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引き渡し後に不具合が見つかった場合、誰がいつまで責任を負うのか

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スペインの新築物件には、仕上げについて1年、設備について3年、構造について10年という3つの別個の保証期間があります。それぞれについて、別の建設関係者が責任を負います。10年間の補償は強制保険であり、建設業者が廃業しても存続します。中古物件には、これらの保証はありません。隠れた瑕疵について6か月間請求できるだけです。

新築物件に備わる保護をひと目で確認

引き渡し10年
  • 仕上げ1年
  • 居住性3年
  • 構造10年
  • 中古物件の隠れた瑕疵6か月
6か月
中古物件に関する期間全体を同じ尺度で表示
中古物件の6か月間の期間は、最も短い新築物件の保証期間と比べても、ほんの一部にすぎません。
区分適用期間何を保護し、誰が責任を負うか
銀行保証（スペイン語: aval bancario）最初のオフプランの支払いから、物件が引き渡されるまでです。対象は建物ではなく、お客様の資金です。決済前に開発業者へ支払ったすべての金額を、法定利息を含めて補償します。物件が引き渡されなかった場合は、お客様に返還されます。責任を負うのは銀行または保険会社であり、開発業者自身ではありません。
引き渡しと瑕疵一覧1日目、公証人の前で署名する日です。以下のすべての時計は、ここから動き始めます。それだけでは何も決まりません。だからこそ重要なのです。その日に合意した欠陥リストは、数か月後に1年間保証を主張する際に使う証拠となります。開発業者は、そこに記載された修繕を行う義務を負います。
1年、施工上の瑕疵One year from completion.仕上げ工事、塗装、タイル、設備など、完成した工事における外観上または表面的な部分が対象です。責任を負うのは施工業者のみです。
3年、居住性に関する瑕疵Three years from completion.配管、電気設備、断熱、防水など、物件が基本的な居住要件を満たさなくなる不具合。責任を負うのは施工業者、実務上は不具合のある工事を行った設置業者です。
10年、構造上の不具合Ten years from completion.基礎、支持部、梁、床スラブ、耐力壁です。開発業者、建築家、現場監督技術者、建設業者が共同で責任を負い、原因をそのうち1者に限定できない場合は連帯責任を負います。
Seguro decenal同じ10年間ですが、誰かが現在も営業していることには左右されません。10年間の構造保証を裏付ける強制保険です。請求先は建設業者ではなく保険会社であるため、その会社が閉鎖、合併、または破産しても保証は存続します。建物に付随し、次の所有者にも引き継がれます。
2026年8月時点の状況です。3つの段階と連帯責任の規則は、LOE第17条に基づきます。強制加入の10年保険は第19条に基づきます。支払い保証は、Ley 20/2015によって改訂された同法の第1追加規定に基づきます。中古物件には、これらの保証はありません。その代わり、下記に詳述する6か月間の隠れた瑕疵の請求権があります。
出典

入居後に何かが壊れた場合、誰が対応するのでしょうか。

1年施工上の不具合3年居住性に関する不具合10年構造上の不具合
保証対象仕上げ工事：塗装、タイル、取り付け部品配管、電気設備、断熱、防水基礎、支持部、梁、耐力壁
責任者施工業者のみ施工業者と該当する設置業者建築関係者全員が連帯責任を負います
第17.3条により、原因を特定の1者に限定できない場合は、いずれか1者に全額を請求できます。
保証対象責任者
1年、施工上の瑕疵仕上げおよび仕上げ要素：塗装、タイル、取り付け部品、完成した工事における外観上または表面的な部分全般。建設業者だけです。これは3つの保証の中で最も範囲が狭く、期間も最も短いものです。
3年、居住性に関する瑕疵不具合によって物件が基本的な居住要件を満たさなくなる構造要素または設備。配管、電気設備、断熱、防水などが該当します。施工業者、実務上は該当する不具合工事を行った設置業者または下請業者です。
10年、構造上の不具合基礎、支持部、梁、床スラブ、耐力壁その他の構造要素。建物の機械的耐力や安定性を脅かす損傷です。開発業者、建築家、現場監督技術者、建設業者という、すべての建設関係者が共同で責任を負います。具体的な原因をそのうち1者だけに限定できない場合は、連帯責任となります。
2026年8月時点の状況で、LOE第17条に直接基づいています。第17.3条は連帯責任の規則を明確に定めています。損害の原因を1者に特定できない場合、または複数の関係者が原因に寄与した場合、被害を受けた当事者は、そのうちいずれか1者に全額を請求できます。その後、関係者同士で負担割合を精算します。
銀行保証
出典
構造上の欠陥について請求する前に、4者のうち誰が原因かを正確に突き止める必要がありますか。いいえ。それこそが連帯責任の規則の目的です。原因を実際に1者に特定できない場合、または複数の者が関与した場合は、そのうちいずれか1者に全額を請求できます。通常は開発業者を選びます。最も特定しやすく、責任を追及しやすい当事者であることが多いためです。その後、関係者同士で負担割合を精算します。

施工業者または開発業者が、必要な時点ですでに存在しない場合はどうなりますか。

Organismo de Control Técnico（OCT）と呼ばれる技術監督機関が、保険会社がこの補償を発行する前に、プロジェクトを審査しなければなりません。主に住宅を目的とする建物については、その関与が法的要件となっています。買主にとって実務上重要なのは、OCT自体ではありません。実際に直接関わることはほとんどないためです。重要なのは、その承認があって初めて保険契約が成立するという点です。そのため、建物が完成して販売されたからといって保険契約があると決めつけず、契約が存在することを確認する必要があります。
  1. その物件は主に住宅用として intended されていましたか。
    What it grantsOrganismo de Control Técnicoがプロジェクトを審査する必要があります
    If no限定的な自己建築の例外が適用される場合があります。弁護士に確認してください。
  2. 決済前にOCTの承認を受けていましたか。
    What it grants保険会社は強制加入の10年補償を発行できます
    If no承認がなければ、補償もありません。購入前に存在を確認しておく価値があります。
  3. 10年保険は有効で、建物名も記載されていますか。
    What it grants構造上の請求は、施工業者ではなく保険会社に対して行います
    If noこれがなければ、元の会社が消滅した場合に請求先がありません。
補償は会社ではなく建物に付随するため、施工業者が廃業、合併、または破産しても存続します。
購入前に、欠陥が発生した後ではなく、この保険契約が存在し、現在も有効であることを確認するのが、Arevontの技術検査サービスが確認する内容そのものです。
Glossary: Seguro Decenal
開発業者の破産
出典

中古物件を購入する場合はどうでしょうか。「保証なし」で何が残るのでしょうか。

引渡し5年（通常の消滅時効）
  • 隠れた瑕疵の請求期間6か月
6か月
厳格な失権期間。正式な請求によって停止できません
中古物件の隠れた瑕疵に関する請求は、引渡しからわずか6か月間に限られ、通常の契約上の期限を大幅に下回ります。
要件お客様にとっての意味根拠
瑕疵は重大で、隠れており、以前から存在していなければなりません購入前に通常の確認をしても発見できない重大な問題であり、後から生じたのではなく、売買時点ですでに存在していたものでなければなりません。民法 第1484条
You choose between two remedies売買を完全に解除する（acción redhibitoria）か、物件を保持して代金の比例的な減額を請求します（acción quanti minoris）。民法 第1486条
The deadline is six months from delivery一般的な他の契約上の請求に適用される5年間の消滅時効ではなく、厳格な期限です。正式な請求書を送っても、中断することはできません。民法 第1490条
2026年8月時点の状況で、Código Civilの統合版本文に直接基づいています。これは、サイト独自のサービスページが数字を示さずに短いと呼んできた期限です。ここで初めて、出典を明記して示します。
技術検査
出典

欠陥が現れた瞬間に集めるべきもの

簡潔にまとめると4つです。3つの期限のうち2つは、行動を起こす時点ではなく、欠陥が現れた時点または物件が引き渡された時点から進行します。
集める理由不十分な例
瑕疵に初めて気付いた時期を記録した、日付入りの書面2年間のLOE請求期間と、中古物件における6か月の期限は、いずれも特定の日付から進行します。発見日が記録されていないと、請求の根拠となるまさにその事実が弱くなります。何かが最初に発見されたおおよその時期についての記憶に頼ることです。
原因とその可能性の高い区分について、独立した技術的見解を得ることです。ひび割れが外観上の問題なのか、居住性の問題なのか、あるいは本当に構造上の問題なのかによって、適用される保証、期限、責任当事者が決まります。専門家の評価ではなく、欠陥がどれほど深刻に見えるかだけで区分を判断することです。
新築物件の場合: decenal保険契約が存在し、現在も有効であることの確認元の建築業者がすでに営業を停止している場合、構造上の請求はこれに対して行われます。保険契約の記録がないこと、または建物が法的に完成しているため「必ず存在するはずだ」と思い込むことです。
中古物件の場合: 売主が実際に何を知っていたかを示す証拠vicios ocultosの請求では、単に欠陥が存在したことではなく、売主がその欠陥を知り、隠していたことを示す必要があります。裏付けとなる証拠がまったくなく、「知っていたはずだ」という推測だけに基づく請求です。
弁護士が確認すること

新築物件の構造保証と、中古物件の隠れた瑕疵に関する請求

いずれも最終的には実際の重大な問題に対して保険金が支払われますが、そこに至る手続きはまったく異なります。
中古物件（隠れた瑕疵）新築物件（LOE保証）
法的根拠Código Civil、第1484条から第1490条。Ley 38/1999 (LOE)、第17条から第19条。
期限引き渡しから6か月です。中断できない厳格な失権期間です。最長10年で、具体的な損害が現れてから請求できる期間は2年です。
証明が必要な事項売買時点で欠陥が存在し、重大かつ隠れたものであり、さらに売主がそれを知って隠していたことです。損害が、定められた3つのカテゴリーのいずれかに該当し、各カテゴリー固有の期限内であることです。
元の責任当事者がいなくなった場合に、誰に請求できるか通常は誰にも請求できません。これは売主本人に対する個人的な請求です。建築業者が現在も営業しているかどうかにかかわらず、構造上の区分については、加入が義務付けられたdecenal保険会社です。
率直に言えば

これは法的枠組みを示すものであり、お客様の具体的な瑕疵についての判断ではありません

当社はdecenal保険を発行しておらず、お客様の保証契約または請求の当事者でもありません。当社のsnaggingおよび技術検査サービスは、最も重要な時点で欠陥を発見し、記録するものです。すなわち、新築物件については契約に署名する前、中古物件については購入する前です。その時点であれば、上記の多くの問題は、後から対応するよりもはるかに低い費用で解決できます。

建築上の瑕疵に関するよくある質問

decenal保険に対して請求を行うには弁護士が必要ですか。それとも自分で保険会社に連絡できますか。
保険会社に直接連絡することはできますが、弁護士または独立した技術専門家が関与すると、このような請求ははるかに強力になります。保険会社は、損害をより軽い区分ではなく構造上の損害として分類する明確な技術的根拠を求めるためです。軽微で明白な事案を超える場合、その専門家の意見にかかる費用は通常、構造上の請求で得られる価値と比べて小さいものです。
新築物件を購入し、10年間の構造保証がまだ満了していない場合、私が最初の買主でなくても問題になりますか。
いいえ。seguro decenalは、最初に購入した人ではなく、建物自体に付随します。そのため、当初の10年間の期間内に購入した後の所有者は、残りの期間について同じ補償を承継します。元の10年間の期間内にある比較的新しい中古物件を購入する場合は、これは物件の実在する譲渡可能な資産であるため、特に確認する価値があります。
中古物件において、前所有者が単に知らなかった欠陥は、故意に隠した欠陥と同じように扱われますか。
いいえ。これがvicios ocultosの請求における中心的な難しさです。売主が責任を負うのは、実際に知っていて隠した欠陥についてのみであり、売主が知らないまま存在していた欠陥についてではありません。これは実質的で意味のある権利ですが、他人が何を知っていたかを証明することは、法律上の保証期間を指摘するよりもはるかに困難です。そのため、中古物件では新築物件の場合よりも、購入前の検査が重要になります。
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