新築物件の銀行保証: 保証対象となる内容と確認方法
30秒で
建物が完成する前にスペインの開発業者へお支払いになるすべての金額は、銀行保証または保険証券によって保証されなければなりません。この保証は、お客様個人を名義人として、税額を含む全額に法定利息を加えた金額について発行される必要があります。お手元の書類にこの内容が記載されていなければ、法律で求められる保証ではありません。
銀行保証または保証保険前払金の保証、LOE disposición adicional primera
- 受益者
- 氏名
- 保証額
- XX.XXX € + IVA
- 発行者
- 銀行 / 保険会社 X、認可済み
- 利息
- 各支払いに対する法定保証
- 引渡予定日
- [ 空欄 ]
- 受益者. 開発全体ではなく、お客様個人を名義人として記載する必要があります。
- 保証額. すでに支払った税金を含む、前払い金の全額。
- 発行者. 認可を受けた銀行または保険会社が発行するものであり、開発業者自身が発行するものではありません。
- 利息. 各支払日から予定引渡日まで発生する法定利息。
- 引渡予定日. 引渡日が記載されていない保証では、契約上の決済日と照合して確認できません。これが保証の不備にあたるケースです。
開発業者は法律上、お客様に何を交付する義務がありますか。
特定の時点でお客様に交付される、具体的な内容を備えた特定の書類であり、契約書上の単なる約束ではありません。認可を受けた銀行または保険会社が発行する必要があり、開発業者自身が発行することはできません。開発全体を対象とする団体保険ではなく、お客様個人を名義人として、お客様が行った個々の支払いを対象として記載する必要があります。すでにお支払いになった金額の全額について、支払済みの税金を含め、各支払日から予定引渡日までの法定利息を加えた額を保証しなければなりません。これは、私的な売買契約に署名する際、分割払いが始まる前に受け取ります。契約上の期日までに工事が開始されない場合、または工事が完了して引き渡されない場合に、請求権が発生します。2008年の金融危機により、それ以前の1968年の規則（Ley 57/1968）が実務上ほとんど執行されていなかったことが明らかになったため、Ley 20/2015によってこの規則は強化されました。
保証は何を対象としますか。
購入者様の思い込み保証が実際に対象とするもの
- 保証は、開発業者が破産した場合にのみ支払われる
- 開発業者が単に遅延した場合にも、保証金が支払われます。決済が契約に記載された日を過ぎた場合、この同じ保証により、開発業者が最終的に完成させるかどうかを待つことなく、法定利息付きでお支払い済みの金額を取り戻せます。
- パンフレットに記載された保証が、私を保護してくれるものです
- お客様を個別に名指しし、具体的なお支払い金額を記載した書類だけが、お客様を実際に保護します。「この開発事業には銀行保証が付いている」という一般的な説明は、個別の証明書を手にするまでは、法的な保証ではなく、単なる営業文句です。
- 証明書を受け取れば、その後に行うすべての支払いが自動的に保証されます
- お支払いのたびに、新しい金額が記載されるよう証明書を更新または再発行してもらう必要があります。実際にお支払い済みの金額と一致しなくなった古い証明書は、保証の空白を生みます。次回のお支払い後ではなく、その前に確認してください。
- 予約時の手付金も、この同じ制度で保証されます
- いいえ。保証が存在する前に予約時の手付金を支払うため、手付金はこの制度の完全な対象外です。だからこそ、予約時の手付金は少額にすべきであり、予約契約には明確な返金条項が必要です。
「法定利息」は返金に何を加えるのでしょうか。法定利息とは、お金が保有されていた期間について、その金額に適用される法定の利率です。各分割金をお支払いになった日から、保証を利用する日までの期間を基に計算されます。これは、事業が失敗した後に返金を受ける際、経過した期間に対する加算なしに、同じユーロ額だけが戻ることにならないようにするためのものです。ボーナスとして支払われるものではありません。失望に対してではなく、遅延に対する補償です。
5分で保証を確認する方法
- 発行者の名称と認可この種の保証をスペインで発行する認可を受けた銀行または保険会社であることが必要です。開発業者自身が作成した書類ではいけません。
- お客様の氏名と正確な金額証明書はお客様個人宛てに作成され、これまでに実際にお支払いになった金額と一致していなければなりません。概算額や一般的な金額では不十分です。
- 予定された引渡日売買契約に記載された決済日と一致していなければなりません。ここに不一致がある場合は、これ以上支払う前に指摘する価値があります。
- 新たな分割払いの前に行う確認新しい金額を保証対象に含めるよう、送金する前に保証を更新してもらう必要があります。先に支払いを求め、「書類は後で用意する」と言われた場合は、停止すべきサインです。
実際には、どこで制度が機能しなくなるのでしょうか。
法律そのものに問題があるわけではありません。法律は具体的な内容であり、2015年以降検証されてきました。法律が求める内容と書類を誰も照合しない場合に、制度は機能しなくなります。
- 保証対象外として扱う証明書に記載されているのは開発事業であり、お客様ではないこれは最もよくある保証の空白です。開発事業全体に保証が存在することだけを確認する書類で、お客様の氏名や具体的なお支払い金額が記載されていません。法律が求める個別の証明書ではありません。What to do insteadお客様を名指しする証明書に差し替えられるまでは、保証がないものとして扱ってください。
- 保証対象外として扱う証明書が更新される前に、新たな分割払いを求められているその支払いは、書類が追いつくまで、実際には保証対象外です。What to do instead送金する前に、その支払いが証明書の保証対象であることを確認してください。後ではいけません。
- 明確にしておきたい点支払い保証が構造保証と混同されているこの保証は、決済前のお客様の資金を保護します。所有権取得後に適用される、同じ法律の第17条および第18条に基づく10年間の構造保証、3年間の設備保証、1年間の仕上げ保証とは、完全に別のものです。What to do instead2つのリスクを分けて考えてください。計画が頓挫した場合と、完成した物件に欠陥がある場合では、利用できる救済手段が異なります。
確認済みの保証と、思い込みによる保証
どちらの場合も法律は同じです。異なるのは、その書類に法律が求める内容が本当に記載されているかを誰かが確認したかどうかです。| 未確認の保証 | 確認済み保証 | |
|---|---|---|
| 誰の名前が記載されるか | 誰かが読むまでは不明です。開発事業全体の名称だけが記載されている可能性があります。 | 書類そのものに、お客様個人の氏名が確認できること |
| 対象範囲 | 文書の記載ではなく、開発業者の説明に基づき、一致すると仮定したものです。 | 税金を含め、現在までのお客様の実際の支払額と一致すると確認済みです。 |
| 決済が遅れた場合 | 実際に存在する保証が、お客様の状況に適用されるかをめぐる紛争。 | 支払済みの全額を法定利息付きで取り戻すための、明確で確認済みの手順。 |
| 誤った場合の費用 | 必要になって初めて判明する、前払い金全額の可能性。 | 各支払い前に書類を確認するためにかかる時間。 |
法律は強力です。それでも書類の確認は必要です
銀行保証に関するよくあるご質問
- 各分割払いで既に支払った税金も保証対象ですか、それとも本体額のみですか。
- 法律では、分割払いの本体価格だけでなく、その時点で支払った税金を含む支払額全額を保証の対象とすることが求められています。保証が税金を含まず本体額のみを対象としているように見える場合、法律上の要件を満たしていません。これ以上支払う前に指摘してください。
- 非公開の売買契約に署名する前に、署名後ではなく、保証を見せてもらうことはできますか。
- そうしてください。法律では、契約に署名する際に開発業者が保証書を引き渡すことを義務付けています。ただし、署名前の法的確認の一環として、弁護士が事前に草案や文言のサンプルを確認できない理由はありません。署名時に初めて確認するのでは、必要以上に遅いと言えます。
- 銀行保証は、同じリスクを補償する保険と同じものですか。
- 法律では、共同銀行保証（aval bancario）または保険証券（seguro de caución）のいずれも認められており、どちらも同じ結果をもたらします。認可された事業者が発行し、購入者個人を名義として記載し、支払った全額と法定利息を補償するものであれば、どちらも有効です。書類上の名称よりも、この4つの要件を満たしているかどうかが重要です。
- 開発業者が単に遅延するのではなく、支払不能になった場合はどうなりますか。
- 有効な個別保証は、開発業者自身の支払能力に左右されません。破産手続きで何が起きても、銀行または保険会社から返済されます。保証の対象外となる金額は、他の債権者の後ろに並ぶ通常の債権となります。開発業者の支払不能に関する詳細は別のテーマであり、専用ページで説明しています。
