資金の実際の行き先と、その過程で資金を守る仕組み
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スペインには公証人によるエスクロー制度はなく、必要もありません。新築物件の場合、お客様の資金は法的に保護された開発業者口座に入り、お客様名義の銀行保証によって裏付けられます。中古物件の場合、資金はお客様自身の弁護士の分別された依頼人用口座に入り、公証人の前でのみ支払われます。両方の制度の対象外となる支払いが1つあります。それが予約金です。
新築物件
- 予約住戸確保のための手付金この段階には保証がありません。
- 各回の分割支払い保護された建設用口座法律上、この資金は本プロジェクトのために取り分けられます。開発業者の一般資金と混同されることはありません。
- 同じ瞬間にお客様名義で発行された銀行保証この保証が対象とするのは、その1回の支払いだけです。
- 引き渡し開発業者が資金を引き出す法律および契約で定められた規則に従う場合に限ります。
中古物件
- 予約住戸確保のための手付金この段階では、まだ依頼人預金口座による保護はありません。
- 手付金の支払い以降弁護士の依頼人預り金口座法律事務所自身の資金とは分離され、専門機関の監督下に置かれます。
- 公証人の前で残金は売主に引き渡されます証書への署名と同時に支払われ、それより前に支払われることはありません。
お待ちの間、資金はどこに置かれるのでしょうか。
どちらもスペインの制度です。母国でよく知られている公証人によるエスクローを、新しい国向けに適応したものではありません。外国人の購入者が当然と考える仕組みとは異なる方法で機能しており、その違いこそが重要な点です。
新築物件では、開発業者があなたの資金を使用するのを何が रोकむのでしょうか。
- 支払いは保護された建設用口座に置かれますWho decides開発業者の選択ではなく、法律で義務付けられていますWhat it grantsこのプロジェクトの資金は、開発業者の一般資金ではなく、このプロジェクト専用に分離されますIf no支払いが別の場所に送られているなら、それは問題の最初の兆候です
- 各支払いが個別に保証されますWho decides開発業者自身ではなく、銀行または保険会社が保証しますWhat it grantsその支払いは、支払期日が到来した時点から保証されますIf no実際には単なる一般的な約束にすぎない「保証」では、何も保護されません
- 保証証書には、お客様の氏名と住戸が記載されますWho decides最初の支払いが出金される前に、弁護士が確認しますWhat it grants保証はお客様の資金を対象とし、一般的な資金プールを対象とするものではありませんIf no開発業者名義の団体保険は同じ保護ではなく、裁判所も同等のものとして扱いません
すでに何回か分割払いをした後で、開発業者が破産したらどうなるのでしょうか。これは、保証が存在する理由となる状況です。開発業者が履行できない場合、各支払いが支払期日から個別に保証されていたため、保証により、お客様が支払ったすべてのユーロに法定利息を加えた金額が返還されます。また、保証がどこかに一般的に存在すると信頼するのではなく、最初の支払いが出金される前に、弁護士が住戸に適用される保証の正確な文言を確認する理由でもあります。
中古物件では、証書への署名前に売主へ支払われることを何が防ぐのでしょうか。
- 資金はお客様の弁護士の分離された依頼人預り金口座に置かれますWho decides選択ではなく、弁護士会規程により義務付けられていますWhat it grants資金は法律事務所自身の資金とは分離され、専門機関の監督下に置かれますIf no資金を法律事務所の運営口座と混同することは、単なる形式上の問題ではなく、重大な職業上の違反です
- お客様の弁護士は売主から独立していますWho decides弁護士を選ぶのはお客様であり、売主や代理業者ではありませんWhat it grantsお客様の資金を保管する者は、お客様にのみ説明責任を負いますIf no相手方があなたの弁護士を支配している場合、保護全体が弱まります
- 残金は公証人のもとでのみ引き渡されますWho decides署名時に公証人によって確認済みWhat it grants同じ部屋で、同じ瞬間にお金と鍵が引き渡されますIf noその時点より前に資金の放出を求めると、この保護が失われます
実際には、手付金を支払った時点から決済まで、監督下でお客様のお金が弁護士の依頼人用口座に保管されるということです。残金は通常、cheque bancarioで支払われます。これは、決済済み資金を引き当てた銀行小切手です。同じ部屋で、同じ瞬間にお金と鍵を引き渡すことができます。
各手続きでは何が問題になる可能性がありますか？
どちらの制度も、すべてのリスクをなくすものではありません。しかし、確認できるいくつかの具体的な点にまでリスクを減らせます。
- 実質的に無保護予約手付金は、銀行保証や依頼人用口座の仕組みが適用される前に支払われますこれは、購入全体の中で、法的な保護が一切ない唯一の支払いです。ここでの保護は法律ではなく、契約によるものです。What to do instead手付金は少額に抑え、法的調査で問題が見つかった場合の対応を明確に定めた条項を取得してください。
- 支払い前に確認契約書には銀行保証の記載がありますが、証明書を提示されていませんお客様およびお客様の個別の支払いではなく、開発業者全体を対象として発行された保証では、法律が意図する形でお客様を保護できません。What to do instead最初の分割支払いの前に証明書を確認し、支払い後に確認することは避けてください。
- 支払い前に確認依頼人用口座の資金を預かる弁護士は、売主または開発業者から推薦されました依頼人用口座による保護は、資金を預かる弁護士がお客様に対して責任を負う場合にのみ機能します。相手方に支配された弁護士では、この保護が弱まります。What to do instead相手方から提案された弁護士ではなく、お客様ご自身が選んだ独立した弁護士に依頼してください。
最初の大きな支払いを行う前に確認しておくべきこと
購入にどちらのルートが適用される場合でも、4つの確認事項があります。| 確認事項 | 分かること | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| 新築物件の場合：お客様の個別の住戸に関する保証書類 | その書類にお客様の氏名が記載され、お客様の個別の支払額が保証対象となっており、開発業者自身ではなく銀行または保険会社によって発行されていること。 | 「当社の購入者は全員保護されています」という一般的な約束だけで、書類が提示されていないこと。 |
| 中古物件の場合：売主から独立したお客様の弁護士 | お客様の依頼人用口座の資金を預かる弁護士を、お客様が選んだのか、取引の相手方から提案されたのか。 | 売却仲介業者が推薦し、管理している弁護士です。お客様がこの弁護士を別途ご自身で依頼したわけではありません。 |
| 予約契約の返金条項 | 法的または技術的な調査で実際の問題が見つかり、先に進めなくなった場合に、手付金がどうなるか。 | 曖昧な文言、または購入者が気持ちを変えたこととは無関係な理由で売主が手付金を保持できる条項。 |
| 各支払いの振込先口座に関する書面での確認 | 法律で保護された建設用口座と、開発業者の一般運営口座は同じものではありません。その違いは、支払い時の照会情報だけではわかりません。 | 口座名義人や適用される規則について説明のないIBAN。 |
The two routes your money can take
どちらの手続きも目的は同じですが、仕組みは実際には大きく異なります。どちらかが一般的に安全というわけではありません。どの手続きが適用されるかは、お客様が何を購入するかによって決まり、お客様の希望によって決まるものではありません。| 新築物件 | 中古物件 | |
|---|---|---|
| お金の保管場所 | 法律で保護された建設用口座です。 | 職業上の監督下にある、お客様の弁護士の分別管理された依頼人用口座です。 |
| 各支払いをカバーするもの | 支払いが実行される前に確認された個別の銀行保証。 | 依頼人の資金に関するAbogacía規程独自の規則です。これに違反すると、職業上の処分を受けます。 |
| 相手方への支払い時 | 建設の進捗に応じて、法律および契約で定められた規則に従い、開発業者が資金を受け取ります。 | 売主への支払いは、公証人のもとで署名時に行われ、事前には行われません。 |
| 問題が起きた場合 | 法定利息を含め、すべてのユーロが返還されます。 | 証書に署名するまで資金は払い出されません。そのため、返還すべきものはありません。 |
| 唯一の無保護期間 | 保証がまだ存在しない段階での予約手付金。 | 依頼人用口座の保護が始まる前の予約手付金。 |
これは制度についての説明であり、お客様の特定の取引についての説明ではありません
資金保護に関するよくある質問
- Arevontがどの段階でも私の資金を保管することはありますか？
- いいえ。私たちは、上記のいずれの口座についても当事者ではありません。保護された建設用口座は開発事業に属します。依頼人用口座はお客様の弁護士に属します。どちらも私たちから独立して監督されています。私たちの役割は、お客様の資金が移動する前に、その口座と保証が法律上必要とされるものであることを確認することです。
- 保証は開発業者の破産だけを対象とするものですか、それとも単純な遅延も対象になりますか？
- 保証はその両方を対象とします。建設が契約に記載された決済日を過ぎても完了しない場合、開発業者の破産からお客様を保護する同じ保証により、お客様が支払った金額を法定利息とともに取り戻すこともできます。無期限に待つ必要はありません。ここで重要なのは、お客様ご自身の契約に記載された日付であり、マーケティング資料に記載された日付ではありません。
- 委任状を通じて支払う場合でも、保護は同じように機能しますか？
- はい。保護された口座、保証、依頼人用口座の規則は、取引および証書に記載された買主に適用されます。お客様が本人として署名するか、委任状を通じて署名するかには左右されません。委任状によって変わるのは、書類に実際に署名する人だけです。お客様の資金がどの口座を通過するかは変わりません。
