現地での見た目から推測するのではなく、特定のプロジェクトが停滞した理由をどうすれば確認できますか。

弁護士は不動産登記簿と公的記録を確認し、倒産申立て、差押え、または請負業者との紛争の兆候を調べられます。これらを合わせると、工事が停止した案件の大部分を説明できます。市役所では、許可が失効したか、新たな許可申請が行われたかを確認できます。両方を確認すれば、噂ではなく、通常は実際の理由を特定できます。

建物がほぼ完成しているように見えても、停滞したプロジェクトの住戸を購入することは、常に再び「オフプラン」を購入することになるのでしょうか。

法的にも金銭的にも、居住許可と署名済みの譲渡証書を伴ってまだ引き渡されていないものを購入するのであれば、答えはイエスです。道路からは90 %完成しているように見える構造物でも、許可が失効していたり、登記上の状態が未解決だったりすれば、合法的な引き渡しまで何年もかかる可能性があります。だからこそ、建物の外観だけでは確認項目を満たしたことになりません。

すでに契約を締結しており、プロジェクトがしばらく沈黙しているものの正式な手続きが何も行われていない場合、行動を起こす前に正式な破産申立てを待つべきでしょうか。

いいえ。ご自身の状況を確認するために正式な破産申立てを待つ必要はありません。保証証明書が有効か、契約上の決済日がすでに過ぎているかを確認し、待つことと請求することのどちらがご自身にとって適切かを判断してください。資金が保証されていなかった場合、正式な申立てによって手続きは変わりますが、すでに保証されている資金について行動を起こすための要件ではありません。

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プロジェクトが停止した場合: 契約と判断に及ぼす意味

30秒で読めます

停止したスペインの開発プロジェクトには、3つの結末のいずれかが待っています。元の開発業者が再開する、別の事業者が買収して完成させる、または清算されて購入者に返金される、のいずれかです。どの結末になるかによって、待つべきか撤退すべきかが決まります。

お客様の開発プロジェクトが停滞しています。どの選択肢を検討していますか。

停止したプロジェクトには、3つの結末のうちどれが適用されますか。

元の開発業者が再開同じ契約のもとで建設が続きます。決済日と保証が、支払済みの内容と引き続き一致することを確認してください。
別の開発業者が買収して完成させる以前の契約と保証が自動的に引き継がれることはありません。新規購入として扱ってください。
プロジェクトが清算される保証が存在する場合は保証を通じて、存在しない場合は倒産手続きを通じて、購入者に返金されます。

どれが当てはまるかは、開発業者、市役所、弁護士に直接問い合わせて確認すべきことであり、外部から予測できるものではありません。

開発業者の破産

新規プロジェクトではなく、停滞または再開したプロジェクトの購入を検討していますか。

実際の内容どおり、中古物件のオフプラン購入として扱ってください。最初のレンガが積まれる前に元の購入者が確認すべきだったすべての事項に加え、停止によって現場、許認可、権利関係に生じたすべての影響を引き継ぐことになります。再開したプロジェクトが必ずしも悪い購入とは限りません。現実的な価格で、支払能力のある新しい開発業者が後ろ盾となっている、建設途中の開発物件は、本当に良い物件になり得ます。その割引には実体があります。

建築許可の状況許可証に定められた期限または地域の都市計画文書で定められた期限を過ぎても工事が停止したままの場合、許可証は失効することがあります。失効した許可証の場合、新しい開発事業者は単に工事を継続するのではなく、再申請が必要になることがあります。
停止期間中に累積した登記費用工事が停止している期間は、土地に差押え、未払い請負代金に基づく先取特権、または新たな抵当権が設定される時間にもなります。そのため、古いものではなく、最新のnota simpleを確認してください。
新しい開発事業者の支払いを対象とする保証当初の保証は、当初の開発事業者への支払いだけを保護していました。新しい開発事業者は別個の法的当事者であるため、お客様がその事業者に支払う金額について、独自の保証が必要です。
むき出しで未完成の構造物の物理的な状態1回以上の雨季を通じて保護されないまま放置されたコンクリートや露出した鉄筋は、実際に劣化する可能性があります。書類だけの確認では、これを見つけられません。
完成済みの隣接住戸に関する管理費の滞納がある場合一部しか完成していない開発物件では、すでに販売され入居されている住戸の未払い管理費が、状況によっては、コミュニティ全体の財務に影響を及ぼすことがあります。

このような経緯のあるプロジェクトに資金を投入する前に、最新の許可証、登記、構造に関する確認を行うことこそ、Arevontの技術検査サービスと法務調整サービスが一体となって提供する業務です。

技術検査

出典

当初の開発事業者の保証が以前の支払いをすでに保護していた場合、新しい開発事業者が引き継いだ後も、その支払いは保護されますか。すでにお支払いになった金額については、はい。建物を誰が完成させるかにかかわらず、その請求権は当初の保証人に対して存在します。変わるのは、今後行う新たな支払いです。この支払いには、新しい開発事業者からの独自の保証が必要です。当初の保証は、当初の会社に対して行われた支払いだけを対象としていたためです。

すでに契約を締結している場合、待つべきか、契約を解除すべきかをどのように判断すればよいですか。

Option 1
待つプロジェクトは目に見えて進展しており、お客様は当初の取引を維持したいと考えています。
費用
待つことのコスト
期間
Unknown
確実性
Lowプロジェクトが完成するかどうかに全面的に左右されます
実際に目に見える進展があり、なおこの特定の物件を希望している場合に適しています。
Option 2
交渉する新たな完成日、補償、または保証の一部追加を求めてください。
費用
期間と法務費用
期間
数週間から数か月
確実性
Medium
開発事業者に支払能力があり、話し合う意思がある場合に適しています。
Option 3
保証に基づき契約を解除する契約上の決済日を過ぎたら、今すぐ返金を請求してください。
費用
法務費用のみ
期間
請求手続きによって決まります
確実性
High保証が有効かつ最新のものである場合
保証が確実で、待つよりも支払った金額を返してもらいたい場合に適しています。

推奨として示される選択肢はありません。どれが適切かは、特定のプロジェクトの進捗状況とお客様自身の保証の内容に全面的に左右されます。

購入者が想定することリスクの内容

正式に撤回しない限り、待つことに費用はかからない: 待つ期間がどれだけ続くかにかかわらず、お客様の資金を使用できないことがコストになります。また、保証請求が可能な場合は、後の不確かな見通しを待つ代わりに、今すぐ確実に返金を受ける選択肢を失うことにもなります。プロジェクトが再び目に見えて進展している場合など、待つことが適切な判断になることもあります。しかし、待つことには現実のコストが伴い、無料でできることではありません。
退出したい場合、プロジェクトが完全に失敗したことを証明しなければなりません: 保証が適用される場合は、その必要はありません。契約上の決済日を過ぎると、プロジェクトが最終的に完成する可能性があるかどうかにかかわらず、保証の条件は満たされます。すでに返金を受ける権利がある場合、どうなるかを確認するまで待つ必要はありません。
何年も停滞しているプロジェクトは、確実に終わっています: 必ずしもそうとは限りません。まさにそのような状況に備えて、上記の購入前チェックリストがあります。この地域でより堅実な機会の中には、以前の景気後退期に停滞したものの、後に十分な資本を持つ新しい開発業者が取得し、適切に完成させたプロジェクトがあります。停滞していた年数は、最悪だと自動的に判断するのではなく、慎重に確認するよう促すものです。

手付金の返金

停滞または再開された開発事業に参加する前に確認すべきこと

プロジェクトが最初に停滞した時点で何が真実だったかにかかわらず、改めて確認すべきことは四つです。

確認事項	分かること	悪い回答の例
市役所から直接確認する現在の建築許可の状況	建築許可が現在も有効か、または工事を合法的に再開する前に再申請が必要かどうか。	現在も有効であることを示す確認がない、何年も前の日付の許可書。
不動産登記所から取得した最新のnota simple	プロジェクトが停滞していた期間中に土地に付された、いかなる負担、差押え、または先取特権。	プロジェクトが停滞する前の日付の登記簿謄本を、現在のものかのように提示すること。
新しい開発業者が、お客様の個別の支払いに対して発行する保証証書	今後お客様が新しい当事者に支払う金銭を法的に保護する義務を負うのは、旧事業者ではなく新しい当事者であることを確認します。	新たに個別化された証書がないまま、「プロジェクトには現在も保証が付いている」という口頭の説明。
露出した構造部分に対する独立した技術検査	書類上の確認だけでは、工事停止中に露出していたコンクリートや鉄筋が実際に劣化しているかどうかは分かりません。	販売しようとしている構造物について、開発業者自身の評価に依拠すること。

弁護士が確認する事項

再開されたプロジェクトを購入する場合、確認済みのものと未確認のものを比較する

プロジェクトの履歴は変わりません。変わるのは、その履歴が残したものを誰かが確認したかどうかです。

	法的調査なし	法的調査あり
建築許可	一度存在したため、有効とみなされたもの。	役所に直接確認済みの現状。
登記費用	古い、または登記確認がないため不明。	最新のnota simpleにより、問題がないこと、または問題が特定され価格に反映済みであることを確認済み。
新たなお支払い	別の開発業者を対象とする古い保証によってのみ保護されている。	現在代金を受け取る当事者による、新しく個別化された保証の対象。
構造物そのもの	外観が完成して見えるため、問題ないとみなされたもの。	露出した状態で中断された場合に生じ得る問題について、独立した検査を実施済み。

率直な話

これは枠組みであり、特定のプロジェクトに対する判定ではありません

当社は停滞した開発案件を管理または完成させるものではなく、許可、登記、保証の当事者でもありません。ここで当社のサービスが行うのは、お客様が資金を投入する前に、独立した弁護士を通じて上記の確認を調整することです。構造物に疑義がある場合は、独立した技術検査員にも依頼し、売主によるプロジェクトの履歴説明をそのまま鵜呑みにはしません。

未完成プロジェクトについてよくある質問

現地での見た目から推測するのではなく、特定のプロジェクトが停滞した理由をどうすれば確認できますか。: 弁護士は不動産登記簿と公的記録を確認し、倒産申立て、差押え、または請負業者との紛争の兆候を調べられます。これらを合わせると、工事が停止した案件の大部分を説明できます。市役所では、許可が失効したか、新たな許可申請が行われたかを確認できます。両方を確認すれば、噂ではなく、通常は実際の理由を特定できます。
建物がほぼ完成しているように見えても、停滞したプロジェクトの住戸を購入することは、常に再び「オフプラン」を購入することになるのでしょうか。: 法的にも金銭的にも、居住許可と署名済みの譲渡証書を伴ってまだ引き渡されていないものを購入するのであれば、答えはイエスです。道路からは90 %完成しているように見える構造物でも、許可が失効していたり、登記上の状態が未解決だったりすれば、合法的な引き渡しまで何年もかかる可能性があります。だからこそ、建物の外観だけでは確認項目を満たしたことになりません。
すでに契約を締結しており、プロジェクトがしばらく沈黙しているものの正式な手続きが何も行われていない場合、行動を起こす前に正式な破産申立てを待つべきでしょうか。: いいえ。ご自身の状況を確認するために正式な破産申立てを待つ必要はありません。保証証明書が有効か、契約上の決済日がすでに過ぎているかを確認し、待つことと請求することのどちらがご自身にとって適切かを判断してください。資金が保証されていなかった場合、正式な申立てによって手続きは変わりますが、すでに保証されている資金について行動を起こすための要件ではありません。

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