スペインの物件に関する法的調査の調整

調査を行うのは誰で、それぞれ誰のために働くのか

公証人はお客様の弁護士ではありません

調査中のお客様の資金の保管場所

• 新築物件各分割支払いをカバーする、お客様名義の銀行保証が付いた保護された建設用口座です。開発業者がそこから資金を引き出せるのは、法律と契約で定められた規則に従う場合に限られます。
• 中古物件お客様の弁護士が管理する、分別された監督下の顧客口座です。売主が資金を受け取るのは公証人のもとであり、それより前ではありません。
• 予約保証制度の対象外となる唯一の支払いです。だからこそ金額は小さくあるべきであり、返還条件を契約書に明記しなければなりません。
• 誰も説明しない支払いの順序銀行保証が設定される前に、少額の予約手付金を支払うことはよくあり、通常のことです。保護されなければならないのは、まとまった分割支払いが始まる私的な売買契約です。それらを支払う前に、弁護士がお客様名義の有効な保証が存在することを確認します。

当社が紹介していない物件の契約

• 私たちが確認する理由法的確認で問題が見つかった場合、手付金がどうなるか。期限によって実際に何が義務付けられるか。撤回にいくらかかり、その費用が相手側にも適用されるか。新築物件の場合、銀行保証が記載されているか、誰の名義になっているか。
• お受け取りいただくものどの条項について修正を求めるか、そのままでは署名しない条項はどれか、また、その書類がこの地域で一般的なものか、異例なものかを確認します。主張すべき点が何もないという結論になる場合も含みます。
• 対応範囲私たちは法的見解を示したり、承認の署名をしたりすることはありません。書類に弁護士が必要な場合は、その旨をお伝えします。また、売主からも私たちからも独立した弁護士をご紹介できます。
• 送付する時期資金が動く前です。手付金が支払われると、何を変更するかではなく、何を回収できるかが問題になります。これは、尋ねるにははるかに厳しい問題です。

法的確認の対象外

弁護士が確認する事項

購入手続きで弁護士が関与する段階

1. 07
   弁護士との面談と委任状必要なタイミングで

   ご希望であれば、滞在中に独立した弁護士をご紹介します。購入方法、物件を個人名義で保有するか会社を通じて保有するか、その他のお客様の事情に特有の事項など、法務や税務に関する質問を弁護士と直接相談できます。物件を誰の名義にするかも、弁護士および税務アドバイザーと相談すべき事項です。後に相続、税金、売却に影響する可能性があるためです。購入を進めることを決めた場合は、同時に公証人のもとで委任状に署名できます。まだ購入手続きを開始している必要はありません。かなり前から準備でき、その後の手続きを大幅に簡素化できます。母国から署名することもできますが、通常は追加の手続き、アポスティーユ、翻訳が必要になります。
2. 08
   予約適切な物件が見つかったら

   予約契約によって物件は市場から取り下げられ、弁護士が法的調査を行う間、お客様のために確保されます。予約契約には、法的調査で問題が見つかった場合に手付金をどう扱うかを含め、条件を明確に記載する必要があります。予約前にすべてを確認できるわけではありません。だからこそ、法的調査は予約契約の後に行われます。

   New build開発業者との予約契約です。金額はプロジェクトによって異なります。

   Resale予約時の手付金と合意した条件。ここで価格、期限、家具などの備品についても決定します。
3. 09
   法的調査通常2～4週間

   予約契約の後、詳細な確認が始まります。独立した弁護士が物件の法的状況と購入条件を調査し、手続きを続けることを推奨できるか判断します。物件の種類に応じて、所有権、負担と債務、建築の適法性と許可、comunidadへの債務、comunidadの規則、使用または賃貸の制限、関係する税金、書類などを確認します。これに時間がかかる原因は、法的作業そのものではないことがほとんどです。届いていない書類が原因であり、そこは私たちが追跡します。

   New build開発業者、土地、プロジェクト、各種ライセンスと許可、契約書類、関連する銀行保証を確認します。

   Resale所有権登記、負担と債務、書類、改変の適法性、所有者組合に対する義務、その他関係する制限。
4. 11
   拘束力のある契約審査が無事に完了した後

   ここで初めて、取引を完了するための条件、期限、支払い、合意を守らなかった場合の結果を定めた契約書が提示されます。法的調査が完了していなければ、私たちはこの段階へ進むことを推奨しません。それ以前に合意した内容を契約書に記載すべきであり、その内容が正確か確認するのはお客様の弁護士です。

   New build支払いスケジュールは開発業者が定めます。建築中に複数回の支払いが発生する場合もあれば、決済時に大部分を支払う場合もあります。具体的な仕組みはプロジェクトによって異なります。

   Resale通常はarras契約と追加の手付金です。撤回した場合の結果を含む条件は、契約書自体に記載されます。

The legal side, two different approaches

誰からも説明されなかった、Mijasの495.000 €のマンションに関する議決

1. 01
   依頼人が購入しようとしていたもの予算と想定していた用途に合うマンションで、購入理由の一つに短期賃貸がありました。物件はすでに予約済みで、予約時の手付金も支払われていました。
2. 02
   私たちが見つけたこと弁護士とともに確認したところ、予約の直後に所有者組合の集会が予定されており、議題には短期賃貸に関する決議が含まれていました。購入する意味があるかどうかは、物件情報のどこにも記載されていない情報によって決まろうとしていました。
3. 03
   私たちが行ったこと物件がすでに予約済みだからといって、そのまま進めることは勧めませんでした。私たちは決議の結果を待ちました。
4. 04
   経緯決議では、お客様が期待していた利用が認められなかったため、進めないことを勧めました。予約時の手付金は返還され、お客様は取引から撤退しました。

費用はいくらですか

法的調査でできないこと

法的調査に関するよくある質問

法的調査は予約の前と後、どちらに行いますか。

後です。予約によって物件が市場から外れるため、弁護士は、その間に別の人が購入する心配なく詳細な調査を行えます。予約は、何も確認せずに購入することを意味しません。お客様を保護するのは予約契約であり、調査で重大な問題が見つかった場合に手付金がどうなるかを記載する必要があります。

法的調査にはどのくらいかかりますか。

通常、予約から2から4週間です。期間を延ばす原因は、ほとんどの場合、法的作業ではありません。売主側、開発業者、または所有者組合の管理者から届いていない書類が原因であり、その書類を催促するのは弁護士ではなく私たちの役割です。

弁護士が問題を見つけた場合、予約時の手付金は返還されますか。

予約契約の文言によって異なり、開発業者や売主ごとにも違います。予約金は保証制度の対象外で支払う唯一の金銭ですので、少額にすべきであり、返金の条件を契約書に明確に記載する必要があります。そのため、弁護士はお金が出ていく前に契約書を読み、後から確認することはありません。

前の所有者の債務を相続することはありますか。

物件に付随する一部の債務や義務は新しい所有者に及ぶことがあるため、確認の対象は売主だけでなく物件にも及びます。スペインでは、債務は人ではなく物件に従うため、未払いの管理費、税金、罰金などをお客様が引き継ぐ可能性があります。弁護士は管理組合に状況を確認し、契約締結前に関連する証明書を請求します。

自分で弁護士を依頼する必要がありますか。それともそちらの弁護士で十分ですか。

開発業者や売主ではなく、お客様を代理する独立した弁護士が必要です。弊社では通常、Costa del Solに拠点を置く独立したスペインの法律事務所、Malaga Solicitorsを推薦していますが、その紹介について弊社が手数料を受け取ることはありません。お客様ご自身で別のスペイン人弁護士を依頼しても構いません。いずれの場合も、弁護士はお客様のために行動します。

物件は誰の名義にすべきですか。

お客様ご本人、夫婦お二人、またはご家族や資産状況に応じた別の形になります。唯一の正解があるわけではありません。物件をどのように所有するかは、後々、相続、税金、売却に影響する可能性があります。そのため、売買契約の前に、公証人の場で決めるのではなく、弁護士や税務アドバイザーと相談して決める方がよいでしょう。ご夫婦で購入する場合、お子様がいる場合、スペインに多額の資産を保有している場合、または会社を通じた購入を検討している場合は、最初の段階で弁護士にお伝えください。

法的手続きのためにスペインへ行く必要がありますか。

チェックそのもののためではありません。委任状があれば、弁護士が公証人のもとでの署名を含む手続きの大半を対応できます。それでも、少なくとも一度はお越しいただくことをお勧めします。委任状は、ご自宅の国から手配するよりも、滞在中に手配するほうが簡単です。ご自宅の国からでは、通常、追加の手続き、公証書類へのアポスティーユ、翻訳が必要になります。

法的確認にはいくらかかり、誰が支払いますか。

お客様が弊社を通さず、法律事務所に直接お支払いいただきます。弊社が推薦する事務所の料金は、付加価値税を含めて購入価格の約1 %で、確認手続きだけでなく業務全体を対象としています。弊社がその一部を受け取ることはありません。