スペインでマンションとともに引き継がれる管理費の滞納
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スペインのアパートを購入すると、前所有者が未払いの管理組合費を引き継ぎます。対象は当年分に加え、過去3暦年分全額です。不動産そのものがその債務を担保します。この債務が購入者に及ぶのを止められる唯一のものは、債務証明書です。明示的にその権利を放棄しない限り、公証人はこの証明書を確認しなければなりません。
売主のどの債務を私が引き継ぎ、期間はどのくらいですか。
「物件をもって」という言葉が重要です。この債務は、あなたが個人的に引き受ける義務ではありません。これはlegalmente afecto、つまりマンションに付随する債務です。そのため、所有者が変わっても自動的に存続します。comunidadは、請求を発生させた人物が誰であるかにかかわらず、現在その住戸を所有する人に請求できます。
4年以上前今日（購入年）
- 買主が引き継ぐ3年分と当年の経過分
- 3年前まで
- これより古い債務は物件に付随しません
- 債務は、発生させた人物ではなく物件に付随します多くの人は、金銭を滞納した本人だけが責任を負うと考えます。しかし、同じ第9.1.e条によって債務がマンションそのものに付随するため、誰が発生させたかにかかわらず、現在の所有者が責任を負います。
- 5年前の債務が購入者に及ぶことはありませんが、直近の3年分は全額及ぶ可能性があります。その点は正しいです。ただし、期間を曖昧なものとして扱うのは正しくありません。同じ条文に基づき、当年分とその前の3暦年分全額です。
- 新たに購入したからといって、自動的に未払いのない状態から始まるわけではありません下記の証明書を取得し、未払いがないことが示されている場合に限ります。同じ条文に基づき、証明書なしで決済を完了しても、どちらであるかは証明されません。
アパートの所有者が変わるたびに、3年間の期間はリセットされますか。いいえ。この期間は、お客様自身が購入した日から遡って計算します。したがって、2年前に購入した人から買っても、期間が短くなることはありません。実際に役立つ可能性があるものが1つあります。以前の売買時に取得され、問題がないことを確認された証明書があれば、それより古い債務はすでに精算されているはずです。そのため、存在する場合は、直近の証明書だけでなく、証明書の一連の履歴全体を見せてもらう価値があります。
未納があるマンションを、未納なしとして公証人が認証するのを妨げるものは何ですか。
未納状況証明書コミュニティ管理者が発行
- 名義人
- 氏名
- 口座状況
- 支払済み / 未納
- 管理者の署名
- [署名]
- 免除条項
- [免除条項]
- 名義人. 売主の氏名。コミュニティに対する売主自身の申告と一致します。
- 口座状況. 未納があるかどうか、ある場合はいくらかを示します。
- 管理者の署名. これがなければ、公証人は証書を認証できません。
- 免除条項. 買主がこれに署名すると、公証人は証明書なしで手続きを進めることになり、買主も売主も金額を知らないままとなります。
購入者が想定すること免除によって実際に失われるもの
- 公証人が、コミュニティの未納を隠したまま売買を成立させることは決してありません
- 買主が証書自体でその要件を明示的に放棄しない限り、公証人は証明書なしで売買を成立させません。この免除は合法であり、実際に行われています。買主が予想もしなかった未納を負うことになる最大の原因は、これです。
- 売主がコミュニティに問題はないと言えば、それで十分です
- まさにこのような説明に代わるために、証明書が存在します。証明書は売主からではなく、コミュニティ自身の管理者から発行され、売主が別途申告した内容とも一致していなければなりません。口頭の説明は書類ではなく、第9.1.e条のどこにも記載されていません。
- 証明書を免除しても、実質的な不利益なしに書類手続きが速くなるだけです
- 証明書を放棄すると、公証人による確認がなくなります。しかし、その背後にある3年間の責任がなくなるわけではありません。後から債務が判明した場合、法律上、管理組合はなおお客様に請求できます。お客様は、事前に金額を知らせてくれる唯一の書類を放棄したにすぎません。
買主が証明書の免除に同意することなど、あるのでしょうか。通常は、厳しい決済スケジュールを早めるためです。また、売却仲介業者が形式的な手続きとして提示することもあります。しかし、どちらの理由も法律を変えるものではありません。免除によって失われるのは、マンションに未納がないこと、または未納額を証明するはずだった書類だけです。迅速な決済ではなく買主のために働く弁護士には、これを勧める理由はありません。
銀行が売却するマンションなら、コミュニティの未納はありませんか。
- 差し押さえられた住戸が自動的に未納なしになるわけではありません差押えによってマンションを所有することになった銀行は、他の売主とまったく同じように、積み重なったコミュニティの未納金を負担している可能性があります。再販売しても、その履歴は消えません。
- 同じ証明書が適用され、同じ免除リスクがあります銀行所有物件の掲載も、第9.1.e条に基づく売買です。むしろ、毎月数十件の書類を処理する大規模な機関売主は、免除を通常の事務手続きとして提示する可能性が低いどころか、高いといえます。
- 特定の差押え売却には、独自の手続き上の問題が伴うことがあります司法上の差押え競売において債務が実際にどのように扱われるかは、銀行がすでに完全に所有している住戸を再販売する場合とは異なる、なお未解決のより限定的な法律問題です。特定の住戸についての正確な扱いは、弁護士に確認してください。差し押さえられたマンションが自動的により危険、またはより安全だと考えないでください。
このため、銀行所有のマンションは一般的に避けるべきでしょうか。この理由だけでそうとは限りません。債務証明書の確認は、どの中古物件についても行う確認と同じです。銀行である売主のほうが、通常は個人の売主より書類を入手しやすく、難しいことはありません。標準的な手続きに従うためです。要点は、「銀行が売却した」を「債務がない」と同じ意味に扱わないことです。
comunidadが未払い債務の回収に動いた場合、どうなりますか。
comunidadは、善意での交渉や待機をする必要がありません。LPH第21条により、この種の債務のために設けられた、迅速で具体的な裁判手続きであるproceso monitorioを利用できます。スペインの実務では、この手続きの費用は通常、comunidadではなく債務者が負担します。
- 請求は、現在その住戸を所有している者に対して提起されます必ずしも債務を積み上げた本人とは限りません。請求が届いた時点でマンションを所有していれば、基となる費用がいつ発生したかにかかわらず、あなたが被告となります。
- monitorio手続きは、スペインの基準では迅速ですこれは、比較的小額で書類によって十分に裏付けられた債務について、comunidadが通常の本格的な訴訟を行わずに済むよう設けられた制度です。この迅速さは、その費用を予算に組み入れていなかった新しい所有者にとって不利に働きます。
- 費用は通常、comunidadではなく債務者が負担しますだからこそ、購入前に証明書と3年間の期間が重要になります。裁判費用が加算されると、債務そのものはより小さな金額であることが少なくありません。
未払い債務がどのように強制執行されるか
- 滞納が発生費用が未払いになるこの時点から、債務はマンションに付随します。
- Juntaの決議comunidadが債務を正式に証明しますcomunidadの総会決議により、未払い額が確定します。
- 支払督促手続迅速な裁判上の請求が提起されますこの種の債務のために特別に設けられ、現在その住戸を所有している者に対して提起されます。
- 不動産に付随する負担費用は通常、債務者が負担します債務そのものに加えて。
購入時に存在をまったく知らなかった債務について、訴えられることはありますか。はい。債務そのものは、あなたが知っていたかどうかではなく、住戸に付随するため、なお不動産に対して請求できます。それを開示すべきだった売主に対して、あなたが別途請求できるかどうかは、別の法律問題です。あなたの弁護士は、comunidadではなく、マンションをあなたに売却した者に対してその請求を行います。
署名する前に請求すべきもの、特に管理組合の債務について
すでに管理組合費のガイドで扱った6書類の一覧とは異なる4つの事項です。この一覧は、日常的な予算ではなく、債務の状況だけを対象としています。| 確認事項 | 分かること | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| 債務状況証明書そのもの、要約ではありません | 第9.1.e条に記載された正確な書類で、管理組合の管理者が発行し、売主自身の申告内容と一致するものです。 | 口頭での説明、メールによる要約、または決済時点で数週間以上前に発行された証明書では不十分です。 |
| 証明書を放棄するよう求められていないことの書面による確認 | 放棄自体は合法ですが、債務状況について公証人自身が確認する機会を失わせる唯一の変更です。 | 証明書を提出しなくてもよいとして売主を免除する条項が、理由の説明なしに公正証書案に記載されていることです。 |
| monitorioによる請求が係属中か、または過去3年間に申し立てられているかどうか | すでに裁判手続に入っている債務であれば、決済前に金額を把握し、価格に反映させる交渉ができます。後になって発覚するのとは違います。 | 議事録には何も記載されておらず、誰も管理者に直接質問していません。 |
| マスター管理組合がある場合は、同じ証明書確認を行います | 大規模なurbanisation内の1棟が、2つの別々の管理組合に債務を負っていることがあります。一方の証明書には、もう一方について何も記載されません。 | 2つ目の管理組合が存在するかどうかについての記載がないまま、1通の証明書だけが提出されていること。 |
証明書を取得して決済する場合と、取得せずに決済する場合
どちらの場合も同じアパートで、3年間の債務リスクも同じです。異なるのは、所有する前に金額を把握できるかどうかです。| 証明書なし | 証明書あり | |
|---|---|---|
| 債務状況について把握できること | 確認できるものは何もありません。売主の言葉は、第9.1.e条に基づく書類ではありません。 | comunidad自身の管理者が発行し、売主の申告内容と一致する正確な金額です。 |
| Your three-year exposure | 同じです。証明書の取得を放棄しても、責任まで放棄したことにはなりません。 | 同じです。ただし、後から判明するのではなく、把握したうえで価格に織り込めます。 |
| 決済前の交渉力 | ありません。確認していない金額を交渉することはできません。 | あります。確認済みの債務は、価格から差し引くか、契約締結前に売主に清算してもらうべき金額です。 |
| 所有後にモニトリオ請求が届いた場合の対応 | 本当の不意打ちであり、通常は追加費用を伴いながら、突然発生します。 | 不意打ちではありません。証明書にすでに記載されていたか、あなたの所有開始後に発生したものであり、明確にあなたが対応すべきものです。 |
これは法律の条文であり、あなたの特定のマンションに対する判断ではありません
ここでは、銀行、差押えによる取得者、その他いかなる種類の売主についても、より短い、または異なる責任期間があるとは意図的に述べていません。原文にも独立した解説にもそれを裏付ける内容はないため、ここでは掲載していません。銀行所有物件の掲載情報だから自動的に安全だと考えるのは、改めるべき誤りです。弁護士は、私たちが手配する購入の法的調査の一環として、この証明書を請求します。私たちが発行するものではなく、私たち自身が確認するものでもありません。また、実際のコミュニティ記録と照合して読む弁護士の役割に取って代わるものでもありません。
comunidadの債務に関するよくある質問
- 決済後に、証明書に記載されているはずの債務を発見した場合、誰が責任を負いますか。
- 証明書はcomunidadの管理者が発行し、売主自身の申告内容と照合されます。したがって、証明書の誤りについてはまず発行者が問われ、売主の申告が虚偽であった場合は、別途売主も責任を問われます。あなたの弁護士があなたに代わって請求を追及します。ただし、その間も、現在の所有者に債務を請求するcomunidadの権利は変わりません。
- 決済後に相続したcomunidadの債務を返済した場合、そのお金を取り戻す方法はありますか。
- 売主に対する別個の請求による場合に限られます。通常は、売主が債務の状況を誤って伝えた、または証明書が誤っていたことを根拠とします。これは実際に利用できる法的手段ですが、契約締結前に証明書を確認するよりも時間がかかり、確実性も低くなります。だからこそ、この確認が存在します。
- 全体のcomunidadにある債務は、私の建物自体にある債務と同じくらい危険ですか。
- 金銭的には、はい。どちらも同じarticle 9.1.eの規定に基づき住戸に付随し、同じ3年間の期間が適用されます。実務上異なるのは、把握しやすさです。通常、1棟の会計記録のほうが、マスター管理組合の記録よりも売主が早く提示しやすいものです。だからこそ、上記のチェックリストでは、一方が他方を含むと仮定せず、両方の証明書を求めています。
- comunidadは証明書の発行自体を拒否できますか。
- 真正な所有者またはその代理人が売却のために請求した場合、合法的には拒否できません。証明書は第9.1.e条により売主が提出すべきものであり、comunidad自身の会計記録に基づいて発行するのは管理者の仕事です。comunidadまたは管理者が発行を遅らせる場合、それ自体を建物の運営状況に関する警告サインと考えてください。
