開発業者が期限を過ぎた場合、証拠となるのはパンフレットではなくお客様の契約書です
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新築物件では、契約書に記載された決済日だけが基準となり、パンフレットの予想日は基準になりません。その日を過ぎ、契約書に定められた猶予期間も終了すれば、全額の返金と法定利息を受ける権利があります。これは、開発業者の債務不履行を補償する同じ銀行保証に基づくものです。中古物件では、手続きが異なり、より時間がかかります。
どの日付が決済日になりますか？
中古物件では、買主と売主が契約書でこの日付に合意し、通常は固定されたままです。新築物件では、建物が完成して許可を取得する時期によって日付が決まり、開発業者はしばしば予定に遅れます。法的に重要なのは、ご自身の私的契約書に記載された日付だけです。パンフレットに記載された「previsión de entrega」（引渡し予定日）や、何も署名する前の販売時の説明は、基準になりません。
引き渡し日条項私的売買契約書
- 引渡予定日
- [DD/MM/YYYY]
- 猶予期間
- [Xか月]
- 遅延の結果
- [条項]
- 引渡予定日. 法的効力を持つ唯一の日付です。パンフレットの「引き渡し予定日」ではありません。
- 猶予期間. 契約書に記載されている場合に限り拘束力があります。何も記載されていなければ、猶予期間はありません。
- 遅延の結果. その日付と、設定されている猶予期間が過ぎると、どうなりますか。
| 期間 | 実際の意味 | 開発業者を拘束するか |
|---|---|---|
| 引渡し予定（マーケティング上の見積もり） | 法的拘束力のない見積もりです。建物の許可が下りる前に示されることもよくあります。 | いいえ。期待値を示すものであり、法的な期限ではありません。 |
| 引渡し日（契約上の日付） | 署名した私的な売買契約に記載された正確な日付、またはその日付を算出するための計算式です。 | はい。保証および違約金条項が、この日付から起算されます。 |
| 契約に定められている場合の猶予期間条項 | 期限を過ぎたことが契約上の遅延となる前に、あらかじめ合意された追加期間です。 | 契約に定められている場合に限ります。法律はその期間を定めておらず、設定を義務付けてもいません。 |
解約できるのは、遅延が重大な場合に限られますか。
率直な答えは、お客様が購入するものが新築物件か中古物件かによって異なります。答えは意外に感じられるかもしれません。
新築物件と中古物件のどちらを選びますか？
- 新築物件契約上の日付が過ぎ、猶予期間も終了すると、保証が発動します。遅延がどの程度重大かを判断する必要はありません。
- 中古物件民法第1124条が適用されます。裁判所が、契約を解約できるほど遅延が重大かどうかを判断します。
購入者様の思い込み保証が実際に必要とすること
- 新築物件では、返金を受けるには遅延が重大であることを証明するか、裁判所の判断を待つ必要がありますか。
- いいえ。開発業者が破産した場合にお客様を保護する同じ保証が、単に引渡し日を過ぎた場合にも適用されます。契約上の決済日が過ぎ、猶予期間も終了すると、保証の要件が満たされます。つまり、建物が期限内に完成していないということです。遅延がどの程度重大だったかを裁判所に判断してもらう必要はありません。銀行または保険会社に直接請求できます。
- 中古物件では、公証人との決済日の不履行は同じように扱われます
- いいえ、同じではありません。中古物件の決済日について、同等の法的保証はありません。一般的な救済手段は民法第1124条です。被害を受けた当事者は、売買の実行を求めるか、契約を解除するかを選択できます。いずれの場合も、損害賠償と利息を請求できます。ただし、契約を単に履行させるのではなく解除できるほど遅延が重大かどうかを、まず裁判所が判断しなければなりません。保証制度を利用する新築物件の買主には、この審査は必要ありません。
- 遅延が該当する法的基準は6か月です
- この数字は解説で頻繁に登場しますが、法律そのもの（LOE）は、保証が発動する条件として6か月とは定めていません。むしろ、RESALEをめぐる紛争で、裁判所が記事1124を適用し、契約を解除できるほど重大な遅延とみなした期間を示している可能性が高いでしょう。新築物件では、保証の発動条件は固定された月数ではなく、契約書に記載された正確な日付です。
返金を受ける代わりに建物の完成を待ちたい場合、それはできますか。はい。発動日を迎えると、選択権が生じます。返金を強制されるわけではありません。遅延が小さく、プロジェクトが明らかに進行している場合など、多くの買主は待つことを選びます。重要なのは、日付が過ぎた後の選択はお客様自身にあるということです。開発業者が決めることではありません。
実際には、遅延についてどのように請求しますか。
遅延請求は、ほとんどの買主が考えるより簡単です。保証制度を利用する場合、開発業者を相手取る裁判は必要ありません。
- 契約上の日付が過ぎたことを書面で確認する弁護士が、正確な日付と猶予期間条項をカレンダーと照合します。
- 保証証明書が有効で、支払金を補償していることを確認する支払い前に確認したものと同じ証明書に基づいて請求します。
- Watch out
- 証明書がない、または期限切れの場合、単純な請求でも開発業者の支払不能事件と同じように困難で不確実になります。
- 決める: 待つか、請求するか発動日が過ぎた後に決めるのは、お客様であり、開発業者ではありません。
- 請求を申し立てる場合、その手続きは銀行または保険会社に対して行います開発業者ではありません。手付金返還のページで、争いのある請求も含めて詳しく説明しています。
- Where
- 保証を発行した銀行または保険会社
問題が単なる期日の経過よりも深刻な場合があります。開発業者が建設を完全に中止した、連絡を絶った、または正式な insolvency proceedings に入った可能性があります。これらは異なる、より困難な状況です。それぞれに専用のガイドがあります。
遅延が紛争になる前に、ご自身の契約について確認すべきこと
確認すべきことは4つあります。署名する前に、契約書で確認してください。日付がすでに過ぎるまで待ってはいけません。| 確認する | 重要な理由 | 悪い記載の例 |
|---|---|---|
| 契約書自体に記載された正確な決済日、またはその算定式 | 法的効力を持つのはこの期日だけです。口頭で伝えられたことや、販売資料に書かれたことは考慮されません。 | 契約書には、固定された期日や明確な算定式の代わりに、「開発業者が伝えた予定引渡し日」と記載されています。 |
| 猶予期間条項があるか、その正確な長さ | 保証が開始される正確な日付が変わります。契約書にこれについて何も記載がなければ、猶予期間はありません。 | 具体的な日数を示さず、「合理的な追加期間」のような曖昧な表現を使っている。 |
| 保証証明書が、これまでに行ったすべての支払いについて最新の状態にあるか | 遅延に関する請求の強さは、それを裏付ける保証の強さに左右されます。期限切れの証明書は、上記で説明した請求を弱めます。 | 証明書は当初一度発行されただけで、その後の支払いについて更新されていません。 |
| 中古物件では、決済日の不履行について契約書に具体的に何と記載されているか | 新築物件とは異なり、頼りにできる保証はありません。第1124条に基づき、弁護士は契約書に記載された遅延に関する正確な文言に基づいて対応します。 | 契約書では買主または売主が一般的に撤回できると定めていますが、いずれか一方が原因で期日を過ぎた場合については何も記載されていません。 |
新築物件の決済日不履行と中古物件の決済日不履行の比較
「遅延」という言葉は、まったく異なる2つの状況を表します。どちらに該当するかは、何を購入するかによって決まります。| 中古物件 | 新築物件 | |
|---|---|---|
| 適用される救済措置 | 民法第1124条により、損害賠償を請求しながら、売買の完了を求めることも、契約を解除することもできます。 | 銀行保証による全額返還と法定利息。開発業者が完全に債務不履行となった場合と同じ条件です。 |
| 遅延の深刻さは重要ですか | はい。実務上、契約を解除できるほど違反が深刻かどうかは、裁判所が判断します。 | いいえ。遅延の長さにかかわらず、契約上の期日を過ぎたことがトリガーとなります。 |
| 返金に裁判所は必要ですか | 相手方が同意しない場合は、多くの場合必要です。第1124条に基づく権利を行使するには、裁判所に申し立てる必要がある場合があります。 | いいえ。保証を発行した銀行または保険会社に直接請求します。 |
| 弁護士が最初に確認すること | 法律がこの点について規則を定めていないため、期日を過ぎた場合についてarras契約自体に何と記載されているか。 | 保証証明書が最新の状態にあり、これまでに行ったすべての支払いをカバーしていること。 |
これは一般的なルールを示すものであり、ご自身の具体的な契約で認められる内容を示すものではありません
このページは、開発業者が支払能力を維持し、建設を継続している間の遅延という、限定された状況を意図的に扱っています。開発業者が完全に活動を停止した場合、または正式な倒産手続に入った場合は、より困難で異なる状況となり、別のページで扱います。当社は契約紛争について裁判を行わず、お客様の保証契約の当事者でもありません。当社の法務調整サービスは、遅延が紛争になる前に、日付と証明書が正しいことを確認します。紛争になった後ではありません。
決済の遅延に関するよくあるご質問
- 契約書に遅延に対する独自の違約金条項がある場合、それによって保証の法定利息は置き換えられますか？
- いいえ。これらは別のものであり、あなたの契約には両方が含まれることがあります。保証に基づく法定利息は、発動日を過ぎると自動的に発生します。契約に違約金条項があるかどうかにかかわらず、各支払日から計算されます。契約に私的な違約金条項がある場合、それも同じ日から開始し、利息に加えて請求できる別個の権利です。そのため、日付と猶予期間の確認に加え、この条項があるかを確認する価値があります。
- 遅延が発生した後、保証金の返金の代わりに、開発業者は増床や割引など、金銭以外のものを提示できますか。
- はい、提示できます。購入を取り消す代わりに、本当に価値のある代替案を受け入れる買主もいます。重要なのは、すでに全額返金を受ける明確な法的権利があるということです。開発業者が親切で返金するわけではありません。提示された代替案が実際に金銭より価値があるかどうかは、販売事務所で時間に迫られて決めるのではなく、弁護士と相談しながら個別に判断すべきです。
- 住宅ローンを利用して購入し、決済日が延期された場合、その遅延は住宅ローンの承認にも影響しますか。
- 影響する可能性があります。住宅ローンの承認や固定金利は、限られた期間しか有効でないことがよくあります。決済が延期されると、当初の日程を前提に手配された融資について、銀行が再承認や金利などの条件の再設定を行わなければならない場合があります。これは別個の実務上の問題です。遅延の可能性が高まった時点で、新しい日付が確定するまで待たず、できるだけ早く銀行に相談してください。
