スペインで不動産を購入する際の鍵の引き渡し
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決済とは、公証人のもとで一度手続きを行い、証書に署名して残金を支払うことです。鍵の引き渡しは、物件を実際に確認し、不具合を書き留めた後にのみ行われるべきです。それより前に行われることは決してありません。
決済日の手順
- 予約日の前に合意した状態に照らして物件を検査不具合はまず、日付入りの書面リストに記載します。
- 公証人の前で本人確認、権利証書の音読
- 同じ瞬間に残金を支払い
- 同じ瞬間に権利証書に署名
- 同じ予約時に鍵を引き渡し上記の検査を行った後のみ。それより前は決していけません。
- 同じ日に権利証書を登記申請電子的に不動産登記簿へ送付されます。正式な登記は後日行われます。
決済日にその場にいるのは誰で、何をするのでしょうか？
- 公証人誰のためでもない公務員
- 業務内容
- 本人確認を行い、その時点で不動産登記簿の記載を再確認し、権利証書に法的形式を与えます。
- 公証人が行わないこと
- どちらの側とも交渉せず、購入が良い選択かどうかを判断しません。
- 公証人への支払者
- 政府の手数料基準によって定められます。通常は慣例上買主が支払いますが、住宅ローンの場合は金融機関が負担することもあります。
- あなたの弁護士あなたご自身だけ
- 業務内容
- 法的な確認が引き続き有効であることを確認し、証書について説明し、委任状に基づいてあなたの代わりに署名できます。
- 公証人が行わないこと
- いかなる時点でも売主または銀行の代理を務めたり、書面による約束の代わりに口頭の約束を受け入れたりします。
- 公証人への支払者
- お客様です。通常、価格の約~1 %です。
- 売主、または開発業者の代理人売主側
- 業務内容
- 署名し、物件と鍵を引き渡します。
- 公証人が行わないこと
- 契約ですでに約束されている以上のことを約束します。
- 公証人への支払者
- 自身の費用です。新築物件の場合、この費用は支払った価格にすでに含まれています。
- 銀行住宅ローンがある場合
- 業務内容
- 売買と同時にローン証書へ署名する代理人を派遣し、その時点で資金を放出します。
- 公証人が行わないこと
- 証書への署名前に資金を放出します。
- 公証人への支払者
- ローン固有の手配費用を通じて、あなたが負担します。
公証人は物件が価格に見合うか確認しますか。いいえ。公証人は本人確認を行い、その時点で登記内容を再確認し、証書に法的形式を与えます。価格が妥当か、建物に問題がないか、管理組合に債務があるかは、別個の問題です。これらについては、当日公証人が確認するのではなく、事前にあなたの弁護士と建物調査士が確認します。
なぜ調査は署名後ではなく、署名前に行うのですか。
- 物件を合意内容と照合して確認します中古物件では、状態が契約内容と一致していること、また目録に記載されたもの、つまり家電、家具、備品がすべて残っていることを確認します。新築物件では、snagging の検査を意味します。実施時期は開発業者によって異なり、所有権移転前に行われる物件もあれば、その後に行われる物件もあります。
- 問題がある点は書面のリストに記載します署名後に「来週直します」という口頭の保証を受けても、何の価値もありません。決済前に日付を付けて相手方に渡す不具合リストこそが、紛争を未解決項目について合意した一覧へと変える書類です。
- その後に証書、残金、そして鍵署名と支払いは同時に行い、同じ予約日時に鍵も引き渡されるべきです。順序を逆にすると、買主はすでに、第二段階を行う価値を生んでいた交渉力を失っています。
この正確な順序を必須と定める単一の法律はありません。しかし、これは標準的で適切な実務であり、予約契約と売買契約に明記すべきです。順序について何も定めていない契約では、書類ではなく善意に頼ることになります。
鍵がすでに引き渡された後で、初めて不具合が見つかった場合はどうなりますか。中古物件では、新築物件より難しい話し合いになります。中古物件には、売主が知りながら隠していた隠れた瑕疵についての請求権を除き、ほとんど保証がありません。新築物件では、以下に記載する法定保証が、瑕疵がいつ発見されたかにかかわらず、それぞれの期間制限内で適用されます。
鍵を受け取った後、どのような保証がありますか。
新築物件には、完成日から開始する3つの別個の保証期間があり、建物の構造自体については最長10年です。中古物件には、売主が知りながら隠していた欠陥についての限定的な請求権を除き、ほとんど保証がありません。これは2種類の購入における最大の法的な違いであり、完成前検査をどれほど慎重に行う価値があるかを決めます。
引き渡し日10年後
- 仕上げ：塗装、タイル、大工工事1年
- 設備と居住性3年分
- 構造：基礎、梁、耐力壁10年
新築物件中古物件
- 建物の構造安全性に影響する欠陥に対する10年間の保証です。対象は基礎、梁、耐力壁などです。
- この種の法定保証はありません。売主が販売時に知っていて隠していた隠れた瑕疵についてのみ、売主が責任を負います。請求できる範囲は狭く、立証も困難です。
- 居住性、安全性、または機能性の要件に違反する設備または建築要素の欠陥に対する3年間の保証です。
- 適用されません。決済時に物件内にあるものは、経年や摩耗を含め、すべてお客様の所有物となります。
- 仕上げの欠陥に対する1年間の保証です。塗装、タイル、木工などが対象で、建設業者が負担します。
- 同じ理由により、適用されません。
- 対象となる欠陥が現れてから請求を提起できる2年間の期間です。完成時からではなく、欠陥が現れた時点から数えます。
- ここで相当する請求は、売主が知っていた隠れた瑕疵に対するものです。これは立証しなければならない事実であり、自動的に進行する保証期間ではありません。
この実務上の帰結は、意見ではなく法律から直接導かれます。中古物件では、その後ろ盾となるものがほとんどないため、買主を守る作業は署名前に行われます。新築物件では保証が存在しますが、瑕疵が記録されていることがやはり必要です。まさにそのために、snagging の検査と書面による一覧表があります。
新築物件の10年間保証について、誰に請求できますか。建設プロセスに関与したすべての当事者、通常は開発業者、建設業者、技術専門家が、法律上、10年間の構造欠陥について連帯して責任を負います。特定の欠陥について誰に請求すべきかは、弁護士が正確に判断します。一度に複数の当事者が責任を負う場合があるためです。
ご自身の決済のためにスペインに滞在する必要はありますか。
- Option 1本人が出席物件と部屋をお客様ご自身で確認できます。物件がお客様のものとして取り消し不能になるその日に確認することになります。
- スペインへの渡航
- One, for this day
- 署名者
- お客様ご本人
- 注意点
- 通常の渡航手配のみ
- Option 2おすすめ委任状お客様の弁護士が、お客様に代わって手続き全体を完了します。
- スペインへの渡航
- この手続きのための渡航は不要
- 署名者
- あなたの弁護士
- 注意点
- 委任状には決済を明記する必要があります
- Option 3ハイブリッド、ビデオ通話お客様は遠隔で手続きに立ち会い、弁護士が同じ委任状に基づいて署名します。
- スペインへの渡航
- 渡航不要、ただし視聴
- 署名者
- あなたの弁護士
- 注意点
- 全面委任と同じ委任状が必要です
物件が引き渡されたものとして扱う前に、何を確認すべきですか。
本人が立ち会う場合でも、弁護士の報告に依拠する場合でも、確認すべき点は同じです。いずれもサービスの提供を申し出るものではありません。決済に法的に含まれるべき内容です。| 確認事項 | 重要な理由 | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| 署名前に | ||
| 物件は合意した状態に適合している | 購入するのは、価格に合意した時点の状態にある物件です。前の居住者が退去した後の状態とは限りません。 | 決済前の確認について書面の記録がない、または書面の代わりに口頭で保証されている。 |
| 問題があれば、日付入りの不具合一覧が作成されている | これは、未完了項目について合意した一覧を、後で証明できる形にする文書です。証拠のない紛争を避けるためのものです。 | 書面は何もなく、「後で対応する」という約束だけがある。 |
| 新築物件では、完了証明書とlicencia de primera ocupaciónが存在している | licencia de primera ocupaciónがなければ、物件に合法的に居住したり、公共サービスに接続したりできません。通常、これは建築の最後に交付されます。 | どちらの書類も発行される前に、入居日を約束されている。 |
| その立ち会いの場で | ||
| すべての鍵と入館カードがそろっている | ゲート付きの開発物件では、当日に渡される一式より多くのカードやリモコンが発行されることがよくあります。 | 総数がいくつあるか確認されていない単一のキー。 |
| メーターが確認され、日付とともに記録されている | 決済後に、通常ここで誰が何を使用したかをめぐる争いが起こります。 | 当日に数値を確認していないため、最初の請求額が双方にとって推測になります。 |
| 残金は、権利証書に署名するのと同時に支払われる | これが取引を安全にする仕組みです。事前の信頼に頼るのではなく、代金と鍵を同時に受け渡します。 | 予約時の面談前に資金の引き渡しを求めること。ただし、新築物件の保証制度または中古物件の弁護士の依頼人用口座を利用する場合を除きます。 |
| その後数日間に | ||
| 権利証書が正式に登記申請される | 公証人のもとで署名しても、書類手続きは終わりません。税金を支払い、物件を正式にご自身の名義で登記する前に、権利証書を不動産登記簿へ提出する必要があります。 | 数週間後に、登記済みの写しが戻ってきたことを確認できる人がいない。これは弁護士が追跡確認すべき業務ですので、直接尋ねる価値があります。 |
| 売却年のIBIと管理費が按分されている | どちらも日単位ではなく期間単位で請求されるため、その年にすでに支払われた金額の一部は買主に、別の一部は売主に帰属します。 | 金額の内訳がないまま、「すべて片付いている」と口頭で言われる。弁護士に按分を示してもらいましょう。 |
購入手続きの中での決済の位置づけ
購入全体には、最初の電話から鍵の受け取りまで15の段階があります。完了手続きは、拘束力のある契約後の待機期間を経た最後の3段階です。全15ステップ中13、14、15
- 最終確認決済前に物件を合意した状態と照合して確認し、新築物件では不具合を点検します。以下で詳しく説明するのはこの段階です。
- 公証人と鍵決済日公正証書に署名し、残金を支払うと、物件はお客様のものになります。確認と不具合一覧の処理がすでに済んでいれば、鍵も同じ約束の日に受け取るべきです。
- 決済後初日から権利証書の納税と登記、公共サービスの名義変更、年次納税義務の引き継ぎが必要です。公証人の事務所を出ればすべて終わるわけではありません。
一般情報であり、お客様の決済書類ではありません
ここで説明する内容はいずれもサービスの案内ではなく、誰かがお客様に代わって決済に立ち会うことを約束するものでもありません。その手配があるか、誰が行うかは、別のガイドで扱う別個の問題です。決済に関する規則や標準的な慣行は、公証人、開発業者、物件の種類によって異なる場合があり、法律自体も随時改正されます。何かに署名する前に、独立した弁護士にお客様の購入に適用される内容を確認してもらってください。
鍵の引き渡しに関するよくある質問
- 売買契約書に署名してから決済まではどのくらいかかりますか。
- 中古物件では通常1か月から3か月です。新築物件では建設段階によって異なります。建物がほぼ完成していれば約2か月が多く、基礎から建設を始める場合はおおよそ3年に及ぶことがあります。どちらの期間も法律で固定されていません。いずれも、この沿岸地域で一般的な契約構成に基づくものです。
- 予約した日時に、売主が鍵の引き渡しを拒否することはありますか。
- 売買契約では、鍵の引き渡しを署名および残金の支払いと同時に行うよう定めるべきです。これが明記されていない場合は、署名する前に弁護士に修正してもらう価値のある不備です。いずれにせよ引き渡されるだろうと、単純に assume しないでください。
- 内覧時の不具合リストは、10年間保証と同じものですか。
- いいえ。内覧時の不具合確認は、完成前後に実施する実務的な検査で、修正を求める交渉力がまだあるうちに未完成部分や不良工事を見つけるためのものです。10年間保証は、Ley de Ordenación de la Edificaciónに基づく別個の法定権利です。内覧時に何が見つかったかにかかわらず存在し、外観上の欠陥ではなく、特に構造上の欠陥を対象とします。
- 開発業者が約束した日までに初回占有許可を取得していない場合、どうなりますか。
- 初回占有許可がなければ、入居開始日についてパンフレットに何と書かれていても、その物件を合法的に使用したり、公共サービスに接続したりすることはできません。これは保証の問題ではなく、契約および許認可の問題です。建物が完成しているように見えることだけでなく、許可が実際に存在することを確認する価値があります。
- 中古物件に保証が付くことは、実際にあるのでしょうか。
- ごく限定的なものだけです。売買時点ですでに存在し、売主が知りながら隠していた隠れた瑕疵について、売主に対して請求する権利です。実在する権利ではありますが、法律上の保証期間よりも立証ははるかに困難です。だからこそ、決済前の検査は新築物件よりも中古物件で重要になります。
