スペインで不動産を購入する際のよくある間違い
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スペインで外国人購入者に最も大きな損失をもたらす間違いは、ありふれたものです。購入希望価格だけを予算に入れ、それ以外を考慮しませんが、実際の費用はさらに8から13 %かかります。公証人が物件を確認してくれると思いますが、実際には確認しません。また、帰国便が日曜日であるため、内覧ツアーの最終日に決断してしまいます。
- 手続き手続き返金条件を読む前に予約契約に署名する。What to do insteadお金を支払う前に、弁護士に読んでもらう。
- 費用費用提示価格だけを予算に入れ、8から13%の上乗せを見落とす。What to do instead探し始める前に、購入総額を計算する。
- 物件物件誰も求めていないからと、技術検査を省略する。What to do instead価格だけでなく、土地と建物を確認する。
- 決断決断帰国便が日曜日であるため、内覧ツアーの最終日に予約する。What to do instead飛行機に乗る前に、旅行中ではなく基準を決める。
買い手は何を心配し、実際には何にお金がかかるのでしょうか。
ほぼすべての外国人購入者は同じような不安のリストを抱えて来ますが、そのほとんどは最終的に費用の原因にはなりません。まずこのリストを整理すると役立ちます。不安は声高ですが、本当の間違いは目立たないからです。
買い手が到着時に心配していること実際に費用がかかること
- チェコにいる間に、占有者にマンションを占拠される
- そのようなことは起こりますが、チェコのメディア報道が示唆するほど、ここでは多くありません。この地域での本当のリスクは、もっと目立たないものです。つまり、読んでいなかった規則です。管理組合は不動産の利用方法を制限でき、その決定はあなたが出席していない会議で下されます。
- 開発業者にお金を持ち逃げされ、工事が永遠に終わらない
- 新築物件が完成する前にお支払いになるすべての代金は、お客様名義の銀行保証で保証されなければなりません。また、お金が動く前に、弁護士がお客様の住戸について契約文言を確認します。実際に起こるお金に関する失敗は、もっと小さく、はるかに一般的なものです。それは、提示価格だけを予算に入れ、それ以外を何も考えないことです。
- 誰にも見つけられない隠れた法的瑕疵がある
- 優れた独立系弁護士なら、そのような問題を見つけます。そして、それを見つけることこそ、お客様が報酬を支払う仕事です。誰かが依頼しない限り、標準的な調査では確認されないのは、目の前の土地に法的に何を建てられるかという点です。それは物件の瑕疵ではありません。近隣についての事実です。
- 物件を高く買いすぎてしまう
- その可能性はあります。しかし、物件を十分長く保有すれば、そこから立て直せることもあります。費用の大きいケースは、間違った物件に適正価格を支払うことです。間違った微細な立地、間違った方角、または維持費のために似た住宅より高くつくマンションを選ぶことです。
この12のうち、最も頻繁に目にするのはどれですか。私たちは順位を示しません。数えたことがなく、根拠のない順位こそ避けるべきものだからです。ただし、間違いが集中する場所については説明できます。費用の大きな問題のほとんどは、予算を決める週と、内覧旅行の最後の2日間という2つの場面で起こります。お客様のために働く弁護士がいれば、書類上の間違いの大半を見つけてくれます。
購入者が最もよく犯す手続き上の失敗は何ですか。
- 一般的公証人が物件を確認してくれると思い込むことその言葉はあなたの言語にも存在しますが、そこで表す仕事は異なります。スペインの公証人は本人確認を行い、証書を読み上げ、あなたが署名したことを記録します。しかし、売主が管理費を支払ったか、建物が書類と一致しているか、価格が適正かは確認しません。What to do instead公証人との予約は、売買が最終確定する日であり、確認が行われる日ではないと考えてください。確認は数週間前に行われ、その作業を誰かに依頼して報酬を支払う必要があります。
- 重大売主または開発業者の弁護士を利用することそれは提供されており、便利でもあります。多くの国では、両者の境界が不明確なことがよくあります。ここでは、開発業者の弁護士は適切に仕事をしますが、あくまで開発業者のためです。What to do insteadお客様ご自身の独立系弁護士に依頼し、費用もお客様ご自身でお支払いください。通常、当社は Malaga Solicitors をおすすめしていますが、お客様ご自身で弁護士をお選びいただいても構いません。どちらの場合も、当社が紹介料を受け取ることはありません。
- 重大返金条件を読まずに予約契約に署名すること予約金は購入全体の金額と比べれば少額です。そのため形式的なものに感じられ、購入者は通常、時間に追われて署名します。しかし、購入全体の中で、裏付けとなる保証がない支払いはこれだけです。What to do insteadお金が出ていく前に、弁護士に予約契約を読んでもらってください。後ではいけません。重要なのは、どのような調査結果があればお金が返還されるのかを正確に確認し、それを必ず書面にすることです。
- 一般的読めないスペイン語の書類に署名すること部屋にいる全員が親切で、しかも急いでいます。そのため、翻訳を求めると、理由もなく物事を遅らせるように感じてしまいます。What to do instead書類を事前に、お客様が読める言語で用意してもらい、希望する場合は公証人の場に宣誓通訳を依頼してください。署名を遅らせるのに費用はかかりません。しかし、署名を取り消すのは無料ではありません。
誰にも費用を支払わずに、どこまで避けられますか。多くの人が思う以上に避けられます。予約契約を正しく読むこと、テーブルの向かい側にいる弁護士が誰のために働いているのか尋ねること、そしてお客様が読める言語の書類を求めることは、すべて無料です。無料でないのは独立した法的確認であり、ここだけは決して節約するようおすすめしません。
購入者に最も大きな損失をもたらすお金に関する失敗は何ですか。
- 提示価格だけを予算に入れること新築物件では、価格におよそ13 %の費用がかかると見込んでください。中古物件ではおよそ9 %です。違いの大部分は税金です。新築物件には10 %の付加価値税と、AndalucíaではAJDがかかります。中古物件には7 %の譲渡税がかかります。さらに弁護士、公証人、登記、その他いくつかの小さな費用が加わります。500.000 €のマンションでは、これは小さな端数の誤差ではありません。購入を成立させられるか、再交渉が必要になるかを分ける差です。
- 購入費用を予算に入れ、所有費用を忘れること不動産を所有すると、地方不動産税、廃棄物収集費、保険料、電気・水道料金、非居住者税の申告、管理組合費という、途切れることのない支払いが発生します。管理組合費が最も大きく変動し、年間約900 €から約6.000 €まで及びます。そのため、同じ価格の2つのアパートでも、年間数千ユーロの差が生じることがあります。価格だけでなく、総費用を比較してください。
- 通貨の送金を最終週まで先延ばしすること外国人購入者にとって、単独で最大の費用は手数料ではないことがよくあります。大口送金に適用される為替レートです。2番目に大きなリスクはタイミングです。銀行は資金の出所を証明するよう求めたり、内部確認のため送金を保留したりすることがあります。いずれも通常のことで、どちらも数日かかります。これを知る最悪のタイミングは、公証人との予約時です。
- スペインの住宅ローンがチェコのものと同じように機能すると考えることユーロ以外の通貨で収入を得ている場合、融資については、合意した購入価格の70 %や80 %ではなく、銀行自身が物件に付けた評価額の約半分を現実的な目安として計画してください。銀行は独自の査定額を基準に融資します。したがって、500.000 €で購入し、銀行の査定額が470.000 €であれば、融資額は470.000 €を基に計算されます。物件を選んだ後ではなく、予約する前に融資を整えてください。
出典
会社を通じて購入する場合、これらの割合は変わりますか。変わる可能性があります。何かに署名する前に、スペインの税務アドバイザーへご相談いただくべき問題であり、私たちやウェブページに尋ねることではありません。お伝えできるのは、節税のために会社組織を通じて購入することは、チェコの前提がここではうまく通用しないケースの一つであり、判断を誤った費用が何年も後になって現れることが多いという点です。
物件そのものについて、購入者はどのような間違いをしますか。
- 重大誰からも求められないため、技術検査を省略する法的な義務も一般的な慣行もないため、ほとんどの購入者は省略します。写真は物件が最もよく見える時間帯に撮影されるため、築年数は分かりません。費用のかかる問題は、壁の内側、テラスの下、そして設備の内部に隠れています。What to do instead購入を真剣に検討している物件については、独立した技術検査を依頼してください。
- 重大建物を調べても、その前の土地を調べない通常の法的調査で分かるのは、購入する物件についてです。その隣の土地に何を合法的に建築できるかまでは分かりません。テラスの前にある低い古い邸宅が、はるかに高い建物の建築が認められた土地に建っている可能性もあります。What to do instead眺望を価格に織り込む前に、前方の土地について、都市計画上何が認められているかを確認してください。
- 一般的観光客に賃貸できると思い込む自動的に認められるわけではありません。不動産、自治体、管理組合の規則、現在の許認可制度によって異なります。管理組合は、5分の3以上の多数決により、観光客向け賃貸を承認、制限、条件付きで認め、または禁止できます。What to do instead賃貸が購入理由の一つである場合は、予約する前に賃貸の権利を確認してください。
オフプランの購入は中古物件よりリスクが高いですか。単純に大きいリスクというより、種類の異なるリスクです。オフプランでは資金がより長期間リスクにさらされ、決済日も変更される可能性があります。そのため、決済前のすべての支払いは、あなたの名義の銀行保証でカバーされなければなりません。中古物件ではすぐに物件を取得できますが、その履歴も引き継ぎます。状態、書類、そしてすでに決定事項や債務が存在する管理組合内での位置付けです。以下の間違いは、いずれの状況からも生じます。
この海岸で最も高くつく、たった一つの間違いは何ですか。
ここには法的な問題はありません。誰もが誠実で、書類にも問題はありません。それでも購入者は、間違った理由で決断しています。フライト、学校の休暇、または開発業者の価格改定に起因する期限は、その物件があなたに適している理由にはなりません。
この問題のもう一つの側面は、物件がなくなることへのプレッシャーです。これには独自の呼び方がふさわしいでしょう。「最後の優良物件」は、売主が迅速な決断を望む理由になります。しかし、それだけでお客様が決断する理由にはなりません。
これらの間違いのうち、特にチェコ人に多いものはどれですか。
4つの間違いですが、英語の購入者が犯す間違いではないため、英語のガイドにはどれも載っていません。いずれもCzechiaではうまく機能する習慣ですが、ここでは機能しません。| チェコから持ち込まれること | ここで通用しない理由 | 代わりにすべきこと |
|---|---|---|
| 不動産登記簿の確実性 | 多くの国では、不動産登記簿に記載された所有権の一覧がほぼ最終的な証明とされ、人々はスペイン語版も同じように扱います。「nota simple」は、物件の所有者とその物件に登記されている権利や負担を示す、スペインの不動産登記簿から取得する簡易抄本です。弁護士が何かを支払う前に最初に確認する書類でもあります。しかし、最終的な証明ではありません。ある時点のスナップショットにすぎないのです。登記簿に反映されるまで時間のかかる負担もあり、実際の建物が登記内容と異なる場合もあります。 | 複数ある情報の一つとして確認してください。弁護士は、管理組合の証明書、許認可の状況、地籍台帳、そして建物そのものと照合しながら確認します。これらのいずれか二つの間にある相違こそが、調査によって見つかるものです。 |
| 仲介業者はおおむね中立である | 多くの国では、買主側の仲介業者と売主側の仲介業者の違いがほとんど存在しないため、外国人購入者は尋ねようと思いません。この地域では、物件を案内する人は通常、売主から報酬を受け取り、売主のために適切に仕事をしています。 | 物件を案内する人には誰であれ、一つ質問してください。報酬を誰から受け取っていますか。その答えをどう受け止めるかは、お客様ご自身で判断してください。これは非難ではなく、知っておく必要のある事実です。 |
| チェココルナで予算を組む | 一度見た為替レートを基にした予算は、実際の予算ではありません。数十万ユーロの購入では、為替レートのわずかな変動が、このページに記載されたすべての手数料を合計した額を上回ることがあります。また、多額の送金で適用されるレートは、ニュースで見るレートとは異なります。 | 予算はユーロで設定し、実際に送金する金額に対する正確な見積もりを取得し、購入を申し込む前に、為替レートの変動が上限額にどう影響するかを把握してください。 |
| 自分の弁護士、銀行、仲介業者を同行させる | 母国のあなた自身の弁護士は、スペインの不動産の所有権移転手続きを行えません。チェコの住宅ローンはスペインの物件には設定できません。また、チェコの保険会社は通常、その建物に保険をかけません。人々は通常、必要になった時点でこのことに気付きます。 | お金と書類以外は何も持参できないと考えてください。スペインで必要となる同等の手配を早めに整えてください。NIEが最初に必要となる手続きであり、後回しにするものではないと考えてください。 |
ここで挙げる指摘はすべて、予約前なら安く済みますが、予約後は高くつきます
こうした事例のほとんどは珍しいものではありません。費用を左右するのは、それがいつ明らかになるかです。これらは実際にある指摘の分類で、署名前と署名後の両方について示しています。| 予約前 | 署名後 | |
|---|---|---|
| 観光客向け賃貸に関する住民投票 | 会議を待ち、結果を確認して、その内容を目の前にしたうえで判断します。購入する理由がなくなるなら、購入しません。 | 購入した目的を果たせないマンションを所有することになります。すでに合法的に賃貸している人には、この投票の決定は遡って適用されないため、まだ始めていない人の助けにはなりません。 |
| 目の前の土地に建てられるもの | 計画上の状況を確認し、そのリスクを含めても価格に見合うかどうかを判断します。 | フェンスが設置されて初めてわかります。眺望は価格の大きな部分を占めていましたが、それを取り戻す方法はありません。 |
| 建物と一致しない書類 | 要件は売主に伝え、解決するまで次の段階には進みません。リスクは売主側に残ります。 | リスクを負うのはお客様です。未記録の増築部分の所有者となり、それを合法化しなければならないのもお客様です。 |
| 債務または賦課金を抱える管理組合 | 証明書を取り寄せ、直近の議事録を確認し、賦課金を価格に含めるよう交渉できるか、または購入を見送る理由になるかを判断します。 | 一定期間分の滞納は売主ではなく物件に付随し、賦課金はお客様名義で請求されます。 |
| 実際の総費用 | 税金、手数料、年間の維持費を予算に含めることで、想定している購入上限額が実際に使える金額になります。 | 不足分は手付金、家具購入費、または維持しておく予定だった予備資金から支払うことになります。 |
| 予約時の手付金そのもの | まず返金条件を確認し、こうした指摘があった場合に手付金が確実に保護されるかを確認します。保護されない場合は支払いません。 | これは保証制度の外に置かれた6.000から11.000 €であり、それが戻ってくるかどうかは、誰も読まなかった文言に左右されます。 |
Four times we told a client not to buy
上記の各間違いはカテゴリーです。これらのカテゴリーの背景にある4つの事例は実際に起きたもので、それぞれ専用ページで詳しく紹介しています。1つの事例では、管理組合の会議が結果を決めました。別の新築物件では、早く決断するよう迫られたことだけが緊急の問題でした。中古物件では、目の前の土地に法的に3階建ての建物を建てられる可能性がありました。そしてヴィラでは、建物とその書類が完全には一致していませんでした。私たちは、これら4つの話し合いのいずれからも利益を得る立場にはありませんでした。ここでは短縮版を掲載しません。読む価値のある事例は、きちんと読む価値があります。専用ページへは1クリックで移動できます。
私たちにも防げない失敗
また、私たちは弁護士ではありません。日程を調整し、予定を管理し、私たちの見解をお伝えします。法的確認は、お客様が費用を負担し、お客様のために働く独立した弁護士が行います。どの弁護士をご紹介する場合も、私たちは弁護士から手数料を受け取りません。
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
購入時の失敗に関するよくあるご質問
- この12のうち、取り返しのつかないものはありますか。
- それに近いものが2つあります。不動産の賃貸を妨げる管理組合の決定は、お金で解決できるものではありません。目の前の土地に関する都市計画許可も同じです。それ以外は、費用をかければ修正できます。その費用は通常お金であり、ときには1年を要し、場合によっては、お客様が選んだよりも不利な時期に中古物件を売却することになります。
- 同じ間違いは、300.000 €の物件でも300万ユーロの物件でも当てはまりますか。
- リストは同じですが、影響の大きさが変わります。低価格帯では、価格に上乗せされる費用が手元資金に占める割合が大きいため、計算上の失敗が最も大きな痛手になります。高価格帯では、金額が大きくなるため書類上の失敗が最も大きな痛手になります。ヴィラと書類の不一致を修正するには、多額の費用がかかります。そのため、予算が大きい場合は、確認を減らすのではなく、より多く確認します。
- すでに物件を予約している場合、確認を依頼するには遅すぎますか。
- いいえ。お客様が私たちに相談されるタイミングとして最も多いのがこの段階です。変わるのは答えではなく、お客様の立場です。確認によって見つかるものは、どちらの段階でも同じです。指摘事項に対して何ができるかは、予約契約に返金について何と書かれているかによって決まります。物件と契約書を一緒にお送りいただければ、両方について同時にお伝えします。
- こうした失敗はCosta del Solに特有のものですか。
- 手続きと資金に関する間違いはスペイン共通で、国内のどこでも当てはまります。地域性があるのは3つです。景観が価格の一部となる海岸では、目の前の土地がより重要になります。リゾート開発地では、都市の一街区よりも管理組合費の幅が広くなります。そして日程に関する間違いは、飛行機で行かなければならない場所で購入するすべての人に関係します。
- なぜ不動産仲介会社が、買主が犯す間違いの一覧を公開するのでしょうか。
- その一覧自体が、私たちの主張だからです。そこに挙げた項目はすべて、私たちが見つけてお客様にお伝えするものです。その一覧を読んだうえで慎重に自分の購入手続きを進める買主は、読まなかった買主よりも良い結果を得られます。私たちは売主側から、どの仲介業者が関与しても発生する仲介手数料によって報酬を受け取っています。したがって、お客様にとって売り込みにくい存在にするページを作っても、私たちに費用はかかりません。
