スペインでマンションを購入する際の予約契約
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予約契約により、6 000から11 000 €の手付金と引き換えに、物件を数週間市場から外します。契約に何を記載すべきかを定めるスペイン法はありません。そのため、返金を受けられるかどうかは文言によって決まります。
予約契約私的な予約合意書、法定様式なし
- 物件を特定
- 参照 XXXX · 通り ______
- 手付金と保管先
- X.XXX € · 顧客口座
- 法的確認不成立時の返金
- [ 空欄 ]
- 有効期限
- DD/MM/AAAA
- 物件を特定. 完全な住所または地籍番号を記載します。「火曜日に内覧したマンション」だけでは不十分です。
- 手付金と保管先. 金額と口座名の両方を明記します。売主個人の口座ではなく、弁護士の顧客口座であることが必要です。
- 法的確認不成立時の返金. 最も記載漏れの多い条項です。ここに何も記載されていなければ、弁護士が問題を発見しても返金されません。
- 有効期限. 期限がなければ、「予約済み」の状態が数週間続き、現在も有効なのか誰にも分からないことがあります。
予約契約とは何ですか。支払ったお金は返金されますか。
これは、当事者お二人が何を記載したかに全面的に左右されます。スペイン法には、予約契約に何を記載しなければならないかを定めた規定がないためです。予約契約は、少額の支払いと引き換えに、物件を短期間市場から外すものです。通常その後に続くarras契約とは異なり、この書面は民法典第1255条に定められた契約自由の原則に基づいています。同じ条文により、違法、公序良俗違反、または公共の秩序に反しない限り、当事者はほぼ自由に合意できます。この定型書式が存在しないという事実は、予約に関して最も重要な点です。予約契約とは、双方が書面にした内容そのものです。その内容が曖昧であれば、明確でなければならない時になって初めて、どれほど曖昧なのかが分かります。以下の例では、結論を実際に左右する四つの条項を示しており、その中で最も頻繁に空欄のままにされる条項は、空欄のまま表示しています。
購入者様の思い込み契約が実際に決めること
- 予約は簡単な形式手続きで、基本的には予約金です
- これは実際のお金を伴う契約であり、記載が不十分であれば、実際の不利益も生じます。購入価格と比べれば少額ですが、文言が曖昧な場合に発生し得る費用という点では、決して小さくありません。
- 予約と売買契約の締結は同じ手続きです
- これは、手続きの異なる段階に作成される別々の書面です。通常、法的確認の前に予約を行います。法的確認に問題がないことを確認した後、拘束力のある私的契約を締結します。スペインでは通常、arras契約がこれに当たります。
- スペイン法は、arras契約と同様に予約の最低記載事項を定めています
- 定めていません。arras契約には、民法典上の明確な根拠条文があります。予約契約にはそのような条文がありません。受けられる保護は、契約にご自身で、または代理する弁護士が記載した内容によって決まります。
手付金はいくらで、誰が保管しますか。
当社が公表した独自の数値に基づくと、予約金はおおよそ6 000から11 000 €、または高額物件では価格の約1 %とお考えください。英語の情報源では、より広い範囲として、一般に価格の1から5 %、または約3 000から12 000 €の定額が示されています。これは、国ごとの差よりも、仲介会社やデベロッパーごとの実務の違いのほうがはるかに大きいためです。いずれの場合も、これは購入全体において、以後のすべての支払いを対象とする銀行保証および顧客口座の保護の対象外となる唯一の支払いです。だからこそ、金額は少額にとどめるべきであり、誰が保管するかが金額以上に重要になります。
- Option 1おすすめ弁護士の顧客口座売買の進行に利害関係を持つ誰からも独立した、ご自身の弁護士が資金を保管します。
- 管理者
- あなたの弁護士職業上の規則により、事務所の自己資金とは分別して保管されます。
- 返金方法
- 直接の指示合意した返金条項に従い、ご本人の許可がある場合のみ払い戻されます。
- リスク
- Lowest資金を保管する者について利益相反がない唯一の経路です。
- Option 2売主側の仲介業者実務上は一般的ですが、弁護士の依頼人用口座と同じ保護ではありません。
- 管理者
- 仲介業者売買の成立に利害関係を持つ事業者です。
- 返金方法
- 仲介業者によります弁護士の場合のように資金を分別保管する専門家の規則は適用されません。
- リスク
- Medium何かを送金する前に、口座名義を記載した書面の領収書を求めてください。
- Option 3開発業者新築物件で通常利用される経路です。手付金は、後に銀行保証の対象となる段階的な支払いに先立って預けられます。
- 管理者
- 開発業者建築が始まるまで銀行保証の対象にはなりません。
- 返金方法
- プロジェクトごとに設定固定された計算式はありません。プロジェクトが停滞した場合にどうなるのかを確認してください。
- リスク
- Highest新築物件において、まったく保証のない唯一の支払いです。
予約の有効期間はどのくらいですか？
予約により、通常、Costa del Solの物件は約2から4週間確保されます。これは偶然ではありません。その後に行われる法的デューデリジェンスの完了に、おおよそそれだけの期間がかかるためです。予約は、この確認に必要な時間を与えるためだけに存在します。
予約の手付金を支払う前に、何を確認する権利がありますか？
アンダルシアで、個人の売主から直接購入するのではなく、不動産仲介業者を通じて購入する場合、売主側は何かを支払う前に、書面化された情報シートをお客様に渡さなければなりません。仲介業者を介さず、個人が直接売却する場合には、この権利はありません。私たちが目にする購入のほぼすべては仲介業者を通じて行われるため、まさにこの権利が適用されます。そのため、誰かが自発的に提示してくれると考えるのではなく、情報シートを名指しで求める価値があります。
- 所有者の正確な身元情報シートには、物件の説明だけでなく、所有者が誰であるかを記載しなければなりません。これは何かを支払う前に渡されます。
- 3か月以内に発行されたnota simpleに記載された床面積シートに記載された数値は、広告に表示された数字ではなく、最新の登記簿謄本によって裏付けられていなければなりません。
- 現在の管理費実際に継続して毎月発生する費用で、資金を支払う前に同じシートに記載されます。
- IBI（地方固定資産税）が支払い済みであることの確認仲介業者がシートに添付する証明書です。これにより、未納の税金を後になってお客様自身の費用で発見する事態を避けられます。
- 内見に付随する条件例えば独占期間などの条件がある場合は、小さな文字で隠さず、強調表示された文字で記載しなければなりません。
予約の手付金にはどのような問題が起こり得ますか？
- 最高リスク手付金を売主個人の口座に直接支払うことになっている依頼人用口座またはエスクローによる保護は適用されません。取引が成立しなかった場合、返金を受けるには通常の銀行手続きではなく、紛争解決が必要になります。What to do instead何かを送金する前に、契約書に明記された弁護士の依頼人用口座を要求してください。
- 最高リスク法的調査に連動した返金条件がなく、有効期限も記載されていない法的調査で実際の問題が見つかった場合、書面による保護がないまま手付金がその場に留まり、「予約済み」の状態が無期限に続く可能性があります。What to do instead金銭を動かす前に、両方を必ず書面で求めてください。
- 支払い前に確認現金で支払うよう求められる、または支払いを2回の振込に分けるよう求められるスペイン法は、買主による多額の現金払いを制限しています。予約について具体的に適用される上限額は確定していないため、弁護士に確認してください。現金に関する規則を避けるために支払いを分割することは、それ自体が別の問題です。What to do instead追跡可能な銀行振込で一括払いし、送金する前に、現在の現金払いに関するルールを弁護士に確認してもらってください。
- 避けるべき点物件を実際に見ておらず、適切なビデオ内覧もしていないスペイン法上、遠隔で予約に署名することは禁止されていません。したがって、これは法的保護の欠落ではなく、実際には見ていない物件に資金を差し入れるリスクです。What to do instead手付金を口座から送金する前に、実際に内覧するか、信頼できるビデオによる案内を受けてください。
あなたを守るために予約契約に記載すべきこと
6つの事項です。どれか1つでも欠けている、または曖昧である場合は、支払った後ではなく、支払う前に書面で提示するよう求めてください。- 曖昧さなく特定された正確な物件住所、登記上の記載、または地籍番号で特定してください。「火曜日に内覧したマンション」だけでは不十分です。後の紛争では、まずこの記載が問題になります。 開発物件内の複数の住戸に当てはまるほど曖昧な説明は、不適切な記載です。
- 金額と保管方法できれば売主自身の手元ではなく、顧客口座またはエスクロー口座に入れてください。そうすれば取引が成立しなかった場合でも、資金の所在を特定できます。 口座も領収書も指定せず、「所有者に直接支払う」とだけ記載するのは、不適切な記載です。
- 法的確認に連動した返金条件この早い段階で予約を行う最大の理由は、まだ誰も何も確認していないからです。確認によって実際の問題が見つかった場合に、手付金をどう扱うのかを契約に明確に記載すべきです。 法的確認についてまったく触れていない、または売主の気が変わった場合だけを対象とする返金条項は、不適切な記載です。
- 明確な有効期限期限がなければ、「予約済み」の状態が何週間も続き、まだ有効なのか誰にもはっきり分からないままになります。 何かが起こるべき期限を定めていない無期限の予約は、不適切な記載です。
- 売主が撤回した場合arras契約とは異なり、予約について法定の倍返しルールはありません。どのような違約金を設けるかは契約に記載しなければならず、記載がなければ存在しません。 売主側については完全に沈黙し、買主にだけ違約金を課す内容は、不適切な記載です。
- 読める言語の文書署名する前に、ご自身が読める言語の文書、または宣誓翻訳を請求する権利があります。 署名の数分前にスペイン語だけの文書を渡し、翻訳はその後にしか提供しないのは、適切な進め方ではありません。
新築物件の予約と中古物件の予約は、同じ書類ではありません
どちらも手付金と引き換えに物件を市場から外します。異なるのは、誰と契約するのか、そして資金がどう扱われるのかです。| 新築物件 | Second-hand | |
|---|---|---|
| 契約相手 | 開発業者、または開発業者自身の販売契約 | 販売代理店、または売主本人 |
| 金額を決めるもの | プロジェクトです。標準的な金額はありません。思い込むのではなく、早めに確認してください | おおよそ6 000から11 000 €、高額物件ではさらに高くなります |
| 次に起こること | 建築開始後は、銀行保証で担保される分割払いが続き、それぞれの支払期日が設定されます | 法的確認が完了すると、拘束力のある私契約（通常はarras）が続きます |
| 文言における最大のリスク | 建築許可の遅延や決済日の遅延があっても適用されない返金条項 | 法的確認で問題が見つかった場合に適用されない返金条項、または顧客口座ではなく売主に直接支払われる手付金 |
一般情報であり、お客様の予約契約ではありません
私たちは予約時の手付金を自ら預かることはなく、その手付金についてどちらの当事者からも手数料を受け取りません。私たちが行うのは、資金が動く前に弁護士が契約を確認するようにし、文言が本来あるべき形でお客様を保護していない場合には、率直にお伝えすることです。
予約契約に関するよくある質問
- 予約契約はスペインで法的拘束力を持ちますか。
- はい。内容を規律する特定の法律がない場合でも、通常の私契約として法的拘束力を持ちます。双方が署名した内容に拘束されます。これは双方に当てはまります。文言が適切であればお客様を保護し、そうでなければ売主を保護します。だからこそ、文書が短いという事実よりも、上記のチェックリストが重要なのです。
- 予約契約は私的な売買契約に取って代わりますか。
- いいえ。両者は異なる時点で作成される、別々の文書です。予約が先に行われ、通常はその時点で法的確認はまだ済んでいません。法的拘束力を持つ私契約は、スペインの実務上ほぼ常にarras契約であり、確認が完了した後に締結され、民法に基づく独自の法的効果を伴います。予約契約への署名は、双方に手付金が関わるとしても、arras契約への署名と同じ約束ではありません。
- 物件を初めて自分で訪問する前に、遠隔で予約契約に署名できますか。
- はい。スペイン法上、予約契約への署名のために本人が現地に उपस्थितする必要はありません。通常、電子メールで行うか、お客様の代理として行動する弁護士を通じて行います。署名場所よりはるかに重要なのは、少額であっても手付金を支払う前に、実際に物件を見ているかどうかです。これは現地での内覧でも、適切なビデオ内覧でも構いません。
- 売主は、私の予約時の手付金を受け取った後に、より良い申し出を受け入れられますか。
- 契約により予約期間中は物件を市場から外すことになっている場合、双方が署名した契約に違反せずに行うことはできません。売主が手付金を返還する以上の費用を負担するかどうかは、売主側について契約が定める違約金があるか、またその内容が何かに完全に左右されます。これはまさに、上記のチェックリストで扱っている点です。売主に何の結果も生じない予約契約は、お客様だけを拘束し、売主は拘束しません。
