スペインで不動産を購入する際の売買契約
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Spainの中古物件取引ではarras契約を使用し、価格の10から20 %を預けます。Spain法ではarras契約を3種類認めており、取引が成立しなかった場合の結果はそれぞれ異なります。契約書には種類を明記しなければなりません。何も記載されていない場合、デフォルトで買主にとって最も不利な種類になります。
| Arras penitenciales民法第1454条 | Arras confirmatorias黙示の標準 | Arras penales混合型 | |
|---|---|---|---|
| 内容 | 定額で撤回できる権利 | 通常の一部代金 | 違約金に加え、売買を強制できる権利 |
| 撤回する場合 | 手付金を失います | 相手は履行を求めて提訴できます | あなたは違約金を支払いますが、売買はなお強制されます |
| 相手が撤回する場合 | 倍額で返還します | あなたは履行を求めて提訴できます | 相手は違約金を支払いますが、売買はなお強制されます |
| 次の場合に選択 | 決まった価格で簡単に撤回したい場合 | 双方とも撤回するつもりがない場合 | 単なる手付金よりも撤回を強く思いとどまらせたい場合 |
どの契約に署名すればよく、撤回する必要が生じた場合はどうなりますか。
契約に適用される種類が記載されていない場合、スペインの裁判所は通常、arras confirmatoriasを標準として適用するとされています。これは、手付金を負担すれば単純に撤回できる種類ではありません。この標準ルールは、法律解説で広く繰り返されています。しかし、第1454条自体が規定しているのはarras penitencialesだけであり、契約に記載がない場合に標準として何が適用されるかは定めていません。実際の標準ルールについては、公式のBOE法令本文との照合による確認がまだ取れていません。買主にとって最も安全な対応は、弁護士が別の見解を確認するまで、confirmatoriasが適用されると仮定することです。だからこそ、契約の種類は推測に委ねず、契約書に明確な一文として記載しなければなりません。
どの種類のarrasを依頼すべきですか？決められた金額を支払って契約を解除できることが重要な場合は、arras（解除権付き手付金）です。これは、スペインの不動産業者や弁護士が慣例として最もよく利用する種類でもあります。そのため実務上は、珍しいものを求めるのではなく、契約書にこの語が記載されていることを弁護士に確認してもらうだけで済むことが通常です。
新築物件は違いますか？
はい。新築物件で予約後に締結される書類は、通常、単に私的購入契約（contrato privado de compraventa）と呼ばれ、「arras」とは呼ばれません。上記の民法条文はこれを規律しません。建物が完成する前に開発業者へ行うすべての支払いは、建築許可が付与された時点から、お客様名義の銀行保証または保険契約によって保証されなければなりません。発行者は認可を受けた銀行または保険会社です。開発業者が期限内に引き渡せなかった場合、保証により支払ったすべての金額と法定利息が返還されます。これは手付金が倍額で返還される仕組みとは異なる保護です。新築物件の完成までには、プロジェクト自体の進捗により、通常2か月から 3年かかります。
| 中古物件arras | 新築物件非公開売買契約 | |
|---|---|---|
| 準拠法 | 民法典第1454条 | |
| この段階での一般的な金額 | 価格の10 から 20 % | 開発業者の支払予定表で定められる |
| 引き渡せない場合 | arras（解除権付き手付金）が明記されている場合、手付金は倍額で返還 | 銀行保証に基づき、すべての支払金が全額返還され、法定利息も付される |
| 弁護士が最初に確認すること | 契約書にarrasの種類が明記されていること | お客様専用の支払について実際の銀行保証証明書が存在すること |
契約締結から鍵の受け取りまでの期間は？
中古物件では、予約から鍵の引き渡しまで通常1 から 3か月かかります。arras契約の締結は通常、その期間の中頃で、法的デューデリジェンスの確認が完了した後に行われます。この確認自体にはおよそ2 から 4週間かかります。新築物件では、同じ行程に2か月から 3年かかることがあり、固定された暦ではなく、プロジェクトの進捗状況によって決まるため、はるかに長くなります。どちらの経路でも、署名前に弁護士に契約を確認してもらう費用は、通常、価格の約~1 %です。これは、手付金が返還されるか、倍額になるかを左右する書類に関わるため、問題となる金額に比べれば小さな費用です。
この段階では何が問題になり、弁護士はどのようにいち早く見抜くのでしょうか？
ここで起こる問題のほとんどは、珍しいものではありません。通常は、よくある短い一覧の中のいずれかのミスです。どれも契約締結前なら簡単に発見できますが、後から修正するには大きな費用がかかります。
- 最高リスク契約書に適用されるarrasの種類が記載されていない一般的にはconfirmatorias（確認型）と解釈されるため、手付金の金額を支払って単純に契約を解除することはできません。What to do instead「penitenciales」という語、またはご希望の種類が本文に記載されていることを確認してください。
- 異議を申し立てるべき点手付金が売主自身の口座に直接振り込まれる売主がすでにそのお金を使っていた場合、手付金の倍額を支払う判決を得ても、実際にお金が戻ってくることとは同じではありません。What to do instead代わりに、顧客用口座またはエスクロー口座への振込みを依頼してください。売主には手付金の倍額を返還する義務が生じる可能性があるため、特に重要です。
- 最高リスク新築物件の銀行保証が「支払えば自動的に付く」と説明されている銀行保証は、お客様専用の支払について、お客様名義で、建築許可が下りた時点から存在していなければなりません。単に会社が示す一般的な約束では不十分です。What to do instead個別の証明書を求めてください。保証制度が存在するという宣伝文句だけで納得しないでください。
- 異議を申し立てるべき点決済期限を過ぎた場合の効果が定められていない効果が定められていない日付は、どちらの方法でも実質的な保護にはなりません。それは単なる期待にすぎません。What to do instead合意した日付に遅れが生じた場合、お金と取引がどうなるかを契約書に明記してください。
拘束力のある契約に署名する前に確認すべきこと
5つの事項です。弁護士はこれらを一度読んで信頼するだけでなく、確認する必要があります。この契約が、撤回した場合の実際の結果を定めるためです。- 中古物件で記載されているarrasの種類本文には、「penitenciales」という語、または手付金を放棄できる権利を明確に示す同等の記載が、暗示ではなく明記されていなければなりません。 不十分な内容では、arrasについて一般的に述べるだけで、その種類を明記していません。
- 手付金の保管先買主用口座またはエスクロー口座のほうが、売主の個人口座へ直接支払うよりも確実です。特に、後日売主がその金額を倍額で返還しなければならない場合はなおさらです。 不十分な内容では口座を一切指定せず、単に「売主に支払う」とだけ記載しています。
- 新築物件に関する銀行保証の証明書買主の物件単位と個別の支払いを明記し、保証についての一般的な会社案内ではなく、認可を受けた銀行または保険会社が発行したものでなければなりません。 不十分な内容では、証明書を添付せずに「すべての支払いが保証される」と宣伝しています。
- 決済期限と、遅れた場合の対応どちらの方法でも、合意した日付に間に合わなかった場合に、資金と取引がどうなるかを定める必要があります。一方の当事者が単に気持ちを変えた場合だけを定めるのでは不十分です。 不十分な内容では、期限だけが記載され、期限に遅れた場合の結果が定められていません。
- 中古物件に書面で含まれている内容造作、家電、その他、物件広告で示されていたものの、escrituraに自動的には含まれないものを指します。公証人の前で署名する前に、不足品を安価に追加できる最後の書類です。 不十分な内容では、品目を何も列挙せず「現状有姿」とだけ記載しています。
これは法律の説明であり、お客様の個別の契約書に関する説明ではありません。
当社はこの契約書を作成せず、契約当事者でもありません。当社が確認するのは、お客様が署名する前に弁護士が契約書を読むことです。また、arrasの種類や保証証明書が、全員が互いに思い込んでいるだけの前提ではなく、名称を特定して確認された事実であることも確認します。
売買契約に関するよくある質問
- arras契約は、公証人の前で署名するescrituraと同じものですか。
- いいえ。arras契約は、買主と売主の間で締結する私文書です。公証人が立ち会わないまま、公証手続きの前に署名されます。公正証書であるescritura públicaは、その後、公証人役場で署名され、所有権を移転するものです。arras契約は、公証人との面談で実行される条件を定めます。
- どちらの当事者も管理できない理由で売買が成立しなかった場合、arrasの手付金はどうなりますか。
- 契約書自体がその状況について何と定めているかによります。だからこそ、適切に作成されたarras契約では、「買主が気持ちを変えた場合」や「売主が気持ちを変えた場合」だけでなく、それ以上の事態も定めます。買主の行為とは無関係な理由で住宅ローンを拒否された場合など、どちらの当事者にも管理できない原因については、一般的なpenitencialesの既定の扱いに委ねず、独自の条項を設けるべきです。
- この段階で支払う価格の割合は交渉できますか。
- はい。10 から 20 %は一般的な範囲であり、固定されたルールではありません。正確な金額は、買主と売主が合意する事項です。低い金額であれば、penitenciales条項に基づいて撤回する必要が生じた場合のリスクを抑えられます。売主は、より強い購入意思の表れと考えて、さらに高い金額を求めることがあります。
