スペインで物件を購入する費用：新築物件と中古物件の比較
30秒で読めます
新築物件ではおおよそ13 %、中古物件ではおおよそ9 %を追加予算として見込んでください。税金、公証人費用、登記費用、弁護士費用が含まれます。2つの数字の差は、ほぼすべて税金によるものです。
| 新築物件 | 中古物件 | |
|---|---|---|
| 税金11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| 公証人および登記 | 1.500 € | 1.500 € |
| 弁護士約1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIEと翻訳 | 150 € | 150 € |
| 公共料金の名義変更 | 600 € | 600 € |
| 諸費用込み総額 | 63.250 € | 42.250 € |
追加の8から13パーセントの内訳は？
| 項目 | 新築物件（開発業者から） | 中古物件（個人所有者から購入） |
|---|---|---|
| 税金 | アンダルシア州では、10 %のIVA（スペインの付加価値税）に1,2 %のAJD（署名済み証書への印紙税）が加わり、合計11,2 %です。 | 7 %のITP（譲渡税）。合意した価格と物件の公的な基準価格のうち、高い方を基準に計算されます。 |
| 公証人と不動産登記簿 | 公式の手数料表によると、350.000～500.000 €では合計でおよそ1.000～1.700 €、1.000.000 €ではおよそ1.400～2.200 €です。価格に比例して増えるのではなく、緩やかに増加します。 | 同じ手数料表が適用されます。公証人と登記所は、中古物件だからといって異なる料金を請求しません。 |
| 弁護士 | 独立した法的調査と決済の費用として、付加価値税込みで価格の約1 %です。 | 同じです。これは固定された政府手数料ではなく、市場で決まる手数料です。依頼を確定する前に、担当する弁護士自身が書面で提示する唯一の費用です。 |
| NIEと翻訳 | 一律で約150 €です。価格に対する割合ではありません。 | 同じ一律料金です。 |
| 公共料金の名義変更と接続 | 水道、電気、該当する場合はインターネット接続をお客様名義で登録するため、約600 €です。 | 同じです。ただし、単純な名義変更であれば、供給会社がまったく料金を請求しない場合もあります。下記の「率直な話」の注記をご覧ください。 |
3つの実際の価格では、合計いくらになりますか。
- 350.000 €新築物件：合計394.950 €、上乗せ12,8％。中古物件：合計380.250 €、上乗せ8,6％。
- 500.000 €新築物件：合計563.250 €、上乗せ12,7％。中古物件：合計542.250 €、上乗せ8,5％。
- 1.000.000 €新築物件：合計1.124.750 €、上乗せ12,5％。中古物件：合計1.082.750 €、上乗せ8,3％。
これらはそれぞれ、いつ支払いますか？
中古物件
- 予約手付金少額で、保証制度の対象外です。
- arras契約手付金を差し引いた残額法的調査は並行して進みます。
- 決済税金、手数料、購入価格の残額ITP、公証人、登記、弁護士費用、残金を、ほとんど一度に支払います。
新築物件
- 予約手付金同じ少額、同じルールです。
- 建設中分割払い各支払いは、期限前に銀行保証で保護されます。
- 決済IVA、AJD、手数料、最終残金最後にのみ決済します。
購入者様の思い込み各支払いの実際の支払期限
- 追加額の全額は決済時に支払います
- 予約の手付金は最初に支払うもので、保証制度と税制全体の対象外です。市場から物件を外すために支払う少額の金額で、予約契約に記載された条件に従い返金されます。何が保護され、何が保護されないかについては、銀行保証ガイドをご覧ください。
- 新築物件は中古物件と同じ方法で支払います
- 中古物件では通常、決済時またはその前後に、譲渡税の請求と手数料一式をまとめて支払います。新築物件では、建設中の段階的な支払いに実際の資金が分散します。各支払いは、支払期日を迎える前に法律上、銀行保証で補償されていなければなりません。税金と残額の精算は最後に行われます。各ユーロがどのように移動するかについては、資金保護ガイドで全体の流れを確認してください。
- 弁護士費用は前払いです
- 通常は、法的確認が完了し、購入手続きが進む段階で、決済と同時に支払います。依頼する前に、書面で確認してください。上記の表にある項目のうち、これは政府の税率ではなく、市場で発生する手数料です。
金額を前提にする前に、何を文書で確認してもらうべきでしょうか。
| 確認事項 | 分かること | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| 物件のvalor de referencia | 中古物件の譲渡税が、合意した価格に基づいて計算されるのか、それともより高い公的な基準価格に基づいて計算されるのか。詳しい仕組みは税金のページをご覧ください。 | 誰も確認していない、または「通常は問題ありません」という保証。 |
| 弁護士による書面の手数料見積もり | お客様の具体的な価格と状況に適用される実際の割合を、依頼前に項目別に示したもの。 | 内訳のない丸い金額を口頭で提示されたもの。 |
| 開発業者の支払スケジュールと保証に関する文言（新築物件のみ） | 各段階的支払いの期限と、具体的に何がそれを保護するのか。銀行保証ガイドをご覧ください。 | 保証書類が添付されていないスケジュール。 |
| お客様の価格帯に基づく公証人と登記の見積もり | 価格に応じて滑らかに変わるのではなく、段階的に変わる、この表で唯一の項目。 | 別の価格帯から提示された金額を、確認せずに転用したもの。 |
この金額で購入者が見落としやすい点は何でしょうか。
- 高額誰も物件のvalor de referenciaを確認していないスペインでは、中古物件の譲渡税を、合意価格と公的な基準価格のうち高いほうに基づいて計算します。基準価格のほうが高い場合、実際に支払った金額の7 %を超える税額になります。What to do instead契約前に、基準価格を書面で確認してください。詳しい仕組みと情報源は税金ガイドに記載されています。
- 高額全額を最後に支払う前提で予算を組んだ新築物件建設中の段階的支払いでは通常、上記の税金に加え、鍵を受け取る前に価格の20から40 %を現金で用意する必要があります。住宅ローンは通常、最終残金に充当されるようには、これらの支払いには充当されません。What to do instead予約前に支払スケジュールを入手し、融資で何をいつまで賄えるのかを正確に確認してください。
- 回避可能購入資金を現金で持ち運ぶ計画10.000 €を超える国境を越えた現金の移動には、スペインの税関申告が必要です。これは渡航前に提出するもので、銀行が資金の出所について確認する事項とは別です。What to do instead銀行振込で送金するか、搭乗前に申告書を提出してください。提出手続きの詳細は税金ガイドで説明しています。
The same purchase, two completion routes
同じ鍵を手に入れるための、実質的に異なる2つの道筋があります。税率の違いは、その差の中では最も小さいものです。| 新築物件 | 中古物件 | |
|---|---|---|
| 価格に上乗せされる税金 | 11,2 %（10 % IVA + 1,2 % AJD）、固定額で、基準価額の確認はありません。 | 7 % ITP。ただし、価格と基準価額のいずれか高い方を基準に計算されます。税金のページをご覧ください。 |
| 支払いの時期 | 建築の進行に合わせて段階的に支払います。各段階は、支払い前に銀行保証で保全されます。 | ほとんどの場合、完成間近または完成時で、1回か2回のタイミングで行われます。 |
| 住宅ローンで賄う前に必要な現金 | 融資が決済前の段階的な支払いまで及ぶことは少ないため、価格の20から40 %となることがよくあります。 | 通常は手付金と諸費用だけです。住宅ローンを利用すれば、残額のほぼ全額まで賄える場合があります。 |
| 予約から鍵の受け取りまでの期間 | 予約時の建築段階に応じて、おおよそ2か月から3年です。 | Roughly one to three months. |
| 待機中の資金を守る仕組み | 保全された建設専用口座と、個別の銀行保証です。資金保護ガイドをご覧ください。 | 公証人の立会い時に払い出される、弁護士の分別管理された依頼人用口座です。 |
請求額ではなく、計画用の数値です
公表された範囲だけで、お客様の正確な金額を算出することはできません。税金のページでは税額が変動する理由を詳しく説明し、年間費用のページでは決済の翌月から発生するすべての費用を扱っています。どちらも、公表された範囲ではなく、実際の書類に基づいて弁護士に確認してもらう必要があります。
購入費用に関するよくあるご質問
- なぜ一部の情報源では、費用が8から13 %ではなく10から16 %かかると言っているのですか。
- 情報源によって、含める項目が異なります。年間の所有費用全額（IBI、管理費）を「購入費用」に含めているものもあります。そのため範囲が広くなり、一度だけ発生する費用と継続的に発生する費用が混在します。上記の範囲には、購入そのものを決済するために支払う費用だけを含めています。これが範囲を狭くしている理由であり、購入取引単体の予算を立てるうえで、より役立つと考えています。
- 私の具体的な購入価格に対して、13 %または9 %が正確な税率ですか。
- いいえ。上記の3つの計算例が、その理由を示しています。6項目のうちいくつかは価格によってほとんど変わらないため、価格が上がると割合はわずかに下がります。この範囲を計画用の数字として扱い、上記のチェックリストを使って、1件の物件について実際の金額に置き換えてください。
- この追加費用の一部を住宅ローンに組み込めますか。
- 一部は可能ですが、項目によって異なります。スペインの住宅ローンは、価格に費用を加えた金額ではなく、銀行独自の物件評価額を基準に融資額が決まります。そのため、上記の税金と諸費用は通常、ご自身の資金から支払い、住宅ローンでは融資されません。別の資産を担保にした、より大きなローンにその一部を組み込む買主もいます。これは住宅ローンサービスで検討する融資上の判断であり、購入費用に関する問題ではありません。
- これらの金額は、土地や商業用区画にも同じように適用されますか。
- いいえ。ここに示すすべての金額は、住宅の購入を対象としています。土地や商業用物件には10 %ではなく21 %のIVAがかかり、土地のITPの扱いも完成済み住宅とは異なります。そのような物件を購入する場合、ここに示す金額を使用することは適切ではありません。
