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スペインで物件の法的調査がどのように行われるか

詳細な法的調査は予約後に実施され、予約前ではありません。また、予約契約には、調査で重大な問題が明らかになった場合に買主を保護する条項が含まれています。Registro de la Propiedadには、実際の所有者に加えて、抵当権、強制執行命令、地役権、その他の制限が記載されています。調査内容は物件の種類によって異なりますが、書類の内容が一致しているか、所有者組合への滞納、IBI、必要な許可証の有無なども確認します。その後、署名時には別の独立した確認も行われます。公証人は署名前に、所有権と登記簿の現在の状態を改めて確認します。

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概要

人々が心配すること

予約に署名した後で法的な問題が見つかり、予約の手付金を失う。

実際の状況

状況を変えるもの

公証人とお客様の弁護士は、同じ業務を行うわけではありません。公証人は独立した公務員であり、署名時点の適法性と登記簿の状態を確認します。お客様の弁護士はお客様を代理し、購入を決断する前に法的調査を行います。ここで問題が生じる場合も、詐欺ではなく、未完了の書類手続きが原因です。例えば、未登記の増築、欠落しているlicencia de primera ocupación、物件に付随する所有者組合の債務などです。

私たちが行う対策

法的調査が完了していない場合、売買契約に進むことはお勧めしません。法律事務所はお客様を代理し、私たちから報酬を受け取ることはありません。また、お客様ご自身の弁護士を依頼することもできます。

30秒で読めます

詳細な法的チェックは、予約前ではなく予約後に行われます。その間、手付金を保護するのは予約契約自体の文言です。弁護士は2から4週間かけて約15項目を確認します。公証人は署名時に、所有権と登記を独立して再確認します。

予約後に詳細な法的調査が行われる場合、手付金は危険にさらされますか。

スペインの不動産予約は、通常6 000 から 11 000 €を支払う、実質的な約束です。詳細な法的確認が行われる前に支払うため、この順序は初めて購入する方の多くを驚かせますが、曖昧にせず説明する価値があります。予約によって、確認中に物件が市場から外されます。実際に完全な購入契約へ進むべきかを確認するのは、その確認自体です。予約は、意図的に無条件の確約とはなっていません。予約契約には、弁護士の確認で重大な問題が見つかった場合にどうなるかが、書面で定められています。その条件に基づき、手付金は返還されます。この保護は契約上のもので、予約契約そのものに記載されています。文書の内容とは無関係に独立して存在する、一般的な法的保証ではありません。だからこそ、お客様を代理し、他の誰をも代理しない弁護士が、署名する前、そして資金が動く前に、予約契約の文言を確認して承認する必要があります。

法的調査中、手付金を実際に保護するものは何ですか。お客様が署名する予約契約の具体的な文言です。その内容にかかわらず適用されるスペイン法の一般規則ではありません。弁護士は署名前にその契約を確認します。重大な問題が見つかった場合に手付金を取り戻すための条件が、推測ではなく、実際に書面で定められていることを確認するのがその役割です。

公証人と自分の弁護士との実際の違いは何ですか。

お客様自身の弁護士は、それより前に、独立して詳細な確認を行います。物件を法的に所有しているのは誰か、どのような抵当権や債務が設定されているか、建物自体が法的に適正か、所有者組合に未解決の請求があるかを確認します。この作業は予約後の数週間に行われ、まだ現実的に撤回できる段階で問題が明らかになるようにします。これは、より多くの資金と取引への勢いがすでにかかっている署名の場で行われる確認とは異なります。

公証人お客様自身の弁護士

お客様のためだけに働くのではない独立した公務員: 最終的な独立確認として、署名時に本人確認と登記内容を改めて確認します。これは、それ以前の法的調査に代わるものではありません。
お客様が選び、お客様が費用を負担する代理人: 予約後の数週間に詳細な確認を行い、署名後ではなく、撤回がまだ現実的な段階で重大な問題が見つかるようにします。

弁護士は具体的に何を確認しますか

公証人が署名時に所有権を確認するなら、なぜそれより前に自分の弁護士による確認も必要なのですか。公証人による確認は手続きの最後に行われます。その時点では、予約の手付金がすでに支払われ、売買契約にもすでに署名していることが少なくありません。そこまで進むと、撤回するためのコストははるかに高くなります。お客様の弁護士による早い段階の確認は、まだ現実的に撤回できるうちに問題を見つけるために行われます。これは公証人の仕事の重複ではなく、異なる時点で行う別の仕事です。

弁護士は実際には誰のために働き、費用はいくらかかりますか。

この確認のために依頼する弁護士は、お客様だけを代理します。売主側の弁護士ではなく、当社が費用を負担するものでもありません。料金は付加価値税を含め購入価格の約~1 %で、法律事務所に直接お支払いいただきます。当社はその法律事務所から紹介手数料を一切受け取りません。また、当社が紹介する弁護士ではなく、お客様が選んだ独立した弁護士を依頼することも自由です。確認が完了するまでは、売買契約に進むことをおすすめしません。これは形式的な手続きではありません。問題がある場合に、実際にそれが明らかになるべきプロセス上の重要な段階です。時間を節約するために省略すると、そもそも費用を支払って確認を行う目的全体が失われます。

率直な話

このプロセスによって、何も問題が起こらないことが保証されますか。

これはスペインの購入プロセス全般に関する情報であり、特定の物件についての法的助言ではありません。ここで説明している確認を当社が行うわけではありません。お客様に代わり、独立した弁護士が、お客様が直接支払う費用で行います。当社はその弁護士から紹介手数料を受け取りません。確認そのものについて、買主が負担する費用は弁護士自身の報酬以外にはありません。

法的調査についてよくある質問

すでに予約を済ませた後に、弁護士が重大な問題を見つけた場合、実際にはどうなりますか。: これはまさに、予約契約の条件が想定している状況です。問題がその書面上の条件に該当する場合、購入手続きは正式な契約締結まで進まず、手付金は返還されます。そのため、予約契約に署名する前に、弁護士にその正確な文言を確認し、承認してもらう必要があります。署名後ではありません。
Arevontが紹介する弁護士を利用する必要がありますか。: いいえ。ご自身で選んだ独立した弁護士を依頼してもかまいません。弊社が紹介する事務所から紹介料を受け取ることはありません。いずれの場合も、弁護士が代理するのは弊社でも売主でもなく、お客様ご自身です。
2025年または2026年において、過去の年と比べてこの手続きに新しい点や異なる点はありますか。: 実質的にはありません。独立した弁護士による購入前の確認に続き、署名時に公証人が独立して確認するという基本的な手続きは、何年も続いてきた確立された仕組みと同じです。関係するすべての専門家が行う標準的な本人確認およびマネーロンダリング対策の確認も、最近導入された変更ではなく、通常の継続的な実務です。ここで新たなリスクへの警告と受け取るべき点は何もありません。むしろ、手続きが安定していることこそが、正直で安心できる結論です。

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