スペインの不動産購入詐欺
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この海岸地域で故意の詐欺はまれです。形態は4つあります。売却する権利のない物件を売る偽の売主による詐欺、単一の法律の下で懲役1年から4年となるもの、預け金の持ち逃げ、偽の賃貸、そして裏付けとなる銀行保証なしに段階的な支払いを受け取る未完成物件詐欺です。
ここで詐欺に当たるものと、当たらないものは何ですか。
スペインの物件広告で不審に感じることの大半は、詐欺ではありません。共有広告ネットワークや古い価格、販売手法によるものであり、このテーマ全体は別のページで扱います。このページでは、他人に譲渡する権利のないものについて、署名や金銭をだまし取るケースだけを扱います。偽の売主、盗まれた手付金、偽の賃貸物件、または保証のないオフプランの支払いが該当します。
- 偽の売主
- 見た目
- 登記上の所有者ではない人物が、偽造または期限切れの委任状を使って署名します。
- 根拠となる法律
- Código Penal 第251.1条: 売却権限のない不動産を売却した場合、1年から4年の懲役。
- 発見方法
- 署名者と照合する、nota simpleに記載された登記上の所有者。
- 盗まれた手付金
- 見た目
- 弁護士が予約契約を確認する前に求められ、売主と一致しない口座に支払われる金銭。
- 根拠となる法律
- Código Penal 第251.2条。上記と同じ処分に関する犯罪に加えて適用されます。
- 発見方法
- 契約に記載された売主または仲介業者の名称と照合する口座名義。
- 偽の賃貸
- 見た目
- 内覧またはビデオ通話の前に送金を求める、休暇用または長期賃貸の物件広告。
- 根拠となる法律
- 同じ第251.1条のうち、賃貸に関する部分。
- 発見方法
- 支払い前に物件で実施する、リアルタイムのビデオ通話。
- オフプラン詐欺
- 見た目
- 個別の銀行保証が付されていない、開発業者への分割払い。
- 根拠となる法律
- Ley 38/1999の追加第一条は、Ley 20/2015によって強化されました。
- 発見方法
- 支払期日ごとに事前確認する保証書そのもの。
詐欺のようです実際の意味
- 同じアパートが異なる価格で6回掲載されています
- これは詐欺ではなく、共有掲載の問題です。10分で確認できる別のガイドがあり、この問題を解決できます。
- 数か月前に売却された物件が、今も広告掲載されています
- これは誰も削除していない古い掲載です。このページの犯罪パターンではなく、広告掲載ガイドで扱っています。
- 物件や所有権書類を見る前に、誰かがお金を要求してきます
- これが本当の犯罪パターンです。受け取る権利のない人物が、お金を受け取るか署名を得ようとします。
売却する権利のない物件を、なぜ誰かが売れるのでしょうか。
問題は、ほとんどの場合、物件そのものではなく身元に関するものです。偽造パスポートや身分証明書、取り消された、期限切れの、または実際には付与されていなかった委任状、あるいは実際には確定していない相続権を主張するケースがあります。狙われる物件には、長期間空き家である、所有者が海外に住んでいる、または最近相続されたものの登記がまだ更新されていないという共通点があります。所有者の代理人を装う見知らぬ人物に対して、誰も十分に注意を払わない状況です。対策は、弁護士がまったく別の理由ですでに行っているのと同じ登記確認です。nota simpleには登記名義人が記載されています。他人に代わって署名するために使われる委任状は真正なもので、現在も有効であり、今回の売却に特定されたものでなければなりません。弁護士は、書類をただ信用するのではなく、その書類の出所である公証記録と照合します。Arevontの無料掲載確認では、登記名義人の氏名確認を含め、掲載の実質的な関係者を確認してから、お金を送ったり内見のための航空券を予約したりできます。
- 停止して確認売主の氏名がnota simpleの登記名義人と一致しません売却する権利のない人物が署名しようとしていますWhat to do insteadお金を動かす前にnota simpleを取得し、氏名を照合してください
- まず確認売主が、あなたが確認していない委任状を通じて署名しようとしていますその書類は取り消されている、期限切れである、または実際には付与されていない可能性がありますWhat to do instead発行した公証人に、公正証書原本の番号を確認してください
- まず確認物件が相続され、登記情報が古いままのようです現在その物件を実際に売却できる人物が、登記に記載されていない可能性がありますWhat to do instead登記記録と併せて相続証書を提示してもらってください
私の弁護士が先に確認しなくても、公証人が偽の売主を自動的に見抜いてくれますか。公証人は、署名の時点で身元と登記記録を再確認します。これは実質的で独立した確認ですが、通常は予約手付金がすでに支払われた後の、手続きの最終段階で行われます。お客様自身の弁護士による確認は数週間前に行われます。つまり、お金が動いた後ではなく、まだ現実的に撤回できる段階で偽の売主を発見できます。
盗まれた手付金はどうなり、本物の手付金とはどのように違うのでしょうか。
真正な予約手付金は、意図的に大きなリスクにさらされる実際のお金です。スペインの購入手続きにおいて、その後のすべてを保護する保証制度の対象外となる唯一の支払いです。だからこそ、詐欺はこの支払いを狙います。パターンはほとんどいつも同じです。弁護士が予約契約を読む前にお金を要求し、売主または仲介会社の名義と一致しない口座に支払わせ、実際の予約に伴う確約ではなく、返金可能な「ただ押さえておくため」のお金だと説明するのです。正当な予約手付金は、予約契約自体に記載された口座に支払います。その前に、返金を受けるための契約条件を弁護士に確認してもらいます。Arevontの法務調整サービスでは、口座からお金が出る前に、無料でその契約を確認します。弁護士は売主や仲介会社ではなく、お客様の代理人だからです。
お金が実際に保管される場所
- 予約保証や顧客口座による保護を受ける前に支払われるスペインの購入手続きで、保証制度の対象から完全に外れる唯一の支払いです。だからこそ、詐欺はこの支払いを狙います。
- 法務確認弁護士が予約契約を確認その後にお金を動かす前に、口座名義と返金条件を確認します。
- arras / 売買契約弁護士の分別管理された顧客口座で保管される予約にはなかった保護のもと、決済時にのみ払い出されます。
- 決済公証人の立会い時に支払う残金は、数日前に管理されていない口座へ振り込むのではなく、署名の場で受け渡されます。
人々が普通の慎重さだと思っていること手付金を本当に守るもの
- 誰も内覧していない物件を押さえるために少額を支払うのは、単なる通常の慎重さにすぎません
- 正式な予約契約の支払いは、弁護士が契約書を確認した後に限り、契約書自体に記載された口座へ行います。それより前に支払った金銭は、要求した本人以外の誰も守りません
- 手付金が「返金可能」だという口頭の約束は、書面にしたのと同じくらい確実です
- 金銭が返還されるかどうかを決めるのは、予約契約に書かれた条件だけです。送金が完了した後では、口頭の約束に効力はありません
- 価格が正しそうであれば、口座名義は問題になりません
- 正式な手付金は、売主または掲載代理店と一致する名義の口座へ送金します。異なる口座名義、特に個人名義や外国名義であれば、この手口の最も明確な兆候です
手付金が本当に盗まれた場合、取り戻す現実的な方法はありますか別々の方法が2つありますが、どちらも迅速ではありません。銀行はSEPA送金の当日取消しを試みることができます。最初の24時間から48時間を過ぎると成功する可能性が急激に低下するため、何よりも速やかに行動することが重要です。それとは別に、刑法第251条に基づく詐欺の刑事告訴（denuncia）を行えば、同じ刑事事件の中で返金を受ける道も開かれます。これは単純な書式ではなく、弁護士が進める手続きです。お金が自然に戻るか様子を見るのではなく、直ちに開始する価値があります。
所有していない物件で賃料を受け取ることはできますか
はい。スペイン法はこの行為を明確に規定しています。刑法第251.1条は、物件を処分する権利があると偽って主張し、その物件を賃貸する行為を、売却して代金を受け取る行為と同じ文中で対象としています。この手口は通常、購入者ではなく住む場所を必要とする人を狙います。実在する広告から写真をコピーした休暇用賃貸物件や長期賃貸物件を掲載し、内覧前、さらには「家主」が実際の物件内からビデオ通話に応じる前に、個人口座への送金を求めることがあります外国人購入者がこのリスクに遭遇するのは、主に物件内覧ツアーの際です。価格が最も良く見える場所から急いで宿泊先を予約したくなるためです。盗用した写真や再利用された説明文など、賃貸物件の掲載を本物らしく見せる手法は、当サイトの広告ガイドで売却物件についてすでに説明したものと同じです。ここで異なるのは、リスクにさらされるのが不動産の購入代金ではなく、滞在のためのお金だという点です。
- 停止して確認「家主」が物件からのライブビデオ通話を拒否する正当な家主には隠すことも、拒否する理由もありませんWhat to do instead録画された案内ではなく、リアルタイムの通話を依頼してください
- 停止して確認予約プラットフォーム外で銀行振込による支払いを求められるプラットフォームを介さなければ、その支払い記録と購入者保護を失いますWhat to do instead所有者へ直接支払わず、プラットフォーム独自のシステムを通じて支払ってください
- まず確認同じ住所が、別の場所では異なる名前で広告掲載されているその掲載は重複掲載か、盗用された写真一式かもしれませんWhat to do instead他の掲載でも通りの名前や開発名を検索してください
危機時代の保証制度が存在する前に、開発業者が分割払いを持ち逃げして姿を消すことはできたのでしょうか
これはかつて、スペインで最も被害の大きい不動産詐欺の類型でした。現在の購入者を守るのが、この抜け穴を塞いだ法律そのものであるため、歴史として理解しておく価値があります。新築物件の分割払いに対する保証の義務は、Ley 57/1968以来存在していました。しかし、2008年の金融危機前の執行は一貫していませんでした。開発業者は、購入者本人の名義による実効性のある保証を用意しないまま、工事の進捗に応じて何度も支払いを集めることが常態化していました。プロジェクトが破綻すると、購入者は自分に保証があると思っていたものの、実際には存在しないか、個人名を一切記載しない団体保険でカバーされていたことに気づきましたLey 20/2015は同じ規則を強化し、現在はLey 38/1999のdisposición adicional primeraに定められています。これにより、かつての詐欺を可能にした抜け穴が正確に塞がれました。現在では、決済前に行われるすべての支払いを購入者本人の名義で発行された保証でカバーし、後で約束するのではなく、売買契約の締結時に引き渡さなければなりません。この仕組み、書類に記載すべき内容、そして現在も開発業者が履行しない場合の対応については、別のページで詳しく扱う独立したテーマです
Ley 20/2015以前Ley 20/2015以後
- 書面上は保証が存在していましたが、購入者一人ひとりの名前ではなく、開発全体を対象とする団体保険である場合もありました
- 保証は購入者本人の名義で個別に発行し、その購入者による特定の支払いを対象とし、売買契約の締結時に引き渡さなければなりません
- 執行は一貫していませんでした。購入者は、プロジェクトがすでに破綻した後になって初めて、保証が無価値だったと知ることが少なくありませんでした
- 書類そのものは、各支払いの期限前に確認できます。署名後ではなく、まさにこの時点で提示を求めてください
- 保証書はそもそも存在しますかWho decides開発業者に直接確認するWhat it grants次の確認に進むIf no支払わないでください。書類がなければ、口頭で何を言われても保護はありません
- お客様名義で個別に発行されていますかWhat it grants団体保険ではなく、お客様専用であることを確認しますIf no開発物件の名前だけが記載され、お客様の名前がない保証では、お客様個人は保護されません
- 税金を含む全額をカバーしていますかWhat it grants支払い全額が補償されていることを確認しますIf no一部保証では、この詐欺に利用される空白がそのまま残ります。
- 銀行または保険会社が発行したものですか。What it grants責任を問える実在の保証人が、確実に保証していることを確認しますIf noそれ以外は、法律が要求する保証ではありません。
現在も起きているこの詐欺の形態は、開発業者が単に姿を消すケースより小規模で、気づきにくいものです。保証が発行されるより早く支払スケジュールが進んだり、保証書は存在していても、お客様の具体的な支払いに対して発行されたものではなかったりします。支払期日の後ではなく、支払う前に提示を求めてください。
大手で知名度の高い開発業者から購入すれば、このリスクはなくなりますか。リスクは低くなります。公的な評判があり、ほかにも進行中のプロジェクトを抱える大手開発業者は、小規模または新設の業者よりも、引き渡しに失敗した場合に失うものがはるかに多くあります。しかし、それで確認自体の代わりにはなりません。法律は、開発業者の規模にかかわらず、同じ個人保証を要求しています。その書類がお客様を守るのであり、開発業者の評判だけを守るものではありません。
ご自身で確認できることと、現地のサポートが本当に必要な場面
以下の確認はすべて実際に行えるもので、お客様ご自身でも実施できます。右側の項目は、確認方法のすべてを示すものではありません。遠方の画面越しではなく、ここ海岸地域で確認する場合に何が変わるかを示しています。| チェコからご自身で | 現地で確認 | |
|---|---|---|
| 売主が物件を所有しているか | nota simpleの提示を求め、所有者名を読むことはできます。しかし、スペインの登記書類を一人で翻訳し、内容を理解する段階で、多くの方が行き詰まります。 | Arevontの無料掲載確認サービスでは、送金前に、登記上の所有者と、お客様がやり取りしている個人または仲介会社を照合します。 |
| 予約手付金口座が正規のものか | 口座名義人の氏名を提示してもらい、書面に記載された売主または仲介会社の名称と比較できます。 | Arevontの法務調整サービスでは、送金前に予約契約の条件を確認します。費用はかかりません。 |
| 賃貸掲載が実在するか | 写真を使った画像の逆検索です。古い、または重複した売却掲載を見つける、同じ10分間の確認方法です。 | まだご自身で現地へ行けない場合に、お客様に代わって手配する物件からのライブビデオ通話 |
| 開発業者の保証が支払いを補償するか | 書類の提示を求め、支払う前に、お客様個人を対象とし、具体的な金額が記載されているか確認できます。 | 各分割支払いの支払期日後ではなく、期日前に法務調整の一環として確認済みです。 |
実際のところ、どの程度まれですか。
Costa del Solで外国人購入者を対象とした故意の不動産詐欺を測る公表統計はありません。存在しない統計を作ることは、正直にそう伝えるより悪いことです。正直に言えるのは、ここでの購入について不安を感じさせるものの多く、共有された掲載情報、古い価格、販売手法は、そもそも詐欺ではないということです。すべてを詐欺として扱うと、購入者は間違ったことを心配し、本当に注意すべきことを軽視してしまいます。
購入詐欺に関するよくあるご質問
- 盗用された掲載情報は、単なる悪質な広告ではなく、どのように詐欺に利用されるのですか。
- コピーされた写真が使われていても、広告自体は犯罪ではありません。誰かがその偽広告を使って、自分には提供する権利のない物件や賃貸物件について、金銭や署名を集めた瞬間に犯罪になります。盗用された掲載情報に対して一切支払っていないのであれば、それは単なる悪質な広告です。同じ掲載情報でも、無関係な口座に手付金を送った時点で詐欺になります。
- Arevontのような仲介会社を通じて購入すれば、このようなことは起きませんか。
- いいえ、そのように主張する者はここにはいません。Arevontの無料確認では、登記上の所有者を確認し、支払前に予約契約を読み、依頼があればライブ通話で賃貸掲載を確認します。すべて送金前に行います。これにより、画面を見ているチェコの購入者が抱える特有の見落としをなくせます。しかし、世界中のどこでも詐欺を不可能にするものではありません。
- 通常の質の悪い掲載ではなく、この4つのパターンのいずれかだと見抜く最大の手がかりは何ですか。
- 内覧、弁護士による契約確認、物件からのビデオ通話など、確認が可能になる前に金銭や署名を求められることです。上記のすべての手口には、この共通点があります。正当な売主、仲介会社、開発業者が、確認してから支払うという順序を拒む理由はありません。確認によって、相手にとっても取引が現実のものになるからです。
- 盗まれた手付金を、銀行だけでなくスペインの裁判所を通じて取り戻せますか。
- 刑法第251条に基づく詐欺の刑事告訴により、同じ刑事事件の中で返金を求める道が開かれます。弁護士は、別個の民事請求と並行して、またはその代わりに、この手続きを進めることができます。特に金銭がスペイン国外へ移された後では、返金が保証されることは決してありません。だからこそ、上記の確認が存在します。損失を後から取り戻すのではなく、そもそも発生させないためです。
- 気に入った物件の掲載が、Facebookグループのような非公式な場所に、もっと安い価格で再掲載されているのを見つけました。こうした詐欺の一つだと考えるべきでしょうか。
- 必ずしもそうとは限りません。ほとんどの場合、これは詐欺ではなく、当サイトの広告ガイドで説明している、古い掲載情報、誤った価格、または重複掲載のパターンに該当します。あなたまたは弁護士が相手の身元を確認する前に、支払いや署名を求められた場合に限り、犯罪としての詐欺になります。再掲載を、それ自体でどちらかのパターンの証拠とみなすのではなく、確認する価値のある手がかりとして扱ってください。
