スペインの不動産登録簿（Registro de la Propiedad）
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スペインには2つの登録簿があります。自国から持ち込んだ感覚では1つだと思いがちなものです。Registro de la Propiedadには、誰が物件を所有しているか、物件にどのような負担が設定されているかが記録されます。Catastroには、課税のための物件の説明が記録されます。法律上、両者の内容が一致しないこともあります。
| Registro de la Propiedad法的登録簿 | Catastro税務登録簿 | |
|---|---|---|
| 記録内容 | 所有権、抵当権、差押え、地役権 | 概要、境界、課税評価額 |
| 運営主体 | 独立した登記官、司法省 | 財務省 |
| 用途 | 所有者と設定された負担の確認 | IBIと譲渡税の基準価額の算定 |
| 確認する書類 | ノタ・シンプル / 登記証明書 | 地籍証明書 |
スペインには不動産登録簿がいくつありますか？
Registro de la Propiedadは法的登録簿です。不動産の所有者と、その不動産に設定された抵当権、差押え、地役権を記録します。司法省が独立した登記官を通じて運営しています。Catastroは税務登録簿です。不動産の概要、境界、課税目的の評価額を記録し、財務省が別個に運営しています。両者は、異なる担当者により、異なるスケジュールで、それぞれ独立して更新されます。両者の不一致は、登記上の面積または境界の記載に関するものが最も多く、珍しいことではありません。
ノタ・シンプルは実際に何を証明しますか？
ノタ・シンプルは、不動産について何が登記されているかを証明しますが、権利関係に瑕疵がないことを証明するものではありません。これはスペインの不動産登記簿から取得する簡易な抄本で、所有者とその不動産に登記された事項を示します。代金を支払う前に、弁護士が最初に確認する書類です。ノタ・シンプルは情報提供を目的とするものであり、所有権の証明ではありません。実際の法的効力を持つ書類は登記証明書であり、両者は同じ書類ではありません。実務上、通常の各段階で請求されるのはノタ・シンプルです。登記証明書は、裁判手続や正式な紛争など、法的拘束力のある書類が必要な場面に限って使用されます。
情報提供用のnota simpleRegistro de la Propiedad
- Titular（所有者）
- 氏名
- 概要
- 都市不動産 · XXX m²
- Cargas（負担）
- 住宅ローン · Banco X · XXX.XXX €
- 発行日
- DD/MM/AAAA
- Titular（所有者）. 登録簿上、現在その不動産を所有しているとされる方。
- 概要. 登記上の概要と面積です。Catastroの数値や実測値と照合し、単にそれぞれを相互に比較するだけにしないでください。
- Cargas（負担）. 物件に登記された住宅ローン、差押え、または地役権です。これこそがnota simpleで実際に確認できることであり、あらゆる問題が存在しないことを示すものではありません。
- 発行日. アンダルシア州では、署名前に買主に提示するnota simpleは、3か月以内に発行されたものでなければなりません。
| オンライン公式申請 | 公証人、gestoría、または仲介業者を通じて | |
|---|---|---|
| 費用 | 9,02 € + IVA、概算10,91 € | 追加サービスの料金として、通常15～30 € |
| 所要時間 | 通常は即時 | 同額に加え、仲介業者の追加料金 |
契約締結後、登記上の所有者になるまでどのくらいかかりますか？
同じ日ではありません。この間隔は予測できない待ち時間ではなく、法律で定められた期間です。Registro de la Propiedadは、所有権の記録を管理するスペインの不動産登記簿の正式名称です。公証人は、署名された証書を署名当日に電子的に同登記簿へ送付します。これにより仮登記（asiento de presentación）が行われ、ほぼ直ちに、後の請求に対する優先的な保護が得られます。所有者として恒久的に記録される完全な登記は、別途行われる、より時間のかかる手続きです。Ley Hipotecariaに基づき、登記官はその仮登記から15営業日以内に権利証書を確認し、正式に登記します。仮登記自体は60営業日有効であるため、登記官が指摘した問題を、順番を失うことなく修正する時間があります。この一連の手続きは、法的デューデリジェンスの確認自体が約2 から 4週間かかり、すでに完了して権利証書が署名された後にのみ始まります。
証書への署名後
- 0日目公証人の前で証書に署名同日に電子的に登記所へ送付されます。
- 数時間以内Asiento de presentación後の請求に対する優先的な保護を、ほぼ直ちに与える仮登記です。
- 最長15営業日審査登記官が証書を審査し、正式に登記します。これは通常の法定期限です。
- 最長60営業日仮登記が有効な状態を維持登記官が指摘した問題を修正するための期間であり、手続き上の順番は失われません。
登記所の調査で何が分かり、何が分からないのでしょうか？
- よくある見落としnota simpleに問題がない場合登記された住宅ローン、差押え、または地役権がないことを確認するだけで、それ以上のことは分かりません。未登記の増築、書類のない用途変更、境界をめぐる紛争などは、記録の対象外となっている可能性があります。What to do instead書類だけでなく、実際の建物の技術調査と組み合わせてください。
- 最高リスクRegistroの記載とCatastroの記載を誰も比較していない面積や境界の不一致は珍しくなく、よく見られます。これは、当社がこれまでに最も高額な費用をかけて購入を見送った事例にも該当した問題です。What to do instead法的調査では、推測で済ませず、照合を明示的な手順として組み込んでください。
- 理由を確認する価値あり現地の物件が、nota simpleの記載より広い、または狭いRegistroとCatastroの数値は、純粋に行政上の理由、または未登記の増築により、それぞれ実測値と異なる場合があります。What to do insteadその理由を尋ね、いずれか1つに依拠する前に3つすべての数字を比較してください。
- 対応可能抵当権または差押えがnota simpleに記載されているこれは決済時まで、または決済前に抹消する必要があり、通常は公証人のもとで売却代金から返済されます。管理すべき条件ではありますが、自動的に購入を断念する理由ではありません。What to do instead口頭での約束だけでなく、抹消手続きの内容と期限を明示してもらいましょう。
登記簿との照合を弁護士に確認してもらうこと
nota simpleを1回読むだけではなく、4つの確認を行います。これらは、2から4週間のデューデリジェンス期間中に実施する15項目の法務チェックリストに加えて行うもので、弁護士費用はおおよそ価格の~1 %です。- nota simpleは最新のもので、3か月以内に発行されたものです古いものでは、発行後に登記された負担が反映されていない可能性があります。 悪い回答とは、何か月も前の日付の写しを、最新のものとして提示することです。
- Registroの記載がCatastroの記載と一致している面積または境界の不一致は、2つのシステム間で知られている差異であり、必ずしも危険信号とは限りません。ただし、いずれかの数字に依拠する前に回答を得る必要がある問題です。 悪い回答とは、誰も両方を比較しておらず、物件広告がその一方の数値をそのまま引用しているというものです。
- 登記されたすべての負担に抹消計画があるnota simpleに記載された抵当権または差押えは、決済時まで、または決済前に解決しなければなりません。手続きの内容を明確に示し、憶測に頼らないことが必要です。 悪い回答とは、具体的な手続きや期限を示さず、「処理しておきます」と口頭で保証することです。
- 契約締結から登記完了までに起こること仮登記によりその時点から保護されますが、不備の訂正が60営業日の期間内に必要となった場合に備え、期限を確認しておくと予想外の事態を避けられます。 悪い回答とは、証書に署名した時点と、登記上の所有者となる時点が同じだと想定することです。
書類と物件が完全には一致していなかった400万ユーロのヴィラ
当社が買主に契約を完了しないよう助言した4件の購入のうち1件では、まさにこの差異が問題となりました。土地上に存在するものが、書類に記載された内容と完全には一致していなかったのです。ヴィラ自体は完成しており、高品質に見えました。しかし、法務および技術面の調査により、登記上および行政上の状態を確認すべき部分や変更が見つかり、実際に何を購入するのかを判断できる状態ではありませんでした。発見した内容と当社が行った対応を含む事例の詳細は、4件すべてを完全に扱うページに適切に記載されています。
問題のないnota simpleは出発点であり、最終判断ではありません
当社自身が登記簿を確認することはなく、弁護士による調査に代わるものでもありません。当社が行うのは、nota simple、Catastroの照会情報、物件の技術的状態を個別に確認するのではなく、まとめて比較することです。書類に記載された内容と現実との隔たりこそが、当社が実際に購入を見送った中で最も費用のかかった事例の原因となったためです。
地籍と不動産登記に関するよくある質問
- 弁護士がまだいなくても、チェコから自分でnota simpleを請求できますか？
- はい、正当な利益がある人なら誰でも、スペインに居住していなくてもオンラインで請求でき、通常はすぐに発行されます。費用を支払う価値があるのは、単に書類を取得することではなく、特にCatastroや現地の物件と照合しながら正しく読み取ることです。
- 現地の物件がnota simpleの記載より広い、または狭いのですが、これは正常ですか？
- 十分よくあることなので、直ちに懸念すべきとは限りません。RegistroとCatastroの数値は、疑わしい事情ではなく、純粋に行政上の理由で実測値と異なる場合があります。ただし、なぜ異なるのかを確認する価値は常にあります。正直な回答が、未登記の増築によって実際に購入するものが変わるという場合もあるからです。
- certificación registralはnota simpleの代わりになりますか、それとも追加で必要なものですか？
- 目的が異なる別の書類です。nota simpleは、購入における通常の各段階で使用される日常的な情報抄本です。certificación registralは法的拘束力のある書類で、裁判手続きや登記内容をめぐる正式な紛争など、特に必要とされる場合に限って使用されます。通常の購入に必要はありません。
