スペインで不動産を購入する際の公証人
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スペインの公証人はお客様の身元を確認し、証書を朗読したうえで、同日に不動産登記簿へ提出します。管理組合の債務、建物関係書類、価格が妥当かどうかは確認しません。それはお客様の弁護士の仕事です。
escritura de compraventaThe public deed, page one
- 当事者（契約当事者）
- 氏名 · NIE X XXXXXXX L
- 売買価格
- XXX.XXX €
- 表明（宣言）
- 売主によれば負担なし
- 署名と日付
- 公証人 · DD/MM/AAAA
- 当事者（契約当事者）. 買主と売主の身元は、パスポートとNIEに照らして確認されます。これは公証人の役割の中心です。
- 売買価格. 証書に記載された価格です。公証人はこれを記録しますが、公正な価格かどうかを判断することはありません。
- 表明（宣言）. 売主自身による申告であり、公証人が取得するnota simpleと照合されます。登記記録を超える独立した保証ではありません。
- 署名と日付. 署名され、朗読され、同日に電子的に不動産登記簿へ送付されます。
スペインの公証人は何を確認しますか。
スペインの公証人は署名に立ち会い、売買を公正証書にします。不動産が良い選択かどうかを確認することはありません。スペインの公証人が確認する範囲は、外国人の買主の多くが想定するよりはるかに限られており、この購入における保護は公証人の事務所ではなく、お客様の弁護士からもたらされます。だからこそ、この違いが重要です。「公証人」という言葉は多くの国で馴染みのある役割を指しますが、ここでは実際には異なる役割を指しています。当日に公証人が行うことは、買主と売主の身元および法的行為能力を確認し、売主が本当に不動産を所有しており、お客様がすでに確認した負担がないことを確認するため、自らnota simpleを取得し、公正証書を作成し、双方が署名する前に朗読し、同日に電子コピーを不動産登記簿へ送付することです。公証人が行わないことは、提示された書類で確認できる範囲を超えて管理費が全額支払われていることを確認すること、建物が建築許可と一致していることを確認すること、価格が公正かどうかを判断すること、また取引が良い選択かどうかについていずれかの当事者に助言することです。
公証人の責任範囲公証人の仕事ではないこと
- 双方が名乗っている本人であり、法的に署名できることを確認する
- はい、これは業務の中核です。
- nota simpleを取り寄せ、署名前に権利証書を読み上げる
- はい、署名そのものの際に行われ、その前ではありません。
- 権利証書を不動産登記簿に送付する
- はい、電子的に同日中に行います。
- 売主が管理組合費と地方税を支払済みであることを確認する
- いいえ。その証明書は、弁護士がこの日より前に別途請求します。
- 建物が許可内容および土地の都市計画上の状態に適合していることを確認する
- いいえ。これはそちら側が事前に手配する法務および技術上の確認です。
公証人は誰が選び、住宅ローンがある場合は答えが変わりますか。
通常の現金購入では、公証人を選ぶ権利は一般に手数料の負担割合に従います。より大きな割合を支払う側が選ぶため、実務上は通常、買主となります。売主が正当な理由なく自分の公証人を指定しようとする場合、買主は地域のColegio Notarialの顧客サービス窓口に申し立てることができます。住宅ローン付きの購入では、答えは慣行ではなく法的権利に基づきます。Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliarioは、借主が公証人を自由に選ぶ権利を明確に保障し、貸し手がその選択を誘導することを禁止しています。ほぼ同じ時期に、法律は関連費用の大部分も銀行に負担させるよう変更しました。2018年の政令により住宅ローンの印紙税は貸し手の負担となり、さらに2019年法以降、貸し手は公証人費用、不動産登記簿への登記費用、融資自体に関するgestoría費用も支払います。借主に残る唯一の費用は、銀行独自の不動産評価費用です。
購入代金はどのように支払いますか。
- 現金、住宅ローンなしこれは正式な権利ではなく慣行です。手数料をより多く負担する側が選び、実務上は通常あなたが選びます。
- 住宅ローンありLey 5/2019に基づく法的権利です。あなたには公証人を自由に選ぶ権利があり、法律により貸し手が自らの希望する公証人へ誘導することは禁止されています。
その場では何が交換され、あなた自身が立ち会う必要がありますか。
公正証書であるescrituraは、公証人の面前で署名し、所有権を購入者の皆様に移転する売買証書です。中古物件では、通常この時点で未払い残額を支払います。同じ部屋で同時に、代金と鍵が引き渡されます。cheque bancarioは、スペインの口座を支払人とする銀行小切手で、公証人の前で購入代金の残額を支払う際によく使われる方法です。その場にあなた自身が立ち会う必要はありません。購入手続き全体を通じて、スペインへの渡航が厳密に必要なのは一度だけであり、実際にはこの手続きを委任する人が最も多くなっています。弁護士が証書への署名を対象とする委任状を保有していれば、あなたに代わって手続きをすべて完了できます。だからこそ、手続きの早い段階で委任状を準備することには、当初の印象以上の価値があります。
- 中古物件の場合残額はcheque bancario、または最近増えている方法として、手続きの日までに着金するよう手配した確認済みの銀行振込で支払います。公証人は、どの支払方法が使われたかを証書本文に記載します。
- 完成済みで引渡し可能な新築物件の場合同じ仕組みが適用されます。それに加えて、10年間の構造保証、3年間の設備保証、1年間の不具合修補保証はすべてこの日から起算されます。したがって、正確な完了日は取引そのものを超えて重要です。
ほかの費用に加えて、公証人費用はいくらかかりますか。
スペイン政府は、公証人費用を固定の料率表で定めており、自由に交渉することはできません。英語の情報源では通常、この料率は価格の約0.2から0.5%と説明され、価格が高くなるほど低下します。当社が公表している見積もりでは、公証人費用と、それに続く不動産登記簿への登記費用を合算しています。買主から見ると、決済明細上の一つの項目だからです。目安として、登記費用は公証人費用の約60%です。
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| 公証人費用と不動産登記簿費用の合計政府の料率表に基づく費用、交渉不可 | 約1.500 € | 約1.500 € | 約2.000 € |
公証人事務所に入る前に、すでに確定しているべき事項
適切な手続きであれば、この日より前に4つの事項を完了させます。公証人との予約日に初めて発見するのは、どれも適切ではないためです。- 売主に管理組合費や税金の未払いはありません公証人は証書を読み上げます。証明書をお客様のために探し出すわけではありません。弁護士が予約日までにこれらを請求します。 不備のある手続きでは、銀行小切手がすでに振り出された決済当日に未払い残高が発覚します。
- 新築物件に関する銀行保証の証明書弁護士は最終の支払いよりずっと前に、支払いごとにこの決済を確認しておくべきです。これが適切に早期に行われていれば、公証人の日は形式的な手続きにすぎません。 不備のある手続きでは、決済当日に保証内容を初めて確認します。
- スペイン語を読めず、本人が出席する場合の宣誓通訳者署名する前に、理解できる言語で証書について十分な説明を受ける権利があります。 不備のある手続きでは、部屋の雰囲気が親しげで皆が急いでいるように感じるため、信頼だけで署名します。
- 誰が出席し、どのような権限を持つのかご本人が出席しない場合、弁護士の委任状には、この証書への署名が明確に含まれている必要があります。 不備のある手続きでは、別の早い段階のために作成された委任状で、今回の手続きもカバーできると考えてしまいます。
公証人が守るのは取引における国の利益であり、お客様の利益ではありません
私たちは出席し、または適切な権限を持つ方が出席するよう手配し、書類と鍵の引き渡しを確認します。私たちは弁護士ではなく、所有権、債務、都市計画について自ら確認することもありません。その作業は、お客様が依頼料を支払う独立した弁護士が早い段階で行います。そのため、公証人との予約は、本来そうあるべき形式的な手続きとなり、何かが発見される場にはなりません。
公証人についてよくある質問
- 利用する公証人は誰が選びますか？
- 慣例では、通常の購入であれば買主である、手数料のより大きな割合を支払う側が選びます。住宅ローンを利用する購入では、これは慣例ではなく法的権利です。Ley 5/2019は借り手が自由に選択する権利を明確に保証し、貸し手が自ら好む公証人へ誘導することを防いでいます。
- 通常の銀行振込ではなくcheque bancarioを使う理由は何ですか？
- ご自身のスペインの口座から振り出した銀行小切手なら、同じ部屋で同じ瞬間に資金と鍵を引き渡せます。これはスペインの決済で従来から採用されてきた方法です。最近では、予約前に着金するよう手配した確認済みの振込を利用する人も増えており、これも同様に有効です。いずれの方法でも、公証人は証書に使用された方法を正確に記録します。
- 署名時に宣誓通訳者を同席させられますか？
- はい。当日に依頼するのではなく、事前に手配する価値があります。署名する前に証書について十分な説明を受ける権利があり、宣誓通訳者はそれを正式に保証する方法です。バイリンガルの友人や、室内で急いで行われる要約に頼る方法ではありません。
- 公証人が当日に書類の問題を見つけた場合、どうなりますか？
- 問題が解決するまで署名は行われません。適切に進められた手続きでは、法的確認と私的契約の段階で数週間前に書類の問題が解決されるため、これはまれです。公証人との予約を最初の本格的な確認地点とみなしてはならない理由は、まさにここにあります。
