お断りしたとき
私たちは、すべての購入を公証人の手続きまで進めるために存在しているのではありません。物件探し、交渉、デューデリジェンスの途中で、購入の意味を変える事実が明らかになれば、お客様にお伝えします。交渉をおすすめすることもあります。待つことをおすすめすることもあります。そして、まったく購入しないことをおすすめする場合もあります。4件の物件、計画どおりに進めない4つの異なる理由です。
良い取引が、必ずしも成立する取引とは限りません
| 物件 | 判断を変えた点 | 結論 |
|---|---|---|
| マンション · Mijas · 495.000 € | 予約の数日後、短期賃貸に関するコミュニティ投票が議題に上がる予定でした。購入理由が賃貸運用だったためです。 | 待ってから購入しないようにしました。予約時の手付金は返金されました。 |
| 新築物件 · Estepona · 720.000 € | 物件自体に問題はありませんでした。その価格であれば、お客様にとって重要な条件をより多く満たす代替物件がありました。 | 予約しないでください。クライアントは別の物件を購入しました。 |
| 中古物件 · Marbella · 1.100.000 € | 隣接する区画では、以前は平屋のヴィラが建っていた場所に、最大3階建ての建物を建築することが許可されていました。価格に含まれていたのは、開けた眺望でした。 | 購入しないでください。 |
| ヴィラ · Marbella · 4.000.000 € | 土地に建っていたものは、書類の内容と完全には一致しておらず、家の一部については法的な状態を確認する必要がありました。 | 売主側で明確になるまで、購入手続きを保留してください。 |
01 · マンション、Mijas、495.000 €
そのマンションは予算に合っており、お客様が想定していた利用方法にも適していました。短期賃貸も計画の一部でした。物件はすでに予約済みで、お客様は予約手付金を支払っていました。
確認したこと確認した内容
- 次回の所有者組合の議題
- 弁護士と確認したところ、予約後まもなく所有者組合の会合が予定されており、短期賃貸に関する投票が議題に含まれていることが分かりました。
- その投票が購入に及ぼす影響
- 購入すること自体に意味があるのかどうかは、物件情報のどこにも記載されていない情報によって決まろうとしていました。
私たちの対応は、物件がすでに予約済みだからという理由だけで、自動的に手続きを進めないようお客様に提案することでした。投票結果を待ちました。結果として、投票ではお客様が期待していたことが認められなかったため、購入を進めないよう提案しました。予約手付金は返還され、お客様は取引から撤退しました。そのお客様は、単に不適切な購入を避けただけではありません。予約金を失うこともありませんでした。
02 · 新築物件、Estepona、720.000 €
お客様はプロジェクトを気に入り、具体的な住戸もご要望の大半を満たしていました。一方で、同様の住戸があまり残っていなかったため、早急に決めなければならないというプレッシャーもありました。
比較した内容最終的な結論
- 価格、方角、間取り、眺望、プロジェクトの契約条件
- その時点で市場に出ていた同程度の予算の他の選択肢と比較しました。
- マンション自体に問題があったのか
- 問題はありませんでした。特定の価格では、物件が悪くなくても購入する意味がなくなることがあります。720.000 €であれば、お客様にとって本当に重要な点をより多く満たす代替物件があることが分かりました。
私たちの提案は、物件がなくなることへの不安だけを理由に住戸を予約しないことでした。その代わり、具体的な代替物件をお客様にお見せし、同程度の予算でそれぞれがどの点でより優れているかを説明しました。結果として、お客様は720.000 €でその住戸を予約しませんでした。検索を続け、最終的には購入に本当に期待していた条件に合う別の物件を選びました。決断は、予算で実際に何を購入できるかを比較した結果であり、空き状況へのプレッシャーによるものではありませんでした。「最後に残った住戸」であることは、売主にとっては早く決断する理由になります。しかし、買主にとって必ずしもそうとは限りません。
03 · 中古物件、Marbella、1.100.000 €
1.1 millionという価格では、その物件は一見すると理にかなっていました。立地が良く、開けた眺望があり、類似物件の売り出しと比べても興味深く見える価格でした。そのため、私たちは選択肢の一つとしてクライアントに提示しました。現地で確認できたことは、物件の前に古い平屋のヴィラが建っていたことです。そのためテラスからの眺望は開けており、問題が眺望にあることを示す要素は何もありませんでした。
確認したこと確認した内容
- 現在、家の前に建っているものではありません
- 弁護士とともに隣接する土地と、そこに建築可能なものを確認しました。
- 将来、法律上そこに建てられるもの
- 既存の古い平屋のヴィラは、その区画で許可されている建築内容に適合していません。その場所には最大3階建てのヴィラを建築できます。
それにより開けた眺望は根本的に変わる可能性があり、その眺望はお客様がこの物件で支払おうとしていた主な特徴の一つでした。何が変わったのでしょうか。1.1 millionという価格が、突然違って見えるようになりました。クライアントが購入するのは、現在のマンションと現在の眺望だけではありません。何かが建築された時点で、物件の主な利点の一つが根本的に変わるリスクも購入することになるのです。結論として、私たちはクライアントに購入を勧めませんでした。1.1 millionで非常に興味深い物件に見えたものが、隣接する土地を調査した結果、その価格では意味をなさなくなりました。価格が妥当かどうかを完全に変えてしまう情報が、物件そのものの外部に存在することがあります。
04 · ヴィラ、Marbella、4.000.000 €
高い水準で完成したヴィラでした。大規模な工事を必要としない物件という印象で、お客様も購入手続きを進める準備ができていました。
確認したこと確認した内容
- 物件の実際の状態と提出可能な書類との照合
- 法的調査と技術調査の過程で、両者を比較しました。土地に建っていたものは、書類によって裏付けられている内容と完全には一致していませんでした。
- 家の一部と改修箇所
- その一部については、法的および行政上の状態を確認する必要がありました。この価値の物件について、家が完成して見た目に問題がないという理由だけで、その不確実性をお客様が引き受けることはお勧めしませんでした。
私たちは弁護士と技術専門家とともに、何を証明し、何を是正する必要があるのかを正確に整理し、その要件を売主側に伝えました。購入完了前に物件の実際の状態と書類上の状態が明確になることを、次の段階へ進む条件としました。結果として、依頼人は何も分からないまま、購入するかしないかを選ばずに済みました。法的に何を引き受けることになるのかが明確になるまで、取引を続けないようお勧めしました。そのため、契約締結時にリスクが依頼人へ移転することなく、売主側に残りました。高額な予算だからといって、物件がしっかり造られているように見えるから確認を減らすことはありません。ミスの代償が大きくなるため、より入念に確認します。
ときには、買わないべき時を知ることが最も重要です
確認できることは確認します。見つかったことと、それが購入に何を意味するのかをお伝えします。根本的な問題があれば、すでに購入を決めている場合でも、続行しないようお勧めします。これは実際の事例について私たち自身が記録したものです。クライアントの氏名、日付、住所、プロジェクト名は公表しておらず、個人を特定できる詳細も省いています。それぞれについて物件種別、地域、価格、判断を変えた要因を示していますので、理由をご自身でご判断いただけます。また、ここはスペインが危険だという話ではありません。物件が完全に良好でも、もう一つの事実を知ると購入する意味がなくなることがあります。事例01はその最も明確な例です。アパート自体には何も問題がありませんでした。
よくある質問
- 実際には、どのくらいの頻度で購入しないよう誰かにお伝えするのですか。
- 料率は公開していません。公開しているのは4つの事例そのもので、物件の種類、町、価格、判断を変えた要因を示しています。評価する価値があるのは、その理由です。
- 最初の事例では、手付金を失っていたのでしょうか。
- その事例では、予約契約に法的調査で何かが判明した場合の扱いが定められていたため、予約時の手付金は返還されました。だからこそ、手付金を支払う前に返還条件を契約に盛り込む必要があります。また、これは保証制度の対象外となる唯一の支払いです。
- 購入が中止になった場合、業務に対して料金を請求しますか。
- いいえ。物件探し、内覧、交渉、または費やした時間について、支払い義務は一切ありません。購入が成立しなければ、どこにも仲介手数料は発生しないため、私たちに支払うべきものもありません。
- 弁護士だけで、これらすべてを見つけられたのでしょうか。
- 弁護士が管理組合の集会を見つけ、技術専門家とともに、ヴィラの書類における不一致を見つけました。事例03の土地の確認は、誰かが考えて質問しなければならない事柄でした。また、事例02の比較は法的な質問ではありませんでした。法的調査と買主側の代理は、異なる問いに答えるものです。後者が前者に代わることはありません。
