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開発業者が倒産した場合: お客様のお金に実際に起こること

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スペインの開発業者がconcurso de acreedoresに入ると、あなたの資金は2つのグループに分かれます。有効な銀行保証の対象となる金額は、開発業者に何が起きても、銀行または保険会社から返還されます。保証の対象とならない金額は一般債権となり、他のすべての債権者の後ろで順番を待つことになります。

開発業者が「倒産手続に入る」とは、どういう意味ですか。

裁判所が会社について、concurso de acreedoresと呼ばれる正式な倒産手続を開始したことを意味します。これは正確な日付を伴う、具体的な法的事象です。単なるうわさ、資金繰りの問題、または工事現場が静かになった状態を意味するものではありません。この違いは重要です。法的手続が正式に開始された場合にのみ、関係者の法的地位が変わるためです。開発業者が大幅に工事を遅延させていても、なお完全な支払能力を有している場合があります。また、金銭とは無関係の計画上の理由により、工事現場が数か月停止することもあります。
保証付き支払い
  1. concurso申立て済みお客様の請求は影響を受けませんその義務を負うのは開発業者ではなく、銀行または保険会社です。
  2. 請求済み保証人に対する直接請求これは倒産手続とは別個に進められます。
  3. 結果返金および法定利息デベロッパーに何が起きても、銀行または保険会社が支払います。
保証のない支払い
  1. concurso申立て済み財団に対する債権となりますこれで、多数いる債権者の一人となります。
  2. 債権登録済み倒産管財人により順位付けされます順位は個別の事案によって異なります。
  3. 結果コンベニオまたは清算回収できる可能性はありますが、金額も期間も保証されません。
同じ申立日から、保証されたユーロと保証のないユーロは、まったく異なる手続に進みます。
起きること意味すること意味しないこと
会社が倒産手続を申し立てるか、申し立てを受けます。裁判所が倒産を宣言し、会社の意思決定を引き継ぐか監督する倒産管財人を選任します。これは、プロジェクトが自動的に放棄されることを意味しません。管財人の管理下で開発が継続される場合や、完成させる新しいデベロッパーに売却される場合があります。
お客様の売買契約倒産管財人は、契約を継続するか終了するかを選択できます。判断は個々の買主ではなく、倒産手続全体にとって何が最善かに基づいて行われます。契約が何の通知もなく消滅するという意味ではありません。解除は正式な決定であり、正式な結果を伴います。それは、支払ったお金を返還してもらう権利です。
お客様のお金その扱いは、それぞれの支払いが口座から出る前に銀行保証の対象となっていたかどうかに全面的に左右されます。これは「会社にお金がないため、誰にも支払われない」という意味ではありません。保証された支払いは、銀行または保険会社が負担します。これは定義上、倒産している会社とは別の会社です。
TRLCの一般的な枠組みに基づく2026年8月現在の状況です。特定のconcursoがどのように進むか、convenio（債権者との合意）に向かうのか、または直ちにliquidación（会社の清算）に進むのかは、個別の事案ごとに決定されます。特定の開発業者について、事前に予測することはできません。
未完成のプロジェクト
出典

会社とともにお客様のお金も消滅するのでしょうか。それとも保証は存続するのでしょうか。

これは、多くの買主が最初に想定することとは逆の仕組みであり、その理由を正確に理解する価値があります。支払ったお金は、破綻した会社の内部にあり、債権者の間で分配されるのを待っているわけではありません。保証された支払いについて、そもそもお客様の請求先はデベロッパーではありませんでした。したがって、本当の問いは「デベロッパーは倒産しているか」ではありません。本当の問いは「私が行ったすべての支払いが、私自身の名義による有効な証明書で保証されていたか」です。この問いには、お金が口座から出た後だけでなく、出る前にも答えられます。
デベロッパーにお金が残っていなければ、私の支払いも失われるのでしょうか
保証されていた場合は、そうではありません。銀行保証は、銀行または保険会社がお客様に対して負う義務であり、デベロッパーとは別の会社によるものです。デベロッパーの会社が倒産したというだけで、この義務が消滅することはありません。スペイン最高裁判所の判決は、デベロッパーの倒産後も、また倒産管財人が正式に契約を終了した場合でも、銀行が責任を負い続けることを確認しています。複数の独立した法律情報源がこの原則を確認していますが、元の情報源にある正確な事件引用は確認できていません。これは、判例として引用できるものではなく、十分な情報に基づく解説としてお取り扱いください。具体的な根拠については、弁護士に確認してもらう必要があります。
返金を受けるには、倒産手続が終わるまで待たなければなりません
保証された支払いについては、その必要はありません。お客様または弁護士が、保証を発行した銀行または保険会社に対して直接請求を行います。これは倒産手続そのものとは別の手続です。保証書に記載されるべき事項とその確認方法については、専用ページで詳しく説明しています。
保証証明書を取得すれば、倒産について考える必要はありません
保証の対象外となるものについては、なお重要です。例えば、保証が存在する前に支払った予約手付金や、適切な保証なしに行った支払いなどです。お金のその部分は倒産手続の対象となり、独自の期間で処理されます。
  1. この支払いには有効な保証があります
    What it grants次の確認に進む
    If noお客様は、遺産に対する無担保債権者です。以下のセクションをご覧ください。
  2. お客様名義で発行されています
    What it grantsお客様個人を保護するものであることを確認します
    If no開発案件のみを名指しする団体保険では、お客様個人の請求権は付与されません。
  3. お支払いいただいた全額を補償します
    What it grants支払額全体が保護されます
    If no補償対象額を超える部分は無担保の金銭となり、次のセクションで説明します。
  4. 銀行または保険会社に対して直接請求します
    What it grants破産手続とは無関係の、返金および法定利息
    If noまず破産手続の解決を待つだけでは、そもそも破産手続に左右されない請求が遅れるだけです。
銀行保証

資金の一部が補償されていなかった場合、お客様はどのような立場になるのでしょうか。

お客様は、会社が負うすべての債権者とともに、順番を待つことになります。無担保の支払いによって生じるのは、銀行に対する請求権ではなく、開発業者の遺産に対する請求権です。この請求は、破産手続の中で、仕入先、貸し手、税務当局からの請求と同じ立場で処理されます。回収できる可能性はありますが、確実でも迅速でもありません。回収額は、遺産の価値と、お客様の請求権の順位によって決まります。英語のガイドの多くは、この部分を飛ばしてしまいます。しかし、ここは正直な答えが本当に不確実になる部分でもあり、隠すよりも率直にお伝えする方が適切です。無担保の支払いのうち、どの程度が戻ってくるかを事前にお伝えできる人はいません。遺産の状況、他の債権者、そして破産管財手続でまだ決定されていない事項によって異なります。確実に言えるのは、どのような支払いがこの立場になりやすいかということです。そして、そのいずれも、資金が口座から出る前であれば回避できます。
  1. お客様は開発業者の遺産に対する債権者になります無担保の支払いを取り戻す権利は、破産手続内の請求権（「crédito」）です。これは、仕入先、銀行の貸し手、または税務当局による請求権と同じものです。TRLCは、債権者の請求権を、遺産に対する請求権、特別優先権付き、一般優先権付き、普通、劣後の各順位に分類し、支払いの優先順位もおおむねこの順に定めています。購入者の個別の請求権がどの順位に入るかは、実際には案件ごとに異なります。破産管財手続の管理者が判断し、争いがある場合は裁判所が判断します。すべての案件に適用される固定的なルールはありません。
  2. 予約時の手付金は、この立場になる可能性が最も高い支払いです予約時の手付金は、購入のたびに、破産手続の有無にかかわらず、制度上、保証の対象外となります。保証が存在する前に開発業者が破綻した場合、予約時の手付金は、銀行に対してではなく破産手続内で請求する必要がある、まさにその金額となります。
  3. 保証証明書がない場合や無効である場合も、最初から保証証明書が存在しなかった場合と同じ効果になります開発案件全体のみを記載し、お客様個人を記載していない書類や、後日の支払いを補償するよう更新されていない書類では、請求先となる銀行は得られません。実際には、無担保の購入者と同じ立場になり、最悪のタイミングでその事実を知ることになります。だからこそ、開発業者の問題が公になった後ではなく、支払いの前に毎回証明書を確認する必要があります。
  1. 有効な保証がないことを確認するお客様の弁護士が、証明書が発行されたことがあるか、また今回の特定の支払いを補償しているかを確認します。
  2. 破産管財手続の管理者に請求権を届け出る登録されていない請求権は、手続に自動的に現れるわけではありません。
    Where
    お客様の弁護士が、破産管財人に直接提出します
    Watch out
    手続上の届出期限を過ぎると、請求権を完全に失う可能性があります。
  3. 分類を待つ管理者が、お客様の請求権を複数の順位のいずれかに分類します。
    Watch out
    順位は実際には案件によって異なります。事前に決められた固定的なルールはありません。
  4. convenioまたはliquidaciónを通じて回収する全額または一部を回収できる可能性がありますが、その時期はお客様ではなく破産手続によって決まります。
無担保の請求権に価値がないという意味ではありません。購入者が破産手続を通じて資金を回収することはあり、convenio（債権者との合意）によって全額回収できる場合もあれば、liquidaciónによって一部回収となる場合もあります。ただし、保証付きの請求権とは異なり、結果と時期は本当に不確実です。だからこそ、保証は単なる配慮ではなく、法律上の要件なのです。Arevontの法務調整サービスは、すべての支払いについて、資金がお客様の口座から出る前に、有効で個別化された証明書が存在することを確認します。これにより、このページの不確実な部分がお客様に当てはまることはありません。
法務調整
出典
同じ破綻した開発案件に関わる購入者が、お客様だけでなく複数いる方が有利なのでしょうか。実際には有利です。ただし、法律が集団での請求権を異なるものとして扱うからではありません。購入者が、自身の弁護士を通じて、または非公式に協力すると、破産管財手続の管理者の注意をより早く引き付ける傾向があり、開発案件の状況を確認するための費用も分担できます。これによって、お客様個人の請求権がどの順位に置かれるかは変わりませんが、その順位が決まるまでの速さは変わることがよくあります。

開発業者が問題を抱えていると知った後、最初の数週間にすべきこと

正式なconcursoがすでに申し立てられているかどうかにかかわらず、おおむね順番に行う4つの対応です。
実行する理由待つことで生じる損失
保証証明書を直ちに探す証明書にあなた個人の氏名が記載され、あなたが行った支払いが対象となっているなら、請求先は倒産した会社ではなく、銀行または保険会社です。必要になって初めて、証明書が発行されていなかったことや、その後の支払いに合わせて更新されていなかったことに気づくこと。
concursoが実際に申し立てられたか弁護士に確認してもらう開発業者が「問題を抱えている」という噂と、正式に申し立てられたconcursoは、利用できる対応も異なる別個の法的状況です。非公式な情報に基づいて行動すること、またはその反対に、まだ申立ての報告がないから何も問題はないと考えること。
保証に基づく請求が可能なら、倒産手続を待たずに手続きを開始する保証に基づく請求は、倒産手続の予定とは別に進みます。後で申し立てても、あなたに利益はありません。保証に基づく請求が倒産手続に左右されないにもかかわらず、倒産手続がどう決着するかを見てから請求しようと待つこと。
有効な保証がない場合は、弁護士を通じて正式に倒産手続へ請求を登録する登録していない債権者は、手続に自動的には反映されません。手続独自の期限内に請求を届け出なければなりません。倒産手続の管理機関はすでにあなたの支払いを把握しており、あなたが何も届け出なくても請求を含めてくれると考えること。
弁護士が確認する事項

倒産が現実になった後の、保証付きの金銭と保証のない金銭

開発業者の倒産は、どちらの場合も同じ出来事です。完全に異なるのは、誰があなたに支払う義務を負い、その請求がどのように解決されるかです。
保証なしの支払い保証で保護された支払い
誰があなたに支払うのか倒産した開発業者が、倒産財団を通じて支払います。銀行または保険会社です。開発業者の財務とは関係のない、支払能力のある会社です。
どの手続で請求が決まるのか倒産手続自体が、独自のスケジュールで進みます。倒産手続とは独立した、保証人に対する直接の請求です。
結果の確実性本当に不確実です。請求権の順位と財産規模によって決まります。保証の独自の条件によって決まります。だからこそ、事前にその条件を確認することが重要です。
どちらが適用されるかを決める要素その特定の支払いについて、有効で個別化された証明書が存在していたかどうかです。あなたを守る側から見た、同じ事実です。
率直に言えば

これは一般的な法的立場を説明するものであり、あなたの開発業者の個別の事案を説明するものではありません

Arevontは、あなたの保証、顧客口座の資金、またはいかなる倒産手続の当事者でもなく、債権者の請求をめぐって裁判を起こすこともありません。このような状況になる前に、当社の法律連携サービスでは、あなたの個別の支払いが口座から出金される前に、弁護士が保証証明書を確認するよう手配します。この一度の確認によって、上記の比較のどちら側に該当するかが決まります。

開発業者の倒産に関するよくある質問

開発業者がconcursoに入った場合、直ちに追加の支払いを止めるべきですか。
ほぼ確実に、そうすべきです。ただし、お客様だけで判断せず、弁護士に個別の契約について確認してもらうべきです。正式な倒産手続に入った会社への支払いを続けると、そこから抜け出そうとしている状況に、保証のない支払いをさらに加えるリスクがあります。特に、その口座が法律で求められる保護された建設専用口座として、もはや機能していない可能性がある場合はなおさらです。この判断は数週間ではなく、数日以内に弁護士と行ってください。
元の開発業者が倒産した後、別の業者が開発を完成させることはできますか。
場合によっては、可能です。銀行、投資家、または別の開発業者が、倒産手続中の停滞したプロジェクトを買い取り、完成させることがあります。その場合、契約した物件が最終的には新しいスケジュールで、多くの場合は新しい契約の下で建設される可能性があります。ただし、元の遅延についてあなたが受け取るべき金額の問題が解決するわけではありません。それでも、プロジェクトがまったく完成しない場合とは本質的に異なる結果です。この状況で購入に参加すること、またはその状況を乗り越えて契約を維持することが実際に何を意味するのかについては、未完成および停滞したプロジェクトのガイドをご覧ください。
現金、銀行振込、または段階的に実行される住宅ローンのいずれで支払ったかは重要ですか。
保証による保護は、資金をどのように用意したかにかかわらず、支払い自体に付随します。重要なのは、特定の金額が口座から出金された時点で有効かつ個別化された保証の対象となっていたかどうかであり、その資金の出所ではありません。住宅ローンの貸し手が段階的に資金を実行しても、保証がすでに与えている保護を超える追加の保護は生じません。だからこそ、銀行がすでに確認したと考えるのではなく、各段階の支払い前に証明書を確認してもらうことが重要です。
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