当局から承認を得る必要があります。地域当局はVUT登録を通じて承認し、市当局も承認し、さらに所有者コミュニティも承認しなければなりません。所有者コミュニティは5分の3の賛成票で賃貸を全面的に禁止できます。別途必要とされていた全国広告登録番号は2026年5月に最高裁判所によって無効とされたため、基準となるのは地域のVUT登録です。

VUT許可証が必要な人、不要な人は？

The three gates, in series
  1. 自治州
    Who decidesJunta de Andalucía、VUT登録簿
    What it grants物件の広告掲載自体に必要な自治州許可
    If noこの物件は、価格やプラットフォームを問わず、観光客に合法的に賃貸できません。
  2. 自治体
    Who decidesayuntamiento独自の都市計画上の判断
    What it grantsその地区では新規登録に対する自治体の制限なし
    If no複数の沿岸自治体では、最も利用が集中する地区で新規登録を一時停止しています。物件の状態にかかわらず、そこではVUT番号を発行できません。
  3. 管理組合
    Who decidesA three-fifths vote of owners and quotas
    What it grants許可証とは別に必要な建物の承認
    If no有効なVUT番号があり、市当局が同意していても、2025年4月3日以降は、賃貸に反対する所有者コミュニティの決議を覆すことはできません。
Glossary: VUT
賃貸と収益
出典
登録せずに、年に数週間だけその物件を賃貸できますか。いいえ。登録要件について、最低宿泊数による免除はありません。VUT番号と対応する全国登録番号なしで、わずか1週間でも広告を掲載すれば、通年で物件を運営する場合と同じ違反になります。罰金は、その活動が年間のどれだけの期間に及んだかではなく、活動そのものを基準に決まります。

居住性に関する政令は、マンション内に何を求めていますか。

改訂された政令は、提案ではなく固定された規則を定めています。許可が付与される前に、物件が満たさなければならない最低条件を列挙しています。物件広告の写真だけでは、これらの条件を満たしている証明にはなりません。
  • 宿泊可能人数寝室1室あたり最大4人で、そのうち二段ベッド型のベッドを利用できるのは2人までです。さらに、リビングルームのソファベッドに最大2人を追加できます（Decreto 31/2024 + DL 1/2025、第6.1条）。よく繰り返される「寝室1室あたり6人」という数字は、旧規定のものであり、現在は廃止されています。
  • 空調居住可能な各部屋には、5月から8月まで冷房を、12月から3月まで暖房を設置する必要があります。現在はポータブル式の設備も明示的に認められていますが、旧規定では認められていませんでした（第6.1条）。
  • 固定備品キッチン用品、浴室用品、リネン類の必須項目を固定した一覧に加え、煙感知器と消火器が必要です。これらは判断に委ねられるのではなく、別紙に定められています（別紙）。
  • 運営者の義務24時間対応の連絡先電話番号、滞在ごとの清掃、施設内に備え付けた公式苦情申立書、ドアの裏側に掲示した避難計画、そしてRTAコードを記載した領収書が必要です（第6.2条）。
  • 都市計画上の適合性物件の登録時に提出する責任宣言書には、現在の用途が地域の都市計画上の位置づけと適合していることを、今後は記載しなければなりません。また、市当局による否定的な報告があると、登録は取り消されます（政令法1/2025）。
出典

許可とは別に、所有者組合にも拒否権がありますか。

予約する前に
  1. 所有者コミュニティの規約と直近2年分の議事録を確認する5分の3の決議はすでに行われているかもしれません。または、誰もあなたに知らせていない会議の議題になっている可能性もあります。
    Where
    売主または所有者組合の管理者に請求してください。
    Watch out
    「通常の規則が適用されます」では回答になりません。各所有者組合が独自の方針を議決します。
  2. 自治体の現在の都市計画上の方針を確認してくださいCosta del Solの複数の自治体では、最も繁忙な地区での新たな観光賃貸登録を停止しています。
    Where
    市役所の都市計画課。
    Watch out
    1年前の回答や、隣接する市町村からの回答は、同じ回答ではありません。
  3. 家具に費用をかける前に、無料の3段階チェックを受けるArevontは地域、自治体、所有者組合をまとめて確認し、書面で回答します。
    Where
    賃貸管理サービス。どちらの場合も無料です。
短期賃貸管理
出典
私の建物で、すでに近隣の所有者がマンションを賃貸している場合、私も賃貸できますか。自動的に適用されるわけではありません。一度も招集されていない投票は、賛成された投票と同じではありません。2025年4月3日より前からすでに賃貸していた所有者は、新たな登録には引き継がれない立場を維持しています。近隣所有者の運用があなたの住戸にも適用されると考える前に、規約と直近2年分の議事録を確認してください。

最初の宿泊者を迎える前に、適法化にはいくらかかりますか。

最初の宿泊客を迎える前の2ベッドルームのアパートメント
ご自身の好みではなく、政令に合わせた家具・備品賃貸用グレードから中価格帯までのパッケージ。公開された仕入先価格に基づく4 500から26 000 €
登録手続き既存の居住性関連書類に基づき、弁護士が申請法務費用に含まれます
全国広告登録番号2026年5月に最高裁判所によって無効とされたため、適用されるのは地域のVUTコードのみです不要になりました
家具費用の金額は、Arevontが公表されているCosta del Solの業者価格を基に独自に算出したものです。政府による確認済みの数値でも、カタログ監査済みの数値でもありません。業者が示す見出し価格には、付属品、組み立て費用、VATが含まれていないことがよくあります。所有者用に家具をそろえた物件は、宿泊客用に整えた物件と異なり、追加費用なしで備品一覧の付属書を満たすことはほとんどありません。

家具や写真撮影に費用をかける前に確認すべきこと

5つの確認事項をこの順番で確認します。最初の2つによって、残りを行う価値があるかどうかが決まるためです。
確認する答えを左右する理由悪い回答の例
所有者コミュニティの規約と直近2年分の議事録3分の5の決議はすでに行われているか、あるいは誰からも知らされていない会議の議題になっている可能性があります。「通常の規則が適用されます」。通常というものはありません。各管理組合が独自の方針を決議します。
自治体が新規登録を制限しているかどうかCosta del Solの複数の自治体では、最も繁忙な地区における新規観光賃貸の規則が厳格化されています。規則は自治体ごとに異なり、場合によっては地区ごとにも異なります。1年前の回答や、隣接する市町村からの回答。
使用および居住適性に関する書類法的に居住可能であることを示す書類がなければ、物件を登記することはできません。古い中古物件では、その書類が完全に欠けていることもあります。実際の証明書ではなく、売主からの保証
法令上、その間取りで収容できる宿泊人数収入を左右するのは、宿泊料金よりも収容人数です。寝室1室あたり4人という上限は、ほとんどの広告資料が想定するより厳しいものです。すでに廃止された旧文言に基づく収容人数の主張
あなたが所有する前に登録されたVUTが、主張どおり引き継がれるかどうか売主は、所有権が変更されても登録が自動的に存続すると日常的に考えています。しかし、必ずしもそうとは限りません。何が引き継がれ、何を再提出しなければならないかを確認する書類がないままの「すでに許可証があります」
5つの確認事項のいずれかの結果が不確かな場合は、予約金を支払った後ではなく、支払う前に書面で確認してください。許可を取得できない物件について許可申請を行うと、数週間と弁護士費用を無駄にすることになります。
弁護士による確認事項

書類上は許可取得可能でも、実際に合法的な賃貸ができるとは限りません

購入を決める前に、同じ物件を単独で確認した場合とArevontと確認した場合の比較
単独で確認Arevontと確認
地域のVUT登録利用可能であることを確認済みです。他の2つの要件については何も示していません。利用可能であることを確認済みで、管理組合と自治体がそれぞれ認めている内容とも照合済みです。
管理組合の決議近隣住戸の運用、または販売代理人の説明から推測予約前に、日付の入った管理規約と実際の議事録で確認
家具への支出先に購入し、後から在庫付属書と照合1ユーロも支出する前に、政令の要件に基づいて予算を計上済みです。
いずれかの条件が否定された場合の結果許可申請、家具、写真撮影を済ませた後に判明予約前に判明すれば、撤退しても費用はかかりません。
率直に言えば

特定のマンションについて、現地確認でしか分からないこと

短期賃貸に関するよくある質問

新築物件を購入すれば、管理組合が観光向け賃貸を認めることは保証されますか？
いいえ。新築物件では、管理組合がまだ開催されていないため、確認できる議事録が存在しない場合があります。規約は、依然として開発業者の草案です。契約を完了する前に、管理組合の規則で賃貸が認められているか、開発業者に書面で直接確認してください。引き渡し後の最初の議決は、どちらの結果にもなり得ます。
VUT番号なしで賃貸するとどうなりますか？
広告掲載された物件情報が証拠となり、検査官は確認前に身元を明らかにする必要がありません。罰則は違反の程度に応じて重くなり、2024年から2025年にかけての制度改正以降、登録なしの賃貸に対する取締りは大幅に強化されています。2024年以降、アンダルシアでは15.300件を超える登録が取り消されました。地域または国の番号が必要であるにもかかわらず欠けている場合、プラットフォームも未登録の掲載を削除します。
賛成票を投じた後、管理組合は方針を変えられますか？
管理組合は、後日の会合で、どちらの方向にも再度議決できます。すでに合法的に賃貸している所有者を守るのは、2025年の改正法が遡及適用されないという文言です。現在の議決が将来のあらゆる議決に対して存続するという恒久的な保証ではありません。
管理組合のない場所にあるヴィラは、マンションより許可を取得しやすいですか？
所有者コミュニティの要件がなくなるため、3つの層のうち1つが取り除かれます。ただし、地域当局と市当局の要件は完全に適用されます。また、独立した戸建て住宅でも、集合住宅内のアパートメントと同じ居住性に関する政令、備品および収容人数の規則を満たす必要があります。
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