スペインの不動産所有にかかる年間費用
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Costa del Solのアパートを所有する費用は、年間およそ2.900から11.600 €です。これには、IBI、管理費、ごみ処理費、保険、電気と水道の基本料金という5項目が含まれます。誰も滞在しなかった年でも、スペインの納税申告を1回行う必要があります。
| Jan | Feb | Mar | Apr | May | Jun | Jul | Aug | Sep | Oct | Nov | Dec | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 電気・水道 | Jan | Feb | Mar | Apr | May | Jun | Jul | Aug | Sep | Oct | Nov | Dec |
| 非居住者の税務申告（賃貸していない物件） | Apr | May | Jun | Jul | Aug | Sep | Oct | Nov | Dec |
- 電気・水道
- 物件が使用されているかどうかにかかわらず、毎月請求されます。
- 非居住者の税務申告（賃貸していない物件）
- 申告期間は4月1日に始まり、翌年12月31日に終了します。
毎年支払う5つの項目とは何ですか。
| 低 | 高 | |
|---|---|---|
| IBI | 400 € | 1.000 € |
| comunidad | 900 € | 6.000 € |
| 廃棄物処理費 | 80 € | 200 € |
| 保険 | 300 € | 800 € |
| 電気・水道 | 1.200 € | 3.600 € |
| 合計 | 2.880 € | 11.600 € |
| 項目 | 一般的な範囲 | 設定者 |
|---|---|---|
| IBI（Impuesto sobre Bienes Inmuebles） | 年間400 to 1.000 €、場合によってはそれ以上です。 | 市役所が地籍評価額に基づいて定めます。都市部の不動産について、国法はその額の0,4 to 1,10 %の範囲内に収めるよう税率の範囲を定めています。 |
| comunidad（所有者が負担する管理費） | 年間900～6.000 €、通常は毎月または四半期ごとに請求されます。 | 所有者集会が、建物独自の予算について投票で決定します。 |
| ごみ料金（basura / 廃棄物料金） | 年間80～200 €。 | 市役所が独自の条例に基づいて決定します。Ley 7/2022以降、この料金は一律の追加料金ではなく、ごみ処理サービスの実費を反映しなければなりません。また、各自治体が独自の金額を設定します。 |
| 保険 | 年間300～800 €、マンションの場合。 | 市場価格です。法律上の義務ではありませんが、住宅ローンの貸し手が担保物件の補償を求めることがあります。 |
| 電気・水道 | 月額100～300 €、場合によってはそれ以上で、年間では1.200～3.600 €です。 | 使用量に応じた市場価格に加え、物件が空室でも発生する基本料金（電気の契約電力料金）がかかります。 |
アパート1戸では、合計いくらになりますか。
- 控えめなマンション、築年数の古い建物、プールなし範囲の下限に近い水準です。comunidadの管理費が低く、エネルギー使用量が適度で、IBIとごみ料金も低くなっています。
- 充実したサービスのある開発地の新しいマンションより高い水準になります。プール、庭園、エレベーター、警備、管理付きの受付がある建物では、comunidadの管理費だけで年間数千ユーロに達することがあります。
- 年間の大半を空室にしている物件電気の基本料金を含め、これらの費用の大部分は引き続き発生します。空室の物件でも、所有に費用がかからないことはありません。
これらのうち、異議を申し立てられるものと、単に支払わなければならないものはどれでしょうか。
IBIとごみ料金は税金です。市役所が独自の規則に基づいて金額を決めるため、交渉の余地はありません。基準となる固定資産評価額を確認する権利だけがあります。comunidadの管理費は異なります。comunidad de propietariosは、開発地の共有部分を管理し、月額料金を設定する所有者の共同体です。多くの国にある所有者組合に近いものですが、同じものではありません。
購入者が想定すること毎年変わるもの
- All five items are fixed once you buy
- 外部機関によって実際に固定されるのは、IBIとごみ料金だけです。comunidadの管理費は、毎年投票で決まる建物独自の予算によって変わります。保険と公共料金は市場価格のため、更新時に価格を比較できます。
- 購入価格が低ければ年間費用も低くなる
- 必ずしもそうとは限りません。IBIは固定資産評価額に基づきますが、その額が市場価格と一致するとは限りません。comunidadの管理費は、特定の建物の維持に必要な費用に基づきます。これは、購入した住戸の価格とは関係ありません。
各請求書はいつ届き、支払いを逃すとどうなりますか。
| 項目 | 通常の請求サイクル | 未払いになった場合 |
|---|---|---|
| IBI | 年間1回の請求で、通常は口座振替です。 | この債務は、現在の所有者が誰であるかにかかわらず、法的に物件そのものに付随します。弁護士がこれを確認し、中古物件の決済前に解消します。 |
| comunidad | 建物独自の予算に従い、月払いまたは四半期払いです。 | 未払いのcomunidad債務は物件に付随することがあります。買主は、前所有者の未払い債務のうち限定された部分を引き継ぎます。 |
| 廃棄物 | 年1回の支払いで、IBIの請求に含まれる場合と、別請求になる場合があります。 | IBIと同様に、市役所独自の徴収手続きに従います。 |
| 保険 | 保険会社によって、毎年の更新時に一括払いまたは分割払いとなります。 | 補償は単純に終了します。物件に債務は付随しませんが、例えば嵐の季節に保険の空白期間が生じることは、単なる書類上の問題ではなく、現実的なリスクです。 |
| 電気・水道 | Monthly. | 支払わない場合、供給業者はサービスを停止できます。誰も物件を確認していない場合、これは現実的な問題となります。 |
物件を一度も賃貸しなくても、スペインに何か税金を支払う必要がありますか。
はい。これは初年度によくある、最も不快な驚きです。スペインの物件を所有し、賃貸していない非居住者も、スペインで毎年納税申告を行う必要があります。この税金はみなし所得に基づきます。つまり、物件を所有しているだけで得ていると国が仮定する金額です。実際に受け取った所得とは関係ありません。一般的なマンションであれば、通常は年間数百ユーロ程度で、高額ではありません。
今年、物件を少しでも賃貸しましたか。
- はい、年間の一部または全期間です受け取った賃貸所得に対して税金を支払います。税率と控除については、賃貸税ガイドをご覧ください。
- いいえ、一度も賃貸していませんみなし所得に対して税金を支払います。一般的なマンションでは、通常、年間数百ユーロ程度です。
目安を信頼する前に確認すること
4つの項目について、公表された範囲ではなく、対象物件ごとに確認します。| 確認事項 | 分かること | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| comunidadの直近の通年決算 | この特定の建物に実際にかかる शुल्कであり、沿岸地域の平均ではありません。大規模工事のために予定されている臨時 शुल्क（derrama）も、ここで確認できます。 | 勘定が付いていない口頭の概算、または「変動します」という意味です。 |
| 当年度のIBI納付書 | その物件に未払いのIBIがないことを確認し、上記の範囲ではなく実際の金額を示します。 | 誰も請求していないか、「決済後に対応する」という約束だけがある状態です。 |
| この町で廃棄物料金がIBIとは別に請求されるかどうか | 自治体によっては、この2つを1枚の請求書にまとめます。別々の請求書を送る自治体もあります。別請求があることを知らないと、少額の未払いが気付かないうちに積み上がる可能性があります。 | 町役場または売主の直近の請求書で確認した回答ではなく、推測に基づくものです。 |
| スペインの銀行口座と口座振替が実際に設定されていること | 非居住者がこの5つの請求のいずれかを見落とす最大の理由は、費用ではありません。実際に存在する口座からの口座振替を誰も設定していないことです。 | 「毎回手動で振り込む」という計画です。 |
ヴィラとマンションの比較
同じ5項目を、異なる2種類の物件について示しています。下のどちらの数値も創作ではありません。ホームページ独自の注記を、比較としてここに示しています。| ヴィラ | マンション | |
|---|---|---|
| IBI | 通常は高くなります。ヴィラは建築面積と土地が大きいため、通常は固定資産評価額も高くなります。 | 通常は400から1.000 €の範囲の下限に近い金額です。 |
| comunidad | 管理された計画住宅地の外にある独立したヴィラでは、より安いか、費用が発生しないことが多いです。ただし、ゲート付きの開発区域内では適用される場合があります。 | 建物によって異なり、900から6.000 €です。 |
| 保険とエネルギー | どちらも高くなります。プールと庭にもそれぞれ維持費がかかり、上の表にはどちらも含まれていません。 | 上の表に示した範囲内です。 |
| 確認が必要な事項 | 別途管理を手配しない限り、あなたご自身で対応する必要があります。 | comunidadが管理する建物、警備、メンテナンスで、comunidadがすでに手配しています。 |
予算を立てるための範囲であり、お客様の具体的な請求額ではありません。
これは一般的な計画のための情報であり、請求書ではありません。物件の実際の書類に基づいて業務を行う弁護士またはgestorが、実際の金額を提示します。その金額が分かるまでは、予算計画にこれらの範囲をご利用ください。
年間費用に関するよくあるご質問
- comunidadの費用範囲が900から6.000 €と、これほど広いのはなぜですか。
- 沿岸地域の平均ではなく、特定の建物で何を維持管理する必要があるかによって決まるためです。エレベーターもプールもない小規模な集合住宅なら、下限に近い金額になる可能性があります。プール、庭園、警備、管理人がいるフルサービスの計画住宅地では、はるかに高くなります。信頼できる唯一の金額は、その建物独自の会計記録に記載された金額です。そのため、上記のチェックリストでは、どの金額を基準にする前にも会計記録の提示を求めています。
- 廃棄物料金は必ず単独の請求書で届きますか。
- いいえ。町役場によってはIBIの請求書に含めます。別途請求する役場もあり、場合によってはまったく異なる時期に請求されます。Ley 7/2022では、料金は固定された過去の金額ではなく、サービスの実際の費用を反映することが求められています。そのため、別個の廃棄物請求書に移行する町が増えています。ただし、全国一律の規則はないため、町ごとに確認する必要があります。
- スペインにほとんど滞在しない場合でも、この5つをすべて自動的に支払えますか。
- IBI、comunidad、保険、公共料金は、スペインの口座が開設されれば、通常はすべてその口座からの口座振替に設定できます。ほとんどの非居住者の所有者は、この方法で管理しています。自動化できない唯一の項目は、毎年の非居住者税申告です。これは準備して提出しなければならない税務申告であり、単に届いて支払うだけの請求書ではありません。
