ガイド

スペインのokupasの仕組み

現在の立ち退きは、数年前より大幅に迅速化されています。通常どおり居住されている住宅団地でこのような事態が起きることも非常にまれです。

懸念事項の一覧に戻る特定の物件について問い合わせる

概要

人々が心配すること

不法占拠者が、お客様が自宅に戻っている間にマンションを占拠し、何年も退去させられなくなります。

実際の状況

現在の立ち退きは、数年前より大幅に迅速化されています。通常どおり居住されている住宅団地でこのような事態が起きることも非常にまれです。

状況を変えるもの

最も多く影響を受けるのは、放置されたまま何か月も無人になっている家や別荘です。住宅団地内のマンションはまったく異なる状況です。

私たちが行う対策

適切な防犯対策をご提案し、購入前に物件の状態を確認します。お客様がスペインにいらっしゃらない場合は、定期的な点検の手配もお手伝いします。

2025年 · 届け出件数 / 住宅戸数

Málaga0,0349 %住宅2.864戸につき1件

スペイン0,0559 %住宅1.790戸につき1件

Barcelona0,1695 %住宅590戸につき1件

チェコ共和国0,0444 %住宅2.252戸につき1件

スペイン国内の地域差は非常に大きいものです。そのため、マラガの数値だけでなく、以下にすべての県の完全なデータを掲載しています。

スペイン2025年の全データを表示

スペイン全県 · 2025年

2025年の県別allanamientoおよびusurpación届け出件数と住宅戸数の比較
県	届け出件数	住宅戸数	年間件数	1件あたり
Barcelona	4.403	2.597.046	0,1695 %	1 : 590
Girona	719	507.421	0,1417 %	1 : 706
Tarragona	587	554.579	0,1058 %	1 : 945
Lleida	204	256.081	0,0797 %	1 : 1.255
Ceuta	19	28.315	0,0671 %	1 : 1.490
Illes Balears	433	652.123	0,0664 %	1 : 1.506
Toledo	275	439.385	0,0626 %	1 : 1.598
Valencia	856	1.488.908	0,0575 %	1 : 1.739
Las Palmas	316	551.237	0,0573 %	1 : 1.744
Alicante	772	1.350.006	0,0572 %	1 : 1.749
Almería	245	433.763	0,0565 %	1 : 1.770
スペイン合計	14.875	26.623.708	0,0559 %	1 : 1.790
Santa Cruz de Tenerife	280	537.463	0,0521 %	1 : 1.920
Melilla	15	29.347	0,0511 %	1 : 1.956
Murcia	425	844.100	0,0503 %	1 : 1.986
Sevilla	451	912.899	0,0494 %	1 : 2.024
Gipuzkoa	169	350.286	0,0482 %	1 : 2.073
Cádiz	301	648.306	0,0464 %	1 : 2.154
Álava	77	168.086	0,0458 %	1 : 2.183
Córdoba	189	414.025	0,0456 %	1 : 2.191
チェコ共和国比較用	2.371	5.340.033	0,0444 %	1 : 2.252
Zaragoza	236	543.799	0,0434 %	1 : 2.304
Madrid	1.269	2.956.941	0,0429 %	1 : 2.330
Badajoz	161	398.348	0,0404 %	1 : 2.474
Castellón	177	446.872	0,0396 %	1 : 2.525
Bizkaia	210	556.704	0,0377 %	1 : 2.651
Huelva	119	320.045	0,0372 %	1 : 2.689
Málaga	348	996.557	0,0349 %	1 : 2.864
Guadalajara	65	187.779	0,0346 %	1 : 2.889
Huesca	59	171.843	0,0343 %	1 : 2.913
Navarra	112	331.104	0,0338 %	1 : 2.956
Granada	189	573.692	0,0329 %	1 : 3.035
Cantabria	115	383.642	0,0300 %	1 : 3.336
Valladolid	87	296.910	0,0293 %	1 : 3.413
Segovia	35	128.255	0,0273 %	1 : 3.664
Albacete	63	241.313	0,0261 %	1 : 3.830
Burgos	71	275.639	0,0258 %	1 : 3.882
La Rioja	54	211.333	0,0256 %	1 : 3.914
Ciudad Real	80	313.180	0,0255 %	1 : 3.915
Asturias	139	674.342	0,0206 %	1 : 4.851
A Coruña	141	686.961	0,0205 %	1 : 4.872
Jaén	67	373.720	0,0179 %	1 : 5.578
Pontevedra	85	528.828	0,0161 %	1 : 6.222
Ávila	27	171.947	0,0157 %	1 : 6.368
Cáceres	45	300.157	0,0150 %	1 : 6.670
León	49	354.725	0,0138 %	1 : 7.239
Lugo	37	269.067	0,0138 %	1 : 7.272
Cuenca	19	165.616	0,0115 %	1 : 8.717
Zamora	17	155.610	0,0109 %	1 : 9.154
Salamanca	22	246.123	0,0089 %	1 : 11.187
Palencia	10	116.431	0,0086 %	1 : 11.643
Soria	7	84.255	0,0083 %	1 : 12.036
Teruel	8	125.711	0,0064 %	1 : 15.714
Ourense	14	272.883	0,0051 %	1 : 19.492

したがって、Malagaはスペイン全体の数値を押し上げている州の1つではありません。2025年にはスペイン平均を下回り、チェコ共和国について同じ方法で算出した数値も下回りました。同時に、1年だけの結果から普遍的な結論を出すつもりはありません。2024年には、Malagaとチェコ共和国は実質的に同じ水準でした。

2024年と2025年を合わせると、マラガは年間約0.040 %、チェコ共和国は0.045 %です。したがって、マラガはチェコ共和国とおおむね同じ範囲にあり、スペインで最も影響を受けた地域を大きく下回ると表現する方が正確です。

スペイン平均の内訳

カタルーニャ州全届け出件数の39.8 %スペインの住宅戸数の14.7 %

アンダルシア州全届け出件数の12.8 %スペインの住宅戸数の17.6 %

したがって、スペイン平均はどの地域の実態をも適切に表すものではありません。2025年、カタルーニャ州はスペインの住宅戸数の15 %弱を占めるにすぎない一方、届け出件数全体のほぼ40 %を占めました。これに対してアンダルシア州は、全住宅戸数の17.6 %を有し、件数の12.8 %を占めました。

出典

件数は2025年の警察統計に基づいています。記録された犯罪件数であり、現在入居されている物件数でも、最終的な有罪判決数でもありません。住戸数は、比較可能な最新の完全な集計である2021年国勢調査に基づいています。

公式統計は、Marbella、Estepona、または個々のCosta del Solの町のレベルでは公表されていません。利用できる最も詳細な単位はマラガ県です。

30秒で読めます

Spainでの不法占拠は1つではなく、2つの異なる犯罪です。空き物件の場合は、罰金のみで対応が遅い犯罪になります。家具があり、ライフラインが接続された住宅の場合は、警察が直ちに対応できる重大な犯罪になります。2025年、Malaga県で報告された件数は、お客様の母国の発生率を下回りました。

不法占拠は1つの犯罪ですか、それとも異なる2つの犯罪ですか。

スペイン法では、空き物件と居住中の物件を完全に異なるものとして扱います。不法占拠が実際にどれほど恐ろしいものになるかは、物件がどちらに分類されるかにほぼすべて左右されます。誰も住んでいない物件に平穏に入り込んで占拠することは、Codigo Penal第245.2条のusurpacionに当たります。これは罰金で処罰される軽微な犯罪で、懲役刑ではありません。また、警察は独自の判断で占拠者を退去させることができません。報道される長く苦しい話のほとんどは、監視されないまま何か月も放置された、相続後の空き部屋、売れ残ったデベロッパー在庫、銀行が差し押さえた物件に関するものです。

Usurpacion（空き物件）
見た目
何か月も誰も訪れていない、空室で家具のない物件。
法律
Codigo Penal第245.2条: 罰金であり、懲役ではありません。
警察はその場で退去させられますか。
いいえ。この手続きには裁判所の命令が必要で、時間がかかります。
住居侵入
見た目
家具が備え付けられ、水道、電気、ガスが接続され、時折訪問されるか、居住されている物件。
法律
Codigo Penal第202条: 懲役6か月から2年。
警察はその場で退去させられますか。
はい、現行犯で状況が発覚した場合です。これが迅速な手続きです。

管理付きの休暇用アパートは、1列目ではなく2列目に該当します。

出典

家具だけで決まるのでしょうか。それとも、誰かが常時居住していなければならないのでしょうか。家具に加えてライフラインが接続されていることが判断基準となり、常時居住している必要はありません。Tribunal Supremoの2020年判決は明確です。住居とは、主たる住居だけでなく、時折でも人が住んでいるあらゆる場所を指します。年に数週間使用する別荘であっても、適切に家具が備え付けられ、ライフラインが接続されていれば、スペイン法上の住居に該当します。

裁判所に送致するのではなく、警察が直ちに対応するかどうかを決めるのは何でしょうか。

法律上「住居」であることだけでは、警察が直ちに退去させるには十分ではありません。フラグランシアと呼ばれる第二の要件が適用されます。つまり、強制されたドア、警報の作動、目撃した近隣住民、映像などの直接証拠により、状況が発生中または発生直後に発覚しなければなりません。所有者が数日または数週間後に知った場合、その即時性は失われ、他の事件と同様に裁判官に委ねられます。占有者が、偽造された賃貸借契約であっても、すでにそこに住んでいることを示す書類を何らか提示した場合も同じです。警察はその場で判断することをやめ、裁判所に引き渡します。これについて、法律上定められた期限はありません。スペインの複数の警備会社や不法占拠対応業者は「48時間ルール」を宣伝しています。しかし、そのような規定は法律や公式通達のどこにも存在せず、独立したファクトチェックでも、刑事裁判官と法学研究者に直接確認した結果、存在しないことが確認されています。実際に結果を左右するのは、法律に記された時計ではなく、誰かがどれだけ早く発見して通報するかです。

一般に主張されていること法律が実際に定めていること

警察は48時間以内に不法占拠者を退去させなければならない: スペイン法のどこにも、そのようなルールはありません。即時退去は、状況が発生中に発覚する現行犯性に左右されますが、これに固定された時間制限はありません。
家具付きの休暇用住宅なら、所有者が裁判で勝つため不法占拠されることはない: 裁判で勝つ可能性は高いものの、事件が裁判官に届けば、なお時間がかかります。本当の問題は、裁判そのものを避けられるほど早期に発見できるかどうかです。
占有者が書類を提示すれば、警察はその内容を信じなければならない: 警察は、誰が真実を述べているかを判断しません。本物であれ偽造であれ、書類が何らか提示されれば、その場で解決するのではなく、事件は裁判官に委ねられます。だからこそ、書類そのものよりも発見の速さが重要なのです。

物件には家具が備え付けられ、ライフラインが接続されていますか。
Who decidesTribunal Supremo STS 587/2020による判断
What it grants物件は法律上の住居に該当し、迅速な手続きが適用される可能性があります
If no空室でライフラインが接続されていない物件は、住所にかかわらず、時間のかかる不法占拠手続きの対象となります。
侵入は、直接証拠を伴う現行犯として発覚しましたか。
Who decides現場で警察が判断、Instruccion 6/2020
What it grants警察は占有者を直ちに退去させることができます
If no固定された期限は適用されず、事件は玄関先で解決されるのではなく、裁判官に委ねられます。
2025年4月3日以降、その事件は刑事裁判所に持ち込まれるのでしょうか。
Who decidesLey Organica 1/2025
What it grants住居侵入と暴力を伴う不法占拠は、現在、迅速審理の対象です
If no空き物件に対する平穏な占有侵害は、通常の、より時間のかかる手続きに従います。この点はFiscalia独自の2025年6月の通達でも確認されています。

どの段階でも一度「NO」と言われることは、電話で済むか裁判になるかの違いであり、最悪の事態を想定する理由ではありません。

出典

2025年の法改正により、あらゆる種類の事件で退去が迅速化されたのでしょうか。いいえ、この点は正確に理解する必要があります。改正により、重大犯罪、居住中の住居への侵入、暴力を伴う占拠が迅速審理制度に追加されました。数か月後に出されたFiscalia独自の通達では、報告例が最も多い種類である空室物件の平穏な占拠は、意図的に通常の、より時間のかかる手続きに残されたことが確認されています。改正によって、休暇用マンションが該当する類型の手続きは改善されましたが、報道の大半を占める類型の手続きが迅速化されたわけではありません。

発生した場合、所有者が一人でしてはいけないことは何ですか。

自分の物件であっても、所有者が自分で鍵を交換すると、Codigo Penal第172条に基づく強要罪として訴追される可能性があります。誰かがすでに占有している場合、懲役6か月から3年または罰金が科されます。別の2026年判決では、物件に対する法的権利を持たない者へのライフラインの供給停止は、一般に同じ犯罪には当たらないと判断されました。これは最近の限定的な判断です。鍵の交換には適用されず、単に家賃の支払いを止めた賃借人にも適用されません。この状況にある方は、物理的な措置を取った後ではなく、その前に、スペインの弁護士に関与してもらうべきです。所有者が用意できる最も有用なものは、侵入の直前まで物件が使用されていたことを示す日付入りの証拠です。これは、現場の警察に対しても、その後の裁判においても重要です。清掃記録、宿泊客のチェックアウト記録、警報記録、異変に気付いた近隣住民や建物の管理者などが該当します。何か月も誰も訪れない物件からは、このような証拠は得られません。時間のかかる事件が、まさにこの種の物件に集中する本当の理由はそこにあります。家賃の支払いを止め、退去も拒む借主、いわゆる「インキオクパ」は、犯罪ではなく、まったく別の民事上の問題です。どちらの国の警察統計にも含まれていません。物件を賃貸に出す人にとって現実的なリスクですが、このページの主題ではありません。すでに借主が入居している物件の購入については、専用ガイドで詳しく説明しています。

賃借人付き物件の購入

家賃を支払わない借主は、占拠者と同じ問題ですか？いいえ。家賃の支払いを停止した賃借人には、民事上の立ち退き手続きによって退去させられるまで、そこに居住する法的権利があります。この手続きは、上記の2つの犯罪のいずれともまったく異なります。物件を賃貸する予定がある場合は、計画に含める価値のある現実的なリスクです。ただし、不法占拠ではなく、どちらの国の犯罪統計にも含まれません。

実際にこれを防ぐものは何で、保険は何を補償しますか？

上記のほとんどを決めるのは、法律そのものよりも発見の速さです。ゲート付きの開発地にある管理付きマンションなら、何か問題があれば数時間以内に気づかれます。清掃員や管理人の出入りがあり、近隣住民が通年で暮らし、数日ごとに賃借人が入れ替わるためです。誰も数か月訪れない家具なしの物件は、はるかに長い間気づかれない可能性があります。最終的に解決する場合でも、遅く罰金のみとなる手続きしか利用できないほど長く、見過ごされることがあります。標準的なスペインの住宅保険には通常、建物および家財の補償に加えて、法律上の弁護費用補償が含まれます。このページで説明しているような手続きについて、弁護士費用を支払うものです。占拠の発生を防ぐ保証ではなく、それだけで誰かを物件から退去させるものでもありません。必要になった時点で、法的手続きの費用を補償します。Costa del Solのマンションの保険料は通常、年間数百ユーロほどで、鍵の引き渡しを受ける時期に手配します。当社自身で保険を販売するのではなく、専門業者をご紹介します。

管理された複合住宅を購入すれば、実際にリスクはなくなるのでしょうか。それとも、起こりにくくなるだけですか？起こりにくくはなりますが、不可能になるわけではありません。リスクを完全になくすものはありません。管理され、居住者のいる開発地で変わるのは、発見の速さです。コンシェルジュ、近隣住民、定期的な入れ替わりがある建物に見知らぬ人がいれば、すぐに気づかれます。これが、事案が電話一本で済むのか、何か月も続く裁判手続きになるのかを一貫して決める唯一の要因です。

率直な話

Costa del Solの購入者は、実際にはどの程度心配すべきですか？

2025年、マラガ県では、住宅ストックのおよそ0.035％に相当する住宅侵入および不法占拠の犯罪が記録されました。これは約2,864戸に1戸です。同じ年のチェコ共和国の同等の数値は0.044％で、マラガ県のほうが低い結果でした。2024年と2025年を合わせると、両国は近い水準にあり、平均ではマラガのほうがわずかに低くなっています。ただし、2024年だけを見ると両者はほぼ同水準だったため、正確な主張は特定の時期に限ったものであり、永続的な自然法則ではありません。数値には複数の犯罪類型が混在し、有罪判決ではなく報告件数が数えられています。正確な測定値ではなく、上限の目安として扱ってください。実務上の答えは、統計よりも単純です。家具があり、時折使用される管理付き開発地のマンションは、スペイン法上、標的にされにくいカテゴリーです。何か問題が起きた場合にも、最も早く発見されるカテゴリーです。報道される遅く不安をあおるような事例の大半は、誰も訪れない、空き家でライフラインが接続されていない物件で、Costa del Solではなく、バルセロナ周辺に集中しています。これはスペイン法と2025年の改正が実際にどのように機能するかについての一般情報であり、特定の物件に関する法的助言ではありません。特に最近の公共料金に関する判決については、これに依拠する前に弁護士に確認する価値があります。Arevontは、購入者に費用を請求することなく、物件を推薦する前に、開発地の種類、セキュリティ、そして現実的にどの程度の頻度で物件が空室になるかを確認します。また、所有者が居住していない場合には、専門保険の紹介手配と、現地での定期的な確認スケジュールの設定もお手伝いします。

不法占拠者に関するよくある質問

アパートを年に2回しか訪れない場合、Spain法の下で、より狙われやすくなりますか。: いいえ。Tribunal Supremoの2020年の判決により、この点は直接的に決着しています。物件を保護された「morada」にするのは、所有者が実際に滞在する頻度ではなく、家具があり、水道、電気、ガスが接続されていることです。家具と設備が整った、年に2回訪れる休暇用アパートも、通年居住する住宅と同じ法的カテゴリーに入ります。
マラガの統計は実際にはどのように数えられており、自分で確認できますか？: 内務省は、公開犯罪ポータルで県別の通報事例を公表しており、国立統計局（INE）は国勢調査に基づく住宅数を公表しています。一方を他方で割ると、ここで示した割合になります。警察への通報を数えたもので、有罪判決ではありません。また、関連するいくつかの犯罪をまとめているため、正確な数値ではなく、上限値として読むのが適切です。両方の出典表へのリンクをこのページに掲載しています。
物件を所有する前に、所有した後ではなく、できる最も有効なことは何ですか？: 孤立した開発地や季節利用の開発地ではなく、管理され、居住者のいる開発地を選び、ご自身が居住しない場合は定期的な確認スケジュールを設定してください。結果を実際に左右するのは、単独のセキュリティ製品よりも発見の速さです。それによって、事案が当日中の電話一本で済むのか、長引く裁判手続きに発展するのかが決まります。
警報器だけで十分ですか？: 警報器があれば早く知ることはできますが、それだけで現場に誰かを向かわせることはできません。すぐに対応し、証拠を集められる現地の人が必要です。まさにそれを提供できるのが、管理付き開発地や現地確認サービスであり、警報器だけでは対応できません。

The other three worries

短期賃貸

短期賃貸をするために物件を購入したのに、購入後になって賃貸が認められていないと知ることになります。

Costa del Solでの短期賃貸の仕組み

「100%税」

スペインは外国人購入者に100%の税金を導入しました。

実際に変わったこと

法的調査

予約に署名した後で法的な問題が見つかり、予約の手付金を失う。

法的調査の流れ