スペインで不動産を購入する前に弁護士が確認すること
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独立したスペイン人弁護士は、購入を続けるべきかお伝えする前に、約15項目を確認します。確認対象は所有権、負担、建物の適法性、所有者団体の債務です。期間は2から4週間で、費用は価格のおよそ~1 %です。
The first five of fifteen, in full below
- 所有権不動産登記簿の記載が、売主本人と一致しているか。
- 負担と強制執行抵当権、差押え、その他の登記済み負担が、物件そのものに付随していないか。
- 地役権と制限登記された通行権や、物件広告に記載されていなかったその他の制限。
- 管理組合費の滞納未払いのcomunidad費用。法定の上限まで、新しい所有者に引き継がれる可能性があります。
- IBIと地方税務上の義務年間不動産税について、債務が物件に付随するという同じ原則に照らして確認します。
弁護士は、誰が物件を所有しているかをどのように確認しますか？
nota simpleを読み、さらにそこに記載されていない内容を確認します。nota simpleは、所有者と物件に設定された登記事項を示すスペインの不動産登記簿の簡易抄本であり、支払い前に弁護士が最初に確認する書類です。Registro de la Propiedadはスペインの不動産登記簿の正式名称で、所有権記録を管理する機関です。Cadastreは、このサイトがスペインの不動産登記簿を指して使用するチェコ語の略称で、物件の所有者と設定された負担を記録するものです。nota simpleは参考情報です。外国人購入者が期待するような権原の保証ではありません。法的効力を完全に備えた書類はcertificación registralで、通常は決済時にのみ請求される、より詳細で時間のかかる抄本です。購入を続けるか判断する際、弁護士が基にするのはnota simpleです。売主がたまたま保有している写しに頼るのではなく、数週間以内に発行されたものを請求するのが賢明です。
nota simple情報抄本Registro de la Propiedad
- Titular（所有者）
- 氏名
- 概要
- 都市不動産 · XXX m²
- Cargas（負担）
- 住宅ローン · Banco X · XXX.XXX €
- Titular（所有者）. 所有権欄。不動産登記簿上、現在の所有者が誰であるかを示します。
- 概要. 物件概要欄。面積と境界を、Catastroおよび実際の物件と照合します。
- Cargas（負担）. 負担欄。抵当権、差押え、地役権など、物件に対して登記された負担を示します。nota simpleが証明するのはこの部分です。
混同しやすい点実際の仕組み
- CadastreとRegistro de la Propiedadは同じものです
- これは別々の2つのスペインの制度です。このサイトでは便宜上、チェコ語の1つの語でまとめています。Registro de la Propiedad（不動産登記簿）は法的所有権と負担を記録します。Catastro（地籍台帳）は物件の物理的説明と、地方税の計算に使われる評価額を記録します。同じ物件について両者の内容が一致しないことがあります。この不一致の修正はよく見つかる問題ですが、通常は解決可能です。
- nota simpleがきれいなら、物件にも問題はありません
- nota simpleに表示されるのは、登記されている事項だけです。誰も届け出ていない増築や、誰も記録していない境界紛争のように、事実であっても未登記の事項が存在する可能性があり、nota simpleには表示されません。そのため、以下のチェックリストには、登記記録自体以外の項目も含まれています。
nota simpleには具体的に何が記載されていますか？登記上の所有者、記録された物件の物理的概要、そして物件に設定された負担が記載されます。負担には、抵当権、差押え、地役権、その他の担保や制限が含まれます。未登記の事実は表示されません。そのため、nota simpleは複数ある確認項目の一つであり、確認のすべてを網羅するものではありません。
他人の借金がご自身の負債になることはありますか？
- 抵当権、差押え、その他の登記済み負担売却前に抹消されていない負担は物件に付着したまま残るため、購入者が前所有者の債務を負担した状態の物件を所有することになりかねません。nota simpleで確認し、決済時に公証人が改めて確認します。
- 未払いの管理費comunidadの区分所有者組合に対する債務は、法律上の限度まで新所有者に移転する可能性があります。通常、当年分に加え、一定数の過年度分を対象とすると説明されます。契約署名前に請求する管理組合管理者の証明書によって確認します。
- 未払いの地方税（IBIなど）この債務は、債務者個人だけに残るのではなく、comunidadの債務と同様に物件に伴うものと理解されています。IBIが最新の状態まで支払われていることを示す証明書で確認します。アンダルシア州法では、物件を売りに出す前に売主がこの証明書を提供することも別途義務付けています。
未払いの管理費が新所有者に何年分付随するかという正確な法的限度は、専門的な論点です。取引の具体的事情によって異なるため、意図的に単一の数字にはまとめていません。弁護士が実際の証明書を用いて、ご購入に適用される限度を確認します。
証明書に記載される前に、管理費の債務を知る方法はありますか？最近の通常総会の議事録には、債務や追加徴収の予定が正式な証明書になる前に記載されていることがよくあります。直近2回分の議事録を証明書とともに求めるのは標準的な慣行であり、弁護士がすでに依頼しているかどうかにかかわらず、実行する価値があります。
スペインの物件において「合法的に建築された」とはどういう意味ですか？
- 建築開始前に建築許可（licencia de obra）が発行されていたWho decides建築当時の市役所What it grants建築全体が許可されていたIf no許可なく建築が行われていた。これはこの一覧で最も重大な指摘です。
- 初回居住許可（licencia de primera ocupación）が発行されていたWho decides建築完了時の市役所What it grants物件を合法的に水道・電気へ接続し、居住することができるIf noどれほど完成して見えても、物件を合法的に居住または公共サービスへ接続することができない
- 登記簿の記載が実際の建築内容と一致しているWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grants書類上購入するものが、実際に存在するものと一致しているIf no未登記の増築または改変。スペインの法的確認で最も頻繁に見られる指摘の一つです。
- Catastroが登記簿と一致しているWho decidesCatastro、財務省What it grants税務上の計算と登記簿が一致しているIf no不一致です。これはよくあることで、通常は修正可能ですが、契約署名後ではなく、署名前に解決する価値があります。
未登記の増築が本当に取壊し命令につながることはありますか？この沿岸地域で最も重大なケースでは、はい。特に単に許可がないのではなく、建築が保護地域の規則に違反している場合です。指摘の大半はそれほど重大ではなく、費用をかけて既存の建築物を登記することで解決されます。いずれの場合も、契約署名後ではなく、署名前に指摘を受けておく価値があります。
弁護士が確認する前に、売主が法律上提供する義務を負う情報は何ですか？
- 物件の所有者Decreto 218/2005、Anexo Vに基づき、オファーを出す前に開示されます。
- 物件に対する登記済みの負担同じ中古物件の申込前情報シートにも含まれます。
- 3か月以内に発行されたnota simple（簡易登記情報）に記載された床面積オファー前に開示されるため、オファーの根拠とする数値が確認済みになります。
- 現在の管理費オファー前に開示されるため、実際の継続的な費用を把握できます。
- IBIの支払いが滞っていないことを証明する証明書オファー前に必要です。署名前にも、再度IBIの証明書が必要になります。
- 該当する許認可署名日の当日ではなく、少なくとも署名の3営業日前までに支払うものです。
- 共有組合の規約と、未払い債務がないことを示す管理者の証明書これも少なくとも署名の3営業日前までに支払うものです。
- 建物台帳建物独自の技術記録および維持管理記録です。署名前に提出される書類としては最後のもので、同じ3営業日前の期間内に提出されます。
仲介業者を介さず、個人の所有者から直接購入する場合にも、この権利は適用されますか。いいえ。真に個人的な一回限りの売却は、この規則の適用除外となります。専門業者または仲介業者が売買に関与する場合は適用されます。これは、外国人購入者がこの沿岸地域で行う可能性の高い取引の大半を対象とします。
売主または仲介業者がこれらの書類の提出を拒否した場合、どうすればよいですか。軽微な書類上の問題ではなく、重大な警告サインとして扱い、何らかの支払いをする前に弁護士へ相談してください。規則そのものの執行を担うのは、アンダルシアの地域消費者保護当局です。ただし、より直接的な保護策は、入手する権利のある基本情報が隠されている取引を単に継続しないことです。
スペインの法的調査で通常確認される15項目
すべての項目がすべての物件に適用されるわけではありません。弁護士が個別の取引に関係する項目を確認し、費用は価格のおよそ~1 %です。当社への紹介料は0 €です。新築物件では、背後にある会社も含めるため、このリストは長くなります。- 所有権不動産登記簿の記載が、売主本人と一致しているか。 売却する物件を合法的に譲渡できない者から購入すること。
- 負担と強制執行物件に登記された住宅ローン、差押え、その他の負担。 売却前に抹消されず、以前の所有者ではなく物件に付着したまま残る負担。
- 地役権と制限登記された通行権、その他の物件上の制限。 自分だけのものだと思っていたものが、共有または制限付きであると判明すること。
- 管理組合費の滞納comunidadの所有者組合に対する未払い費用、および署名前に必要な証明書。 新しい所有者に引き継がれる可能性があり、数万ユーロに達することもある債務。
- IBIと地方税務上の義務毎年の固定資産税および関連する地方税。 債務が物件に付随するという同じ原則が適用されます。
- 地籍との登記照合Registro de la PropiedadとCatastroが同じ物件を記載しているかどうか。 両者の不一致です。よくあることで通常は修正できますが、署名前に見つけるほうが費用を抑えられます。
- 建築の適法性土地上に存在するものが許可された内容と一致しているか、また変更が登記されているかどうか。 未登記の増築は、最も頻繁に見つかる問題の一つであり、中古物件や住宅ローンに影響する可能性があります。
- licencia de primera ocupación物件の第一占有許可証。 これがなければ、物件に合法的に居住したり、公共サービスに接続したりすることはできません。
- 共有組合の規則と短期賃貸の制限comunidadの規約、および使用や短期賃貸に関する制限。 購入することは合法でも、別荘賃貸が制限または禁止されている物件。
- 開発業者、新築物件のみプロジェクトの背後に誰がいて、これまでに何を完成させてきたか。 新しい、または経験の浅い開発業者です。契約を決めた後ではなく、決める前に知っておく価値があります。
- Licencia de obra、新築物件のみ建設を合法的に進めることを認める建築許可証。 適切な許可を取得せずに工事が開始されていました。この一覧で最も重大な指摘事項です。
- 土地の分類（新築物件のみ）土地がsuelo urbano、つまり都市部の建築可能な土地として分類されていることの確認。 保護地または農村地。売りに出されている物件とはまったく異なる購入対象です。
- 銀行保証（新築物件のみ）分割払いのすべてを補償し、買主様名義で個別に発行された有効な保証。 建築が完了しなかった場合に代金を返還するための保護です。開発業者名義の団体保険では、同じ保護にはなりません。
- 契約書に記載された決済日（新築物件のみ）プロジェクトの完了確認が行われる時期で、書類と照合されます。 工事が契約日を過ぎても、保証は適用されます。そのため、パンフレットの見積もりよりも書面の日付が重要です。
- 完了確認と居住許可（新築物件のみ）工事完了証明書と、工事終了時に取得する初回居住許可。 これらによって、完成したように見える建物が、合法的に居住できる建物になります。新築物件の遅延は、通常この段階で発生します。
購入手続きのどの段階で法的調査を行うか
購入全体には、最初の電話から鍵の受け取りまで15の段階があります。法的調査は9番目の段階で、予約の後に行われ、前ではありません。全15段階の9段階目
- 法的調査通常2～4週間独立した弁護士が、購入の継続を推奨する前に、上記のチェックリストに沿って確認します。通常、時間がかかる理由は法的作業そのものではなく、売主、開発業者、または管理組合の管理者からまだ届いていない書類です。
調査完了で分かること、分からないこと
調査が完了しても、保証にはなりません。確認可能な事項が確認され、見つかった内容が伝えられるということです。上記の一覧にあるすべての項目が、すべての物件に適用されるわけではありません。買主様の権利に関するセクションは、法律が売主側に提供を求めている内容を説明するものであり、お客様ご自身の取引で特定の売主が実際に提供した内容を示すものではありません。このページ自体では調査を行っておらず、当社は法律事務所でもありません。お客様の購入について実際の法的調査を行うのは、独立した弁護士です。この手続きの調整についてサポートをお探しの場合は、別のガイドをご覧ください。
弁護士による調査についてよくある質問
- 公証人は弁護士と同じ調査を行いますか？
- いいえ。公証人は、どちらの側も代表しない公務員として、署名時点で本人確認と登記記録を改めて確認します。弁護士による調査は数週間前に、お客様のために行われます。その時点であれば、購入を取りやめることがまだ現実的に可能です。
- この種の調査で見つかる、最も一般的な問題は何ですか？
- 建物への未登記の変更です。増築、囲い込まれたテラス、または対応する許可を申請せずに行われた工事などが該当します。完全な詐欺であることはほとんどありません。多くの場合、実際に存在するものに書類上の手続きが追いついていないだけです。
- 弁護士は管理組合の管理者に、具体的に何を求めますか？
- 標準的な慣行として2つあります。現在の債務状況を確認する証明書と、それに添える直近2回分の通常総会議事録です。証明書は正確な金額を確認します。議事録には、債務や追加徴収の予定が正式な証明書になる前に示されていることがよくあります。そのため、証明書だけでなく両方を一緒に求めることで、より多くの問題を見つけられます。
- 技術調査や構造調査とは、どのように異なりますか？
- まったく異なります。弁護士による調査は法的なもので、所有権、債務、許可、都市計画上の status を確認します。建築家や調査員による技術検査は、建物自体の物理的な状態、つまり湿気、屋根、設備などを確認します。どちらも、もう一方の代わりにはなりません。
- 土地にも、完成した物件と同じように適用されますか？
- 土地では、土地がsuelo urbanoであるかどうかによって、そもそも建築できるかが決まるため、土地分類の確認がさらに重要です。その他の項目のいくつか、特に居住許可は、何かが建築されるまで関係しません。
