会社を通じた物件購入が適している場合
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1軒の別荘を購入するほぼすべての購入者にとって、答えはノーです。会社を設立すると、毎年の申告が増え、物件を自分で使用することにも課税され、売却も複雑になります。そして購入税が1ユーロたりとも安くなるわけではありません。
スペインの物件はいくつで、実態ある事業ですか？
- One holiday home個人で購入する。ほとんどの購入者にとって、これが率直で一般的な答えです。
- 複数の物件を事業として賃貸会社が適切な場合もあります。設立前に、ご自身の数字に基づく独立した税務助言を受けてください。
1軒の別荘に会社を設立するのは、通常、合理的ですか。
一般的な思い込み実際の税負担
- 会社なら物件購入時の税金が減る
- 減りません。ITPまたはIVAに加えたAJD、つまり一度だけの購入税は、買主が個人か法人かにかかわらず、同じ方法で計算されます。
- 会社なら物件を個人資産から外せる
- 株式自体も、あなたが所有する資産であり、会社独自の貸借対照表を通じて評価され、富裕税の対象にもなります。仕組みについては、専用の富裕税ガイドをご覧ください。
- 自分の会社を通じて物件を自ら利用しても、税務上中立である
- 通常はそうではありません。会社が所有し、あなたやご家族が個人的に利用する場合、その取り決めは会社が市場賃料であなたに貸し出したものとして扱われ、みなし賃料収入が課税対象になります。
会社設立費用に見合うのはいつですか？
- 単一物件ではなく、本物のポートフォリオ1軒の別荘ではなく、賃貸用に複数のスペイン物件を保有する投資家には、法人形態を利用する実質的な理由があります。管理の一元化、複数の資産をまとめた1組の会計、そしてポートフォリオ全体を担保に資金を調達できる仕組みです。
- 世代をまたぐ適切な承継計画場合によっては、会社の株式を家族内で承継するほうが、直接所有する物件を承継するより簡単です。ただし、これはスペインと母国との間にある具体的な承継および相続に関する租税条約に全面的に左右されるため、両国に精通した専門家に相談すべき問題です。
- すでにスペイン拠点を必要とする既存の事業スペインで実際に事業を営む会社、例えば単に1つの資産を保有するのではなく、賃貸事業を本業として運営する会社は、1軒の別荘を保有するためだけに設立されたペーパーカンパニーとは、税務上の立場が異なります。
- 高リスク賃貸事業の責任分離物件を実際の規模で商業的に賃貸し、実質的な運営リスクがある場合、所有者によっては責任上の理由から会社形態を検討します。これは正当な検討事項です。ただし、優れた保険でより安価に補償できる可能性のあるリスクと、管理費用を正直に比較検討する必要があります。
会社が物件を所有した後、何をいつ申告する必要がありますか？
さらに、会社は国税当局AEATに対し、年次のImpuesto sobre Sociedades申告書を提出しなければなりません。これは、活動がまったくない年でも適用され、ゼロ申告と呼ばれます。提出しないことは安全な選択ではありません。必要な申告が未提出の期間が長いほど、罰則は増加します。これは、このサイトの非居住者税ガイドが個人の年次申告について説明しているものと同じルールです。
| Jan | Feb | Mar | Apr | May | Jun | Jul | Aug | Sep | Oct | Nov | Dec | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 法人税申告（Impuesto sobre Sociedades） | Jul | |||||||||||
| Registro Mercantilへの年次決算書の提出 | Jul | |||||||||||
| 実質的所有者の開示（titularidad real） | Jul |
- 法人税申告（Impuesto sobre Sociedades）
- 暦年を事業年度とする会社の場合、期限は7月25日です。通常と異なる事業年度の場合は日付が変わるため、会計士に確認してください。
- Registro Mercantilへの年次決算書の提出
- 納税申告書と同時、またはその提出後まもなく提出します。
- 実質的所有者の開示（titularidad real）
- 年次決算書の提出時に加え、設立時にも、設立時期がその年に該当する場合は再度添付します。
各取締役のNIEと会社独自のスペイン納税番号を設立前に整えておき、後になって公証人のもとで不足に気づくことがないようにすることは、このような購入に伴ってArevontのNIEおよび事務手続サービスがまさに対応する業務です。
購入費用以外に、会社の運営にはいくらかかりますか。
休眠会社の管理だけで年間およそ500 から 1 000 €かかり、個人で購入する場合と同額の購入税が別途かかります。物件を所有するだけで他の活動を行わない休眠会社でも、正式な帳簿作成、年次法人税申告、登記簿への年次会計書類の提出が必要です。これは実際に繰り返し発生する費用であり、すべての購入者に共通する通常の年間所有費用を除けば、個人所有の物件には同等の費用はありません。地籍評価額に対する年間3 %の賦課金については、必要以上に多くの購入者を不安にさせているため、正確に説明する価値があります。これは、スペインが非協力的管轄区域、旧称タックスヘイブン、と分類する国に居住する会社にのみ適用されます。チェコもポーランドもそのリストに含まれていないため、通常の方法で設立されたチェコまたはポーランドの会社、あるいはチェコまたはポーランドの株主が所有するスペインのSLには適用されません。この点は明確に述べる価値があります。この賦課金への懸念は一般的ですが、このサイトが想定する購入者にとって実際のリスクは本質的にゼロだからです。
| 購入税（ITPまたはIVAとAJD）個人で購入する場合と同じ | 節税なし |
|---|---|
| 休眠会社の年間管理記帳、納税申告、登記申請 | 500 から 1 000 € |
| 地籍評価額に対する3 %の特別賦課金非協力的管轄区域のみ。チェコまたはポーランドを除く | 該当なし |
| 賃貸収入に対する25 %の法人税同じ所得に対する個人の非居住者税率と比較してください | 賃料によります |
| 代わりに個人で所有会社を一切介在させない | 0ユーロ、追加の介在なし |
スペインSLを設立する代わりに、チェコまたはポーランドの会社を利用できますか。外国会社がスペインの不動産を所有することは可能であり、これに国籍上の制限はありません。実際には、企業形態を本当に必要とする購入者の多くがスペインSLを利用します。スペインの銀行、公証人、登記所が日常的に対応する前提で整備されているのがスペインSLだからです。外国会社を利用すると、上記のすべてに加えて、国境をまたぐ独自の追加報告義務が生じます。お客様の状況にとってどちらの選択肢が本当に簡単かは、両方の法域にまたがって業務を行う弁護士に相談すべき問題です。
会社形態を選ぶ前に確認すべきこと
これは、いずれかの選択肢を売り込むための営業文句ではなく、率直なチェックリストです。これを読む購入者の大半は、自分にはどれも当てはまらないことを確認し、個人で購入します。- これは本当に、個人およびご家族で使用するための単一物件ですか。はいの場合、これが通常のケースであり、上記の率直な回答が当てはまります。個人で購入してください。 これは会社の利用が違法または珍しいという意味ではなく、このケースでは見合うメリットなしに費用が増えるということです。
- すでに複数のスペイン物件を保有していますか、または保有する予定ですか。ポートフォリオの場合、会社の管理コストを相殺できるメリットがより大きくなります。 その場合でも、会社が正しい選択肢だと自動的に決まるわけではありません。計算は引き続き必要です。
- 世代をまたぐ相続が、近い将来における現実的な懸念事項ですか。これは、適切な国際間の助言を受けることを条件に、会社形態が真に役立つ唯一のケースです。 どのような会社形態でも、チェコまたはポーランドの相続法のもとで同じように機能するという意味ではありません。これは別途確認する必要があります。
- 物件は、スペインの非協力的管轄区域リストに掲載された国に所在していますか。年間3 %の賦課金が適用されるのは、この場合だけです。 通常どおり設立されたチェコまたはポーランドの会社であれば、答えは「いいえ」であり、この項目はお客様には適用されません。
個人で、または会社を通じて
同じ物件を2通りの方法で保有した場合。1軒の別荘では、右側の列が通常の答えです。| 会社を通じて | 個人で | |
|---|---|---|
| 決済時の購入税 | 同じです。ITPまたはIVAに加えてAJDがかかり、同じ方法で計算されます。 | 同じです。個人で購入しても節税にはなりません。 |
| ご自身で物件を利用 | みなし市場賃料が課され、会社所得として課税される可能性があります。 | そのような問題はありません。ご自身の物件を所有し、利用するだけです。 |
| 物件以外の年次申告 | 活動がゼロの場合でも毎年必要となる法人税申告に加え、年次決算書の提出と実質的所有者の開示が必要です。 | このサイトの税務ガイドですでに扱っている通常の年次非居住者申告だけで、それ以上はありません。 |
| 物件以外の運営費 | 休眠会社の基本的な管理費として年間およそ500 から 1 000 € | 物件自体の所有費用以外はありません。 |
| 後で売却 | 会社から物件を売却するか、株式自体を売却します。後者ははるかに複雑な取引であり、売り手側と買い手側の双方で専門的な税務アドバイスが必要です。 | 通常の物件売却であり、このサイトの売却および退出費用ガイドですでに説明している手続きです。 |
| 富裕税の課税対象 | 株式も計上され、会社の貸借対照表を通じて評価されます。 | 物件自体が計上されます。実際に課税対象となる人については、富裕税ガイドをご覧ください。 |
一般則で決まることと、ご自身の数字でしか決まらないこと
法人税率（25 %）と実質的所有者の開示義務は、原典に基づく確定したルールです。3 %の特別税と、非協力的管轄区域への適用範囲も、原典（Ley IRNR, arts. 40-45）に基づいています。通常のチェコまたはポーランド法人には適用されないという単純な結論は、その適用範囲から直接導かれます。年間おおよそ500から1 000 €という運営費の数字は、2つの情報源で確認した市場推定であり、公式に公表された数字ではありません。実際の見積もりは提供者によって異なります。ここでは、上記の計算を行う者はいません。Arevontの法務コーディネーションでは、予約の手付金をお支払いいただく前に、独立したアドバイザーをご紹介します。こうすることで、このように重要な決定を、偶然ここに持ち込まれたチェコの思い込みではなく、実際の数字に基づいて行えます。
会社を通じた購入に関するよくある質問
- 3 %の税金を心配する必要はないのでしょうか。
- 通常の形態で設立されたチェコまたはポーランドの会社であれば、ほぼ確実に該当しません。年間3 %の税は、スペインが非協力的管轄区域に分類する国に居住する会社にのみ適用され、チェコもポーランドもそのリストに含まれていません。このテーマでよくある、不要な心配の1つです。
- 物件を売却する代わりに、会社の株式を売却できますか。
- はい。取引の課税方法を変えるために、買い手がこの方法で売却を組み立てることは時々あります。通常の物件売却よりもはるかに複雑な取引です。売り手側と買い手側の双方で、専門的な税務アドバイスが必要です。株式にどのような債務や責任が伴うのかを正確に理解しないまま、物件売却ではなく株式売却を受け入れることには、買い手は注意すべきです。
- 会社を通じて物件を保有すれば、スペインの富裕税を回避できますか。
- いいえ。株式自体がご自身で所有する資産であり、会社独自の貸借対照表を通じて評価されます。直接所有する物件と同じ方法で計上されます。実際に課税対象となる人については、富裕税ガイドをご覧ください。一般的な買い手の大半にとっては、会社を利用するかどうかにかかわらず、該当しません。
- 会社が物件を長期賃貸する場合、最低賃貸期間はどうなりますか。
- 変わります。スペインの賃貸借法では、会社である貸主の最低期間は7年で、個人の貸主の場合の5年とは異なります。賃貸物件ガイドで詳しく説明しています。長期賃貸を予定している物件をどのように保有するか決める前に知っておく価値のある、現実的で具体的な結果です。
