不動産所有者のためのスペインの不動産税
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ほとんどすべての購入者にとって、スペインの富裕税は負担ゼロです。アンダルシア州はこの税を100%減免しており、代わりに適用される可能性がある国の連帯税も、純資産が3.000.000 €を超えた場合にのみ発生します。
100 %の地域減免は、なぜ単純に税額ゼロを意味しないのでしょうか。
| 財産税IP、地域富裕税 | ITSGF国の連帯税 | |
|---|---|---|
| 課税する主体 | 自治州 | スペイン国家 |
| 減免の内容 | アンダルシア: 100 %減免 | 制度上、なし |
| 適用後の残額 | 減免適用後はゼロ | 純資産3.000.000 €超にかかる税 |
100 %減免が示唆すること実際に起こること
- アンダルシアは居住者の富裕税を廃止した
- アンダルシアが廃止したのは、地域富裕税の納税額です。別個に存在する国の連帯税は、この廃止が連帯税独自の課税基準額を超える部分にも適用されないよう、意図的に設けられました。
- アンダルシアの富裕な所有者は、減免のない地域よりも少ない富裕税を支払います
- 連帯税の課税基準額を超える場合、通常、支払う総額はほぼ同じで、納付先が地域ではなく国になるだけです。この仕組みは資金の行き先を変えるものであり、納税義務の有無を変えるものではありません。
一般的なマンション所有者も、この点を踏まえた対策が必要ですか。
ほとんどの場合、課税されません。曖昧に安心させるのではなく、その理由を具体的に説明する価値があります。非居住者は、スペインに所在する資産に対してのみ課税されます。この地域のほとんどの購入者にとっては、購入価格、地方税評価額、またはvalor de referenciaのうち最も高い額で評価された物件自体に加え、保有するその他のスペイン資産が該当します。一般的な700.000 €の基礎控除額を下回る場合、居住地や地域にかかわらず、税金は一切発生しません。
0 €3.500.000 €
- 一般非課税最低額700.000 €
- 一般的なマンションは通常ここに該当します
- 連帯税の課税基準額（ITSGF）
- 純資産3.000.000 €
| お客様の状況 | 基準額 | 適用対象 |
|---|---|---|
| 700.000 €未満の単一のマンション | 700.000 €の一般基礎控除 | 単独で基礎控除額を下回ります。居住者であるかどうかにかかわらず、アンダルシアの減免を考慮する前から、この不動産について富裕税の課税対象にはなりません。 |
| 700.000 €を超える単一のマンション、または複数のスペイン国内物件の合計 | アンダルシアの100 %減免 | 原則として、IPの課税対象となります。減免が機能するのはまさにこの段階です。アンダルシア制度を選択する居住者と非居住者のいずれについても、地域税の納税額はゼロになります。 |
| 居住者のスペイン国内外の純資産が3.000.000 €超 | 3.000.000 €の連帯税基準額（ITSGF） | これは、計画を立てる際に基準とすべき唯一の実質的な基準額です。ここでは、地域の税額控除の内容にかかわらず、ITSGFが適用される可能性があります。これは、当社のホームページが個別確認を促している状況です。 |
この基準額から資産が大きく離れており、単一の休暇用不動産を購入する非居住者は、一般的なケースです。一般的なケースでは、いずれの税についても納税額はありません。特に高額な物件の場合に、ご自身に具体的にどのケースが当てはまるかを確認することは、Arevontが自ら回答するのではなく、独立した税務アドバイザーに委ねるべき典型的なご質問です。
非居住者でも、アンダルシア州の優遇措置を利用できるのでしょうか。
はい。これは単なる明白な事実ではなく、最近実際に行われた変更です。EU主導の改革を受けた2021年以降、スペイン資産について課税される非居住者は、EUおよびEEAからの居住者を対象に、またその後はより広く、資産が所在する自治州の規則を選択して適用できるようになりました。つまり、国の既定ルールだけに縛られることはありません。アンダルシアに物件を所有する外国人購入者にとって、これにより100%の州減免を実際に請求できるようになります。居住者だけが受けられる制度ではありません。
スペインの居住者ですか。
- はい、スペインの税務居住者ですアンダルシア州の地域軽減措置は、通常の課税制度の一部として適用され、選択手続きは必要ありません。
- いいえ、非居住者です（EU/EEA域内および2021年以降はそれ以外も対象）国の標準制度の代わりにアンダルシア州の制度を選択できます。これにより、100 %の税額控除を利用できるようになります。
この規則は、2021年改革に関する相互確認済みの一般的な知識に基づくものであり、原典で確認した一次法令に基づくものではありません。これに依拠する前に、正確な適用範囲と日付を税務アドバイザーにご確認ください。
免税だと判断する前に確認すべきこと
1度確認すればよく、本当に状況が変わった場合にだけ再確認すればよい3つの事項です。| 確認事項 | 分かること | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| スペイン国内に所在するすべての資産を含む純資産総額、単一の物件だけではありません | スペイン国内の資産を複数保有している場合、またはこの不動産に加えてスペイン国内の資産を保有している場合、一般的な免税最低額は各資産それぞれではなく、合計額に適用されます。 | 不動産価格だけを確認し、スペイン国内で保有するその他の資産を無視した確認です。 |
| 申告書上でアンダルシア州の地域制度の選択が実際に行われているかどうか | 100 %の税額控除はアンダルシア州の制度の一部です。非居住者がこれを請求するには、税務申告書で正しい地域制度を選択する必要があり、自動的に適用されるわけではありません。 | 税額控除が適用されると思い込んでいるものの、申告書にその内容が記載されていることを誰も確認していない状態です。 |
| スペインの税務居住者である、または居住者になる場合の全世界の純資産 | 居住者の場合、3.000.000 €の連帯税基準額は、スペイン国内の資産だけでなく全世界の純資産を基準に判定されます。これは、物件自体の価値よりもはるかに大きな金額になることがよくあります。 | 本人がスペインの税務居住者である、またはまもなく居住者になる場合に、スペイン国内の資産だけに限定した確認です。 |
連帯資産税の基準額未満か超過か
税額控除はどちらの場合も同じように見えます。しかし、実際にもたらされる結果は同じではありません。| 3.000.000 €超 | 3.000.000 €未満 | |
|---|---|---|
| アンダルシア州の地域財産税（IP） | 100 %の税額控除により、こちらも0 €まで減額されます。 | 同じ税額控除により0 €まで減額されます。 |
| 国の連帯資産税（ITSGF） | 基準額を超える部分に適用されます。上記の税額控除の仕組みでは、これを減額できません。 | 基準額未満の場合は適用されません。 |
| 実際の結果 | 税額控除のない地域とおおむね同じ総税額を、代わりに国へ納付することになります。 | 財産税の納付は一切ありません。 |
| 個別確認が必要 | 常に該当します。これはまさに、ホームページが個別の確認を促している状況です。 | 一般的な単一の不動産では、該当することはまれです。 |
個人の基準額ではなく、制度の仕組み
中核となる仕組みである、国の連帯税によって減額されないアンダルシア州の100%減免については、Arevontのトップページのカードでも確認できます。このカードは独自に作成され、Ley 19/1991およびLey 38/2022と照合されています。3.700.000 €の非課税部分を超えるITSGFの正確な税率区分については、確信を持って記載していません。原典で確認できておらず、数字を示せば事実として提示する推測になってしまうため、公開していません。特定の納税額を前提にする前に、正確な税率区分を税務アドバイザーに確認してください。ここでは、いくつかの事項をそれぞれのガイドに委ねています。居住者か非居住者かを問わず、所得税に関する別個の問題、純資産額にかかわらず発生する継続的な所有コスト、そして物件を売却した場合に起こることです。売却は、資産を所有することとはまったく異なる課税事由です。それぞれに専用のガイドがあります。
不動産税に関するよくある質問
- 物件の価値だけで、課税対象となるかどうかが決まりますか？
- その物件が唯一のスペイン資産であり、その価値によって合計額が700.000 €を超える場合に限ります。他のスペイン資産を保有している場合は、一般基礎控除額の判定のために合算されます。合計額が700.000 €未満にとどまる場合、減免の有無にかかわらず、これらの制度は一切適用されません。
- 購入後に純資産が3.000.000 €を超えた場合はどうなりますか。
- 連帯税は、各課税年度末時点の状況に基づき、年度ごとに課税されます。そのため、後の年度に基準額を超えた場合は、物件をいつ購入したかにかかわらず、その年度以降に課税対象となります。このような変更は、申告時に初めて知るのではなく、発生した時点で税務アドバイザーに伝える価値があります。
- これは、毎年かかる不動産税であるIBIと同じ税金ですか？
- いいえ。両者はしばしば混同されます。IBIは物件そのものに対して課される少額の地方税で、純資産額にかかわらず、すべての所有者に納税義務があります。このサイトの年間所有コストのガイドで詳しく説明しています。富裕税は、純資産総額に対して課される国税および州税です。この沿岸地域で購入する大多数の方にとって、納税額はまったく発生しません。
