スペインで物件を購入する際の税金：ITP、IVA、AJD
30秒で読めます
Costa del Solで物件を購入する場合、2種類の税のいずれかを支払います。どちらになるかは、売主が誰であるかだけで決まります。個人所有者からの中古物件には、価格の7 %のITPがかかります。開発業者から新築物件を購入する場合は、IVA 10 %にAJD 1,2 %が加わり、合計で11,2 %です。
物件を売るのは誰ですか？
- 個人所有者、中古物件価格の7 %のITP、ただし基準価額のほうが高い場合は基準価額に対して課税されます。
- 開発業者、新築物件IVA 10 %にAJD 1,2 %を加算し、合計11,2 %です。
どの税金を支払い、なぜ売主によって異なるのですか？
IVA、スペインの付加価値税は、まったく新しい住宅の価格の10%です。売主が開発業者である場合に適用されます。新築物件の売買は、個人間の譲渡ではなく、付加価値税の対象となる事業取引だからです。AJDは、署名された証書にかかるスペインの印紙税で、価格のわずかな割合です。アンダルシアでは、新築物件についてIVAと併せて支払います。以下の中古物件の譲渡税と組み合わせることは決してありません。購入にはいずれか一方の税制が適用され、両方が適用されることはありません。ITPは中古物件を購入する際に支払う譲渡税で、アンダルシア州では価格の7 %です。売主が開発業者ではなく個人である場合に適用されます。中古物件では通常、このケースに該当します。
売主は誰かお客様のお支払い
- 開発業者、新築物件の住戸
- IVA 10%にAJD 1,2%を加え、合計11,2%。国および地域の法律で定められており、交渉の余地はありません。
- 個人所有者が売主の中古物件
- ITP 7%。合意した価格または物件の公的基準価格のうち、高い方を基に計算されます。以下をご覧ください。
お読みになった低い税率が、実際に適用されることはありますか？
スペイン法およびアンダルシア州法には、表示税率より低い軽減税率が定められており、このテーマを調べる外国人購入者なら見つけることができます。ただし、休暇用または投資用の購入に適用されることはほとんどありません。適用を期待するのではなく、その理由を知っておく価値があります。
| ITP軽減、6 %または3,5 %居住者限定 | IVA軽減、4 %社会住宅 | IVA高率、21 %土地・商業用 | |
|---|---|---|---|
| 必要な条件 | その物件がご自身のvivienda habitual、つまり主たる恒久的な居住地となり、さらに価格上限を満たすこと。 | 公的に保護された社会住宅（vivienda de protección oficial）向けに確保されています。 | 居住用住宅ではなく、土地または商業用区画に適用されます。 |
| 一般的な購入者に適用されるか | いいえ。Costa del Solで別荘を購入する非居住者は、物件広告にどのような記載があっても対象外です。 | いいえ。この沿岸地域の通常の新築物件には適用されません。 | 購入者にとって税率が低くなく、高くなる唯一のケースです。 |
| 対処方法 | 7 %で予算を組んでください。仲介業者からより低い税率が適用されると言われた場合は、書面で提示するよう求め、弁護士に確認してもらってください。 | その住戸が正式に保護住宅として指定されている場合を除き、無視してください。その指定は独自の書類に記載されています。 | 何を購入するのか確認してください。土地または商業用区画には住宅とは異なる税が課され、物件広告では必ずしも明確に示されていません。 |
実務上の原則は、中古物件には7 %、新築物件には11,2 %を予算計上し、さらに低い数字を見つけても、弁護士が書面で別途確認するまではご自身には適用されない特例として扱うことです。
納付した金額の7 %を超えて税額が請求されることがあるのはなぜですか。
これは、購入者と売却者が税額を減らすために価格を過少申告することを防ぐためのものです。適正な価格で誠実に合意した購入者への影響は単純かつ自動的です。Catastro独自の基準価格が合意価格を上回る場合、税金は合意価格ではなく基準価格に基づきます。
購入者様の思い込み基準価格の影響
- 契約価格の7 %が税額です
- 契約価格と基準価格のうち、高い方の7 %です。通常は両者は近い金額ですが、異なる場合もあります。
- 合意価格が低ければ税額も低くなる
- 基準価格の下限まではそうです。それを下回ると、契約書に何と記載されていても税額は変わりません。そのため、価格の過少申告はリスクを生むだけで何の効果もありません。
| 合意した価格 | 基準価格 | |
|---|---|---|
| 基準額 | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP納付額課税標準の7 % | 28.000 € | 30.100 € |
基準価格が間違っていると思う場合、異議を申し立てられますか。はい、納税を通じて申し立てられます。基準価格に基づいてITPを納付した後、正式に異議を申し立てるか、場合によっては訂正を請求できます。実際の市場価格がより低いことを証明する必要があります。これはご自身で記入する申請書ではなく、弁護士を通じて行う手続きです。金額に大きな差がある場合は、すでに納付した後ではなく、決済前に申し立てる価値があります。
購入資金を現金でご自身が持ち込むとどうなりますか。
スペインでの購入資金を用意する人が国境を越えて現金を持ち運ぶべきケースはほとんどありません。その理由は実務上の問題だけではありません。スペインでは、一定額を超える現金の移動は、資金の出所について銀行や弁護士から尋ねられる事項とは別に、事前に申告しなければならないものとして扱われます。外国人購入者に適用される規則は、多くの記事が引用するEU規則ではなく、スペイン法です。EU規則（Reglamento 2018/1672）は、EU域外との国境だけを規定しています。10.000 €以上の現金を携帯してEUに入る場合またはEUから出る場合は、自動的に申告しなければなりません。現金を同伴せずに移送する場合は、求められた際に申告します。チェコからスペインへの移動ではEU域外との国境を越えないため、この規則は適用されません。
- 現金で10 000 €以上を移動する場合Who decides携帯する方What it grants義務が発生If no申告不要
- Modelo S-1を事前提出Who decides旅行前のご本人What it grants適法で記録された移動If no差し押さえと罰金
- 現金支払いの上限を弁護士に確認するWho decidesあなたの弁護士What it grantsこの支払いに上限なしIf no誰も確認していない上限に違反するリスクがあります
確定事項として述べるのではなく、もう一つ注意すべき規則があります。スペインでは、改正後のLey 7/2012 art. 7に基づき、購入価格のうち現金で支払える金額にも上限が設けられています。一般的には、取引当事者に事業者が含まれる場合は1.000 €、支払者が非居住者の個人である場合は10.000 €が上限と説明されています。私たちはこの金額を公式のBOE法令本文で確認できていないため、多額の現金支払いが制限されている強い兆候として扱い、依拠する前に弁護士へ正確な金額を確認してください。
現金を携帯するのではなく銀行送金で資金を移動する場合も、何か申告する必要がありますか。銀行振込は現金の移動ではないため、Modelo S-1は適用されません。ただし、通常のマネーロンダリング対策確認の一環として、銀行から資金の出所を尋ねられることはあります。これは、このセクションが答える質問とは別のもので、FAQページの「資金の出所を証明する必要がありますか？」で扱っています。銀行振込は当サイトが推奨する方法でもあります。通貨送金ガイドをご覧ください。
これらの税率を前提にする前に確認すること
公表された税率ではなく、お客様の具体的な取引に照らして確認する4つの事項です。| 確認事項 | 分かること | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| 物件のvalor de referencia | Catastroが公表しており、何かに署名する前に弁護士が確認できます。合意した価格に7 %が適用されるのか、それともより高い金額に適用されるのかが分かります。 | 誰も確認していない、または「後で対応する」という約束だけがある状態です。 |
| 適用される税の種類を書面で確認 | 売主が開発業者（IVAおよびAJD）なのか、個人所有者（ITP）なのかは明白に思えますが、そうでない場合もあります。例えば、元の開発業者が所有し続けている未販売の新築物件の住戸が中古物件として売られるケースです。 | 契約書で売主として記載されている者ではなく、物件の販売方法に基づく推測です。 |
| 購入資金の移動方法 | 銀行送金であれば、Modelo S-1に関する問題を完全に回避できます。計画の一部に現金が含まれる場合は、国境を越えた後ではなく、この時点で申告義務と支払い上限について確認してください。 | 「来たときに持ってくる」以外の計画がない状態です。 |
| 資産税または非居住者所得税がそもそも関係するかどうか | どちらも存在し、上記の購入時の税とは別個のもので、それぞれ専用のページがあります。資産税と非居住者所得税です。 | 何も確認しない、または購入だけが税務上の出来事だと考えることです。 |
現金携帯と銀行送金の比較
購入資金が実際に届く方法は2つあり、申告を避けられるのはそのうち1つだけです。| 現金 | 銀行送金 | |
|---|---|---|
| 申告義務 | 1人あたり10.000 €を超える場合は、事前にModelo S-1を提出します。 | 送金自体に固有のものはありません。 |
| 支払い上限のリスク | Ley 7/2012 art. 7に基づき、低い基準額を超えると制限される可能性があります。弁護士に確認してください。 | 該当しません。送金は現金支払いではありません。 |
| 資金の出所を証明すること | さらに厄介なのは、現金が到着する時点では、それ自体の記録が残っていないことです。 | ご自身の銀行とスペインの銀行の双方がすでに保有している銀行取引明細の記録です。 |
| 旅行そのものに伴う実際のリスク | 申告の有無を問わず、多額の現金をヨーロッパ内で持ち運ぶことです。 | 通常の旅行に伴うリスク以外にはありません。 |
請求額ではなく、税率
これは税金がどのように適用されるかについての一般的な情報であり、お客様が実際に支払う税額の計算ではありません。基準価格、正確な決済日、および購入に関する個別の事情はすべて、公開されたガイドではなく、弁護士による書面での助言に基づく事項です。現金支払いの上限額については、確定した数字として記載せず、未確認であることを明示しています。ご自身の弁護士に確認せず、この数字を頼りにしないでください。一部のテーマについては、専用のガイドで詳しく説明しています。購入費用ガイドでは、公証人、登記および弁護士の費用を含む、費用総額をすべて取り上げています。年間費用ガイドでは、IBIと、決済の翌年に始まる非居住者申告について説明しています。富裕税および相続ガイドでは、それぞれの税務上の問題を詳しく説明しています。
よくある税務上の質問
- 開発業者ではなく銀行から未販売の物件を購入する場合、どの税金が適用されますか。
- 法的に誰があなたに売却するのかによって決まり、どのように販売されているかでは決まりません。差し押さえられた新築物件の在庫を保有する銀行またはファンドは、通常、事業者として売却します。そのため、取引が中古物件のように見えても、IVAが適用される場合があります。上記のチェックリストは、決済後ではなく決済前にこのようなケースを見つけるためのものです。
- 個人ではなくスペイン法人を通じて購入する場合、税率は変わりますか。
- 購入税（ITPまたはIVAとAJD）は、買主が誰であるかにかかわらず、同じ方法で計算されます。法人が買主となる場合に変わるのは、まったく別の事項です。継続的な法人税、年次申告、将来の売却時の課税方法などが該当します。この比較については、法人を通じた購入のガイドで説明しています。
- AJDの税率はスペイン全土で同じですか。
- いいえ。AJDはITPと同様、全国的な枠組みの中で地域ごとに設定される税率です。そのため、別の自治州では異なる割合が設定される可能性があります。上記の1,2 %という数字は、2026年8月現在のアンダルシア州の税率です。
