スペインでの不動産購入に関するよくある質問
これらは、電話でお答えしているものと同じ言葉による回答です。外国人買主から特に多く寄せられる二十四の質問を、アルファベット順ではなく、お客様が取り組んでいる内容ごとに分類しています。すべての回答の最後には、そのテーマを詳しく解説するページへのリンクがあります。
- 新築物件の購入価格に加えて約
- 13 %
- 中古物件の購入価格に加えて約
- 9 %
- 銀行が非居住者に融資する価値の、おおよそこの程度の割合
- 50 %
- スペインへ何回来る必要があるか
- 1×
スペインでの購入は実際にどのように進み、どれくらいの期間がかかりますか？
完成済み物件なら、予約から鍵の引き渡しまで数週間から数か月かかり、新築物件ではさらに2年かかることがあります。1回の訪問で十分ですが、2回ならより安心です。ほぼすべての手続きを委任状で署名できるためです。購入手続き全体はどのように進み、どれくらいの期間がかかりますか？
スペインへ何回訪問する必要がありますか？
スペインに住んでいなくても物件を購入できますか？
はい。物件の購入とスペインの居住権は別のものです。非居住者でも物件を所有でき、手続きの多くは委任状を通じて行えます。
物件の購入にNIEとスペインの銀行口座は必要ですか？
NIEが必要です。スペインの銀行口座は、実務上とても便利です。NIEは外国人識別番号で、購入手続き、税金、その他の物件関連事項に必要となります。署名を控えた時期に取得を待つことで購入手続きを不必要に複雑にしないよう、私たちは弁護士とともに余裕を持って手配します。
誰が物件を所有すべきですか？
ご本人、お二人の配偶者、またはご家族や資産状況に応じた別の方です。唯一の正解はありません。所有形態は、将来、相続、税金、売却に影響する可能性があります。そのため、売買契約に署名する前に、公証人の事務所ではなく、弁護士と税務アドバイザーに相談して決めるのがよいでしょう。カップルで購入する場合、お子様がいる場合、スペインに相当な資産をお持ちの場合、または会社を通じた購入を検討している場合は、最初の段階で弁護士にお伝えください。
価格以外に、購入にはいくらかかりますか？
新築物件では価格に約13％、中古物件では約9％が上乗せされます。また、非居住者として住宅ローンが必要な場合は、予想される70％または80％ではなく、銀行が査定する価値の約半分を借り入れる計画を立ててください。物件価格以外も含めた購入総額はいくらですか？
新築物件では購入価格に加えて約13 %、中古物件では約9 %を見込んでください。最大の違いは税金です。新築物件では10 %の付加価値税に加え、アンダルシア州ではAJDも支払います。一方、中古物件では譲渡税が7 %です。さらに、弁護士、公証人、不動産登記簿、およびいくつかの少額費用が加わります。このページの上部では、物件価格に基づいて購入にかかる総額を計算できます。
住宅ローンを利用する場合、自己資金はいくら必要ですか？
主に、新築物件を購入するか中古物件を購入するかによって異なります。新築物件の場合、プロジェクトが完成する前に支払う可能性のある費用として、購入価格の約20から40 %を準備しておくとよいでしょう。税金や追加の購入費用にも自己資金が必要で、10%の付加価値税や譲渡に関連するその他の費用が含まれます。中古物件の場合、非居住者であれば、現実的には銀行がその物件自体に割り当てる価値のおよそ半分を融資すると考えてください。そのため、購入価格の残額と購入費用を自己資金で用意する必要があります。500.000 €の物件の場合、自己資金は100.000 €や150.000 €ではなく、それより大幅に多くなることがよくあります。そのため、特定の物件を決めてからではなく、予約契約の前に融資を手配します。
EU市民であれば住宅ローンを利用できますか？
はい。ただし、非居住者の場合、価格の70または80 %の融資を当然に期待しないでください。ユーロ以外の通貨で収入を得ている場合、銀行が算定した価値の約50 %の融資を見込むのが現実的です。収入、債務、年齢、収入の通貨、利用する銀行によっては、より良い条件を提示されるお客様もいれば、より悪い条件となるお客様もいます。銀行が住宅ローンを購入価格ではなく、独自の評価額に基づいて計算する点も重要です。500.000 €で購入する場合でも、銀行による物件の評価額が470.000 €であれば、融資は470.000 €を基準に計算されます。そのため、物件を選ぶ前に、現実的に見込める融資額と必要な自己資金を確認します。
別の通貨からユーロへ送金するにはどうすればよいですか。
購入代金の大部分をユーロで支払うため、高額の場合は送金手数料だけでなく、実際の為替レートを主に比較するのが合理的です。送金はご自身の銀行または専門の通貨交換業者を通じて行えますが、高額の場合は各社の提示条件を比較する価値があります。何よりも、送金をぎりぎりまで先延ばしにしないでください。銀行から資金の出所の証明を求められたり、内部確認のため送金が遅れたりする可能性があります。支払スケジュールに基づき、それぞれの金額がいつ必要になるかを事前にお知らせします。
資金の出所を証明する必要がありますか？
はい。高額な取引では、銀行や取引関係者から資金源の証明を求められることを想定してください。資金が会社の売却、配当、投資、その他の複雑な仕組みから生じたものである場合は、送金を始める前に必要書類を準備してください。
新築物件は価格に約13％、中古物件は約9％上乗せされますこのグループの最初の質問と同じ回答を、2つの経路を並べて比較できるように整理したものです。数値は目安で、ホームページにある当社独自の費用計算ツールによるものです。
例ではなく、ご自身の購入価格で計算してください。この計算ツールでは物件価格を入力すると、購入にかかる全費用を項目ごとに表示します。
| 新築物件 | 中古物件 | |
|---|---|---|
| 価格に上乗せされる合計額 | 約13 % | 約9 % |
| 主な税金 | 付加価値税 10 % | 譲渡税 7 % |
| アンダルシア州印紙税 | AJD | 課税されません |
| 別途お支払いが必要です | 弁護士、公証人、不動産登記簿に関する費用、その他いくつかの少額項目 | 弁護士、公証人、不動産登記簿に関する費用、その他いくつかの少額項目 |
資金が実際に危険にさらされるのはどこで、何が資金を守りますか？
保証制度の対象外となる唯一の支払いである予約金だけです。それ以降の支払いは、お客様名義で発行された銀行保証、または資金をいつ払い出すかをお客様ご自身の弁護士が判断する仕組みによって保護されます。資金はどのように保護されますか？
新築物件を購入するか、中古物件を購入するかによって異なります。新築物件では、銀行保証が最も重要な保護となります。建設完了前に開発業者へ送る支払いは、具体的な支払方法に応じて保護されなければなりません。送金前に、弁護士が口座、書類、その支払いに適用される担保を確認します。銀行保証の対象となる支払いについては、該当する金額と購入者に関する確認書を受け取ります。中古物件では、手続きの仕組みが異なります。弁護士が契約、期限、送金方法を監視し、取引上、実際に払い出すべき時期になった場合にのみ、売主が資金を受け取るようにします。つまり、資金をどこへ送るかだけが問題なのではありません。重要な支払いの前には、弁護士が送金の理由、送金先、条件を毎回確認します。
弁護士が問題を見つけた場合、予約金は返金されますか？
予約契約の文言によって異なり、開発業者や売主ごとにも異なります。予約金は保証制度の対象外となる唯一の支払いであるため、少額にし、返金条件を契約書に明確に記載する必要があります。そのため、弁護士は送金後ではなく、送金前に契約書を確認します。
何かに署名する前に、弁護士は何を確認しますか？
誰が実際にその不動産を所有しているのか、抵当権や強制執行手続き、その他の債務があるか、不動産登記簿の内容が正しいか、所有者組合への未払いがあるか、また法的な状態が購入するものと一致しているかを確認します。特定の不動産については、その種類や履歴に応じて確認項目を追加します。
自分で弁護士を依頼する必要がありますか？
はい。開発業者や売主ではなく、お客様のために行動する独立した弁護士です。購入を確定する前に、所有権、債務、先取特権、許認可、契約、不動産の法的状態を確認します。当社は弁護士を雇用しておらず、紹介に対する手数料も受け取っていません。いくつかの選択肢をご案内しますので、お客様ご自身でお選びいただけます。
開発業者がプロジェクトを完成させなかった場合はどうなりますか。
建物が完成する前に行われるすべての支払いは、法律により、お客様名義で発行された銀行保証によって保証されなければなりません。お客様の住戸について、支払いを送金する前に、弁護士が保証の正確な文言を確認し、保証対象を詳しくご説明します。
前の所有者の債務を相続する可能性はありますか？
不動産に関連する一部の債務や負債は新しい所有者に影響する可能性があるため、購入前には売主だけでなく不動産自体も確認します。弁護士は、所有者組合における不動産の状況を確認し、契約締結前に関連する証明書を取得します。
Four assumptions that cost buyers moneyこれらはすべて、上の質問で詳しく回答しています。合わせて、契約書を誰も読む前に、外国人購入者が最もよく誤解する4つの事項です。
購入者様の思い込み実際の正しい内容
- すべてのお支払いが保護されます
- 予約金は、保証制度の対象外で支払われる唯一の費用です。そのため金額は少額でなければならず、返金を受ける条件を定めた契約書は、送金後ではなく送金前に確認します。
- 未完成の新築物件のリスクは開発業者が負います
- 書類が正しく整っている場合に限ります。建物が完成する前のお支払いはすべて、購入者様名義で発行された銀行保証によってカバーされる必要があります。また、送金前に弁護士が購入される住戸に適用される正確な文言を確認します。
- 住宅ローンで70から80パーセントを借りられます
- ユーロ以外の通貨で支払う非居住者の場合は異なります。銀行自身が査定する価値の約半分を計画し、銀行は合意した価格ではなく、自行の査定額を基準に融資することにご注意ください。
- 賃貸収入がなければスペインの税金はかからない
- 申告は必要です。非居住者のみなし所得税であるModelo 210は、空き物件にも適用されますが、多くの所有者様は後になってそのことを知ります。
不動産を観光客向けに貸し出せますか。
自動的に認められるわけではありません。特定の不動産、自治体、そして管理組合独自の規則によって異なるため、予約後に初めて判明することがないよう、予約前に確認します。不動産を短期滞在の観光客向けに貸し出せますか。
自動的に認められるわけではありません。特定の不動産、自治体、所有者組合の規則、観光宿泊施設に関する現行規則によって異なります。そのため、購入理由の一つが賃貸である場合は、予約前に短期賃貸が可能かどうかを確認します。
毎年の所有費用はいくらですか。
IBI、管理費、ごみ処理費、保険、光熱費、そして物件を一度も貸し出さなかった年でも必要なスペインの納税申告です。似た2つのアパートで所有費用が異なる理由として、通常は管理費が最も大きな要因です。毎年いくら支払いますか。
IBI、所有者組合費、廃棄物処理費、保険、電気・水道料金に加え、非居住者の場合はスペインでの納税義務もあります。同程度の価格のアパートで最も大きな差を生むのは、所有者組合費であることが少なくありません。そのため、特定の不動産については、共通の一律金額ではなく実際の年間費用をお示しします。
不動産を貸し出さなくてもスペインで税金を支払いますか。
はい。Modelo 210は、非居住者に対するみなし所得税です。お客様の言語で説明されることはほとんどなく、多くの所有者がこのことに気付くのは遅すぎます。
2年または3年後に物件を売却する必要が生じたらどうなりますか。
いつでも売却できます。問題は、いくらで、どれだけ早く売れるかです。良好なマイクロロケーション、眺望、適切な方位、徒歩圏の利便性、または高品質な開発など、将来の買主も求める要素を備えた不動産は、再び売却しやすくなります。そのため購入時には、現在その不動産を気に入るかどうかだけでなく、最終的に誰に売ることになるのかも考慮します。非居住者として売却する場合は、売却に関連する費用や税金も見込んでおく必要があります。
物件を家族に残せますか？
はい、事前に準備できます。スペインの相続税が適用されますが、アンダルシア州では近親者に対して手厚い控除が用意されています。遺言では、相続を自国の法律に従わせることも選択できます。また、短いスペイン語の遺言を作成しておけば、ご家族の事務手続きを数か月短縮できる可能性があります。
賃貸より購入の方がよいのでしょうか。また、この海岸はお客様の予算に合っていますか。
年に1回、2週間訪れるだけなら、賃貸のほうが簡単です。年に何度も訪れるなら、所有することに別の意味が出てきます。物件自体の価格が概ね250.000 €未満なら、Costa Blancaのほうが適切な選択だとお伝えするでしょう。不動産を購入するとスペインの税務上の居住者になりますか。
いいえ。不動産を所有しているだけで、スペインの税務上の居住者になるわけではありません。税務上の居住地は、スペインで過ごす時間や、経済的・個人的な利害の中心がどこにあるかなど、実際の状況に基づいて判断されます。年間のより長い期間をこちらで過ごしたい場合や、恒久的に移住したい場合は、移住前に税務アドバイザーへ税務上の居住地についてご相談ください。スペイン国外の所得や資産が、スペインでどのように評価されるかに影響する可能性があります。
購入と賃貸、どちらがよいですか。
しかし、年に何度もこちらへ来るようになったり、年間のより長い期間をCosta del Solで過ごしたりする場合は、不動産を所有することの意味がはるかに大きくなります。来るたびに空室のある賃貸物件を探したり、季節による価格変動に対応したり、異なるアパートを移り替えたりする必要がありません。小さなスーツケースを持って到着するだけで、その他のものはすべて、すでにご自宅で待っています。犬やお子様と旅行する場合、または数週間から数か月滞在したい場合は、なおさら大きな意味があります。質のよい長期賃貸物件はいつでも簡単に見つかるとは限らず、ハイシーズンには非常に高額になることがあります。また、利用していない期間に不動産を合法的に貸し出せば、賃料収入によって年間所有費用の大きな部分を賄える可能性があります。適切に選んだ不動産であれば、休暇に訪れる場所のためだけに支払うのではなく、年間の一部期間に収入を生み出せるセカンドホームを所有することになります。そのため、定期的にこちらへ来たいお客様には、購入に意味があるかどうかよりも、いつ購入が合理的になり始めるかに重点を置いてご案内することが多くなっています。
Costa del SolとCosta Blanca、どちらがよいですか？
主に、お客様の予算とスペインに何をお求めになるかによって決まります。コスタ・ブランカは一般的により安く、同じ予算でもそこで大幅に広い物件を購入できます。Costa del Solはより高額ですが、年間を通じた充実した暮らし、国際的なインフラ、マラガ空港、ゴルフ、学校、医療、そして大規模な国際コミュニティを提供しています。物件自体の予算が約250.000 €未満であれば、Costa del Solに焦点を絞るのはおそらく適切ではないと、率直にお伝えします。この価格帯での選択肢は非常に限られており、同じ予算であればCosta Blancaのほうが大幅に合理的な場合があります。約300.000 €から、Costa del Solでも現実的な選択肢が現れ始めます。ただし、立地、海からの距離、物件の状態、眺望や賃貸に関する要件によって異なります。
ご購入で当社が得る収益は？
手数料はデベロッパーまたは売主が支払い、すでに価格表に含まれているため、購入者が当社に追加で支払うことはありません。当社はご紹介する弁護士を雇用しておらず、弁護士から手数料を受け取ることもありません。一般的なFAQでは答えられないことも、電話で二十分お話しすれば解決できます。
このページにあるほぼすべての質問は、特定の町にある特定の物件については別の答えになります。そして、それこそがお客様に本当に必要な答えです。ここに記載しているのは電話で使用する言葉と同じで、電話ではそれをお客様の物件に当てはめてご説明します。二十分間、費用はかかりません。別の場所で見つけた物件についてご相談いただくこともできます。すでに目の前に物件情報がある場合は、それをお送りください。物件一般についてではなく、その物件について回答いたします。