それ以外は合法な不動産における無許可増築
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他の部分は適法な住宅に、許可なくテラスを囲った部分、プール、または増築した部屋がある場合、通常は修正可能な問題であり、破滅的な問題ではありません。ただし、土地登記簿、Catastro、実際の建物の平方メートル数が一致しないことが判明するのは、しばしば都合の悪いタイミングです。記録を訂正すると、IBIの過去4年分を遡って請求されることもあります。
無許可増築とは何ですか。
当初の許可取得後に、対応する個別の許可を取得せず物件に物理的に追加されたものです。このパターンは、沿岸部で少数の形態として繰り返し見られます。ソラリウムとは、マンションの上部にある専用の屋上テラスで、通常は専用階段から上がり、広告上の面積に含まれます。この問題がまさに潜んでいることの多い場所の一つです。そこに造られたもの、例えばパーゴラ、部屋、囲われた区画などに許可が下りていたかどうかは、ソラリウム自体が法的に物件の一部であるかどうかとは別の問題です。また、屋根の上にある無許可の構造物は、テラスとともに買主が引き継ぐ瑕疵となります。
- 囲われたテラスもともと開放されていたテラスやバルコニーにガラスや壁を追加し、屋内空間を増やしたものです。
- プール個別の許可を取得せずに造られたプールです。プールには、住宅の建築許可に加えて、この許可も必要です。
- 増築された部屋または追加の階当初の許可で認められた範囲を超えて追加された空間で、陸屋根やソラリウムの上に造られることもあります。
- 境界壁または付属建物住宅自体が完全に適法であっても、許可を一度も取得していない土地上の構造物です。
買主は決済前に、決済後ではなく、どのようにこれを発見できるのでしょうか。
Arevontの技術検査パートナーは、正式な間取り図を持って物件内を確認します。実際に存在するものを、両方の書類の記載と照合して測定します。掲載情報や写真、さらには通常の内覧でさえ、この程度の不一致は見落としやすいため重要な確認です。
書類に記載された内容実際に建てられているもの
- Registro de la Propiedad
- 弁護士がノタ・シンプルで確認する法的な物件記載です。申告されていない増築後に更新されることはほとんどありません。
- Catastro
- IBIの算定に使用される税務地籍上の物理的な物件記載です。登記上の記載より大きい場合もあれば、当初の建物だけが記載されたままの場合もあります。
- 物件そのもの
- 現在、土地上に実際に存在するものです。これを確認できるのは、間取り図と照合しながら実際に現地を確認することだけです。
| 不一致のパターン | 通常の意味 | 深刻度の目安 |
|---|---|---|
| Catastroの面積がRegistro de la Propiedadより大きい | 最も一般的なパターンです。実際には増築が行われたものの、どちらの制度にも申告されなかったため、税務記録の面積だけが増え、法的な物件記載は変わらないままになっています。 | 直接調査する価値があります。ここで最も重要なのはこのパターンです。 |
| Registro de la Propiedadの記載がCatastroより大きい | 通常は、解体や境界変更の後にCatastroの記録が更新されなかっただけという意味です。隠れた増築であることは通常ありません。 | リスクは低いものの、推測で済ませず確認する価値があります。 |
| 両方の書類は一致しているが、物件自体の方が大きい | このケースはよりまれで、より深刻です。増築がどこにも申告されていないため、書類を机上で確認するだけでは発見できません。 | これを発見できるのは、間取り図と照合する現地での実地検査だけです。 |
ここでは、Registro-Catastroの一般的な連携手続が通常どのように進むかを説明します。これは、特定のLey Hipotecariaの条文に基づくものではなく、同じ手続について同じように説明している複数の実務家の情報源に基づいています。お客様ご自身の物件に適用される正確な規定については、弁護士にご確認ください。
古い未申告の増築を、今から適法化できますか。
- 築年数の技術証明書を取得資格を有する専門家が、増築された時期を確認します。
- Where
- 建築家または測量士
- declaración de obra nueva por antigüedadに署名増築を既存の事実として申告する公正証書です。
- Where
- 公証人
- Catastroの不一致手続きを申請するModelo 900Dにより、税務地籍記録が実態に合わせて更新されます。
- Where
- Catastro
- How long
- 証明書と権利証が揃ってから数週間
- 増築部分の下にある土地の区分を確認する違法建築全体に適用される保護地域の例外は、単独の増築部分にも適用されます。
- Watch out
- 保護地域または沿岸地域の土地では、この手続きは一切利用できません。
一般的な思い込み実際に必要なこと
- 十分に古ければ自動的に合法になる
- 特定の公証人および地籍手続きを誰かが実施することで、登記可能になります。時間が経過しただけで自動的に何かが起きるわけではありません。
- 閉鎖されたテラスや小さなプールは、問題にならないほど些細なものです
- 重要なのは規模ではありません。同じ土地にある違法建築全体に適用される土地の区分上の例外は、単独のプールやテラスにも適用されます。
現在の所有者が何年も前に増築部分の合法化を試みたものの、完了していない場合、買主はその未完了の手続きを引き継ぐことになりますか。実務上は、通常そのとおりです。手続きが完全に完了するまで、誰が開始したかにかかわらず、根本的な不一致は残ります。以前の合法化の試みがどの段階まで進んでいたのかを具体的に確認してください。何もない状態から始めるより、途中まで進んだ手続きを引き継ぐほうが通常は早く済みます。ただし、かつて誰かが開始したというだけで自動的に解決されるわけではありません。
申告されていない増築部分を修正しない場合、費用はいくらかかりますか。
Arevontの法務調整では、法的調査の標準的な一環として、nota simpleと併せてCatastroの登記情報を取得します。これにより、決済後に発覚するのではなく、価格交渉に反映できる時間が残っているうちに不一致を発見できます。
| 費用が発生する場面 | 方法 | どこまで遡るか |
|---|---|---|
| 住宅ローン融資 | 金融機関による査定では、広告上の面積ではなく、登記された物件の平方メートル数が使用されます。そのため、融資においては、申告されていない増築部分は一切算入されません。 | これは過去に遡って適用されるものではありません。現在、銀行が融資する金額を減らすだけです。 |
| 滞納分のIBI | 将来の所有者、売却、または市役所の確認によってCatastroの不一致が訂正されると、税務当局は過去の未納税額を算定できます。 | 最長で4年遡ります。これは税務査定に関する一般的な期間制限です。訂正後は、さらに過去へ遡って期間が進むことはありません。 |
| 中古物件の価値 | 3つの費用のうち、測定が最も難しいものです。未申告の増築があると、将来の物件売却に時間がかかり、上記と同じ確認を行う慎重な買主が支払おうとする金額が下がる可能性があります。 | 不一致が訂正されない限り、継続的に発生します。 |
申告されていない増築部分があると、銀行の融資額は減りますか。その可能性はあります。住宅ローンの査定は通常、実際に存在する面積や広告に記載された面積ではなく、法的に登記された物件の面積に基づきます。物件の実際の面積が書類上の面積を上回っていても、その追加部分が正式に申告されるまで、銀行はその面積を査定に含めません。
この修正費用は買主と売主のどちらが負担すべきですか。
通常の交渉では、申告されていない増築部分が判明した場合、その修正費用は買主が決済後に発見して負担する問題ではなく、決済前に判明した売主の問題です。不一致が見つかったら、契約締結前に売主が修正を完了するか、修正にかかる推定費用分だけ価格を引き下げるよう求めるのが、通常かつ合理的です。物件を現状のまま受け入れ、費用と書類手続きの両方を引き受けるよりも、この方法が適切です。Arevontも弁護士も、修正手続き自体を実施するわけではありません。技術専門家、通常は建築士または測量士が、築年数の証明書と図面を作成します。残りの手続きは公証人とCatastro独自の手続きが処理します。弁護士による調整の利点は、購入に合わせて適切なタイミングを確保できることです。つまり、購入を確約した後ではなく、その前に交渉を行えます。
- Option 1おすすめ売主が決済前に合法化問題を生じさせた、または以前の所有者から問題を引き継いだ売主が、お客様が物件を所有する前に修正します。
- 費用
- 売主が負担
- リスク
- Lowest
- スピード
- 数週間追加証明書、権利証書、Catastroへの申告について
- Option 2価格引き下げ修繕費を反映した価格で、物件を現状のまま受け入れます。
- 費用
- 価格に織り込み済み
- リスク
- Medium書類を引き継ぎます
- スピード
- 遅延なし
- Option 3買主が引き受け、価格には未反映何も交渉せずに物件を受け入れることです。
- 費用
- 買主が支払う
- リスク
- Highest
- スピード
- 遅延なし
これらの数字を頼りにする前に確認すべきこと
公表された範囲ではなく、お客様の具体的な物件に照らして確認する4つの事項です。| 確認する | 分かること | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| 登記上の平方メートル数とCatastroの数値 | 一致しているはずの2つの制度が、この具体的な物件について本当に一致しているかどうか。 | 誰も比較していない、または広告に記載された面積が法的な面積だと思い込んでいることです。 |
| 実際の間取り図と照合する現地確認 | 両方の書類には同時に表れない増築を見つけられる唯一の確認です。 | 図面を手に誰も物件内で確認しないまま、物件情報に記載された面積を信頼することです。 |
| 増築部分にAFOの地位、または古さを理由とする完了済みの declaración de obra nueva があるかどうか | 既存の不一致が適切な手続きですでに解消されているか、それともまだ未解決なのか。 | 裏付けとなる書類がないまま、「問題ない」という口頭の説明だけを信じることです。 |
| 増築部分の土地分類を、独立して確認すること | 違法建築全体に適用される保護区域の例外は、建物全体だけでなく、単一の増築部分にも同様に適用されます。 | 小規模な増築なら、例外規定を考慮するには自動的に小さすぎるという思い込みです。 |
通常は是正可能であり、それでも確認する価値があります
この種の指摘の大半は、まさに上記で説明したものです。是正することも、価格に反映させることもできます。また、この海岸地域では十分に一般的なため、ほかの条件が良い物件について購入を見送る理由となることはほとんどありません。本当の問題は増築そのものではありません。残された唯一の選択肢が費用を全額ご自身で負担することになってから、つまり決済前ではなく決済後に増築の存在を知ることです。このページでは、説明している確認を実施していません。Arevontの技術検査パートナーと法務調整サービスが、予約金をお支払いいただく前に、無料でお客様の物件を確認します。
無許可の増築についてよくある質問
- 閉鎖されたテラスは、必ず無許可の増築ですか。
- 必ずしもそうではありません。開発区域によっては、当初から許可を受けた設計に囲われたテラスが含まれていることがあります。その場合、それは単に適法な物件の一部です。本当の問題は、その特定の住戸にある囲いが、当初許可された内容に含まれていたかどうかです。これを確認するのが、登記簿と地籍台帳の比較および現地検査です。
- プールには必ず独立した別個の許可が必要ですか。
- ほとんどの自治体では、はい。プールには住宅とは別に独自の建築許可が必要です。許可を取得せずに古いプールを建設していることは、この地域でよく見つかる問題の1つです。他の無許可の増築と同様に、6年の期間および土地分類に関する規則が適用されます。
- 無許可の増築があることを把握し、その費用が価格に織り込まれた物件を購入した場合、その債務やリスクは私に引き継がれますか。
- 物理的な状態は、物件を所有する人に引き継がれます。だからこそ、無視するのではなく、価格に反映させるべきです。購入前に課された未納税については、通常、決済時に前所有者が支払う責任を負います。ただし、その後の増築の法的状態を管理する責任は、それ以降お客様が負うことになります。これが、理由を理解せず単に値下げを受け入れるのではなく、価格を交渉すべき理由です。
- 当サイトの別のページで説明されている、一般的なRegistroとCatastroの不一致とは、どのように異なりますか。
- そのページでは、2つの制度の一般的な違いと、単純な行政手続きの遅れを含む多くの理由で両者が食い違う可能性があることを説明しています。このページでは、その不一致のうち、最も具体的で深刻なケースを扱います。つまり、いずれの制度にも申告されていない物理的な増築が原因となる不一致であり、固有の費用と解決方法があります。
