スペインにおける違法建築物と取り壊しのリスク
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スペインの違法建築を是正できるかどうかは、1つの事実に帰着します。通常の都市計画区域または農村区域の土地では、当局が取り壊しを命じる権利は6年で消滅し、その後、建物はAFOの地位を申請できます。保護対象の土地または沿岸地域の土地では、その時計は始まらず、取り壊しがいつまでも可能です。
土地の場所で、すべてが変わるのでしょうか？
このページでは、建物の主要構造が一度も合法的に承認されていないケースを扱います。建築許可がまったくない場合や、その土地の用途地域では認められていないものについて許可を取得している場合です。ご懸念が、閉鎖されたテラス、プール、または完全に合法な住宅に追加された別室など、より限定的なものであれば、別の無許可増築ガイドで、同じアンダルシア州の規則と同じ期限に基づき、そのケースを正確に説明しています。はい。土地の区分は、建物の築年数、規模、完成しているように見えるかどうかよりも重要です。アンダルシア州法では、同一の建物であっても、その下にある土地の法的区分によってまったく異なる扱いをします。これは弁護士または技術検査官が、チェックリストの他の項目に先立って最初に確認する事項です。なぜなら、残りの確認がそもそも重要かどうかを決めるからです。Arevontの法務調整担当は、予約金を支払う前に土地の区分を確認します。これは、購入者が物件情報、写真、さらには現地訪問からも、この区分を確認できないためです。これは自治体に記録された法的な地位であり、土地を見ただけで分かるものではありません。
土地はどこにありますか？
- 都市区域の土地（都市部、建築可能）完成から6年が経過すると、AFOの地位が認められる可能性があります。
- 都市化不可土地、通常の農村区域都市計画区域の土地と同じ6年の期間です。一部の農村用途は認められますが、居住用建築は一般に認められません。
- 特別保護対象の都市化不可土地建物が建ってからどれだけ時間が経過していても、期限なく、いつでも取り壊しを命じることができます。
- 公有沿岸区域とその保護地役権（ZIL）期限は一切ありません。ここでの建築工事は、期限なく、いつでも追及される可能性があります。
決済期限なし
- 通常の都市区域または農村区域の土地6年の期限
- 保護区域または沿岸区域の土地期限なし
- 6年
- 通常の土地ではここからAFOが可能
AFOの認定により、違法建築物は合法になりますか？
いいえ。これはAFOについて最もよくある誤解です。Asimilado a Fuera de Ordenación、略してAFOは、行政が取り壊しを命じられる期限を過ぎたことを単に認めるものです。その建物が適切な許可を取得していたという意味ではありません。AFOの認定により、所有者は水道や電気に接続でき、多くの場合、建物を登記できるようになります。これは購入者にとって非常に重要です。登記できない建物は、売却や抵当権の設定がはるかに難しくなるためです。ただし、根本的な違法性がなくなるわけではありません。
一般的な思い込みAFOの認定で本当に変わること
- AFOなら、通常の合法物件になります
- 登記やインフラへの接続は可能ですが、適合していない建物としての区分は残ります。大規模な改修や増築など、将来の工事については、完全に合法な建物と同じようには認められない場合があります。
- AFOの認定は恒久的で、見直されることはありません
- これは、期限が実際に満了していることと、土地が上記の期限なしの区分に該当しないことを前提とします。後になって土地が保護区域にあると判明した場合、AFOの認定が付与された後でも、この問題が再び問われる可能性があります。
- 住宅ローン提供者は、AFO物件を通常の物件と同じように扱います
- 実際には、金融機関はAFO物件に対してより慎重になることが多く、査定額や融資条件が異なる場合があります。通常の住宅ローンが利用できると想定する前に、具体的な銀行へ確認してください。
物件にすでにAFOの地位がある場合、追加確認なしで安全に購入できますか。完全に法的地位のない違法建築よりは、はるかに安全な出発点ですが、確認が不要になるわけではありません。まず、AFOが付与された根拠となる土地分類を確認してください。何年も前に付与された地位でも、新たな情報により土地が時効の適用されない区分に該当すると判明すれば、再検討される可能性があります。また、想定している住宅ローン条件が本当にAFO物件に適用されるか、金融機関に直接確認してください。
特定の物件について、取締手続きが開始されていることを、購入者はどうすれば知ることができますか。
これは購入者の弁護士を最も驚かせる発見です。誰もが該当事項を記載していると思っている書類には、表示されないからです。nota simpleには、物件に登記されている抵当権、地役権、その他の負担が記載されます。違法建築に対する市当局の係属中の取締手続きである、expediente de disciplina urbanísticaは、登記簿に自動的に表示されるものではありません。nota simpleに問題がなくても、そのような手続きが存在しないことを意味しません。確認する唯一の確実な方法は、対象の土地について、市役所の都市計画担当部署（departamento de urbanismoまたはdisciplina urbanística）に直接問い合わせることです。これは目的を絞った確認であり、一般的な書類審査に表示されるものではありません。標準的な確認で済んでいると思い込まず、明示的に依頼してください。
- 土地の照合番号を伝え、市役所に直接確認する売主でも一般的な登記簿検索でもありません。市役所の都市計画担当部署に、書面または対面で照会します。
- Where
- 市役所、都市計画担当部署 / 都市計画取締担当部署
- licencia de obraを取得し、建築内容と比較する許可が存在していても、完成した建物が許可範囲を超えている場合、構造の一部は、別の部分が正式に許可されていても違法となる可能性があります。
- 保護対象の土地では「何年も問題がなかった」ことを無関係と考える通常の土地では6年の期間が進行するため、何年も措置が取られないことには意味があります。
- Watch out
- 取壊しが時効にかからない土地では、何の意味もありません。
この特定のリスクについて購入者が行う確認の範囲
これは、弁護士がすべての購入案件で行う完全な法的確認を、上記の一つのリスクに焦点を当てて詳しくしたものです。| 確認事項 | 実際にはどういう意味か | 重要な理由 |
|---|---|---|
| 土地分類（RegistroとCatastroの両方） | 土地がsuelo urbano、通常の農村地、または特別保護対象のいずれに該当するかを確認します。両方の制度で確認しますが、結果が一致しない場合があるためです。 | この後の確認がそもそも必要かどうかを決めます。 |
| 建築面積に対するlicencia de obra | 正式な許可が存在するか、また土地上の建築物がその許可内容と一致しているかを確認します。 | 部分的な許可の場合、建物の一部は合法でも、別の一部は違法となる可能性があります。 |
| ayuntamientoで係属中の取締手続き | 地籍照合番号を使い、市当局に直接かつ対象を特定して照会します。標準的な登記簿検索では確認できません。 | これは、問題のないnota simpleだけでは表示されません。 |
| AFO / DAFOの地位（存在する場合） | 建物がすでに、既存不適格として認められた地位を有しているか、またどの土地分類に基づいて付与されたかを確認します。 | 建物を完全に合法化することなく、登記および住宅ローン設定の可否を変えます。 |
| 該当する場合の初回占有許可 | 建物が、公共サービスへの接続および居住に適した状態であると、これまでに証明されたことがあるかを確認します。 | 一度も法的に承認されていない建物には、これもないことがほとんどです。不在はさらなる警告サインですが、それだけで結論にはなりません。 |
法律が定めることと、現地確認でしか分からないこと
実際のところ、どの程度一般的なのでしょうか。Andalusiaが公表した最後の完全な公式集計では、2019年時点で、この地域の不規則建築物の数は約327.000件でした。その後、合法化と取り壊しが続く中、報道ではこの数字が約300.000件まで減少したとされています。どちらの数字も当社独自の推計ではありません。いずれも単一の最新公式資料ではなく報道に基づくものであり、Costa del Solに限定した数字や、外国人購入者が検討しそうな種類の物件に限定した数字は存在しません。ここに記載した確認を、この説明自体が実施するわけではありません。また、当社は法律事務所ではありません。Arevontの法務コーディネーション担当と技術検査パートナーが、予約の手付金をお支払いいただく前に、対象の土地と建物をお客様のために無料で確認します。それが実際の仕組みであり、ここまでお読みいただいた内容は、その背景にある考え方です。
違法建築に関するよくある質問
- AFOの地位があっても、違法建築は自動的に避けるべきですか。
- 自動的にそうなるわけではありませんが、購入する物件の性質が変わります。将来の改修に実質的な制限があり、場合によっては融資にも制限があり、その柔軟性の低さを反映した価値の物件です。その点を意図的に受け入れ、相応の価格で購入する買主もいます。問題はその決断自体ではなく、制限を知らないことです。
- 売主が違法建築を知っていながら開示しなかった場合、責任を問われることはありますか。
- 売却時に既知の欠陥を隠すと、建物自体の計画上の地位とは別に、法的な結果を招く可能性があります。まさにこのような点を、弁護士は決済後ではなく決済前に指摘します。署名前に確認を行うべき理由であり、確認の代わりになるものではありません。
- AFOまたは違法物件でも、保険は適用されますか。
- 保険会社と、何を保険の対象にするかによって異なります。法的地位が不規則な建物では、建物構造の補償よりも家財補償のほうが明確です。いずれかを前提にせず、特定の物件について保険会社に直接確認する価値があります。
- それ以外は適法な住宅に、無許可の増築を行った場合とはどのように違いますか。
- 違いは規模であり、法的な仕組みではありません。どちらも同じ6年の期間と、保護対象の土地に関する同じ例外規定の下にあります。無許可の増築では1室または1つの構造部分が危険にさらされますが、建物全体が違法な場合は物件全体が危険にさらされます。無許可の増築という、より狭いケースについては、このサイトの別のガイドで詳しく説明しています。
